Kentsel dönüşümde küçük parsellerin en sert darboğazlarından biri otoparktır: yıkılan eski yapının yerine yenisi yapılırken, bugünkü otopark ölçüleri çoğu zaman parsele sığmaz. Otopark Yönetmeliği bu duruma özel bir yol açar ve o yolun kapısı 27 Aralık 2025'te iki katına genişledi. Karşılığında parsel malikine, tapu kütüğüne işlenen bir yükümlülük doğar. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Ana kural: iki kapı ve projede gösterilecekler
Yönetmeliğin 10 uncu maddesi, İmar Kanunundaki ikili kapıyı yineler ve üstüne projeye ilişkin bir liste ekler.
| Kural | İçerik |
|---|---|
| Ruhsat | Yapılacak yapılara Yönetmelikte belirtilen esaslara göre otopark yerleri ayrılmadıkça yapı ruhsatı verilemez |
| İskân | Bu otoparklar inşa edilip hazır hâle getirilmedikçe yapı kullanma izni verilemez |
| Projede gösterim | Otopark miktarının engellilere ayrılanlar da dâhil, araçların park etme düzeni ve tefrişinin, varsa parsel sınırından itibaren otopark rampasının, trafik akışının ve tesis kapasitesinin, yapının onaylı mimari projesinde sayısal değerleriyle birlikte gösterilmesi zorunludur |
Üçüncü satır uygulamada sık atlanır: otopark yalnız bir sayı olarak değil, tefriş ve trafik akışıyla birlikte sayısal değerlerle projede yer almalıdır. Sayının nasıl bulunduğu için kaç otopark gerekir: hesabın tabanı okunmalıdır.
Önce sırayı bilmek gerekir: parsel dışı çözümlerin basamakları
İstisnanın şartı, otoparkın "(e) bendi ile (f) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentleri uyarınca karşılanamadığının tespiti"dir. Bu yüzden dönüşüm parselinde tartışma, doğrudan bedele değil önce bu basamaklara bakar.
| Basamak | İçerik |
|---|---|
| (f)(1) | Komşu parsellerle ortak otopark uygulaması veya ada içi otopark uygulamaları |
| (f)(2) | Otopark olarak gösterilen yapı ya da bağımsız bölüm ile onu kullanacak yapı ya da bağımsız bölümlerin tapularında ayrı ayrı süresiz irtifak kurulması ve tapu kütüğünün beyanlar hanelerinde belirtme yapılması kaydıyla; 1500 metrelik yarıçap veya 2000 metrelik yürüme mesafesi içinde kamulaştırmaya konu olmayan başka parselden ya da binadan, binaların zorunlu olarak ayrılması gerekenler haricindeki müstakil otoparka müsait bölümlerinden veyahut ticari otoparklardan karşılanır |
| (f)(3) | (1) ve (2)'ye göre de karşılanamayan parsellerde, ilgili idarelerce 12 nci maddedeki esaslar dâhilinde bedel alınmak suretiyle bölge otoparkından yer tahsis edilerek karşılanır |
| (f)(4) | Bölge otoparklarından tahsisin şekline ve başka parselde otopark yeri ayrılmasıyla irtifak kurulmasına ilişkin usul ve esaslar ilgili idarelerce belirlenebilir |
İkinci basamaktaki mesafe 16 Haziran 2022'de genişletilmiştir: önceki metindeki 1000 metrelik yarıçap, 1500 metrelik yarıçap veya 2000 metrelik yürüme mesafesi olarak değiştirilmiştir. Aynı değişiklik sit alanlarına ilişkin alt bendi de bu yeni mesafelere göre yeniden yazmış ve mesafe içinde başka parselde de otopark bulunamazsa yol boyu otoparkı, cep otoparkı gibi yöntemlerle yol üzeri parklanma düzeninin idarece sağlanacağını düzenlemiştir.
Basamakların hangi hâllerde hiç işlemeyeceği ise (e) bendindedir. Bu bent, otopark ihtiyacının kısmen veya tamamen parselde karşılanamayacağı hâlleri sayar: parselin alan veya cephe boyutları, 2863 sayılı Kanun kapsamında tescilli taşınmaz kültür varlığı parseli olması, arazinin jeolojik ve topoğrafik yapısı ile yer altı su seviyesi, parselin yaya yollarından veya araç trafiğine kapatılmış yollardan cephe alması ve UKOME ya da yerel trafik komisyonunun giriş-çıkışa izin vermemesi. 25 Mart 2021'de bu listeye bir hâl daha eklendi: bitişik nizam parsellerde, bitişik binaların temellerinin alt kotundan daha aşağıya inilmesinin statik bakımdan risk içermesi nedeniyle otoparkın parselde karşılanamaması.
