Apartman ve iş merkezi yönetimlerinde asansör, bakımı ihmal edildiğinde hem idari para cezası hem de ağır sorumluluk doğuran bir tesisattır. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (RG 6/4/2019, sayı 30737) bu alanı bina sorumlusu ile asansör monte eden arasındaki bakım sözleşmesi üzerine kurar. 11 Temmuz 2021 değişikliği ile sözleşme imzalamak, bina sorumlusunun yükümlülükleri arasına açıkça yazıldı. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Asansörün hangi binada zorunlu olduğu ayrı bir konudur; bunun için asansör zorunluluğu ve bodrum kat kuralı okunmalıdır.
🔴 Bina sorumlusunun üç yükümlülüğü
| Fıkra | Yükümlülük |
|---|---|
| m.14/1 | Asansörün güvenli çalışmasını sağlamak üzere asansör monte eden veya onun yetkili servisi ile bakım sözleşmesi imzalamak, bakımını yaptırmak ve bakım ücretini ödemek |
| m.14/2 | Engellilerin erişilebilirliği için asansörün güvenli şekilde sürekli olarak çalıştırılmasını sağlamak |
| m.14/3 | Tehlikeli durumu bakım sözleşmesi imzalanan tarafa iletmek ve müdahale edilene kadar gerekli güvenlik tedbirini almak |
Birinci fıkradaki "bakım sözleşmesi imzalamaktan" ibaresi 11/7/2021 değişikliğiyle eklendi. Değişiklikten önce yükümlülük "bakımını yaptırmak ve ücretini ödemek" biçimindeydi; sözleşmenin kendisi artık ayrı ve açık bir yükümlülüktür. Sözleşmesiz bakım yaptırmak, yükümlülüğü karşılamaz.
Şikâyet mercii ikiye ayrılmıştır: kamuya açık alanlarda Valilik bünyesindeki erişilebilirlik izleme ve denetleme komisyonu, konutlarda/meskenlerde ise bağlı bulunulan ilgili idare. Erişilebilirlik yükümlülüğünün genel çerçevesi için erişilebilirlik: ruhsat engeli ve makul düzenleme okunmalıdır.
Sözleşmeyi kim, ne zaman imzalar
| Durum | Taraf |
|---|---|
| Olağan hâl | Bina sorumlusu ile asansör monte eden veya onun yetkili servisi |
| Yapı kullanma izni alınmış, ilk kez kullanıma açılan bina | Yasal olarak bina sorumlusu atanana kadar sözleşme asansör yaptırıcısı ile yapılır |
| Sözleşme birden fazla asansörü kapsıyorsa | Her bir asansörün kimlik numarası ve açık adresi sözleşmede belirtilir |
| Teknik personel | Görevlendirilecek teknik bakım ve onarım personeline ilişkin tanımlayıcı tüm bilgiler sözleşmede yer alır; personel değişirse bu da sözleşmeye işlenir |
Yeni binada boşluk bırakılmamıştır: yönetim henüz oluşmadan sorumluluk asansör yaptırıcısındadır. Kat mülkiyetine geçilip yönetim kurulduğunda sözleşmenin muhatabı bina sorumlusu olur.
Sözleşmenin ardından bir de durum tespit raporu gelir: bina sorumlusuyla sözleşme imzalayan taraf, asansörü oluşturan aksam ve parçaları da içerecek şekilde bir bütün olarak gerekli koşulları sağlayıp sağlamadığına ilişkin raporu hazırlar ve bina sorumlusuna iletir. Bu rapor, asansör monte edenin kendi piyasaya arz ettiği ve bakım sözleşmesi yaptığı asansör için hazırlanmaz. Yani rapor, bakımı devralan yeni bir firmanın devreye girdiği hâllerde anlam kazanır ve devir anındaki durumu belgeler.
🔑 Bakım neyi kapsar, neyi kapsamaz
| Kapsar (m.9/2) | Kapsamaz (m.9/3) |
|---|---|
| Yağlama ve temizleme | Asansörün yerinin değiştirilmesi |
| Kontroller | Tahrik ünitesi, askı sistemi, taşıyıcı/kabin, durak kapısı ve güvenlik aksamlarının değişimi |
| Kurtarma çalışmaları | Asansör kumanda sisteminde yapılan değişiklikler |
| Ayarlama işlemleri | İtfaiye tarafından yapılan kurtarma çalışmaları |
| Kullanıma veya yıpranmaya bağlı bileşen onarımı veya değişimi | Asansör kuyusunun dış bölümlerinin ve kabin iç kısmının temizlenmesi |
Ayrım pratik sonuç doğurur: kapsam dışındaki değişiklikler asansör monte eden tarafından yerine getirilir ve bunların mevzuata uygunluğuna dair sorumluluk değişikliği yapan asansör monte edendedir. Kabin içinin temizliği ise bakım hizmetine dâhil değildir; bu, bina yönetiminin kendi temizlik düzenine kalır.
