Mimari proje, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tek bir çizim değil, eklerden oluşan bir dosya olarak tanımlanır. Bu dosyanın içeriği 2022, 2023 ve 2025 değişiklikleriyle üç kez genişletildi: iç mekân projesi, mahal listesi ve bina yaşam döngüsü analizi eklendi. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Bu genişleme rastgele değildir. Eklenen üç belgenin ortak yanı, projeyi çizimden taahhüde taşımasıdır: iç mekân projesi tasarımı, mahal listesi malzemeyi, yaşam döngüsü analizi ise yapının çevresel performansını yazılı hâle getirir. Ruhsat ve iskân aşamasındaki eksiklik tartışmalarının ağırlık merkezi de bu nedenle son yıllarda çizimlerden eklere kaymıştır.
Mimari projenin çekirdeği
| Sıra | Bileşen |
|---|---|
| 1 | Vaziyet planı |
| 2 | Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu |
| 3 | Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli |
| 4 | Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat planları |
| 5 | Çatı planı |
| 6 | Kat ve çatı planlarına ilişkin, bir tanesi ortak merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş |
| 7 | Toprak kazı hesabı |
| 8 | Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan proje ve uygulama projeleri |
| 9 | Otopark, sığınak ve ağaç hesapları |
Proje mimarlar tarafından uygulama imar planına, parselasyon planına ve Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır. Altıncı sıradaki kesit şartı sıkça atlanır: iki kesitten birinin ortak merdivenden geçmesi zorunludur; bu, düşey sirkülasyonun kesitte okunabilmesini sağlar. Dördüncü sıradaki "bodrum katlar dâhil" ibaresi de aynı mantıkla konulmuştur: bodrum katın plan olarak gösterilmemesi, o katın Yönetmelikteki ayrı rejimlerinin denetlenmesini imkânsız kılar.
Üçüncü sıradaki metrekare cetveli ile ikinci sıradaki paylaşım tablosu ise çizim değil hesap belgeleridir ve kat mülkiyeti tarafına doğrudan bağlanır; bağımsız bölüm brüt alanları, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanı bu cetvelden okunur.
İkinci katman: ilgili mühendis ve mimarlarca hazırlanan ekler
| Ek | Durum |
|---|---|
| Asansör avan projesi | Asıl metinden beri |
| Isı ve su yalıtım projesi veya raporu | Asıl metinden beri |
| Gürültüye karşı korunma projesi veya raporu | Asıl metinden beri |
| Peyzaj projesi | Yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek |
| 🔑 Bina yaşam döngüsü analizi | 11/3/2025'te eklendi: "Bakanlıkça belirlenecek projelerde uygulanmak üzere" |
Son satırın kapsamı, listedeki diğer kalemlerden farklı biçimde kurulmuştur. Peyzaj projesi ilgili idarenin talebine bağlıyken, bina yaşam döngüsü analizi Bakanlıkça belirlenecek projelerde uygulanır. Yani ölçüt yerel takdire değil merkezî bir belirlemeye bağlanmıştır ve her projede otomatik olarak aranmaz.
Listenin geri kalanı ise 2017'den beri aynıdır ve üçü "proje veya rapor" biçiminde yazılmıştır: ısı ve su yalıtımı ile gürültüye karşı korunma için tam bir proje yerine rapor sunulması da mümkündür. Asansör avan projesi bu esnekliğin dışındadır; orada proje aranır.
🔑 İç mekân projesi: üç bina türü ve bir zamanlama kuralı
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Amaç | Kullanıcılara teknik gereksinimlerle uyumlu estetik iç mekân tasarımı sunmak |
| Kapsam 1 | Havaalanı terminal binaları |
| Kapsam 2 | Yatak kapasitesi 300'den fazla olan hastane binaları |
| Kapsam 3 | Yapı inşaat alanı 30.000 m²'den fazla olan alışveriş merkezi binaları |
| İçerik | Mimari projeye uygun olarak iç mekânların ayrım, düzen ve tasarımının; sistem kesitleri, nokta detayları ve malzeme bilgileri ile birlikte gerekli ölçeklerde hazırlanması |
| Kim hazırlar | Mimar veya iç mimarlar |
| 🔑 Zamanlama | Bu projelerin ruhsat aşamasında ilgili idareye sunulma zorunluluğu yoktur; ancak yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce idareye sunulur |
Zamanlama kuralı, bu bendin en pratik yanıdır. İç mekân projesi ruhsat dosyasının eksiksizliği bakımından aranmaz — ruhsat başvurusu bu proje olmadan yapılabilir. Buna karşılık yapı kullanma izni aşamasında bir ön koşula dönüşür. Dolayısıyla proje, ruhsat sonrası ve iskân öncesi bir zaman aralığında hazırlanabilir; ama iskân dosyası bu belge olmadan tamamlanmaz.
