Bina ölçeğinde su verimliliği, Türk imar mevzuatına tek seferde değil üç dalga hâlinde girdi: 2021'de yağmur suyu toplama sistemi mekanik tesisat projesinin zorunlu parçası oldu, 2022'de çok yapılı parseller için bir muafiyet eklendi, 11 Mart 2025'te ise sayısal eşikler ve gri su zorunluluğu getirildi. Bugün bir projede bu sistemlerin gerekip gerekmediği, parsel büyüklüğü, çatı alanı, yatak sayısı ve yapı inşaat alanı gibi ölçülerle belirleniyor. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Birinci katman: mekanik tesisat projesinin zorunlu parçası
Yağmur suyu toplama sistemi, 23 Ocak 2021'de mekanik tesisat projesine ilişkin fıkraya eklenen bentle zorunlu hâle geldi ve bent 11 Temmuz 2021'de bütün olarak yeniden yazıldı. Bugünkü hâli şu çerçeveyi kurar.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Kapsam | 2.000 m²'den büyük parsellerde yapılacak yapıların mekanik tesisat projeleri |
| Amaç | Çatı yüzeyinden toplanacak yağmur sularının gerekmesi hâlinde filtre edilerek bir tankta toplanması ve bina tuvalet sifonlarında kullanılması |
| Tank hacmi | Yapının bulunduğu ilin aylık m²'ye düşen en fazla ortalama yağış miktarı ile binanın çatı alanı esas alınarak hesaplanır |
| Fazla su | Tuvalet sifonu ihtiyacından fazlası, tesisat projesinde gösterilmek suretiyle bahçe veya diğer ortak alanlarda kullanılabilir |
| İdare yetkisi | Daha küçük parsellerde uygulama, hacim hesap yöntemi ve ilave kullanım alanları için zorunluluk getirilebilir |
Tankın yeri de serbest değildir: bina bünyesinde veya çekme mesafelerini ihlal etmemek kaydıyla ön, yan ve arka bahçelerde ya da bahçe zemini altında konumlandırılabilir. Tahliye hattı varsa yağmur suyu şebekesine bağlanır; atık su şebekesine bağlanamaz.
🔑 Bendin iki muafiyeti vardır. Birincisi: gri su sistemi de bulunan binalarda, toplanan yağmur sularının bu sisteme verilmesi mümkünse yağmur suyu için ayrıca bir toplama tankı yapılması zorunlu değildir. İkincisi 31 Aralık 2022'de eklenmiştir: birden fazla yapı yapılabilen parsellerde, yapılardan herhangi birine bendin yürürlüğünden önce yapı ruhsatı düzenlenmişse belirtilen zorunluluklar aranmaz.
İkinci katman: 2025'te gelen sayısal eşikler
11 Mart 2025 tarihli değişiklik, binalarda su verimliliğinin artırılması amacıyla ayrı bir fıkra ekledi ve zorunluluğu iki sistem için ayrı ayrı eşiklere bağladı.
| Sistem | Zorunlu olduğu hâl |
|---|---|
| Yağmur suyu toplama | Depo hacmi ihtiyacı 7 m³'ün üzerinde olması kaydıyla; parsel alanı 2.000 m²'den büyük alanlardaki yapılarda veya parseldeki toplam çatı izdüşüm alanı 1.000 m²'den büyük yapılarda |
| Yağmur suyu toplama (kamu) | Depo hacmi ihtiyacı 7 m³'ü geçen kamu yapılarında |
| Gri su toplama | Yatak sayısı 200'den fazla olan konaklama amaçlı binalarda |
| Gri su toplama | Yapı inşaat alanı 10.000 m²'den büyük alışveriş merkezlerinde |
| Gri su toplama | Yapı inşaat alanı 30.000 m²'den büyük kamu binalarında |
Fıkra, gri su bakımından açık bir istisna da getirir: sağlık ve eğitim yapılarında gri su sistemlerinin tesis edilmesi zorunlu değildir.
İki katman arasındaki ilişki dikkat ister. Mekanik tesisat bendindeki 2.000 m² ölçütü parsel büyüklüğüne bakar; 2025 fıkrası buna çatı izdüşüm alanı alternatifini ve her iki hâlde de 7 m³'lük depo hacmi ihtiyacı eşiğini ekler. Yani küçük bir parselde geniş çatılı bir yapı da kapsama girebilir.
