Löschungs- und Eintragungsklagen (Grundbuchberichtigung)

In der Türkei kann ein Grundbucheintrag über eine gefälschte Vollmacht binnen Stunden auf einen Dritten übertragen werden; in Montenegro kann ein Jahre später auf dem list nepokretnosti einer nicht genehmigten Wohnung auftauchender Vermerk Ihre gesamte Investition blockieren. Kaum ein Rechtsgebiet bestraft verlorene Zeit so hart wie das Immobilienrecht. Steht das Recht hinter einem Registereintrag in Wahrheit nicht seinem eingetragenen Inhaber zu, ist der Eintrag – so sauber er auch aussehen mag – rechtlich eine ungerechtfertigte Eintragung und kann gelöscht werden. Bei RoNa Legal führen wir Löschungs- und Eintragungsklagen (tapu iptali ve tescil) in der Türkei, koordinieren von unserem Büro in Budva aus montenegrinische Immobilienstreitigkeiten mit örtlichen Anwälten und steuern grenzüberschreitende Mandate an der Schnittstelle von Eigentum, Erbrecht und Güterrecht aus einer Hand.

Diese Seite richtet sich an unsere türkischen Mandanten mit Grundbuchstreitigkeiten in der Türkei sowie an türkische Investoren, die in Montenegro Immobilien besitzen oder erwerben möchten. Der Schwerpunkt liegt bewusst auf der Türkei, weil dies dem konkreten Bedarf unserer Kernmandantschaft entspricht. Die montenegrinische Dimension und der grenzüberschreitende Rahmen bilden die ergänzende Achse, die uns von Kanzleien mit nur einer Jurisdiktion unterscheidet.

Löschungs- und Eintragungsklagen in der Türkei: der rechtliche Rahmen

Art. 1025 des türkischen Zivilgesetzbuchs und die Rückabwicklung ungerechtfertigter Eintragungen

Art. 1025 des türkischen Zivilgesetzbuchs bestimmt: Ist ein dingliches Recht ungerechtfertigt eingetragen oder eine Eintragung ungerechtfertigt gelöscht oder geändert worden, kann jeder dadurch Verletzte die Berichtigung des Grundbuchs verlangen. In der Praxis ist dies als Löschungs- und Eintragungsklage (tapu iptali ve tescil davası) bekannt und bildet das Rückgrat der türkischen Immobilienprozessführung. Da ein dingliches Recht betroffen ist, liegt die örtliche Zuständigkeit nach Art. 12 der türkischen Zivilprozessordnung beim Gericht am Ort der belegenen Sache; sachlich zuständig ist in der Regel das Zivilgericht erster Instanz. Die Klage wird vom wahren Berechtigten, der durch die fehlerhafte Eintragung verletzt ist, gegen den eingetragenen Eigentümer erhoben.

Der entscheidende Punkt: Weil die Löschungs- und Eintragungsklage auf einem dinglichen Recht beruht, unterliegt sie grundsätzlich weder der Verjährung noch einer Ausschlussfrist. Auch nach zehn, zwanzig oder vierzig Jahren erlischt der Anspruch des wahren Berechtigten nicht von selbst. Es gibt mehrere Ausnahmen; die wichtigste ist die zehnjährige Ausschlussfrist des Art. 12 Abs. 3 des Katastergesetzes Nr. 3402, die mit der Bestandskraft der Katasterfeststellung zu laufen beginnt. Ansprüche, die auf Rechtsgründe aus der Zeit vor der Katasterfeststellung gestützt werden, dürfen dieses Zeitfenster daher nicht verpassen.

Entscheidungen des 1. Zivilsenats des Kassationshofs aus den Jahren 2023 bis 2025 zeigen, dass die Feststellung einer ungerechtfertigten Eintragung immer stärker einzelfallbezogen erfolgt – und dass die Abwägung zwischen dem öffentlichen Glauben des Registers und dem Schutz des wahren Berechtigten heute über Sachverständigengutachten, Zeugenaussagen und Bankunterlagen in der Zusammenschau aufgebaut wird. In einem meiner Mandate war eine zuvor verborgene Lücke in einer Erbenermittlung aus den 1990er-Jahren – versteckt hinter einem äußerlich sauberen Eintrag – drei Jahrzehnte später der Beweis, der den Prozess entschied.

Art. 1024 des türkischen Zivilgesetzbuchs – die Grenzen des Schutzes gutgläubiger Dritter

Der in der Praxis häufigste Konflikt ist die Frage, ob eine auf einer gefälschten Vollmacht beruhende Übertragung oder eine ungerechtfertigte Eintragung auch einen späteren Erwerber trifft, der auf das scheinbar saubere Register vertraut hat. Aus Art. 1023 und 1024 des türkischen Zivilgesetzbuchs folgt in der Zusammenschau: Wer Eigentum oder ein anderes dingliches Recht im guten Glauben auf das Register erwirbt, wird geschützt. Der Schutz ist jedoch nicht absolut: Wer wusste oder hätte wissen müssen, dass das Recht ungerechtfertigt eingetragen war, kann sich nicht auf den guten Glauben berufen.