Kapsamın üç bina türüyle ve sayısal eşiklerle sınırlanmış olması da önemlidir: 300 yatak ve 30.000 m² eşiklerinin altında kalan hastane ve alışveriş merkezlerinde bu zorunluluk doğmaz. Yapı kullanma izni aşamasında aranan diğer belgeler ve şartlar için iskânı kilitleyen şartlar okunmalıdır.
Mahal listesi: her mekânın malzeme kimliği
Yönetmelik 2022'de mimari proje maddesine ayrı bir fıkra ekleyerek mahal listesinin içeriğini tek tek saydı.
| Grup | Kalemler |
|---|---|
| Yüzeyler | Tavan, döşeme, duvar kaplamaları |
| Doğrama | Kapı-pencere kasa ve kanatları, süpürgelik |
| Merdiven ve korkuluk | Merdiven basamak ve rıhtları, küpeşte ve korkuluklar |
| Cephe elemanları | Denizlik ve parapetler |
| Tesisat üstü malzemeler | Mekanik ve elektrik tesisat projelerinde yer alan musluk, batarya, lavabo, duy, anahtar, armatür gibi sıva ve kaplama üzeri malzemeler |
| Diğer | Bu kapsamda olduğu proje müellifince belirlenen diğer malzemeler |
Liste, mimari projede yer alan mekân kodlamasına göre her bir mekân için ayrı ayrı düzenlenir ve malzemelerin mevzuat ve standartlara uygun olarak özelliklerini belirten bilgileri içerir. Hazırlayanlar tek bir müellif değildir: liste, ilgisine göre mimari, elektrik ve mekanik tesisat proje müellifleri tarafından hazırlanır ve ilgili projelerin ekinde bulunur. Bu dağıtık sorumluluk, listenin tek bir belge değil, üç ayrı projenin ekinde yer alan üç parçalı bir bütün olarak doğması sonucunu verir; parçalar arasındaki çelişki de tek bir müellife yüklenemez.
Son satırdaki "proje müellifince belirlenen diğer malzemeler" ifadesi listeyi açık uçlu tutar. Sayılan kalemler asgaridir; müellif, projenin özelliğine göre başka malzemeleri de listeye alabilir. Bu, mahal listesini standart bir form olmaktan çıkarıp projeye özgü bir belge hâline getirir.
Mahal listesinin işlevi burada netleşir: Yönetmeliğin başka maddelerinde konulan malzeme ölçüleri bu belge üzerinden denetlenebilir hâle gelir. Örneğin lavabo ve eviyelerde 6 lt/dk, duşlarda 8 lt/dk debi sınırının sıhhi tesisat projesi ve mahal listesinde gösterilmesi ayrıca aranır; ayrıntısı için binada su tasarrufu ve sıfır atık okunmalıdır.
Değişiklik rejimi: neyin ruhsatı gerekir
| Değişiklik | Ruhsat |
|---|---|
| İç mekân projesi değişikliği | Ruhsata tabi değildir |
| Mahal listesi değişikliği | Taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemiyorsa ruhsata tabi değildir |
| Taşıyıcı sistemi veya yangın güvenliğini etkileyen değişiklikler | Genel rejime tabidir |
Bu muafiyet 2022'de eklenmiştir ve iki koşulla sınırlıdır. İç mekân projesi değişikliği kayıtsız biçimde muaf tutulurken, mahal listesi değişikliğinde taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği filtresi konulmuştur. Yani bir kaplama malzemesinin değiştirilmesi ruhsat gerektirmezken, yangın sınıfı farklı bir malzemeye geçilmesi aynı serbestlikten yararlanamaz. Filtrenin iki unsurla sınırlı tutulmuş olması da anlamlıdır: muafiyetin dışında kalmak için değişikliğin taşıyıcı sistemi ya da yangın güvenliğini etkilemesi gerekir; estetik, maliyet veya kullanım amacına ilişkin itirazlar bu bende dayanılarak ruhsat şartı doğurmaz. Ruhsat gerektirmeyen inşai faaliyetlerin tam listesi için ruhsatsız yapılabilecek işler okunmalıdır.
