Alışveriş merkezleri, satış alanlarının bir bölümünü esnaf ve sanatkâr işletmecilerine ve kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenlere ayırmak zorundadır; ikincisinde kira bedeli de sınırlıdır. Kaynak, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik (RG 26/2/2016, sayı 29636). Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Ortak alanların masraf rejimi için AVM ortak gideri: satış alanı oranı ve bağımsız denetim okunmalıdır.
🔴 İki kota, iki fiyat
| Kim | Oran | Kira bedeli |
|---|---|---|
| Esnaf ve sanatkâr işletmecileri | Toplam satış alanının en az yüzde beşi | Rayiç bedel üzerinden |
| 🔑 Geleneksel, kültürel veya sanatsal değeri olan kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenler | Toplam satış alanının en az binde üçü | En fazla rayiç bedelinin dörtte biri tutarında |
| Sorumluluk | Bu maddenin uygulanmasından malik ile yönetim müştereken sorumludur |
İki kota ayrıdır ve birbirinin yerine geçmez: yüzde beşlik esnaf kotası binde üçlük mesleki kotayı içermez, ikisi ayrı ayrı ayrılır.
İkinci kotadaki dörtte bir tavanı, kaybolmaya yüz tutmuş mesleklerin AVM ekonomisinde ayakta kalabilmesi içindir. Rayiç bedelin tamamı istenemez; talep edilebilecek azami tutar rayicin %25'idir.
50.000 m² satış alanına sahip bir AVM'de bu, 2.500 m² esnaf alanı ve 150 m² mesleki alan demektir.
Oranların "en az" olarak yazılması da önemlidir: bunlar tavan değil taban değerlerdir; AVM daha fazla alan ayırabilir, daha azını ayıramaz. Kotaların hesabı toplam satış alanı üzerinden yapılır — ortak kullanım alanları bu hesaba girmez, çünkü satış alanı kavramı iş yerlerinin satışa ayrılan kısmını ifade eder.
Rayiç bedel nasıl tespit edilir
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kim | Tahsis edilen iş yerlerinin rayiç kira bedeli alışveriş merkezi malikince tespit edilir |
| Ölçütler | Tahsis edilen iş yerinin büyüklüğü ve AVM içindeki konumu; AVM'nin büyüklüğü ve bulunduğu yer; potansiyel iş hacmi ve ciro gibi hususlar |
Rayiç bedeli malik belirler, ancak ölçütler sayılmıştır. Konumun ölçütler arasında olması önemlidir: esnafa ayrılan yerin bodrum köşesi olması hâlinde rayiç bedelin de buna göre düşük hesaplanması gerekir.
Rayiç bedel hesaplamaları beş yıl saklanır ve denetimde istenebilir.
Bedelin malikçe tek taraflı belirlenmesi ilk bakışta geniş bir yetki gibi görünse de iki sınırı vardır: ölçütler sayılmıştır ve hesaplama saklanmak zorundadır. Yani rayiç bedel bir beyan değil, gerekçesi belgeye bağlanan bir tespittir. Ölçütlerden potansiyel iş hacmi ve ciro, aynı AVM içindeki farklı konumlarda farklı bedeller çıkmasını hukuken mümkün kılar.
🔑 Duyuru: esnaf odaları birliğine
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kime | Kiralama duyurusu, ilgili üst meslek kuruluşuna ve üyelerine duyurulmak üzere, o ilin esnaf ve sanatkârlar odaları birliğine AVM yönetimince yazılı olarak gönderilir |
| Yayım | Duyuru; odalar birliği ve üst meslek kuruluşu tarafından yazının kendilerine ulaştığı tarihte, AVM tarafından ise yazının gönderildiği tarihte kendi internet sitelerinde ilan edilir |
| İçerik | AVM'nin adı, adresi, kiraya verilecek iş yerine ait bilgiler, rayiç kira bedeli, başvuru adresi, son başvuru tarihi ve başvuru için gerekli belgeler |
| 🔴 Duyuru tarihi | Duyurunun ilgili üst meslek kuruluşuna ulaştığı tarih, duyuru tarihi kabul edilir |
| Sorumluluk | Duyurunun gönderilmesi ve içeriğinden AVM yönetimi sorumludur |
Duyuru tarihinin üst meslek kuruluşuna ulaşma anına bağlanması, aşağıdaki yirmi günlük sürenin başlangıcını belirlediği için kritik bir ayrıntıdır.