Die konkrete Konsequenz: Wurde Ihre Immobilie aufgrund einer gefälschten Vollmacht übertragen und war der Käufer in der Lage, die Unregelmäßigkeit zu erkennen (ein ungewöhnlich niedriger Preis, ein Abschluss ohne jede Besichtigung, eine Kette schneller Weiterverkäufe, Zweifel an dem Notar, der die Vollmacht errichtet hat), erfasst Ihre Löschungsklage auch den Dritten. Hat der Käufer dagegen tatsächlich auf das Register vertraut, den Marktpreis gezahlt und die übliche Sorgfalt gewahrt, verlagert sich Ihr Fall aller Voraussicht nach auf eine Schadensersatzklage gegen den früheren Eigentümer oder den Fälscher. Wie schnell die Vollmacht über das Notarregister, Ausweisabgleiche und verfügbare Erkenntnisse überprüft wird, entscheidet darüber, welchen Weg die Akte nimmt.

Muris muvazaası – die Rückabwicklung von Scheingeschäften zulasten der Erben

Tarnt ein Erblasser, um seinen Erben ihren Anteil zu entziehen, eine in Wahrheit unentgeltliche Übertragung einer Immobilie im Grundbuch als Verkauf, greift die Rechtsfigur der muris muvazaası (Scheingeschäft des Erblassers). Die grundlegende – bis heute geltende – Leitentscheidung ist die Entscheidung der Großen Senate des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung Nr. 1/2 vom 1. April 1974. Danach kann jeder gesetzliche oder eingesetzte Erbe, dessen Erbrecht verletzt ist – ob pflichtteilsberechtigt oder nicht –, eine Löschungs- und Eintragungsklage erheben und geltend machen, dass der scheinbare Verkauf wegen Simulation nichtig ist und die verdeckte Schenkung an der für Immobilien vorgeschriebenen amtlichen Form scheitert.

Die Beweislast für das Scheingeschäft trägt der Kläger; der Nachweis kann mit jedem Beweismittel geführt werden; häufig ist gerade der Zeugenbeweis entscheidend. Die gefestigten Kriterien des Kassationshofs sind klar: ob der Erblasser ein nachvollziehbares, legitimes Motiv für die Übertragung hatte; ob der Beklagte finanziell in der Lage war, die Immobilie zu erwerben; die Spanne zwischen dem im Register beurkundeten Preis und dem tatsächlichen Verkehrswert; Alter und Gesundheitszustand des Erblassers; Übertragungen kurz vor dem Tod; die familiären Beziehungsdynamiken; und ob eine Zahlung eine tatsächliche Bankspur hinterlassen hat. In einem meiner Mandate wurden drei Parzellen eines Vaters sechs Monate nach dessen Alzheimer-Diagnose als „Verkauf“ auf einen Sohn übertragen – ohne jeden Geldfluss in den Bankunterlagen und mit einem Vergleichswertgutachten, das das Siebenfache des beurkundeten Preises auswies. Diese Kombination belegte das Scheingeschäft.

Der umstrittenste Aspekt der muris muvazaası ist die Fristenfrage. Nach gefestigter Auffassung unterliegt die Klage, weil das simulierte Geschäft absolut nichtig ist und von der Rechtsordnung nicht geschützt wird, nach dem Tod des Erblassers grundsätzlich weder Verjährung noch Ausschlussfrist. Wird die Katasterfeststellung jedoch erst nach dem Tod des Erblassers bestandskräftig, ist umstritten, ob die Zehnjahresfrist des Art. 12 Abs. 3 des Gesetzes Nr. 3402 gilt und wie die Ein- und Zehnjahresfristen des Art. 571 des türkischen Zivilgesetzbuchs (Herabsetzungsklage) auf einen muris-muvazaası-Anspruch durchschlagen. Deshalb verbieten sich schematische Antworten zu Fristen: In jeder Akte betrachten wir Todesdatum, Katasterlage, ein etwaig hilfsweise geltend gemachtes Herabsetzungsbegehren und die Art der Übertragung im Zusammenhang. Der sicherste Weg, keinen Rechtsverlust zu erleiden, ist, die Akte gemeinsam mit einem Anwalt auf den Tisch zu legen, statt sich auf eine pauschale Fristberechnung zu verlassen.

