Belediyeyle iş yapmak isteyen bir şirket için en kritik bilgi, çoğu zaman ihale ilanında değil kanun metnindedir: bazı işletmeler ihalesiz devredilebilir, bazıları devredilemez. Ayrım, devrin kime yapıldığına göre kurulur.
5216 sayılı Kanunun 26 ncı maddesi bu ayrımı tek fıkrada kurar ve sonuç, piyasaya girmek isteyen şirket ile belediye şirketinin konumunu tamamen farklılaştırır. Aşağıdaki değerlendirme kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 İki kademeli devir rejimi
5216 m.26:
Büyükşehir belediyesi kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuatta belirtilen usullere göre sermaye şirketleri kurabilir. … Büyükşehir belediyesi, mülkiyeti veya tasarrufundaki hafriyat sahalarını, toplu ulaşım hizmetlerini, sosyal tesisler, büfe, otopark ve çay bahçelerini işletebilir; ya da bu yerlerin belediye veya bağlı kuruluşlarının %50'sinden fazlasına ortak olduğu şirketler ile bu şirketlerin %50'sinden fazlasına ortak olduğu şirketlere, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmaksızın belediye meclisince belirlenecek süre ve bedelle işletilmesini devredebilir. Ancak, bu yerlerin belediye şirketlerince üçüncü kişilere devri 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.
| Devir yönü | İhale rejimi |
|---|---|
| Büyükşehirden kendi şirketine (%50'den fazla ortaklık) | 2886'ya tabi değil; süre ve bedeli meclis belirler |
| Bu şirketten onun %50'den fazlasına ortak olduğu şirkete | 2886'ya tabi değil |
| Belediye şirketinden üçüncü kişilere | 2886'ya tabi |
Kapsamdaki işletmeler sayılıdır ve hepsi ticari değeri olan kalemlerdir: hafriyat sahaları, toplu ulaşım hizmetleri, sosyal tesisler, büfe, otopark ve çay bahçeleri.
Özel sektör için pratik sonuç şudur: bu işletmelere doğrudan belediyeden ihalesiz erişim yoktur. Erişim, belediye şirketinin açacağı 2886 ihalesi üzerinden olur. Yani muhatap belediye değil, belediye şirketidir ve süreç Devlet İhale Kanunu usullerine tabidir.
Ayrıca kanun, genel sekreter ile belediye ve bağlı kuruluşlarında yöneticilik sıfatını haiz personelin bu şirketlerin yönetim ve denetim kurullarında görev alabileceğini açıkça söyler.
Belediye şirketi nasıl kurulur
Şirket kurma yetkisi iki kanunda birden yazılıdır ve ikisi de aynı sınırı çizer.
| Kanun | Hüküm |
|---|---|
| 5216 m.26 | Büyükşehir belediyesi kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuattaki usullere göre sermaye şirketleri kurabilir |
| 5393 m.70 | Belediye kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuattaki usullere göre şirket kurabilir |
Ortak sınır açıktır: şirket, belediyenin görev ve hizmet alanı dışında kurulamaz. Bu, belediye şirketiyle ortaklık veya iş birliği kuracak özel şirket için ilk kontrol noktasıdır — faaliyet konusunun belediyenin görev alanına girmesi gerekir.
Şirket dışında ikinci bir yapı daha vardır: 5393 m.71 uyarınca belediye, özel gelir ve gideri bulunan hizmetlerini Bakanlığın izniyle bütçe içinde işletme kurarak yapabilir. Bu, ayrı tüzel kişilik doğurmayan bir bütçe içi yapıdır.
🔑 Borçlanma tavanı: karşı tarafın ödeme kapasitesi
Belediye veya belediye şirketiyle sözleşme yapacak bir yüklenici için, karşı tarafın borçlanma kapasitesi doğrudan bir tahsil riskidir. 5393 m.68 bu kapasiteyi kanunla sınırlar.