Gri su sisteminin teknik şartları
Zorunluluğun yanında sistemin nasıl kurulacağı da yazılıdır ve şartlar dardır.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Toplanabilecek su | Yalnızca duş, küvet gibi yıkanma yerlerinden ve el-yüz yıkama lavabolarından elde edilen hafif gri su |
| Kullanım yeri | Temin edilen su yalnızca tuvalet rezervuarlarında/sifonlarında kullanılabilir |
| Depolama hacmi | Bağlantılı olduğu rezervuar/sifonlarda kullanılacak günlük toplam su miktarının en az yarısını karşılayacak şekilde, TS EN 16941-2 standardının EK-A'sında verilen yöntemlerden uygun olanı kullanılarak belirlenir |
| Tahliye hattı | Yağmur suyu şebekesine ve binadaki yağmur suyu depolama tankına bağlanamaz; atık su şebekesine bağlanır |
Son satır, yağmur suyu tankındaki kuralın tam tersidir: yağmur suyu tankının tahliyesi yağmur suyu şebekesine bağlanır ve atık su şebekesine bağlanamazken, gri su tankında yön terstir. İki sistemi aynı projede kuran bir tasarımda bu ayrım gözden kaçarsa tesisat kabul aşamasında sorun çıkar.
Mutfak lavabosu ve çamaşır makinesi gibi kaynakların kapsam dışı bırakılması da tasarımı belirler: sistem yalnızca hafif gri su üzerine kurulur ve çıktısı tek bir kullanıma — tuvalet rezervuarına — bağlanmıştır.
Üçüncü katman: kamu binalarında yeşil sertifika
Aynı değişiklik, kamu yatırımlarına ayrı bir yükümlülük getirdi: yeni yapı ruhsatı alınacak kamuya ait sağlık, eğitim, yurt ve hizmet binalarından toplam yapı inşaat alanı 10.000 m² ve üzerinde olanlar için YeS-TR sistemi üzerinden hazırlanmış yeşil sertifika alınması zorunludur.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Kapsam | Kamuya ait sağlık, eğitim, yurt ve hizmet binaları |
| Eşik | Toplam yapı inşaat alanı 10.000 m² ve üzeri |
| Zamanlama | Yeni yapı ruhsatı alınacak binalar |
| Belge | YeS-TR sistemi üzerinden hazırlanmış yeşil sertifika |
Kamu yapım işlerinde ihale hazırlığının bu belgeyi de kapsaması gerekir; kamuyla kurulan uzun vadeli iş modellerinin çerçevesi için belediyeyle imtiyaz ve hizmet alımı ayrımı ayrıca değerlendirilmelidir.
Devam eden projelerin muafiyeti
Yeni yükümlülükler, aynı gün eklenen geçiş fıkralarıyla devam eden projelerin dışında bırakıldı. Muafiyet üç gruba tanınmıştır.
| Muaf grup | Ölçüt |
|---|---|
| Başvurusu yapılmış yapılar | Fıkranın yürürlüğünden önce yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş olması |
| Dönüşüm yapıları | 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olması |
| Kamu yapım işleri | İhale kararı veya ihale tarihi alınmış olması |
Fıkra üç ek kural daha içerir ve bunlar uygulamada muafiyetin gerçek genişliğini belirler.
| Kural | İçerik |
|---|---|
| Kapsam | Zorunluluklar parselde yeni yapılacak yapılar için aranır |
| 🔑 Parselde mevcut ruhsat | Fıkranın yürürlüğünden önce parselde ruhsat alınmış bir yapı bulunuyorsa, parselde yeni yapılacak diğer yapılar için de bu sistemlerin tesisi aranmaz |
| Esaslı tadilat | Fıkranın yürürlüğünden önce ruhsat alınmış yapılarda yapılacak esaslı tadilat ve diğer ruhsat işlemlerinde de aranmaz |
İkinci satır, çok yapılı parsellerde geniş bir muafiyet üretir ve 2022'de mekanik tesisat bendine eklenen benzer kuralla aynı mantığı taşır: parselin bir yapısı eski rejimde ruhsat almışsa, parselin tamamı o rejimde kalır. Yeşil sertifika zorunluluğu için de aynı üç gruba muafiyet tanınmıştır.
Aynı fıkranın diğer bentleri: doğalgaz ve müellif yeterliliği
Yağmur suyu bendi, mekanik tesisat projesini düzenleyen fıkranın (a) bendidir. Aynı fıkraya sonradan üç bent daha eklenmiştir ve bunlar bir projenin hem teknik içeriğini hem de kimin imzalayabileceğini belirler.
