Türkiye'de otuz ilde, bir arazinin "köyde" olması artık hukuki bir kategori değildir. 12/11/2012 tarihli ve 6360 sayılı Kanun, bu illerdeki köylerin tüzel kişiliğini kaldırıp onları mahalle hâline getirdi ve büyükşehir belediyesinin sınırını il mülki sınırı ile eşitledi. Değişikliğin sert tarafını yumuşatmak için getirilen vergi ve ücret istisnaları ise 31/12/2025 tarihinde sona erdi.
Bu yazı, dönüşümün kalıcı sonuçlarını ve 2026 başında biten geçiş rejimini, taşınmaz sahibi ve yatırımcı gözünden ele alır. Değerlendirme Kanun'un mevzuat.gov.tr'deki güncel metnine dayanır ve 7 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki hâli esas alır.
Kalıcı olan: sınır, tüzel kişilik ve idari yapı
m.1, altı fıkrada yapısal bir dönüşüm yapar ve bunların hiçbiri geçici değildir:
| Değişiklik | Kapsam (m.1) |
|---|---|
| On dört ilde büyükşehir belediyesi kuruldu | Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Ordu, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa ve Van'da, sınırları il mülki sınırları olmak üzere; il belediyeleri büyükşehir belediyesine dönüştürüldü |
| Mevcut büyükşehirlerin sınırı genişledi | Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Eskişehir, Erzurum, Gaziantep, İzmir, Kayseri, Konya, Mersin, Sakarya ve Samsun büyükşehirlerinin sınırları il mülki sınırlarıdır |
| Köy ve belde belediyelerinin tüzel kişiliği kaldırıldı | Bu illerdeki ilçelerin mülki sınırları içindeki köyler mahalle olarak, belediyeler ise belde ismiyle tek mahalle olarak bağlı bulundukları ilçe belediyesine katıldı |
| İstanbul ve Kocaeli | İl mülki sınırları içindeki köylerin tüzel kişiliği kaldırılarak ilçe belediyelerine mahalle olarak katıldı |
| İl özel idareleri kaldırıldı | Birinci, ikinci ve dördüncü fıkrada sayılan illerde il özel idarelerinin tüzel kişiliği kaldırıldı |
| Bucaklar kaldırıldı | Birinci ve ikinci fıkrada sayılan illerin bucakları ve bucak teşkilatları kaldırıldı |
Pratik sonuç şudur: bu otuz ilde il sınırının tamamı belediye sınırıdır. Bir arazi il merkezine yüz kilometre uzakta olsa dahi, imar, ruhsat, altyapı ve vergi bakımından belediye rejimine tabidir; "köy yerleşik alanı" ya da "belediye sınırı dışı" argümanı bu illerde işlemez. Muhatap da değişmiştir: il özel idaresi kaldırıldığı için, eskiden il özel idaresine yapılan başvuruların yerini büyükşehir belediyesi ve ilgili ilçe belediyesi almıştır.
31 Aralık 2025'te sona eren istisnalar
Geçiş döneminin asıl mali boyutu Geçici Madde 1'in on beşinci fıkrasındadır. Bu fıkra, tüzel kişiliği kaldırılan köyler için üç ayrı kolaylık getirmiş ve hepsini aynı tarihe bağlamıştı:
| İstisna | Kapsam ve süre (Geçici m.1/15) |
|---|---|
| Emlak vergisi | 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre alınması gereken emlak vergisi 31/12/2025 tarihine kadar (bu tarih dâhil) alınmaz |
| Belediye vergi, harç ve katılım payları | 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca alınması gereken vergi, harç ve katılım payları aynı tarihe kadar alınmaz |
| Gelir vergisi istisnaları | 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun m.9/1-3, m.23/1-1 ve 1-5 ile m.66/1-5 hükümleri aynı tarihe kadar uygulanmaya devam edilir |
| Su ücreti tavanı | İçme ve kullanma suları için alınacak ücret, aynı tarihe kadar en düşük tarifenin %25'ini geçmeyecek şekilde belirlenir |
Beldeden tek mahalleye dönüştürülen yerler için ise ayrı ve daha yüksek bir tavan öngörülmüştü: 20/8/2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanun'la eklenen fıkraya göre bu yerlerde içme ve kullanma suyu ücreti, yine 31/12/2025'e kadar en düşük tarifenin %50'sini geçmeyecek şekilde belirlenir.
Bu tarih bir kez konulmuş ve sonra üç kez ertelenmiştir: metinde önce 31/12/2020, ardından 31/12/2022 ve son olarak 9/3/2023 tarihli ve 7440 sayılı Kanun'un 23. maddesiyle 31/12/2025 olarak belirlenmiştir.