| Kural | Sınır |
|---|---|
| Toplam borç stoku — belediye, bağlı kuruluşlar ve bunların %50'sinden fazlasına sahip olduğu şirketler için faiz dâhil iç ve dış borç stoku | En son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamının yeniden değerleme oranıyla artırılan miktarını aşamaz |
| Büyükşehir belediyelerinde aynı tavan | Bir buçuk kat |
| Yıl içi iç borçlanma — bütçe gelirlerinin yeniden değerleme oranıyla artırılan miktarının %10'unu geçmeyen kısım | Belediye meclisi kararı |
| %10'u geçen iç borçlanma | Meclis üye tam sayısının salt çoğunluğu kararı ve Bakanlık onayı |
| Dış borçlanma | Yalnız yatırım programında yer alan projelerin finansmanı amacıyla, 4749 sayılı Kanun çerçevesinde |
| Tahvil ihracı | Yalnız yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için |
| İleri teknoloji ve büyük tutarlı altyapı yatırımlarında Cumhurbaşkanınca kabul edilen projeler | Borç stoku tavanının hesabında dikkate alınmaz |
İki nokta özellikle önemlidir. Birincisi, tavan belediye şirketlerini de kapsar: sermayesinin %50'sinden fazlası belediyeye ait şirketlerin borcu da aynı hesaba girer. İkincisi, İller Bankası yatırım veya nakit kredisi kullanan belediye ödeme planını bankaya sunmak zorundadır ve banka, geri ödeme planını yeterli görmediği belediyenin kredi isteklerini reddeder.
Bu tablo, belediye veya belediye şirketiyle uzun vadeli sözleşme kuracak yüklenici için bir due diligence listesidir: en son kesinleşmiş bütçe gelirleri, mevcut borç stoku ve o yıl içindeki iç borçlanma oranı sorulmalıdır.
Arsa ve konut üretimi: 2886'nın ikinci istisnası
Belediyenin ticari faaliyet alanındaki ikinci büyük kalem, arsa ve konut üretimidir. 5393 m.69, belediyeye şu yetkiyi verir: düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içinde — özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç — imarlı ve altyapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, arsaları trampa etmek, kamu kurumları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde ortak projeler gerçekleştirmek.
🔑 İhale istisnası: "Arsalar hariç üretilen konut ve işyerlerinin satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tâbi değildir."
Bu ayrım incedir ve sık karıştırılır:
| Satılan | 2886 |
|---|---|
| Üretilen konut ve işyeri | Tabi değil |
| Arsa | Tabi |
Tahsis rejimi. Aynı madde, belirli kişilere arsa tahsisine de imkân tanır: o belediye ve mücavir alan sınırları içinde kendisine, eşine veya on sekiz yaşından küçük çocuklarına ait konutu olmayan dar gelirli kişiler, afete maruz kalanlar, sanayi bölgelerinden nakledilecekler ve üyelerinin tamamı bu durumda olan kooperatifler. Tahsis bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre oluşturulan takdir komisyonu tarafından belirlenecek tutardan aşağı olamaz. Ayrıca 775 sayılı Gecekondu Kanununun 25 inci maddesine durumu uyanlara da bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir.
Belediye, bu amaçla bütçesinden gerekli parayı ayırmak suretiyle işletme tesis edebilir.
Büyükşehir bu yetkileri nasıl kullanır
5216 m.7/e, büyükşehir belediyesinin görevleri arasında şunu sayar: "Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak."
Yani büyükşehir belediyesi hem arsa ve konut üretimi (5393 m.69) hem kentsel dönüşüm ve gelişim alanı (5393 m.73) yetkilerini kullanır. İkincisinin ayrıntısı ve şirketin o rejimdeki konumu için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: 5393 madde 73 yazısına bakılabilir.
Bu iki yetkinin birlikte kullanılması, büyükşehir belediyesini yalnız bir izin merci değil, arsa üreten, konut satan ve işletme devreden bir aktör hâline getirir. Özel sektörün bu piyasadaki konumu, yukarıdaki devir rejimine göre belirlenir.
Gelir kalemleri: hangi ödemeyi kime yaparsınız
Belediyeyle ticari ilişki kuran bir işletme için ikinci soru, hangi ödemenin hangi kademeye yapılacağıdır. 5216 m.23, büyükşehrin gelirlerini sayarken bunu da belirler.