Son eklenen bu hâl, dönüşüm parselleri için özellikle önemlidir: bitişik nizam dokuda komşu binanın temel kotu, yeni yapının bodrum otopark derinliğini fiilen sınırlar ve bu sınır artık metinde tanımlı bir gerekçedir.
Dönüşüme özel yol: eşik 250 m²'den 500 m²'ye
21 Ekim 2021 tarihli değişiklik, 10 uncu maddenin birinci fıkrasına bir istisna zinciri ekledi. Bu zincir yalnız belirli parseller için işler ve eşiği dört yıl sonra genişletildi.
| Unsur | 21/10/2021 – 26/12/2025 | 27/12/2025'ten sonra |
|---|---|---|
| Parsel eşiği | 250 m² ve daha küçük | 500 m² ve daha küçük |
Kapsama girmek için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Yapının geçmişi | Afetlere hazırlık kapsamında riskli yapı tespiti yapılarak yıkılan yapıların bulunduğu parsel olması |
| Büyüklük | Parselin 500 m² ve daha küçük olması |
| Tespit | Otopark ihtiyacının, 4 üncü maddenin birinci fıkrasının (e) bendi ile (f) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentleri uyarınca karşılanamadığının tespit edilmiş olması |
Şartlar sağlandığında ruhsat başvurusu, otopark bedelinin %25'inin müracaat sırasında ödenmesi kaydıyla karşılanır. Yani ruhsat, otopark fiilen çözülmeden verilebilir hâle gelir.
Otopark nerede çözülür: bölge otoparkı ve geçici düzen
İstisnanın ikinci ayağı, otoparkın nerede karşılanacağını belirler ve inşaatın bölge otoparkından önce bitmesi ihtimalini de düzenler.
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Planlama | Bu yapılara ait otopark yerleri bölge otoparkından karşılanacak şekilde idarelerce planlanır |
| Erken bitiş | Yapılar, bölge otoparkları yapılıp yer tahsisi yapılmadan önce tamamlanırsa, otopark ihtiyacı mesafe koşulu olmadan varsa genel otoparklardan veya gerekli yatay ve düşey işaretlemeler yapılmak suretiyle yol boyu otoparkı, cep otoparkı gibi yöntemlerle mümkün olan en yakın mesafede parklanma düzeni şeklinde geçici olarak idaresince sağlanır |
| İskân | Bu husus belirtilmek suretiyle yapı kullanma izin belgesi verilir |
| Usul | Bu şekilde sağlanacak parklanma düzenine ve işletilmesine ilişkin usul ve esaslar idaresince belirlenir |
"Mesafe koşulu olmadan" ibaresi önemlidir: normalde bedelle karşılanan otoparklarda mesafe sınırları işlerken, bu geçici düzende o sınır aranmaz. İskânın "bu husus belirtilmek suretiyle" verilmesi ise belgeye bir kayıt düşülmesi anlamına gelir; alım sırasında yapı kullanma izin belgesinin bu kaydı taşıyıp taşımadığı kontrol edilmelidir.
🔴 Kalan %75 ve tapu kütüğüne belirtme
Zincirin son halkası, alıcı bakımından en önemli olanıdır.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Tetikleyici | Bölge otoparkının idarelerce karşılanması |
| Süre | Bunu müteakip 30 gün içinde |
| Muhatap | Parsel maliklerinden tahsil edilir |
| Tutar | Otopark bedelinin kalan %75'i |
| 🔴 Tapu | Bu konuda tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır |
Yükümlülük ruhsat sahibine değil parsel maliklerine bağlanmıştır ve tapuya işlenir. Bu iki unsur birlikte okunduğunda sonuç şudur: daireyi sonradan satın alan kişi, bölge otoparkı yapıldığında kalan bedelin muhatabı olabilir. Tapuda beyanlar hanesinin okunması bu nedenle bu tür parsellerde zorunludur; dönüşüm bölgesinde tapu kaydında aranacak diğer kayıtlar için kentsel dönüşümde salt çoğunluk rejimi ve müteahhit ilişkisinin riskleri için Bağcılar'da dönüşüm ve müteahhidin işi bırakması ayrıca değerlendirilmelidir.
Ödemenin genel rejimi de unutulmamalıdır: bedelin %25'i burada müracaat sırasında ödenir; genel kuralda ise %25 ruhsat verilmesi sırasında nakden, bakiye otuz altı ayda altı taksitte ödenir. Formül ve takvim için otopark bedeli: formül, %25 peşin ve otuz altı ay okunmalıdır.