7 Eylül 2026 itibarıyla Kanun'un konsolide metninde bu tarihi ileri taşıyan yeni bir düzenleme bulunmamaktadır. Geçici Madde 1'i değiştiren son kanun 7440'tır. Dolayısıyla söz konusu istisnalar 1 Ocak 2026 itibarıyla sona ermiş görünmektedir: köyden mahalleye dönüşen yerlerde emlak vergisi ile 2464 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve katılma payları artık genel hükümlere göre doğar ve su tarifesindeki tavanlar uygulanmaz.
Bu tespit metin üzerinden yapılmıştır; bu tarihten sonra bir erteleme yapılmışsa Resmî Gazete'den ayrıca teyit edilmelidir. Ancak planlama, uzatma varsayımı üzerine değil, yürürlükteki metin üzerine kurulmalıdır.
Belediye gelirlerinin hangi kalemleri kapsadığını ve 2464'ün kendi eşiklerini ilan ve reklam vergisinde yarım metrekare ve 2026 istisnası yazımızda ele almıştık; emlak vergisi tarafındaki değerli konut rejimini ise değerli konut vergisinde eşik, dilim ve muafiyet yazımızda incelemiştik.
Mevcut yapılar için ruhsat kaydı
Geçici Madde 1'in on dördüncü fıkrası, dönüşen yerlerdeki mevcut yapılar bakımından kalıcı bir hüküm içerir ve bu, arazi ve bina alımında sıkça karşılaşılan bir soruyu doğrudan yanıtlar:
"Bu işletmelerin bulunduğu binalar ile konutlardan, bu Kanunun yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş olanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye ya da üniversiteler tarafından fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldığı tespit edilenler ruhsatlandırılmış sayılır. Ayrıca bu yapılar elektrik, su ve bunun gibi kamu hizmetlerinden yararlandırılır."
Hükmün üç sınırı vardır. Birincisi, yapı Kanun'un yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş olmalıdır. İkincisi, ruhsatlandırılmış sayılma otomatik değildir; fen ve sanat kurallarına ve mevzuata uygunluğun tespiti aranır. Üçüncüsü ve en önemlisi, fıkranın son cümlesi bir öncelik kuralı koyar: "bu fıkranın öngördüğü uygulamaların özel kanun hükümlerine aykırı olması durumunda, özel kanun hükümleri geçerlidir." Yani kıyı, orman, mera, tarım arazisi veya kültür varlığı mevzuatı gibi özel rejimler bu kaydı bertaraf eder.
Ruhsatsız yapıların statüsünü bir başka eksenden ele alan Yapı Kayıt Belgesi'nin kırılganlığı yazımız, beyana dayanan belgelerin neden zayıf kaldığını gösterir; 6360'taki kayıt ise beyana değil tespite dayandığı için farklı işler.
Devir, tasfiye ve dava muhatabı
Dönüşümün hukuki muhatabını belirleyen mekanizma Geçici Madde 1'in ilk fıkralarındadır. Devir, tasfiye ve paylaştırma işlemlerini yürütmek üzere vali tarafından, bir vali yardımcısının başkanlığında, valinin uygun göreceği kurum ve kuruluş temsilcileri ile ilgili belediye başkanlarının katılımıyla bir devir, tasfiye ve paylaştırma komisyonu kurulur; valinin görevlendirmesiyle alt komisyonlar da kurulabilir.
Tüzel kişiliği kaldırılan belediye ve köyler; personelini, taşınır ve taşınmazlarını, iş makineleri ve diğer taşıtlarını, kamu kurum ve kuruluşlarına olan alacak ve borçlarını katılacakları ilçe belediyesine Kanun'un yayımından itibaren bir ay içinde bildirmiştir. Ve dönüşüm sürecinde bir onay şartı işlemiştir: bu belediye ve köylerin taşınmazlarının tahsisi ve kiralanması, iş ve toplu iş sözleşmesi yapılması, yeni nazım ve uygulama imar planı yapılması, imar planı değişikliği ve revizyonu ile her türlü imar uygulaması (inşaat ruhsatı hariç), iş makinesi ve taşıt satışı ile borçlanmaları katılacakları ilçe belediyesinin onayına bağlanmıştı.
Devir işleminin sonucu ise nettir: tüzel kişiliği kaldırılan belediye ve köylerin personeli, her türlü taşınır ve taşınmaz malları, hak, alacak ve borçları, komisyon kararıyla ilgisine göre bakanlıklara, büyükşehir belediyesine, bağlı kuruluşuna veya ilçe belediyesine devredilmiştir.
Bugün bir uyuşmazlıkta muhatabın kim olduğu bu devir kararına bağlıdır: eski köy veya belde tüzel kişiliği artık taraf olamaz; hak ve borç, devri alan idareye geçmiştir.
İl özel idaresinin yerini alan yapı: YİKOB
İl özel idarelerinin tüzel kişiliğinin kaldırılması, o idarelerin yürüttüğü işlerin ve üstlendiği sözleşmelerin boşta kalması anlamına gelmiyordu. Geçici Madde 1, boşluğu yatırım izleme ve koordinasyon başkanlıkları ile doldurur.
