Ayıplı bir eser teslim alındığında sürenin hangi kategoriye düştüğü, dosyanın yaşayıp yaşamayacağını belirler. Türk Borçlar Kanunu üç ayrı süre öngörür:
"Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar." (m.478)
Üçüncü kategori dikkat ister: ağır kusur hâlinde süre, eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıla çıkar. Bu nedenle iki veya beş yıl geçmiş bir dosyada ilk sorulacak soru, ağır kusur iddiasının dayanağı bulunup bulunmadığıdır.
Ayıp hâlinde üç seçimlik hak
m.475/1: eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi şu seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Dönme — eser, işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşmeye aynı ölçüde aykırı olursa,
- Bedelden indirim — eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme,
- Ücretsiz onarım — aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
🔑 m.475/2: "İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır." Yani seçimlik haklardan biri kullanılırken tazminat talebi ayrıca ileri sürülebilir.
⚠ Birinci ve üçüncü seçenek şarta bağlıdır: dönme için ayıbın kabule zorlanamayacak ölçüde olması, ücretsiz onarım için ise onarımın aşırı masraf gerektirmemesi aranır.
| Seçenek | Şartı |
|---|---|
| Dönme | Ayıp, kullanılamayacak veya kabule zorlanamayacak ölçüde |
| Bedelden indirim | Eser alıkonur, indirim ayıp oranında |
| Ücretsiz onarım | Aşırı masraf gerektirmemesi |
| Tazminat | Genel hükümlere göre, diğerlerinin yanında saklı |
Teslimden önce müdahale: beklemek zorunda değilsiniz
Eser sözleşmesinin en kullanışlı hükümlerinden biri, işsahibine teslimi beklemeden hareket etme imkânı verir.
m.473/1 — gecikmede erken dönme: yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi, ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa; işsahibi, teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
🔑 m.473/2 — ayıplı yapılacağı görülüyorsa: eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği uygun bir süre içinde yükleniciye ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.
Bu hüküm, inşaat ve imalat dosyalarında en erken kullanılabilecek araçtır: iş bitmeden, süre verip üçüncü kişiye devir ihtarı yapılabilir ve masraf yükleniciye ait olur.
Götürü bedel: artırım yok, ama uyarlama var
m.480/1: bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. "Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez."
m.480/3 simetrik kuralı koyar: eser öngörülenden az emek ve masraf gerektirmiş olsa bile işsahibi belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.
🔑 m.480/2 — tek çıkış: uyarlama. "Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir."
Yani götürü bedelde maliyet artışı kural olarak yüklenicinin riskidir; istisna öngörülemezlik eşiğine bağlıdır ve çözüm önce uyarlama, ancak mümkün değilse dönmedir. Sözleşmelere hâkimin müdahalesinin genel çerçevesi için sözleşmede hâkimin müdahalesi yazımıza bakınız.
m.479: işsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.
İşsahibinin her zaman fesih hakkı
🔑 m.484: "İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir."
Bu, haklı sebep aranmayan bir fesih hakkıdır: işsahibi projeden vazgeçebilir, ancak bedeli yapılan kısmın karşılığı + yüklenicinin bütün zararları olarak öder.
m.485 — işsahibi yüzünden imkânsızlık: eserin tamamlanması, işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. ⚠ İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.
İnşaat işlerinde diğer katmanlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme ve fesih tercihi ile gecikme sonuçları ayrı bir rejime tabidir; bunun için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakınız.
Yapı hasarında yüklenicinin yanı sıra yapı denetim kuruluşu, proje müellifleri ve laboratuvar görevlileri de kusurları oranında sorumludur ve o sorumluluğun süresi ayrıca düzenlenmiştir — taşıyıcı sistemde on beş yıl, diğer kısımlarda iki yıl. Ayrıntısı için yapı denetim sorumluluğu yazımıza bakınız.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: eser sözleşmesi ve ekleri (teknik şartname, proje, metraj), teslim tarihini gösteren belge veya tutanak, ayıba ilişkin teknik rapor veya ekspertiz, ayıbın taşınmaz yapıya ilişkin olup olmadığı, yükleniciye gönderilmiş ihtarlar, bedelin götürü mü yoksa değere göre mi belirlendiği, ve maliyet artışı iddiası varsa buna ilişkin veriler.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: eserin taşınmaz yapı sayılıp sayılmayacağı ve buna göre iki mi beş mi yıllık sürenin işlediği, ağır kusur iddiasının dayanağı varsa yirmi yıllık sürenin gündeme gelip gelmeyeceği, m.475'teki üç seçimlik haktan hangisinin bu dosyada elverişli olduğu ve şartlarının karşılanıp karşılanmadığı, iş henüz bitmemişse m.473 uyarınca erken dönme veya üçüncü kişiye devir ihtarı imkânı, götürü bedelde maliyet artışı varsa m.480/2'deki öngörülemezlik eşiğinin karşılanıp karşılanmadığı, ve projeden vazgeçilecekse m.484 uyarınca ödenecek kalemler.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil teslim tarihi ve eser niteliğinin tespitidir; taşınmaz yapı dışındaki eserlerde süre iki yılla sınırlıdır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, götürü bedelde artırım istenemeyeceğini açıkça yazmakta ve uyarlamayı öngörülemeyen veya göz önünde tutulmayan durumlar şartına bağlamaktadır.