Kayıt düzeni: defter ve föy
| Belge | Kural |
|---|---|
| Asansör kayıt defteri | Asansörü piyasaya arz eden asansör monte eden tarafından sağlanır; kimlik numarası, piyasaya arz ve tescil tarihi defterde belirtilir |
| Defter bitince | Yeni defteri, bina sorumlusuyla bakım sözleşmesi imzalayan taraf temin eder |
| Biten defter | Bina sorumlusu tarafından asansörün kullanım ömrü boyunca muhafaza edilir |
| Kapsam | Kayıt defteri gereklilikleri halen kullanımda olan bütün asansörler için de geçerlidir |
| Bakım föyü | Her bakımda yapılan işlemler föyle kayıt altına alınır; bir nüsha bina sorumlusuna teslim edilir |
| Föyün saklanması | Bina sorumlusu föyleri makina/makara dairesinde veya yönetim bürosunda kalıcı olarak muhafaza eder |
Defter ve föy, denetimde ilk istenen belgelerdir. Bakım hizmetinin yapıldığını ispat yükü pratikte bu iki kayda dayanır; föylerin dağınık tutulması, yapılmış bir bakımı yapılmamış gibi gösterebilir.
🔴 Kırmızı etiket: bakım durur, ücret de durur
| Aşama | Sonuç |
|---|---|
| Periyodik kontrolde güvensiz tanımı ve kırmızı renkli bilgi etiketi | Asansöre; kusurlu, hafif kusurlu veya kusursuz hâle getirilinceye kadar bakım hizmeti sunulamaz |
| Güvensizlikten kusurlu duruma geçen asansör | Periyodik kontrol tarihi başlangıç kabul edilerek 120 gün içinde hafif kusurlu veya kusursuz hâle getirilmezse, sürenin sona erdiği anda bakım hizmeti sunulamaz |
| 🔑 Ücret | Asansör monte eden veya onun yetkili servisi bu süre zarfında bina sorumlusundan aylık bakım ücreti talebinde bulunamaz |
Hüküm iki yönlüdür. Bina sorumlusu bakımsız kalmaktan kurtulmaz — asansör kullanıma kapanacak durumdadır — ama bu dönemde aylık bakım ücreti de doğmaz. Yüz yirmi günlük sürenin başlangıcı sözleşme tarihi veya bildirim tarihi değil, periyodik kontrol tarihidir; sürenin hesabı bu tarihten yapılır.
Ödenmeyen bakım ücretinin ortak gider olarak tahsili ayrı bir konudur; nisap ve tahsil yolları için işletme projesi: üç ay, avans ve yeniden değerleme ve aidat ödememenin sonuçları okunmalıdır.
Üçüncü tarafa müdahale yasağı ve TSE belgesi
| Kural | İçerik |
|---|---|
| m.10/13 | Bina sorumlusu tarafından, bakım sözleşmesi yapılan taraf dışındaki üçüncü tarafların asansöre müdahalesine izin verilmez |
| İstisna | Periyodik kontrol sonrası iyileştirme faaliyetleri ile m.9/3-(a), (b) ve (c) kapsamındaki işlemlerde bina sorumlusunca tercih edilip sözleşme imzalanan tarafın çalışmaları bu yasağa girmez |
| m.10/14 (11/7/2021) | TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi askıya alınan veya iptal edilen asansör monte eden veya yetkili servisi, bakım, onarım ve servis hizmeti sunamaz |
Yasak, bakımın tek elde toplanmasını amaçlar: sözleşme dışındaki bir firmaya "küçük bir arıza" için müdahale ettirmek, bina sorumlusunun yükümlülüğüne aykırıdır. Buna karşılık iyileştirme ve büyük değişim işleri için ayrı bir firma ile sözleşme yapılabilir; bunlar yasağın dışındadır.
TSE belgesi kuralı ise bina sorumlusuna bir kontrol ödevi yükler: sözleşme yapılacak firmanın hizmet yeterlilik belgesinin güncel olup olmadığı baştan doğrulanmalıdır.