Devir üç yönde işlemiştir. Birincisi, Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan tüzel kişiliği kaldırılan belediyelere ve köy tüzel kişiliklerine tahsis edilmiş olanlar; kuruluş kanunlarıyla verilen kamusal nitelikteki görevleri yerine getirmek amacıyla ve komisyon kararıyla, ilgisine göre bakanlıklara, bunların bağlı veya ilgili kuruluşlarına, yatırım izleme ve koordinasyon başkanlıklarına, büyükşehir belediyelerine, bağlı kuruluşlarına ve ilçe belediyelerine tahsis edilmiş sayılmıştır.
İkincisi, tüzel kişilikleri kaldırılan il özel idarelerinin personeli komisyon kararıyla yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığı, büyükşehir belediyesi, bağlı kuruluşu veya ilçe belediyesine devredilmiştir.
Üçüncüsü ve yükleniciler bakımından en önemlisi sözleşmelerdir. Kanun açık hüküm getirir: "Yüklenici firma ile il özel idareleri arasındaki sözleşme, kaynağın gönderildiği ilgili yatırım izleme ve koordinasyon başkanlıklarına devredilir. Mevzuattan kaynaklanan tüm hak, alacak, borç ve diğer ilişkilerde muhatap, devrin yapıldığı yatırım izleme ve koordinasyon başkanlıklarıdır."
Yani il özel idaresiyle imzalanmış bir yapım veya hizmet sözleşmesinde taraf değişmiş, hak ve alacaklar bakımından muhatap YİKOB olmuştur. Eski sözleşmeye dayanarak il özel idaresine yöneltilecek bir talep bugün muhatapsız kalır.
Büyükşehir belediyesine dönüşen il belediyesinin sahip olduğu her türlü taşınır ve taşınmaz mallar ile personel, komisyon kararıyla büyükşehir belediyesi, ilçe belediyeleri ve bağlı kuruluşlar arasında paylaştırılmıştır. Büyükşehir ilçe belediyesine dönüşen belediyelerce yürütülen su, kanalizasyon, katı atık depolama ve bertaraf, ulaşım, yolcu ve yük terminalleri, toptancı halleri, mezbaha, mezarlık ve itfaiye hizmetlerine ilişkin personel ve varlıklar ise ayrı bir devir kalemi olarak düzenlenmiştir — bu hizmetlerin muhatabı ilçe belediyesinden büyükşehir belediyesine ya da bağlı kuruluşa geçmiştir.
Nüfusu iki binin altındaki belediyeler köye dönüştü
6360 tek yönlü çalışmamıştır. Geçici Madde 2, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından tespit edilen 2011 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımı sonuçlarına göre nüfusu 2.000'in altında olan ve Kanun'a ekli listede sayılan belediyelerin tüzel kişiliğini kaldırarak bu belediyeleri köye dönüştürmüştür.
Bu yerlerde devir yönü de terstir: tüzel kişiliği kaldırılan belediyelerin personeli, her türlü taşınır ve taşınmaz malları, hak, alacak ve borçları il özel idaresine devredilir. Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan bu belediyelere tahsis edilmiş olanlar, komisyon kararıyla ihtiyaca göre il özel idarelerine veya köy tüzel kişiliklerine tahsis edilmiş sayılır; köye dönüştürülen belediyelerin ihtiyaç duyduğu taşınmazlar ile araç ve gereçler ise komisyon kararıyla ilgili köy tüzel kişiliğine bırakılır.
Dava muhatabı da açıkça belirlenmiştir: "Mahkemelerde süren davaları ile belediye olarak faaliyet gösterdiği döneme ve yapılan işlemlere ilişkin olarak açılacak davalarda, muhatap ilgili il özel idaresidir." Yani bu yerlerde geçmiş dönem işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda karşı taraf köy değil, il özel idaresidir.
Bu yerleşim yerleri için 5779 sayılı Kanun uyarınca verilen paylar, tüzel kişiliğin kalktığı yıl için bildirilen nüfus esas alınarak beş yıl süreyle ilgili il özel idarelerine gönderilmiş; köye dönüştürülen belediyelerin yapılandırılmış borçları ile kamu kurumlarına ve İlbank A.Ş.'ye olan borçları da bu pay üzerinden taksitle ödenmiştir.
Mahallî idarelerin birlikler eliyle hizmet üretmesi ve bu birliklerin alacaklarını üyenin vergi payından tahsil etmesi ise ayrı bir eksendir; bunu mahallî idare birliğinde üyelik ve alacak yazımızda ele almıştık.
Bu yazıdaki tarih ve oranlar kanun metnindeki hâlleriyle aktarılmıştır; somut bir taşınmazın hangi ilçe belediyesi sınırında kaldığı ve hangi tarifeye tabi olduğu ilgili belediyeden ayrıca teyit edilmelidir.
