Büyükşehirde bir yatırımın önündeki en sessiz engel, çoğu zaman imar planı değil altyapıdır. Elektrik, doğal gaz, su, kanalizasyon ve haberleşme yatırımlarının hangi sırayla ve hangi güzergâhta yapılacağı, kurumların kendi programlarına bırakılmamıştır: 5216 sayılı Kanunun 8 inci maddesi bunu tek bir merkeze bağlar.
Ve o merkezin kararları, kanunun kendi ifadesiyle, belediye ve bütün kamu kurum ve kuruluşlarıyla ilgililer için bağlayıcıdır. Aşağıdaki değerlendirme kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Kim katılır, kim bilgi vermek zorundadır
Alt yapı koordinasyon merkezi — uygulamadaki kısaltmasıyla AYKOME — büyükşehir belediye başkanı ya da görevlendirdiği kişinin başkanlığında kurulur.
| Katılımcı | Statü |
|---|---|
| Yönetmelikle belirlenecek kamu kurum ve kuruluşları ile ÖZEL KURULUŞLARIN temsilcileri | Üye |
| Büyükşehir ilçe belediye başkanları | Kendi belediyesini ilgilendiren konuların görüşülmesinde üye |
| Gündemdeki konularla ilgili kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları (oda üst kuruluşu bulunan yerlerde üst kuruluş) | Davet edilir, görüşü alınır |
Özel kuruluşların temsilcilerinin de üye olabilmesi, merkezin yalnız kamu yatırımlarını değil şebeke işletmecilerinin yatırımlarını da kapsadığını gösterir.
🔴 Bilgi verme zorunluluğu. Kanun, kamu kurum ve kuruluşları ile özel kuruluşların, alt yapı koordinasyon merkezinin isteyeceği coğrafî bilgi sistemleri dâhil her türlü bilgi ve belgeyi vermek zorunda olduğunu söyler. Yani şebeke ve altyapı verisi paylaşımı bir tercih değil, kanuni bir yükümlülüktür.
Taslak programdan kesin programa
AYKOME'nin işi bir koordinasyon toplantısından ibaret değildir; program üretir.
Merkez, kamu kurum ve kuruluşları ile özel kuruluşlar tarafından büyükşehir içinde yapılacak altyapı yatırımları için kalkınma planı ve yıllık programlara uygun olarak yapılacak taslak programları birleştirerek kesin program hâline getirir.
Kesin programda, birden fazla kamu kurum ve kuruluşu tarafından aynı anda yapılması gerekenler ortak programa alınır. Bu ayrım, sonrasındaki mali rejimi belirler.
| Program türü | Finansman |
|---|---|
| Ortak program | Belediye ve diğer bütün kamu kurum ve kuruluşlarının bütçelerine konulan ödenekler, merkez bünyesinde oluşturulacak alt yapı yatırım hesabına aktarılır |
| Ortak programa alınmayan yatırımlar | Bakanlıklar, ilgili belediye ve diğer kurumlar, merkezce belirlenen programa göre harcamalarını kendi bütçelerinden yaparlar |
Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: ortak programa alınmayan yatırımlar da AYKOME'nin belirlediği programa göre yapılır. Program dışında kalmak, programa uymamak anlamına gelmez.
🔴 Ödemeyen kurum yeni yatırım yapamaz
Kanunun en sert mali hükmü burada gizlidir. Ortak programa alınan hizmetler için kamu kurum ve kuruluş bütçelerinde yeterli ödeneğin bulunmadığının bildirilmesi durumunda, büyükşehir belediyesi veya ilgisine göre bağlı kuruluş bütçelerinden bu hizmetler için kaynak ayrılabilir.
Ancak bu bir hibe değildir:
Kamu kurum ve kuruluşları alt yapı ortak yatırım hizmetleri için harcanan miktarda ödeneği, yeniden değerleme oranını da dikkate alarak ertesi yıl bütçesinde ayırır. Ayrılan bu ödenek belediye veya ilgili bağlı kuruluşunun hesabına aktarılır. Bu bedel ödenmeden ilgili kamu kurum veya kuruluşu, büyükşehir belediyesi sınırlarında yeni bir yatırım yapamaz.
Son cümle, bir yatırım yasağı kurar. Borcunu kapatmayan kurum, o büyükşehir sınırları içinde yeni bir yatırıma başlayamaz. Bu, altyapı koordinasyonunu tavsiye olmaktan çıkarıp yaptırıma bağlayan hükümdür.
