Değerli konut vergisi, Türkiye'de konut sahibi olan herkesi ilgilendiren ama üzerinde en çok yanlış bilgi dolaşan vergilerden biridir. En sık rastlanan üç hata şudur: verginin konutun tamamı üzerinden alındığının sanılması, kanun metnindeki 5.000.000 liralık eşiğin bugün de geçerli olduğunun düşünülmesi ve tek konut muafiyetinin yalnızca Türk vatandaşlarına tanındığının varsayılması. Üçü de yanlıştır.
Vergi, 5/12/2019 tarihli ve 7194 sayılı Kanun'la 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na eklenen m.42-49 ile düzenlenmiştir. Aşağıdaki çerçeve 6 Eylül 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 1319 sayılı Kanun metninden ve metne işlenmiş resmî tebliğ dipnotlarından doğrulanmıştır.
Konu ve eşik: 2026'da 17.711.000 TL
EVK m.42: "Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan 29 uncu maddeye göre belirlenen bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirasının üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir."
Bu cümlede iki nokta belirleyicidir. Birincisi ölçüt, taşınmazın piyasa değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer değil, EVK m.29'a göre belirlenen bina vergi değeridir; başlangıçtaki ikili ölçüt sonradan kaldırılmıştır. İkincisi, metindeki 5.000.000 lira artık uygulanan tutar değildir.
Kanunun resmî metnine düşülen dipnot şunu söyler: bu miktar, 31/12/2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile 1/1/2026 tarihinden itibaren uygulanmak üzere 17.711.000 Türk lirası olarak tespit edilmiştir.
Artışın mekaniği de kanundadır ve kendine özgüdür. m.44/4: m.42'deki tutar ile vergi oranlarına esas alt ve üst sınırlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır; hesaplanan tutarların 1.000 liraya kadar olan kesirleri dikkate alınmaz. m.44/5 ise Cumhurbaşkanına bu yarım oranı tam yeniden değerleme oranına kadar artırma yetkisi verir. Yani eşik, diğer birçok vergisel hadden farklı olarak enflasyonun yarısı hızında yükselir — bu da zaman içinde kapsamın genişlemesi anlamına gelir.
Matrah: verginin konusu tamamı değil, aşan kısım
En yaygın yanlış anlama burada düzelir. m.44/1: "Verginin matrahı, bina vergi değerinin 42 nci maddede yer alan tutarı aşan kısmıdır."
Eşiği bir lira aşan bir konutta vergi, konutun tamamı üzerinden değil, o bir lira üzerinden hesaplanır. Oran yapısı da artan oranlıdır ve dilimler halinde işler. Kanun metnindeki rakamlar 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun'la getirilen tutarlardır; parantez içindeki tutarlar ise aynı 88 Seri No'lu Tebliğ ile 1/1/2026'dan geçerli olmak üzere tespit edilen sınırlardır.
| Bina vergi değeri (2026) | Vergi |
|---|---|
| 17.711.000 TL – 26.567.000 TL (bu tutar dâhil) | 17.711.000 TL'yi aşan kısım için binde 3 |
| 35.425.000 TL'ye kadar (bu tutar dâhil) | 26.567.000 TL'si için 26.568 TL, fazlası için binde 6 |
| 35.425.000 TL'den fazla | 35.425.000 TL'si için 79.716 TL, fazlası için binde 10 |
Paylı ve elbirliği mülkiyet, eşiği bölerek vergiden kaçınmaya izin vermez. m.44/3: "Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır." Eşik taşınmaz başına uygulanır, hisse başına değil.
"Bina vergi değeri" nasıl bulunur
Eşiğin hangi rakamla karşılaştırılacağı, verginin kendisi kadar önemlidir; ve bu rakam satış bedeli değildir. EVK m.29/1-(b)'ye göre binalar için vergi değeri, Hazine ve Maliye ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile aynı maddenin (a) bendindeki esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, m.31 uyarınca hazırlanmış yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir. Arsa ve arsa payı değeri ise takdir komisyonlarınca mahalle, cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla takdir edilen birim değerlere dayanır.
m.29/2 güncelleme kuralını verir: vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur. m.29/4 ise kesirleri düzenler: vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesaplanmasında bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz.
Buradan iki sonuç çıkar. Birincisi, konutun bina vergi değeri her yıl tam yeniden değerleme oranında artarken, değerli konut vergisinin eşiği m.44/4 uyarınca bu oranın yarısı kadar artar. İki serinin farklı hızda ilerlemesi, zaman içinde eşiğin altındaki konutların kapsama girmesi anlamına gelir. İkincisi, tartışma çıktığında bakılacak belge tapudaki satış bedeli değil, ilgili belediyenin emlak vergisi kaydındaki bina vergi değeridir.
Mükellef kim ve mükellefiyet ne zaman başlar
m.45/1: vergiyi mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder. m.45/2: paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında mükelleftir; elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.
Bu sıralama, intifa hakkı kurulmuş yapılarda önemlidir: çıplak mülkiyet sahibi değil, intifa hakkı sahibi mükelleftir.
m.45/3, mükellefiyetin başlangıcını üç olaya bağlar ve hepsinde takip eden yıldan itibaren başlatır: taşınmazın bina vergi değerinin m.42'deki tutarı aştığı tarih; EVK m.33'ün (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğduğu tarih; muafiyetin sukut ettiği tarih.
Sona erme m.45/4'tedir: yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan taşınmazlarda mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
Tek konut muafiyeti: vatandaşlık şartı yok
Muaflıklar m.46'dadır ve pratikte en önemlisi (b) bendidir:
"Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil)."
Bendin devamı, hisseli sahipliği de kapsar: "Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır."