Hangi ek, hangi aşamada
| Ek | Ruhsat aşaması | Yapı kullanma izni aşaması |
|---|---|---|
| Mimari projenin dokuz bileşeni | Aranır | — |
| Asansör avan projesi, yalıtım ve gürültü proje/raporları | Aranır | — |
| Peyzaj projesi | İdare istemişse aranır | — |
| Bina yaşam döngüsü analizi | Bakanlıkça belirlenen projelerde aranır | — |
| Mahal listesi | İlgili projelerin ekinde bulunur | — |
| 🔑 İç mekân projesi | Sunulma zorunluluğu yok | Sunulur |
Tablodaki tek istisna iç mekân projesidir ve bu istisna bilinçlidir: iç mekân tasarımı, kaba yapı tamamlanmadan kesinleşmeyen bir aşamadır. Yönetmelik bu gerçeği kabul edip belgeyi ruhsat dosyasından çıkarmış, ancak iskân dosyasına bağlayarak denetimsiz bırakmamıştır.
Müelliflik yeterliliği: dördüncü bent
Aynı fıkraya 12/5/2023'te eklenen bent, belirli yapılarda mimari proje müellifliğini yapabilecek kişileri sınırlar: nüfusu 50 binden fazla belediyelerde yapılacak, umumun kullanımına mahsus resmî binalar, ibadet yerleri, eğitim ve sağlık tesisleri, kültürel binalar, eğlence yapıları, konaklama binaları, alışveriş merkezleri, ulaştırma istasyonları ile iş hanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılarda müelliflik; en az 5 yıl mesleki tecrübesi bulunan ve yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 10.000 m², en az 4 farklı yapının projelendirilmesinde aktif olarak bulunan mimarlarca üstlenilebilir. Mimarlık ana bilim dalında tezli lisansüstü öğrenim görmüş mimarlar için bu kriterlerin yarısı yeterlidir.
Bent, Devletin güvenlik ve emniyeti bakımından gizlilik arz eden yapılar ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 6306 sayılı Kanun ve diğer özel kanunlar kapsamında kalan alanlarda yapılacakları kapsam dışında tutar. Bu bentle aynı pakette komisyona verilen görevler ve telif rejimi için mimari estetik komisyonu ve telif okunmalıdır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Çekirdek | Dokuz bileşenin hepsi dosyada var mı; kesitlerden biri ortak merdivenden geçiyor mu |
| Peyzaj | İdare peyzaj projesi istedi mi |
| Yaşam döngüsü | Proje, Bakanlıkça belirlenen kapsamda mı |
| İç mekân projesi | Havaalanı terminali, 300+ yataklı hastane veya 30.000 m²+ AVM mi |
| Zamanlama | İç mekân projesi yapı kullanma izninden önce idareye sunuldu mu |
| Mahal listesi | Mekân kodlamasına göre düzenlendi mi; üç müellif grubu da katkı verdi mi |
| Değişiklik | Mahal listesi değişikliği taşıyıcı sistemi veya yangın güvenliğini etkiliyor mu |
| Müelliflik | Yapı, 50 bin nüfus ve sayılan türler kapsamında mı; müellif kriterleri tevsik edildi mi |
Maddenin bütününe bakıldığında, mimari proje dosyasının ağırlık merkezinin çizimden belgeye kaydığı görülür. Metrekare cetveli, paylaşım tablosu, mahal listesi ve iç mekân projesi; hepsi çizimin ötesinde, sayısal ve malzemeye ilişkin taahhütler taşıyan eklerdir. Ruhsat ve iskân aşamasındaki eksiklik tespitlerinin büyük kısmı da bu eklerden çıkar.