Missbrauch der Vollmacht

Überträgt ein Bevollmächtigter eine Immobilie unter Überschreitung seiner Befugnisse – oder handelt er aufgrund einer gänzlich gefälschten Vollmacht –, liegt eines der typischsten Löschungsszenarien vor. Überträgt der Bevollmächtigte auf sich selbst oder einen Angehörigen, insbesondere unentgeltlich oder zu einem niedrigen Preis, werden das Verbot des Selbstkontrahierens aus Art. 40 des türkischen Obligationenrechts und der Grundsatz von Treu und Glauben zusammen gelesen. In der Praxis werden die Überprüfung der Vollmacht anhand des Notarregisters, die Unversehrtheit des Willens des Vollmachtgebers und das Verhältnis zwischen dem wahren Wert der Immobilie und dem Übertragungspreis gemeinsam geprüft. Hat der Bevollmächtigte seine Befugnisse überschritten oder ist die Vollmacht gefälscht, wird der Eintrag gelöscht; der gute Glaube des Dritten wird dann nach Art. 1024 des türkischen Zivilgesetzbuchs gewürdigt. Ein Fälschungsvorwurf erfordert zudem eine Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft; Zivilprozess und strafrechtliches Ermittlungsverfahren laufen parallel.

Willensmängel und Geschäftsunfähigkeit

Die beim Grundbuchamt beurkundete Übertragung ist ein Vertrag; sie kann daher wegen Irrtums, Täuschung oder Drohung nach Art. 30 ff. des türkischen Obligationenrechts rückgängig gemacht werden. Kritisch ist hier die einjährige Ausschlussfrist des Art. 39 des türkischen Obligationenrechts, die mit der Entdeckung des Irrtums oder der Täuschung bzw. – bei Drohung – mit dem Wegfall der Zwangslage zu laufen beginnt. In diesen Akten läuft die Zeit sehr schnell: Der Moment, in dem der Mandant die wahre Natur des Geschäfts erfahren hat, muss dokumentiert und die Klageschrift darauf abgestimmt werden.

Darüber hinaus ist eine Registerübertragung, die von einer Person ohne Urteils- und Geschäftsfähigkeit im Sinne des Art. 15 des türkischen Zivilgesetzbuchs vorgenommen wurde, von Anfang an nichtig. Bei Alzheimer, fortgeschrittener Demenz, schweren psychiatrischen Erkrankungen oder postoperativen Verwirrtheitszuständen beurteilt das Gericht die Geschäftsfähigkeit zum Übertragungszeitpunkt anhand eines Gutachtens des Instituts für Rechtsmedizin (Adli Tıp Kurumu) oder einer Universitätsklinik. Rezepthistorien, Krankenakten, Aussagen behandelnder Ärzte und naher Angehöriger führen – gemeinsam präsentiert – zur Löschung. Fragen der Geschäftsfähigkeit überschneiden sich häufig mit muris-muvazaası-Ansprüchen; bei Übertragungen des Erblassers im hohen Alter wird beides zusammen geprüft: ob eine Schenkung verdeckt wurde und ob im Zeitpunkt der Unterschrift Geschäftsfähigkeit bestand.

Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum

Ein erheblicher Teil der Akten, die wir nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 führen, betrifft Gemeinschaftsflächen, die wie selbstständige Einheiten behandelt werden, Fehler bei den für die Änderung des Verwaltungsplans erforderlichen Mehrheitsberechnungen oder Brüche beim Übergang von der Baudienstbarkeit (kat irtifakı) zum vollen Wohnungseigentum. Die Überführung des Dachbodens in Sondereigentum, die ausschließliche Nutzung des Gartens durch eine Wohnung, Fassadenänderungen, Zuweisungen zusätzlicher Flächen – sofern der Verwaltungsplan sie nicht ausdrücklich erlaubt – sind nicht möglich ohne Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer.

Ein häufiges Szenario: Eine in der Phase der Baudienstbarkeit verkaufte Wohnung kann später nicht in Wohnungseigentum umgewandelt werden, weil das Gebäude nicht plankonform ist. Der Käufer bleibt mit einer technisch fertigen, rechtlich aber unfertigen Immobilie zurück. Ansprüche gegen den Bauträger richten sich auf die Herstellung der Plankonformität, auf vertraglichen Schadensersatz und – je nach Sachlage – auf die Auflösung des Vertrags. Bei Übergriffen auf Gemeinschaftsflächen hat die Klage auf Abwehr des Eingriffs (men-i müdahale) samt Wiederherstellung Vorrang; je länger die faktische Nutzung andauert, desto eher tritt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung (ecrimisil) hinzu.

Kataster, Enteignung und weitere besondere Klagen

Einwendungen gegen eine Katasterfeststellung sind während der öffentlichen Auslegungsfrist nach dem Katastergesetz Nr. 3402 zu erheben. Wird diese Frist versäumt, kann eine Klage noch innerhalb der zehnjährigen Ausschlussfrist des Art. 12 Abs. 3 erhoben werden, die mit der Bestandskraft der Feststellung beginnt – gestützt auf Rechtsgründe aus der Zeit vor dem Kataster. Nach Ablauf dieser Frist kann das eingetragene Eigentum nur noch aus Gründen angegriffen werden, die keiner Ausschlussfrist unterliegen – Simulation, Fälschung oder Vollmachtsmissbrauch –; ist der Erblasser jedoch vor der Katasteraufnahme verstorben, wenden einzelne Senate des Kassationshofs die Zehnjahresfrist selbst auf diese Ausnahmen an. Katasterklagen, die erhoben werden, ohne zuvor die Rückseite des Feststellungsprotokolls, das zugrunde gelegte Messblatt und die Aussagen der Katasterzeugen zu lesen, scheitern meist an prozessualen Hürden.