İdareye tanınan ikinci esneklik
12 Ağustos 2023 tarihli değişiklik, aynı parsel grubu için idareye ayrı bir takdir alanı açtı. Eklenen fıkraya göre, afetlere hazırlık kapsamında riskli yapı tespiti yapılarak yıkılan yapıların bulunduğu parsellerde yeni yapılacak yapıların otopark ihtiyacının çözümünde:
| İmkân | Sınır |
|---|---|
| Yönetmelikte belirtilen usuller herhangi bir öncelik sırası olmadan uygulanabilir | — |
| Ruhsat vermeye yetkili idarece meclis kararı alınmak suretiyle farklı usuller belirlenebilir | Otopark bedeline ve bu bedelin hesabına esas asgari otopark miktarlarına ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla |
İkinci satırdaki kayıt belirleyicidir: idare usulü değiştirebilir, ancak bedeli ve asgari otopark miktarlarını değiştiremez. Bu, dönüşüm parsellerinde "belediye farklı bir yol izliyor" denildiğinde sorulacak ilk soruyu verir — meclis kararı var mı, ve karar bedel ile asgari miktara dokunuyor mu?
Süresi dolmuş geçiş hükümlerinin haritası
Otopark Yönetmeliğinin geçiş hükümlerinin çoğu bugün işlevini tamamlamıştır. Eski kaynaklarda bunlar hâlâ yürürlükteymiş gibi anlatıldığı için haritası önemlidir.
| Geçiş hükmü | İçerik | Durum |
|---|---|---|
| Geçici m.4/1 | Yönetmeliğin yürürlüğünden önce veya sonra yapılan ruhsat başvuruları, talep hâlinde eski Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır | 30/6/2019 olarak konuldu; 31/12/2019, 31/3/2020, 30/6/2020, 31/12/2020 ve 31/3/2021 olarak beş kez uzatıldı, sonra uzatılmadı |
| Geçici m.3/2 | Noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, ruhsat başvurusu yapılmış ve kamu ihalesi alınmış yapılar | 31/12/2021'e kadar eski Yönetmelik |
| Geçici m.4/2-3 | Elektrikli araç otoparkı oranları: %5 yerine %2, %10 yerine %5; bu tarihe kadar hızlı şarj zorunluluğu aranmaz | 1/1/2023'e kadar |
| Geçici m.4/4 | 10 uncu maddedeki 250 m² ibaresi, bitişik nizam yapılar için 350 m² olarak uygulanır | 1/7/2023'e kadar |
Dördüncü satır bugünkü tartışmayı doğrudan ilgilendirir: bitişik nizam yapılar için 350 m²'lik geçici genişletme 1 Temmuz 2023'te sona ermişti; 27 Aralık 2025 değişikliği ise eşiği nizam ayrımı yapmaksızın 500 m²'ye çıkararak sorunu kalıcı olarak çözmüştür.
Geçici 3 üncü maddenin ilk fıkrası ise hâlâ işler: Yönetmeliğin yürürlüğünden önce mevzuata uygun ruhsatla inşasına başlanıp devam eden yapılar ile yapı kullanma izin belgeli olup inşaat alanı ve emsali, bağımsız bölüm sayısı ve kat sayısı artışı ile kullanım amacı değişikliği olmaksızın tadilat yapılacak yapılarda, talep hâlinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre uygulama yapılır. 31 Mayıs 2019'da eklenen cümle bunun karşıtını düzenler: iskânlı olup artış veya kullanım amacı değişikliği olacak şekilde tadilat yapılacak yapılarda, artış veya değişikliğe konu alan üzerinden artan otopark ihtiyacı, parselde ya da binada karşılanamıyorsa bedel alınarak genel veya bölge otoparklarından karşılanır.
Yayım tarihi ile yürürlük tarihi aynı değil
Son bir künye notu: Yönetmelik 22 Şubat 2018'de yayımlandı, ancak yürürlük maddesi iki kez değiştirildi. Önce 1/6/2018 olarak konulan tarih 31 Mayıs 2018'de 1/1/2019 yapıldı, ardından 7 Eylül 2018 tarihli değişiklikle madde yeniden yazılarak 15/9/2018 olarak belirlendi. Bir uyuşmazlıkta hangi yönetmeliğin uygulanacağı tartışılırken esas alınacak tarih 15 Eylül 2018'dir.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Parsel | Yıkılan yapı riskli yapı tespitiyle mi yıkıldı; parsel 500 m² ve altında mı |
| Tespit | Otoparkın parselde karşılanamadığı, ilgili bentler uyarınca tespit edildi mi |
| Peşin | Bedelin %25'i müracaat sırasında ödendi mi |
| İskân | Yapı kullanma izin belgesinde geçici parklanma düzenine ilişkin kayıt var mı |
| Tapu | Beyanlar hanesinde kalan %75'e ilişkin belirtme bulunuyor mu |
| Meclis kararı | İdare farklı bir usul belirlemiş mi; karar bedele ve asgari miktara dokunuyor mu |