(b) bendi — doğalgaz tesisatı (18/8/2022): doğalgaz tesis edilecek binalarda bu tesisatın, tüm bağımsız bölümler için bağımsız bölüm girişine konulabilecek doğalgaz sayacına kadar ilgili mevzuat ve standartlara göre projelendirilerek yapılması zorunludur. Doğalgaza dönüşüm ve bağımsız bölümlere tesisat çekilmesi ise aynı gün ruhsat muafiyeti kapsamına alınmıştır; koşulları için ruhsat gerekmeyen inşai faaliyetler okunmalıdır.
(c) ve (ç) bentleri — mekanik tesisat proje müellifliği (12/5/2023): belirli büyüklüğü aşan yapılarda mekanik tesisat projesi her makine mühendisince üstlenilemez. Bu iki bent, 2023'te eklenmiş ancak devam eden projeler için 31 Aralık 2025'e kadar ertelenmişti; erteleme yenilenmediğinden bugün kapsamdaki tüm yapılarda uygulanır.
| Ölçüt | (c) bendi | (ç) bendi |
|---|---|---|
| Yapı eşiği | Yüksekliği 30.50 metreyi geçen konutlar ile inşaat alanı 2.000 m²'yi geçen umumun kullanımına mahsus binalar | Yüksekliği 51.50 metreyi geçen tüm binalar ile yapı inşaat alanı 30.000 m²'yi geçen umumun kullanımına mahsus binalar |
| Mesleki tecrübe | En az 3 yıl | En az 5 yıl |
| Portföy | Yapı ruhsatı alınmış en az 10.000 m² ve en az 4 farklı yapının tesisat projesi hazırlanma sürecinde aktif olarak bulunmuş olmak | Aynı portföy, ancak en az biri (c) bendine göre hazırlanmış olmak kaydıyla |
| Tecrübenin kazanılabileceği yerler | Kamu, üniversitelerin ilgili mühendislik bölümleri ya da meslek odasına kayıtlı serbest mühendislik | Aynı |
| Belgelendirme | Durumların gerekli belgelerle tevsik edilmesi | Aynı |
İki bendin kademeli kurgusu dikkat çekicidir: (ç) bendindeki üst kademeye geçebilmek için portföydeki yapılardan en az birinin (c) bendi kapsamında hazırlanmış olması aranır. Yani üst ölçekli projelerde imza yetkisi, alt kademede fiilen çalışmış olmaya bağlanmıştır.
Yatırımcı açısından sonucu şudur: 30.50 metreyi geçen bir konut projesinde veya 2.000 m²'yi geçen bir umumi binada mekanik tesisat müellifinin yeterliliği artık ruhsat dosyasında belgelenmelidir. Mimari proje tarafındaki benzer yeterlilik şartı ve aynı ertelemenin sona ermesi için kapalı çıkma yasağı ve 31 Aralık 2025'te biten erteleme okunmalıdır.
Sistemin emsal üzerindeki etkisi
Zorunlu tutulan bu tesisler, yapılabilir alanı azaltmaz. Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımları sayan bent, bina veya tesise ait ısıtma, soğutma, tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar ile arıtma tesisi ve gri su toplama havuzunu açıkça sayar. Yağmur suyu tankının bina bünyesinde veya bahçe zemini altında konumlandırılabilmesi de aynı yönde çalışır.
Emsal harici alanların genel tavanı ve bahçedeki yapıların rejimi için pergola ve süs havuzunda %20 kuralı, taban alanı ve emsal hesabının düzeni için TAKS %40 ve %60 rejimi okunmalıdır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Parsel | Parsel alanı 2.000 m²'yi aşıyor mu |
| Çatı | Parseldeki toplam çatı izdüşüm alanı 1.000 m²'yi aşıyor mu |
| Depo | Hesaplanan depo hacmi ihtiyacı 7 m³'ü aşıyor mu |
| Fonksiyon | Yapı 200 yatak üstü konaklama, 10.000 m² üstü AVM veya 30.000 m² üstü kamu binası mı |
| Muafiyet | Parselde daha önce ruhsat alınmış bir yapı var mı |
| Sertifika | Kamuya ait ve 10.000 m² üstü sağlık, eğitim, yurt veya hizmet binası mı |