Auf der Enteignungsseite führen wir zwei große Blöcke. Der erste ist die Preisfestsetzungs- und Eintragungsklage nach Art. 10 des Enteignungsgesetzes Nr. 2942: Die Verwaltung beantragt die Preisfestsetzung, um enteignen zu können, und der Preis wird vor Gericht durch ein Sachverständigengremium bestimmt. Der zweite ist die faktische Enteignung. Seit der Entscheidung des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 16. Mai 1956 (1956/1-6) erkennt die Rechtsprechung das Recht des Berechtigten an, vor den Zivilgerichten auf den Preis zu klagen und Unterlassung zu verlangen, wenn die Verwaltung die Immobilie tatsächlich in Besitz genommen hat. Der Begriff der rechtlichen Enteignung, entwickelt durch die Entscheidung der Großen Zivilsenate des Kassationshofs 2010/5-662, wertet bereits die Situation, in der eine im Bebauungsplan öffentlichen Zwecken zugewiesene Immobilie über viele Jahre nicht enteignet wird – und die Verfügungsbefugnis des Eigentümers faktisch beschränkt ist –, als Verletzung des Eigentumsrechts. Die Bestimmung des zuständigen Gerichts ist hier kritisch: Für die faktische Enteignung sind die Zivilgerichte (Zivilgericht erster Instanz) zuständig; bei der rechtlichen Enteignung kann die Zuständigkeit je nach Gesetzesänderungen und Rechtsprechungswandel bei den Verwaltungs- oder den Zivilgerichten liegen. Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hat in zahlreichen Entscheidungen gegen die Türkei – insbesondere unter Art. 1 des 1. Zusatzprotokolls zur EMRK – langjährige faktische Enteignungen als Verletzungen des Eigentumsrechts eingestuft. Die Entschädigung wird stets auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens bestimmt; die bei Klageerhebung genannten Beträge sind Mindestforderungen und werden nach dem Ortstermin angepasst.

Das Vorkaufsrecht (şufa) nach Art. 732–735 des türkischen Zivilgesetzbuchs ist ein gesetzliches Recht der Miteigentümer bei Bruchteilseigentum. Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten, können die übrigen Miteigentümer das Vorkaufsrecht ausüben – innerhalb von drei Monaten ab notarieller Mitteilung des Verkaufs und in jedem Fall innerhalb von zwei Jahren ab dem Verkauf selbst. Diese Fristen sind Ausschlussfristen. In der Rechtsprechung des Kassationshofs ist der Einwand der „faktischen Teilung“ ein ernstes Hindernis: Haben die Miteigentümer die Immobilie durch ihre Nutzung faktisch aufgeteilt und bewirtschaftet jeder seit Langem seinen eigenen Teil, wird die Vorkaufsklage nach dem Grundsatz von Treu und Glauben abgewiesen.

Die Nutzungsentschädigung (ecrimisil) entspricht mindestens dem entgangenen Mietertrag. Nach der Entscheidung des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 25. Mai 1938 (29/10) unterliegt sie einer fünfjährigen Verjährungsfrist; verlangt werden kann sie für die fünf Jahre vor Klageerhebung. Entscheidend sind Vergleichsmieten, Lage und Nutzung der Immobilie sowie der gute oder böse Glaube des Besitzers. Die Eingriffsabwehrklage nach Art. 683 des türkischen Zivilgesetzbuchs (men-i müdahale) wehrt Übergriffe auf das Eigentum ab und unterliegt, da sie im Eigentum wurzelt, keiner Ausschlussfrist; ist der Eingriff jedoch beendet, wird die Klage gegenstandslos.

Ein Immobilien-Verkaufsversprechen ist nach Art. 237 des türkischen Obligationenrechts nur wirksam, wenn es in notarieller Urkundsform errichtet wird; nach Vormerkung im Register kann es Dritten gegenüber fünf Jahre lang geltend gemacht werden. Am häufigsten begegnet uns dies im Verhältnis Bauträger/Grundstückseigentümer. Der Familienwohnungsvermerk des Art. 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs bildet im Register die Regel ab, dass ein Ehegatte ohne Zustimmung des anderen nicht über die Familienwohnung verfügen kann; dem Vermerk zuwiderlaufende Übertragungen können gelöscht werden, und selbst ohne Vermerk kann bei nachgewiesenem Familienwohnungscharakter eine Löschungs- und Eintragungsklage erhoben werden. Wo die Familienwohnungsachse hineinspielt, arbeiten wir parallel mit unserem Team für Scheidungs- und Familienrecht zusammen.