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Kurumun ödeneği yetersizse | Büyükşehir veya bağlı kuruluş bütçesinden kaynak ayrılabilir |
| Geri ödeme | Harcanan miktar, yeniden değerleme oranı dikkate alınarak ertesi yıl bütçesinde ayrılır |
| Ödenmezse | Kurum, büyükşehir sınırlarında yeni yatırım yapamaz |
Kararların bağlayıcılığı
Kanun, merkezin kararlarının hukuki niteliğini de açıkça belirler:
Koordinasyon merkezleri tarafından alınan ortak yatırım ve toplu taşımayla ilgili kararlar, belediye ve bütün kamu kurum ve kuruluşlarıyla ilgililer için bağlayıcıdır.
"İlgililer" ifadesi, bağlayıcılığın kamu kurumlarıyla sınırlı olmadığını gösterir. Şebeke işletmecisi, yüklenici veya yatırımcı sıfatıyla programa dâhil olan özel kuruluşlar da bu kararlara tabidir.
Merkezin çalışma esas ve usulleri ile katılacak kamu kurum ve kuruluş temsilcileri, Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir; yönetmeliğin alt yapı yatırım hesabının kullanılması ile ödenek tahsisi ve aktarmasına ilişkin kısımları hakkında ayrıca Maliye ve planlama teşkilatının görüşü alınır.
Yatırımcı bunu nerede hisseder
AYKOME, doğrudan yatırımcıya hitap eden bir merci değildir; ama sonuçları projeye üç noktada yansır.
Birincisi: kazı ve güzergâh takvimi. Bir parselin altyapı bağlantısı, ilgili kurumun kendi takvimine değil kesin programa bağlıdır. Bağlantının hangi yıl programında olduğu, projenin devreye alma tarihini belirler.
İkincisi: program dışı iş yaptırılamaz. Ortak programa alınmayan yatırımlar bile merkezce belirlenen programa göre yürür. Bu nedenle "kurumla anlaştık" bilgisi tek başına yeterli değildir.
Üçüncüsü: bilgi paylaşımı yükümlülüğü. Özel kuruluşlar, coğrafi bilgi sistemleri dâhil her türlü bilgi ve belgeyi merkeze vermek zorundadır. Şebeke verisi ticari sır gerekçesiyle geri çekilemez.
Harcamalara katılma payı: maliyetin kullanıcıya yansıması
Altyapı yatırımının maliyeti, tamamlandıktan sonra kısmen taşınmaz sahiplerine yansır. 5216 m.23/g, büyükşehir belediyesinin gelirleri arasında şunu sayar:
Hizmetlerin büyükşehir belediyesi tarafından yapılması şartıyla 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununda belirtilen oran ve esaslara göre alınacak yol, su ve kanalizasyon harcamalarına katılma payları.
İki kayıt önemlidir. Birincisi, payın büyükşehre ait olması hizmetin büyükşehir tarafından yapılmış olması şartına bağlıdır. İkincisi, oran ve esaslar 5216'da değil 2464 sayılı Kanunda belirlenir.
Yatırımcı açısından bu, altyapı bağlantısının yalnız bir takvim değil bir maliyet kalemi olduğu anlamına gelir: yol, su ve kanalizasyon harcamalarına katılma payı, taşınmaza yansıyan ayrı bir yükümlülüktür.
🔴 Altyapı yoksa yapı ruhsatı da yok
Altyapı koordinasyonunun yatırımcı üzerindeki en doğrudan etkisi, 3194 sayılı İmar Kanununun 23 üncü maddesindedir. İskân hudutları içinde olup imar planında beldenin inkişafına ayrılmış sahalarda her ne şekilde olursa olsun yapı izni verilebilmesi için iki şart aranır:
- Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
- Plana ve bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik altyapısının yapılmış olması.
Parselasyon planı tasdik edilmiş ama teknik altyapı henüz yapılmamışsa, ilgili idarenin izni hâlinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara yapı ruhsatı verilir.
🔴 2025'te bir seçenek kapandı. Maddenin bu fıkrasında, hissesine düşen teknik altyapı bedelinin %25'ini peşin ödeyip kalan %75'ini altyapı hizmetinin tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de ruhsat verilmesini öngören bölüm, Anayasa Mahkemesinin 3/6/2025 tarihli ve E.2024/211, K.2025/123 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir.
Bunun pratik sonucu, ruhsat yolunun daralmasıdır: bugün ayakta kalan seçenek, altyapıyı idarenin izniyle ve idarece hazırlanacak projeye uygun olarak bizzat yaptırmaktır. Taahhütle ruhsat alma yolu artık yoktur.
| Durum | Ruhsat verilir mi |
|---|---|
| Parselasyon tasdikli ve teknik altyapı yapılmış | Evet |
| Parselasyon tasdikli, altyapı yok — idarenin izniyle ve projesine uygun yaptıran | Evet |
| Parselasyon tasdikli, altyapı yok — bedelin %25'ini peşin ödeyip kalanını taahhüt eden | ⛔ Seçenek 2025'te iptal edildi |
| Parselasyon tasdik edilmemiş | Hayır |
Kanalizasyon, fosseptik ve kullanma izni
Aynı madde, kullanma iznini ayrı bir şarta bağlar. Kanalizasyon tesisi, yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmamışsa fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdur.