Kiralama duyurusunun doğrudan esnaf odaları birliğine gitmesi de kotanın gerçekten esnafa ulaşmasını amaçlar: AVM'nin kendi sitesinde yaptığı bir ilan tek başına yeterli değildir.
Yayım tarihlerindeki ayrım da dikkat ister: odalar birliği ve üst meslek kuruluşu yazının kendilerine ulaştığı tarihte, AVM ise yazının gönderildiği tarihte ilan eder. AVM kendi ilanını yazıyı gönderdiği gün yapmak zorundadır; postanın ulaşmasını bekleyemez.
Başvuru ve saklama
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Şekil | Başvurular yazılı olarak AVM yönetimine yapılır |
| Ekler | Esnaf ve sanatkâr siciline kayıtlı olunduğuna dair belge ile duyuruda belirtilen belgeler |
| Kayıt | Başvuru yönetimce kayıt altına alınır; başvurunun yapıldığını gösterir bir belge düzenlenerek başvurana verilir |
| Belgenin içeriği | Başvuru tarihi ile tarafların adı, soyadı, unvanı ve imzası |
| 🔑 Saklama | Başvuru kayıt ve belgeleri ile rayiç bedel hesaplamaları, başvuru tarihinden itibaren beş yıl saklanır |
Başvuru belgesinin verilmesi zorunluluğu, "başvuru gelmedi" savunmasını belgeye bağlar. Beş yıllık saklama süresi de denetimde geriye dönük inceleme imkânı verir. Başvuru sahibi bakımından bu belge, yirmi günlük sürenin dolmasından önce usulüne uygun başvuru yapıldığını ispatlayan tek dayanaktır.
🔴 Yirmi günlük kural: kota ne zaman düşer
| Durum | Kural |
|---|---|
| Yetki | Başvuruları değerlendirmeye ve tahsis edilen iş yerlerini kiraya vermeye alışveriş merkezi maliki yetkilidir |
| Kime | Usulüne uygun başvuru yapan ve kiralama şartlarını kabul eden esnaf ve sanatkâr işletmecileri ile kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenlere kiralanır |
| 🔴 Kotanın düşmesi | Esnaf ve sanatkâr işletmecilerine tahsis edilen iş yerlerine yeterli talep olmaması veya boşalan yerlerin, duyuru tarihinden itibaren yirmi gün içinde doldurulamaması hâlinde bu yerler diğer talep sahiplerine kiraya verilebilir |
| Sorumluluk | Malik ile yönetim müştereken sorumludur |
Yirmi günlük pencere, kotanın kalıcı bir yük olmasını engeller — ancak açılabilmesi için usulüne uygun bir duyuru yapılmış olması şarttır. Duyuru esnaf odaları birliğine gönderilmemişse süre işlemez ve kota düşmez.
🔑 Bu esneklik hükmü metinde yalnız esnaf ve sanatkâr kotası için öngörülmüştür; kaybolmaya yüz tutmuş meslekler kotası bakımından aynı yönde bir hüküm bulunmamaktadır.
Kaybolmaya yüz tutmuş mesleklerin belirlenmesi
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kim belirler | Geleneksel, kültürel veya sanatsal değeri olan kaybolmaya yüz tutmuş meslekler, ilgili üst meslek kuruluşunun görüşü alınmak suretiyle Bakanlıkça belirlenir |
| İlan | Belirlenen meslekler Bakanlığın internet sitesinde ilan edilir ve ilgili üst meslek kuruluşuna yazılı olarak bildirilir |
Listeyi AVM belirlemez; kapsam Bakanlıkça ilan edilen listeyle sınırlıdır. Bir mesleğin bu kotadan yararlanıp yararlanamayacağı, Bakanlığın yayımladığı listeye bakılarak tespit edilir. Üst meslek kuruluşunun görüşünün alınması da zorunlu bir usul adımıdır; liste tek taraflı olarak oluşturulmaz. Listenin hem Bakanlık sitesinde ilan edilmesi hem üst meslek kuruluşuna yazılı bildirilmesi, kotadan yararlanacakların bilgiye erişimini iki kanaldan güvenceye alır.