Immobilienstreitigkeiten in Montenegro

Das Registersystem und wie man den Auszug liest

Montenegros Immobilienregister ist der Katastar nepokretnosti; zuständige Behörde ist die Uprava za katastar i državnu imovinu (früher Uprava za nekretnine); die Einträge sind größtenteils online abrufbar über www.katastar.me. Der rechtliche Ausweis jeder Immobilie ist der Auszug namens list nepokretnosti, der drei Teillisten enthält: Liste A zeigt die physischen Merkmale der Immobilie (Parzelle/parcela, Fläche, Nutzungsart, Vorhandensein eines Gebäudes); Liste B weist das Eigentum aus; Liste C enthält die Lasten der Immobilie – hipoteka (Hypothek), zabilježba (Vermerk), službenost (Dienstbarkeit), Pfändungen, Anmerkungen. In einem Mandat tauchte eine Jahre zuvor eingetragene Vollstreckungs-zabilježba auf der Liste C einer in Budva gekauften Wohnung erst nach dem Kauf auf und blockierte die gesamte Investition; deshalb muss die Liste C vor dem Kauf stets in einem tagesaktuellen Auszug gelesen werden. Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro geht diese Checkliste im Detail durch.

Bei der Eintragung bezeichnet uknjižba die vollständige Eintragung und predbilježba eine vorläufige oder bedingte Eintragung. Die predbilježba schützt ein vertragliches Recht; das dingliche Recht entsteht aber erst vollständig, wenn die Lücken geschlossen sind und sie in eine Volleintragung umgewandelt wird. Ein auf der Stufe der predbilježba stehen gebliebener Titel ist keine Sicherheit – er ist nur die Anwartschaft darauf.

Kaufabwicklung, Notar und Vertragsstruktur

Der Immobilienkaufvertrag – ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – muss in Montenegro entweder vor einem Notar (javni bilježnik/notar) nach dem Zakon o notarima errichtet oder im Wege der solemnizacija notariell bestätigt werden; andernfalls ist er nicht eintragungsfähig. Der Vorvertrag (predugovor) und die kapora (das Gegenstück zur türkischen kaparo, also zur Anzahlung) richten sich nach dem Zakon o obligacionim odnosima. Was bei einem Rücktritt mit der kapora geschieht, hängt vom Vertragswortlaut ab: Tritt der Käufer zurück, verfällt die kapora; tritt der Verkäufer zurück, ist sie in der Regel in doppelter Höhe zurückzuzahlen. Eine typische Falle für türkische Investoren: Die Abweichung zwischen dem montenegrinischen Original und der englischen Übersetzung wird übersehen und „good faith deposit“ so gelesen, als sei sie unabhängig davon, wie die kapora nach montenegrinischem Recht tatsächlich funktioniert.

Steuerlich gelten je nach Status von Verkäufer oder Käufer zwei Regime: 21 % Umsatzsteuer (PDV) beim Erstverkauf eines Neubaus durch einen gewerblichen Bauträger; bei Zweiterwerb und sonstigen Übertragungen fällt die Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti) an. Zuletzt galt in der Praxis ein einheitlicher Satz von 3 %; progressive Stufen (typischerweise beginnend bei 3 % und in oberen Tranchen steigend) werden diskutiert und halten Einzug in die Praxis; der jeweils geltende Satz muss vor dem Kauf bestätigt werden. Die jährliche Grundsteuer (porez na nepokretnosti) variiert je nach Gemeinde, grob in der Spanne von 0,25 % bis 1 %. Die Websites der Zentralbank Montenegros, der Steuerverwaltung und der jeweiligen Gemeinde sollten stets gegengeprüft werden.

Wohnungseigentum, Bau und Legalisierung

In Montenegro werden im Verfahren der etažiranje die selbstständigen Einheiten eines Gebäudes getrennt eingetragen; dazu wird ein technisches Projekt – das etažni elaborat – beim Register eingereicht. Ist kein Wohnungseigentum begründet, erscheint eine in einem solchen Gebäude gekaufte „Wohnung“ im Register nicht als selbstständige Einheit, sondern als rechnerischer Anteil am Gebäude – mit nur eingeschränktem rechtlichem Schutz für den Käufer. Lücken bei der Baugenehmigung (građevinska dozvola) und der Nutzungserlaubnis (upotrebna dozvola) gehören zu den häufigsten Schmerzpunkten türkischer Investoren; in einem nicht genehmigten Gebäude oder ohne Nutzungserlaubnis werden selbst Wasser- und Stromanschluss, die Registrierung von Mietverhältnissen und die Wertentwicklung problematisch. Zu Bauträgerverzögerungen und Übergabeausfällen siehe auch unseren Leitfaden Bauträgeransprüche und Handelsstreitigkeiten.