Yani iskân aşamasında altyapı ikinci kez karşınıza çıkar: ruhsat için şebeke, kullanma izni için ise en azından geçici bir çözüm gerekir.
Toplu mesken alanlarında bedel rejimi
Madde, altyapıyı kendi imkânlarıyla yapan yatırımcıyı korumak için bir denkleştirme kurar.
- Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
- Altyapı tesisleri belediyece onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarca yapılmışsa, belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.
- Alınan bu paralar, teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.
Bu üç cümle birlikte okunduğunda tablo şudur: altyapıyı yapan taraf, komşu parsel sahiplerinden kendi payına düşen bedeli tahsil etme imkânına kavuşur ve tahsilat ruhsat üzerinden yaptırıma bağlanır.
🔑 Madalyonun diğer yüzü: bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri yol bedellerini, bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe, idarenin bu tesisleri inşa ve ikmal mecburiyeti yoktur.
Ayrıca mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler de bu madde hükümlerine tabidir; ancak tamirler için bu şartlar aranmaz. Maddenin tatbikinde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır — yani altyapı bedelleri kamu alacağı rejimiyle takip edilir.
Belediyeler arası mali akış
Altyapı yatırımının finansmanı, büyükşehir ile ilçeler ve bağlı kuruluşlar arasında da özel kurallara bağlanmıştır. 5216 m.27:
- Büyükşehir belediyesi, kesinleşmiş en son yıl bütçe gelirinin %10'unu aşmamak ve bütçede ödeneği ayrılmış olmak şartıyla, ilgili belediyenin yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için, başkanın teklifi ve meclisin kararıyla ilçe belediyelerine malî ve aynî yardım yapabilir.
- Büyükşehir belediyesi ile bağlı kuruluşları, belediye başkanının onayı ile birbirlerinin nakit ihtiyacını karşılayabilir; bu şekildeki ödünç vermelerde faiz uygulanmaz.
- Bir yatırım büyükşehir ile bağlı kuruluşlarından birkaçını aynı anda ilgilendiriyorsa ve tek elden yapılmasının maliyetleri düşüreceği anlaşılmışsa, meclis yatırımı kuruluşlardan birinin yapmasına karar verebilir; diğer kurumu ilgilendiren harcama tutarı o kurumun hesabında borç, yatırımcı kuruluşun hesabında alacak olarak gösterilir.
Ayrıca m.23'ün son fıkrası bir tahsilat mekanizması kurar: büyükşehir belediyeleri, bağlı kuruluşları ve ilçe belediyeleri, tahsil ettikleri vergiler ve benzeri mali yükümlülüklerden birbirlerine ödemeleri gereken paylar ile su, atık su ve doğal gaz bedellerini zamanında yatırmazsa, alacaklı belediyenin talebi üzerine söz konusu tutar İller Bankası tarafından, yükümlü belediyenin genel bütçe vergi gelirleri payından kesilerek alacaklı belediyenin hesabına aktarılır.
Kontrol listesi
- Altyapı bağlantınızın hangi programda olduğunu sorun: kesin program mı, ortak program mı?
- Kurumla yapılan mutabakatın programa işlenip işlenmediğini teyit edin.
- Bilgi verme yükümlülüğünü bilin; özel kuruluşlar CBS dâhil bilgi ve belge vermek zorundadır.
- Kararların bağlayıcı olduğunu hesaba katın; bağlayıcılık "ilgililer" için de geçerlidir.
- Harcamalara katılma payını maliyet tablosuna koyun; oran ve esaslar 2464'tedir.
- Parselasyon ve teknik altyapı şartını ruhsattan önce doğrulayın; taahhütle ruhsat yolu 2025'te kapandı.
- Toplu mesken alanında altyapıyı siz yaptıysanız komşu parsellerden bedel talebi hakkınızı kullanın.
- Plan hiyerarşisi ve onay takvimi için büyükşehirde nazım imar planı ve üç ay kuralı, imar planına itiraz için askı, süre ve beş yıllık sınır, ruhsat mercii için büyükşehirde işyeri ruhsatını kim verir yazılarına bakılabilir.
- Ödeme yasağı riskini izleyin: borcunu kapatmayan kurum, büyükşehirde yeni yatırım yapamaz.