"Sürekli indirimli satış" ibaresi
| Unsur | Kural |
|---|---|
| 🔴 Şart | Sürekli indirimli satış türünü gösterir ya da çağrıştırır ibarelerin AVM'ce kullanımı, içindeki perakende işletmelerin her birinin sürekli indirimli satış yapmasına bağlıdır |
| Yer | Bu ibarelere AVM'nin ön cephesinde, kolaylıkla görülebilir ve okunabilir şekilde yer verilir |
| 🔑 Sayıma girmeyenler | Beslenme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri hizmetleri ve/veya hızlı tüketim mallarını satan lokanta, sinema, berber, terzi ve market gibi işletmeler ile niteliği itibarıyla sürekli indirimli satışa uygun olmayan diğer işletmeler, birinci fıkranın uygulanmasında dikkate alınmaz |
| Sorumluluk | İbarenin usulüne uygun kullanılmasından malik ve yönetim müştereken sorumludur |
"Outlet" tipi ibarelerin kullanımı her bir perakende işletmenin sürekli indirimli satış yapmasına bağlıdır. İstisna listesi ise pratikte belirleyicidir: yeme-içme, sinema, berber, terzi ve market gibi işletmeler hesaba katılmadığı için, bunların varlığı ibareyi engellemez. İstisnanın ölçütü sayılan işletme türleriyle sınırlı değildir; niteliği itibarıyla sürekli indirimli satışa uygun olmayan diğer işletmeler de sayıma girmez. Buna karşılık istisna dışında kalan tek bir mağazanın normal fiyatla satış yapması, AVM'nin bu ibareyi kullanmasını hukuka aykırı kılar.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Kota | Satış alanının en az %5'i esnafa, en az binde 3'ü kaybolan mesleklere ayrıldı mı |
| Bedel | Kaybolan meslek kotasında kira rayicin dörtte birini aşıyor mu |
| Rayiç | Bedel tespitinde konum ve büyüklük dikkate alındı mı; hesaplama saklanıyor mu |
| Duyuru | Duyuru il esnaf ve sanatkârlar odaları birliğine yazılı gönderildi mi |
| İçerik | Duyuruda rayiç bedel, son başvuru tarihi ve gerekli belgeler yazılı mı |
| Tarih | Yirmi günlük süre, duyurunun üst meslek kuruluşuna ulaştığı tarihten mi başlatıldı |
| Başvuru | Başvurana tarih ve imza içeren belge verildi mi |
| Saklama | Başvuru kayıtları ve rayiç hesapları beş yıl saklanıyor mu |
| Liste | Meslek, Bakanlıkça ilan edilen listede yer alıyor mu |
| İbare | "Sürekli indirimli satış" ibaresi kullanılıyorsa istisna dışındaki her işletme bu satışı yapıyor mu |
Yer tahsisi rejimi, alışveriş merkezini yalnız büyük perakende zincirlerinin mekânı olmaktan çıkarma amacı taşır: yüzde beşlik kota esnafa erişim, binde üçlük kota ve dörtte birlik bedel tavanı ise geleneksel mesleklere sübvansiyonlu bir alan sağlar. Uygulamada kotanın işleyip işlemediğini belirleyen şey oranlar değil duyuru usulüdür — çünkü yirmi günlük düşme kuralı ancak usulüne uygun bir duyurudan sonra işler. Esnaf ve tacir ayrımının hangi sicile kaydı gerektirdiği için esnaf mı tacir mi: sicil, oda belgesi ve fiyat tarifesi, perakende zincirindeki ödeme rejimi için perakendede ödeme süresi ve haksız ticari uygulama okunmalıdır.