Grundlegend neu geordnet wird das Bild durch das neue Legalisierungsgesetz (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), veröffentlicht im montenegrinischen Amtsblatt Nr. 91/2025 und in Kraft seit dem 14. August 2025. Das Gesetz öffnet ein enges Zeitfenster, um nicht genehmigte Bauwerke beim Kataster zu registrieren; das Antragsfenster endet etwa sechs bis zwölf Monate nach Inkrafttreten (in der Praxis wird ein Zeitpunkt zwischen Februar 2026 und August 2026 diskutiert). Gesetzesinitiativen zur Fristverlängerung stehen auf der Agenda; die Entwicklung zum genauen Datum sollte verfolgt werden. Gebäude, die auf Satelliten- oder Orthofotoaufnahmen vom Juli 2025 nicht sichtbar sind, fallen aus dem Anwendungsbereich; wer das Fenster verpasst, riskiert Abrissverfügungen und empfindliche Geldbußen (500–4.000 € für natürliche Personen, 5.000–40.000 € für juristische Personen). Da das von lizenzierten Vermessungsbüros erstellte elaborat, die Prüfung der Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan und das gemeindliche Antragsverfahren ein bis zwei Monate dauern können, ist Abwarten nicht ratsam. Dieses Regime ist im Fluss; vor jeder Investitionsentscheidung und jedem Streitverfahren müssen die am Stichtag geltenden Vorschriften bestätigt werden.

Beschränkungen des Erwerbs durch Ausländer

Montenegros Zakon o svojinsko-pravnim odnosima gestattet ausländischen natürlichen und juristischen Personen grundsätzlich, Wohnhäuser, Wohnungen und Geschäftsräume zu denselben Bedingungen wie montenegrinische Staatsangehörige zu erwerben; das Gegenseitigkeitserfordernis (reciprocitet) ist für die Türkei praktisch kein Thema. Das Gesetz verbietet oder beschränkt ausländisches Eigentum jedoch in bestimmten Kategorien: natürliche Ressourcen, öffentliche Güter, landwirtschaftliche Flächen (poljoprivredno zemljište), Wälder und Waldflächen, Kulturgüter von herausragender Bedeutung, Immobilien im Umkreis von etwa einem Kilometer zur Staatsgrenze, Inseln sowie Zonen, die als strategisch für die nationale Sicherheit eingestuft sind. Eine ausländische natürliche Person kann Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen, Wald oder Waldland nur ausnahmsweise erwerben, wenn darauf ein Wohngebäude steht und die Parzelle 5.000 m² nicht übersteigt. Beim Erwerb von Todes wegen wird nicht zwischen Ausländern und Staatsangehörigen unterschieden.

Die in der Praxis häufigste Frage ist, ob sich die Beschränkung für landwirtschaftliche Flächen über eine in Montenegro gegründete Gesellschaft (DOO) umgehen lässt. Die allgemeine Tendenz geht dahin, dass eine im Inland gegründete juristische Person beschränkte Flächen erwerben kann; die Dynamik des EU-Beitritts und Änderungen im nationalen Sicherheitsrecht führen jedoch dazu, dass die Antwort nicht in jeder Akte gleich ausfällt. Die Ein-Kilometer-Regel für Militär- und Grenzzonen sowie Eigentum in als strategisch eingestuften Zonen bleiben auch über eine Gesellschaft verschlossen. Bevor Sie eine Investitionsentscheidung auf diese Informationen stützen, empfehlen wir, die geltende Gesetzeslage und die Vermerke auf Ebene der jeweiligen Gemeinde bzw. des Bezirks zu bestätigen. Zur DOO-Strukturierung und zur Planung des Investitionsvehikels siehe unseren Leitfaden zur DOO-Gründung und unsere Leistung Firmengründung in Montenegro.

Streitigkeiten, zuständiges Gericht und eine typische Risikokarte

Für montenegrinische Immobilienstreitigkeiten ist nach dem Zakon o parničnom postupku das Osnovni sud am Ort der belegenen Immobilie zuständig. Nicht gezahlte Kaufpreise, Übergabeverzögerungen des Bauträgers, Verstöße gegen den predugovor, Streitigkeiten über Gemeinschaftsflächen, Nachbarrechte, die Löschung von Hypotheken (brisanje hipoteke) und Nutzungsentschädigungen nach Art der ecrimisil sind die häufigsten Fallgruppen, die uns begegnen. Die Unterscheidung zwischen Bruchteilseigentum (suvlasništvo) und Gesamthandseigentum (zajedničko vlasništvo) ist für die Verfügungsbefugnis des Miteigentümers entscheidend: Beim Bruchteilseigentum kann jeder Miteigentümer frei über seinen Anteil verfügen, während beim Gesamthandseigentum alle Miteigentümer gemeinsam handeln müssen. Dienstbarkeitseinträge (službenost) – insbesondere Zufahrts- und Aussichtsrechte entlang der Küste – machen einen erheblichen Unterschied und dürfen in der Liste C nicht übersehen werden.