Metinde vatandaşlık ya da yerleşim yeri şartı yoktur. Ölçüt, kişinin Türkiye sınırları içindeki mesken nitelikli taşınmaz sayısıdır. Bu nedenle Türkiye'de eşiği aşan tek bir konutu bulunan yabancı bir malik de bu muafiyetten yararlanır. Birden fazla konutu olanlarda ise muafiyet, verginin konusuna giren taşınmazlardan en düşük değerli olanına uygulanır; diğerleri vergilendirilir.
Maddedeki diğer muaflıklar şunlardır:
- (a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu taşınmazlar.
- (c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus taşınmazlar ve müştemilatı — karşılıklı olmak şartıyla — ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara ve bunların Türkiye'deki temsilciliklerine ait taşınmazlar.
- (ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar — arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan konutlar dâhil. Parantez içindeki sınır kritiktir: "bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç." Stoktaki bir daireyi kiraya vermek, muafiyeti düşürür.
Beyan ve ödeme: 20 Şubat, sonra iki taksit
m.47/1: mükellef, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değerini, buna ait vesikalarla birlikte, taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, değerin m.42'deki tutarı aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının 20'nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan eder. Vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur ve müteakip yıllar için aynı şekilde beyanname verilir.
m.47/2 mülkiyet biçimine göre ayrım yapar: elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi münferiden de verebilirler; paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.
m.47/3: tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. m.47/4: yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek bir durum meydana gelirse, beyanname takip eden yılın beyanname verme süresi içinde verilir.
m.49 ise idareye geniş yetki tanır: usul ve esasları belirlemeye, muafiyetlerin uygulanmasında aranacak belgeleri tespit etmeye, m.47'deki beyanname verme ve ödeme sürelerini üç aya kadar uzatmaya, yetkili vergi dairesini ve beyannamenin şekil, içerik ve eklerini belirlemeye ve verginin beyanname aranmaksızın tahakkuk ettirilmesine Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir. Bu son yetki nedeniyle, beyan yükümlülüğünün o yıl için nasıl işleyeceği tebliğ düzeyinden teyit edilmelidir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Eşik (2026) | 17.711.000 TL bina vergi değeri | m.42 + 88 Seri No'lu Tebliğ |
| Eşiğin yıllık artışı | Yeniden değerleme oranının yarısı (CB tam orana çıkarabilir) | m.44/4-5 |
| Matrah | Yalnız eşiği aşan kısım | m.44/1 |
| Paylı/elbirliği mülkiyette matrah | Taşınmazın toplam değeri | m.44/3 |
| Mükellef | Malik; varsa intifa hakkı sahibi; yoksa malik gibi tasarruf eden | m.45/1 |
| Elbirliği mülkiyette sorumluluk | Müteselsil | m.45/2 |
| Mükellefiyetin başlangıcı | Eşiğin aşıldığı tarihi takip eden yıl | m.45/3 |
| Tek konut muafiyeti | Vatandaşlık/ikamet şartı yok; birden fazlada en düşük değerli olan | m.46/b |
| İnşaat şirketi stoğu | Kiraya verilirse veya kullanılırsa muafiyet düşer | m.46/ç |
| Beyan | Takip eden yılın 20 Şubat günü sonu | m.47/1 |
| Ödeme | Şubat ve ağustos sonu, iki eşit taksit | m.47/3 |
| Sürelerin uzatılması | Bakanlık üç aya kadar uzatabilir | m.49 |
Yabancı malikler için üç pratik sonuç
Birincisi, verginin uygulanmasında malikin uyrukluğu veya Türkiye'de yerleşik olup olmaması rol oynamaz. Ölçüt taşınmazın Türkiye sınırları içinde bulunması ve mesken niteliğidir.
İkincisi, tek konut muafiyeti yabancı malikler bakımından da işler; ancak muafiyetin ölçütü Türkiye sınırları içindeki taşınmaz sayısıdır. Yurt dışındaki konutlar bu sayıma girmez. Buna karşılık Türkiye'de ikinci bir konut edinildiğinde muafiyet, ikisinden en düşük değerli olanına kayar ve diğeri vergiye girer.
Üçüncüsü, mükellefiyet beyan esaslıdır ve takvim serttir: eşiğin aşıldığı yılı takip eden yılın 20 Şubat'ı. Yurt dışında yaşayan malikler bakımından bu tarihin kaçırılması, verginin kendisinden bağımsız olarak usulsüzlük sonuçları doğurur. Aynı taşınmaz üzerindeki diğer yükümlülüklerle birlikte planlanması gerekir: kiraya verme hâlinde Türkiye'de yabancı sahibin gayrimenkulünü kiraya verme vergileri, kısa süreli kiralama hâlinde turizm amaçlı konut kiralama izin belgesi, devir hâlinde ise tapu harcı ve muafiyetler.
Sonuç
Değerli konut vergisinde tartışmanın büyük kısmı, kanun metnindeki rakamların güncel sanılmasından doğar. Bugün geçerli eşik 5.000.000 lira değil, 88 Seri No'lu Tebliğ ile 1/1/2026'dan itibaren uygulanan 17.711.000 liradır ve bu tutar her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artar. Verginin matrahı taşınmazın tamamı değil, yalnızca eşiği aşan kısımdır ve oran o kısım üzerinde binde 3'ten binde 10'a kadar dilimlenir. Muafiyet tarafında ise belirleyici olan uyrukluk değil, kişinin Türkiye sınırları içindeki konut sayısıdır: tek konutu olan — yabancı olsun ya da olmasın — muaftır; birden fazla konutu olanlarda muafiyet en düşük değerli olana uygulanır. Takvim ise tek satırdır: eşiğin aşıldığı yılı takip eden yılın 20 Şubat'ında beyan, şubat ve ağustos sonunda iki taksit.