| Gelir kalemi | Dağılım |
|---|---|
| Müşterek bahis eğlence vergisi (at yarışları dâhil), 2464'teki oran ve esaslara göre | %20 yarışın yapıldığı yerin belediyesine, %30 nüfusa göre diğer ilçe belediyelerine, kalan %50 büyükşehre |
| Büyükşehre bırakılan sosyal ve kültürel tesisler, spor, eğlence ve dinlenme yerleri ile yeşil sahalar içinde tahsil edilecek her türlü belediye vergi, resim ve harçları | Büyükşehir |
| m.7/g'deki alanlar ile bu alanlara cephesi bulunan binalar üzerindeki her türlü ilân ve reklam vergileri ile asma, tahsis ve bakım ücretleri | Büyükşehir |
| m.7/f'ye göre tespit edilen park yerlerinin işletilmesinden elde edilen gelir | %50 ilçelere nüfusa göre, kalan %50 büyükşehre |
| Yol, su ve kanalizasyon harcamalarına katılma payları (hizmet büyükşehirce yapılmışsa) | Büyükşehir |
| Kira, faiz ve ceza gelirleri; taşınır ve taşınmaz mal gelirleri; hizmet karşılığı ücretler | Büyükşehir |
| Büyükşehir iktisadî teşebbüslerinin safi hasılatından meclisçe belirlenecek oranda alınan hisseler | Büyükşehir |
🔑 İlan ve reklam kalemi işletmeler için doğrudan sonuç doğurur. Büyükşehrin yetki alanındaki yollar, meydan, bulvar ve cadde ile bu alanlara cephesi bulunan binalar üzerindeki ilan ve reklamların vergisi ve asma, tahsis ve bakım ücretleri büyükşehre aittir. Aynı zamanda m.7/g uyarınca ilân ve reklam asılacak yerleri ve bunların şekil ve ebadını belirlemek de büyükşehrin görevidir.
Yani ana arter üzerinde tabela veya reklam panosu koyacak bir işletme için hem izin hem ödeme kademesi büyükşehirdir; ara sokakta ise durum farklılaşabilir. Cephe hangi yola bakıyorsa muhatap ona göre belirlenir.
Belediyeler birbirine ödemezse: İller Bankası kesintisi
Son olarak, kademeler arası tahsilatı güvenceye alan bir mekanizma vardır ve alacaklı konumundaki şirketler için de gösterge niteliğindedir.
5216 m.23'ün son fıkrası uyarınca büyükşehir belediyeleri ve bağlı kuruluşları ile ilçe belediyeleri; tahsil ettikleri vergiler ve benzeri mali yükümlülüklerden birbirlerine ödemeleri gereken payları ile su, atık su ve doğal gaz bedellerini zamanında yatırmazlarsa, alacaklı belediye veya bağlı kuruluşun talebi üzerine söz konusu tutar, İller Bankası tarafından, yükümlü belediyenin genel bütçe vergi gelirleri payından kesilerek alacaklı belediyenin hesabına aktarılır.
Bu, kamu kademeleri arasında işleyen bir otomatik mahsup mekanizmasıdır ve özel alacaklılara doğrudan açık değildir. Ancak dolaylı bir bilgi verir: bir belediyenin genel bütçe vergi gelirleri payı üzerinde başka belediyeler lehine kesinti yapılıyorsa, o belediyenin nakit akışı üzerinde önceden var olan yükler bulunuyor demektir.
Belediye veya belediye şirketiyle uzun vadeli sözleşme kuracak yüklenicinin, borçlanma tavanı ve bütçe gelirleri yanında bu kesinti geçmişini de sorması yerinde olur.
Şirket için kontrol listesi
- Devrin yönünü tespit edin. Belediyeden kendi şirketine devir ihalesiz; şirketten üçüncü kişiye devir 2886'ya tabi.
- Muhatabınız belediye şirketi olabilir. İhale ilanını orada arayın.
- Ortaklık oranını doğrulayın. İstisna, %50'den fazla ortaklık şartına bağlı.
- Faaliyet konusunu kontrol edin. Belediye şirketi ancak belediyenin görev ve hizmet alanında kurulabilir.
- Borçlanma tavanını sorun. Tavan, belediye şirketlerinin borcunu da kapsar; büyükşehirde bir buçuk kat uygulanır.
- Konut/işyeri mi arsa mı? Konut ve işyeri satışı 2886 dışında, arsa satışı 2886 içinde.
- Tahsis bedelinin tabanı takdir komisyonu değerinin altına inemez.
- Altyapı programı ve ödenek akışı için AYKOME kararı bağlayıcıdır, plan onay takvimi için büyükşehirde nazım imar planı ve üç ay kuralı yazılarına bakılabilir.