Grenzüberschreitendes Immobilienrecht

Das Besondere an unseren türkischen Mandanten ist, dass ihre türkischen Akten und ihre montenegrinischen Transaktionen meist ineinandergreifen. Das Spannungsverhältnis zwischen der Entscheidung eines türkischen Gerichts über eine montenegrinische Immobilie und dem Grundsatz der lex rei sitae bildet das Rückgrat dieser Akten. Art. 21 des türkischen Gesetzes über das internationale Privat- und Verfahrensrecht (Gesetz Nr. 5718) unterstellt dingliche Rechte an Immobilien ausdrücklich dem Recht des Belegenheitsstaats; damit ist die Linie gezogen, innerhalb derer ein türkischer Richter eine Löschungsanordnung zu einer montenegrinischen Immobilie treffen kann. Auf der anderen Seite regelt das Zakon o međunarodnom privatnom pravu die Anerkennung und Vollstreckung ausländischer Gerichtsentscheidungen vor montenegrinischen Gerichten.

Die Grundlage der bilateralen Vollstreckungsbeziehung zwischen der Türkei und Montenegro liegt in den Verträgen, die Montenegro vom früheren Jugoslawien und vom Staatenbund Serbien und Montenegro übernommen hat. Nach der Unabhängigkeit 2006 trat Montenegro in zahlreiche bilaterale Abkommen ein; in der Praxis verläuft die vertragliche Gegenseitigkeit jedoch auf zwei getrennten Pfaden. Fehlt eine unmittelbar anwendbare Vertragsbestimmung, ist die Vollstreckung über die Voraussetzungen des Art. 54 des Gesetzes Nr. 5718 (Rechtskraft, kein Verstoß gegen den Ordre public, ordnungsgemäße Zustellung, keine Verletzung ausschließlicher Zuständigkeit) und über faktische Gegenseitigkeit möglich. Zwar enthält die türkische Liste bilateraler Verträge keinen unmittelbar auf „Montenegro“ lautenden Vertrag; in der Praxis werden montenegrinische Entscheidungen von türkischen Gerichten jedoch auf Gegenseitigkeitsbasis anerkannt und vollstreckt, und türkische Entscheidungen werden in Montenegro ebenso akzeptiert, wenn sie ordnungsgemäß im Anerkennungs- bzw. Vollstreckungsverfahren vorgelegt werden. Montenegros Unterzeichnung des Haager Anerkennungs- und Vollstreckungsübereinkommens von 2019 ist ein positives Infrastruktursignal für die kommende Zeit. In jeder Akte wirken sich Herkunft des Dokuments, Apostille-Status und Übersetzungsqualität unmittelbar auf das Ergebnis aus.

Die Wirkung einer Scheidungsentscheidung auf die Immobilie ist eines der am häufigsten wiederkehrenden Themen unserer grenzüberschreitenden Akten. Eine türkische Entscheidung über Scheidung und güterrechtliche Auseinandersetzung entfaltet im montenegrinischen Register keine unmittelbare Wirkung; in Montenegro muss ein Anerkennungs- bzw. Vollstreckungsverfahren geführt und die Entscheidung in das Register eingetragen werden. Umgekehrt gilt dasselbe: Eine montenegrinische Entscheidung über Scheidung und Vermögensverteilung muss in der Türkei nach Art. 50–59 des Gesetzes Nr. 5718 anerkannt bzw. für vollstreckbar erklärt und anschließend in das Register übertragen werden. In diesen Schnittmengen arbeiten wir Hand in Hand mit unserer Leistung Vermögensaufteilung bei Scheidung. In Erbsachen unterliegt der unbewegliche Nachlass gemäß Art. 20 des Gesetzes Nr. 5718 der lex rei sitae; ein türkischer Erbschein genügt für sich genommen nicht, um eine Immobilie in Montenegro umzuschreiben – dort muss ein eigener ostavinski postupak (Nachlassverfahren) durchgeführt werden. Bei Ausschlagung, Pflichtteil und Herabsetzung sehen wir häufig, dass die beiden Rechtsordnungen derselben Familie unterschiedliche Antworten geben; deshalb wird die testamentarische Gestaltung in der Planung über zwei Jurisdiktionen entscheidend.