Yedek parça tarafında da bir güvence vardır: asansör monte eden, piyasaya arz ettiği her tip ve özellikteki asansör için yedek aksam ve parçayı en az üç yıl süreyle temin etmekle yükümlüdür; ayrıca bakımı başka bir firmanın ya da bina sorumlusunun üstlendiği hâllerde, yedek parça ve bakımı mümkün kılacak cihaz ve donanım taleplerini normal piyasa koşullarında karşılamak zorundadır. Bu hüküm, bakım firmasının değiştirilmesini fiilen imkânsız kılan parça ve şifre bağımlılığına karşı konulmuştur.
Eğitim ve bilgilendirme
| Konu | Kural |
|---|---|
| Kurtarma eğitimi | Bakım sözleşmesinden sonra, binadaki asansör sayısı dikkate alınarak bina sorumlusunun belirleyeceği sayıda kişiye acil durumlarda kurtarma çalışması konusunda yılda en az bir defa eğitim verilir |
| Kayıt | Eğitim, yetkili servis teknik sorumlusu ve eğitimi veren kişinin imzaladığı tutanakla kayıt altına alınır; bir sureti bina sorumlusuna iletilir |
| Değişiklik | Eğitim alan kişi değişirse bina sorumlusu yeni kişiye eğitim verilmesini sağlar |
| Kurtarma talimatı | Kurtarma çalışmasını yapacak kişilerin kolaylıkla görebileceği yerlerde muhafaza edilir |
| Risk bildirimi | Asansör can ve mal güvenliği yönünden risk taşıyorsa servis bina sorumlusunu yazılı olarak bilgilendirir; bina sorumlusu güvenli hâle getirilmesini sağlamakla yükümlüdür |
Eğitimin yılda en az bir kez tekrarlanması ve kişi değişikliğinde yenilenmesi, çoğu yönetimde atlanan noktadır. Tutanağın bir suretinin bina sorumlusunda bulunması, denetimde eğitimin yapıldığını gösteren tek belgedir.
🔴 Yaptırım ve karar mercii
| Konu | Kural |
|---|---|
| Muhatap | Yönetmeliğe aykırı hareket eden asansör monte edene veya yetkili servisine, bina sorumlusuna veya kat maliklerine, servis teknik sorumlusuna ve asansör yaptırıcısına 1705 sayılı Kanunun 6/1 maddesindeki idari para cezası uygulanır |
| İstisna | Bina sorumlusuna veya kat maliklerine, geçici 1 inci maddedeki tescil işlemini yaptırmadığından dolayı bu ceza uygulanmaz |
| Denetim | Bina sorumlusunun yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine ilişkin denetim Bakanlık tarafından yapılır |
| Karar mercii (10/2/2023) | Ceza kararı; denetim Bakanlık merkez birimi personelince yapılmışsa bakan yardımcısı, sadece il müdürlüğü personelince veya birlikte yapılmışsa asansörün monte edildiği yerdeki il müdürü tarafından verilir |
| Ödeme | İdari para cezası, ceza kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir |
Cezanın muhatabında "kat malikleri"nin ayrıca sayılması önemlidir: yaptırım yalnız yöneticiye değil, maliklere de yöneltilebilir. Tescil eksikliği ise bu kapsamdan çıkarılmıştır — kayıt altına alınmamış asansörün tescilini yaptırmamaktan bina sorumlusuna ceza verilmez.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Sözleşme | Asansör monte eden veya yetkili servisi ile yazılı bakım sözleşmesi var mı |
| Kimlik | Birden fazla asansör varsa her birinin kimlik numarası ve adresi sözleşmede yazılı mı |
| Personel | Teknik bakım ve onarım personeli bilgileri sözleşmede güncel mi |
| TSE | Firmanın hizmet yeterlilik belgesi askıda veya iptal edilmiş mi |
| Defter | Asansör kayıt defteri mevcut mu; biten defterler saklanıyor mu |
| Föy | Bakım föyleri makina dairesinde veya yönetim bürosunda kalıcı olarak duruyor mu |
| Etiket | Kırmızı etiket varsa 120 günlük süre hangi tarihte başladı; bu dönemde ücret talep edildi mi |
| Eğitim | Yılda en az bir kurtarma eğitimi yapıldı mı; tutanağın sureti alındı mı |
| Müdahale | Sözleşme dışı bir firmaya müdahale ettirildi mi |
Yönetmeliğin bina sorumlusuna yüklediği yük, tek bir sözleşmeyle bitmez: sözleşmenin içeriği, kayıt düzeni, eğitim tekrarı ve etiket durumunun takibi birlikte aranır. Bunların çoğu belgeyle ispatlanan yükümlülüklerdir; denetimde eksik çıkan da genellikle işin kendisi değil, kaydı olur.