Die Wahl des Investitionsvehikels ist die strategische Entscheidung, zu der wir in grenzüberschreitenden Akten am häufigsten konsultiert werden. Soll die Immobilie in Montenegro unmittelbar durch eine natürliche Person erworben werden oder über eine DOO (Društvo sa ograničenom odgovornošću)? Die DOO-Struktur bietet Vorteile wie die Möglichkeit, Beschränkungen etwa bei landwirtschaftlichen Flächen zu umgehen, Partnerschaftsplanung und eine leichtere Unternehmensfinanzierung; sie bringt aber auch Lasten mit sich, darunter die Umsatzsteuerpflicht (PDV), die jährliche Buchhaltung, Buchhalterhonorare, Körperschaftsteuer auf Miet- oder Veräußerungserlöse auf Gesellschaftsebene und die Kosten des Liquidationsverfahrens. Eine DOO für eine einzelne Ferienwohnung zu gründen, ist meist unverhältnismäßig; bei Portfolios mit mehreren Objekten, einem Vermietungs- bzw. Betriebszweck oder zur Navigation um Beschränkungen des direkten Auslandseigentums wird die DOO zum richtigen Vehikel. Zur weitergehenden Investitionsplanung siehe unsere Seite Immobilien-Investitionsberatung Montenegro.

Bei grenzüberschreitenden Hypotheken und Finanzierungen bestellen türkische Banken nur selten unmittelbar eine Hypothek an einer montenegrinischen Immobilie; montenegrinische Banken vergeben Kredite an türkische Staatsangehörige nach Aufenthalt, Einkommensnachweis und eigenen internen Kriterien. Wird ein in der Türkei aufgenommener Kredit zur Finanzierung eines Erwerbs in Montenegro verwendet, müssen Währung, Transferweg, die Meldepflicht gegenüber der Zentralbank Montenegros und das Wechselkursrisiko in der Türkei von Anfang an geplant werden.

Warum RoNa Legal

Unser Büro in Budva ist eine der wenigen Kanzleien mit physischer Präsenz in Montenegro, die Rechtsdienstleistungen auf Türkisch erbringen. Das Auftreten in mündlichen Verhandlungen ist in Montenegro Mitgliedern der montenegrinischen Anwaltskammer vorbehalten; für montenegrinische Verfahren arbeiten wir daher in einem Koordinationsmodell mit örtlichen Anwälten. Dieses Modell erlaubt es dem Mandanten, über einen einzigen Ansprechpartner – RoNa Legal – zu arbeiten, während das akkreditierte Auftretensrecht des örtlichen Kollegen vor Gericht gewahrt bleibt. Verfahren auf türkischer Seite führen unsere Partneranwälte unmittelbar. Rechtsanwältin Nazlıcan Hilaloğulları leitet unser Team für türkische Immobiliensachen von der Mandatsaufnahme bis zum rechtskräftigen Urteil; bei montenegrinischen Transaktionen werden Due Diligence, Verträge und Prozessführung gemeinsam mit unseren örtlichen Partnern koordiniert.

Der Unterschied liegt nicht darin, Einzellösungen in einem Büro zu bündeln, sondern in der Fähigkeit zu sehen, wie verschiedene Rechtsordnungen gleichzeitig auf dieselbe Familie, dasselbe Unternehmen oder dieselbe Immobilie wirken. Akten, in denen wir zeitgleich eine muris-muvazaası-Klage in der Türkei und einen ostavinski postupak in Montenegro führen, nach Anerkennung des Scheidungsurteils in Podgorica eine Wohnung in Herceg Novi auf den Ehegatten umschreiben oder das Bebauungsproblem einer über eine DOO erworbenen Parzelle lösen und die Miete über die Zentrale in Ankara abrechnen – das ist unser Tagesgeschäft.

Die Qualität unserer Mandatsführung beruht auf Offenheit. Wir geben in keiner Akte Zusagen im Stil von „Wir retten Ihren Grundbucheintrag“; Löschungs- und Eintragungsverfahren reagieren höchst sensibel auf Beweislage, Fristen und die Strategie der Gegenseite. Was wir zusagen: die stärkste rechtliche Linie für Ihre Akte aufzubauen, Ihre Fristen zu disziplinieren, die Register beider Jurisdiktionen parallel zu führen und Ihnen eine ehrliche Prognose zu geben.

Weiterführende Links

• Scheidungs- und Familienrecht – Vermögensaufteilung bei Scheidung und die Familienwohnungsachse
• Firmengründung in Montenegro – DOO-Strukturierung und Planung des Investitionsvehikels
• Immobilien-Investitionsberatung Montenegro
• Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro
• Leitfaden zur DOO-Gründung
• Bauträgeransprüche und Handelsstreitigkeiten
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Diese Seite dient ausschließlich der allgemeinen Information; für Ihre konkrete Akte sollte stets individueller Rechtsrat eingeholt werden. Bei veränderlichen bzw. sensiblen Themen – der Frist bei muris muvazaası, dem montenegrinischen Legalisierungsverfahren, dem Regime des Ausländererwerbs und den Enteignungswerten – wird jede Akte nach ihren konkreten Umständen beurteilt; eine aktuelle Bestätigung wird empfohlen.