Bir alışveriş merkezinin ruhsat alabilmesi, yalnız yapı tekniğine değil ortak kullanım alanlarının varlığına da bağlıdır: sosyal etkinlik alanı, acil tıbbi müdahale ünitesi, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı, ibadet yeri, dinlenme yeri ve tuvaletler. Kaynak, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik (RG 26/2/2016, sayı 29636); 8 Mayıs 2025 değişikliği tanımı, ruhsat şartını ve yükümlülüklerin askıya alınmasını yeniden düzenlemiştir. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Bu alanların masrafının nasıl paylaşıldığı için AVM ortak gideri: satış alanı oranı ve bağımsız denetim okunmalıdır.
🔴 2025: ortak alansız projeye ruhsat yok
| Değişiklik | İçerik |
|---|---|
| Ruhsatta nitelik | AVM projelerinde, yapı ruhsatında yapının niteliği "alışveriş merkezi" olarak belirtilir |
| 🔴 Ruhsat şartı | Ortak kullanım alanlarına yer verilmeyen alışveriş merkezi projeleri için yapı ruhsatı düzenlenmez |
| İbare koruması | Alışveriş merkezi niteliğini taşımayan yapı ve işletmeler "alışveriş merkezi" ibaresini kullanamaz |
| Tanım | Ortak kullanım alanı: konaklama, depolama ve üretim alanları ile iş yerlerinin dışında kalan; sosyal ve kültürel etkinlik alanı, acil tıbbi müdahale ünitesi, mescit ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı, tuvalet ve dinlenme alanı gibi doğrudan ve ortaklaşa kullanılabilen alanlar |
Ruhsat şartı, ortak alanları bir "sonradan yapılır" kaleminden proje şartına dönüştürdü. Bir AVM projesi, ortak kullanım alanlarını içermiyorsa ruhsat aşamasında durur.
"Alışveriş merkezi" ibaresinin korunması da yeni bir kuraldır: nitelikleri taşımayan bir çarşı veya iş merkezi bu ibareyi kullanamaz.
Ortak kullanım alanlarının niteliği
| Kural | | --- | | Alışveriş merkezinde kullanımı ücretsiz olacak şekilde ortak kullanım alanları oluşturulur | | 🔑 Doğrudan kullanıma açık olmayan dış cephe ve çatı gibi alanlar, bu Yönetmelik kapsamında ortak kullanım alanı kabul edilmez | | Otopark için, müşteriler ve AVM içindeki perakendeciler haricinde kullanımı sınırlandırmak amacıyla yönetimce süreli kullanıma bağlı ücretlendirme yapılabilir | | Ortak kullanım alanları; engelliler ile yaşlı ve çocukların ihtiyaçları dikkate alınarak oluşturulur | | Bu alanların Yönetmeliğe ve TSE'nin ilgili standartlarına uygun oluşturulmasından malik; amacına uygun kullanımından, kazalara karşı güvenlik tedbirlerinden ve diğer yükümlülüklerden malik ile yönetim müştereken sorumludur |
2025'in getirdiği dışlama önemlidir: dış cephe ve çatı ortak kullanım alanı sayılmaz. Bu, hem ruhsat aşamasındaki alan hesabını hem de ortak gider paylaşımında hangi alanların sayılacağını etkiler.
Otopark ücretlendirmesi ise dar bir yetkidir: amacı kullanımı sınırlandırmaktır ve ölçütü süreli kullanımdır; müşteriden genel bir otopark geliri elde etmeye yönelik değildir. Muhataplar da sayılmıştır: ücretlendirme, müşteriler ve AVM içindeki perakendeciler haricindeki kullanımı sınırlandırmak içindir. Yani AVM'ye alışverişe gelen müşteriye süresiz ve koşulsuz bir otopark ücreti çıkarılması bu yetkiye dayandırılamaz.
Sorumluluk dağılımı da iki kademelidir: alanların standartlara uygun oluşturulmasından malik tek başına, amacına uygun kullanımından, güvenlik tedbirlerinden ve diğer yükümlülüklerden malik ile yönetim müştereken sorumludur. Bir kaza hâlinde yönetim şirketiyle malikin birlikte muhatap olmasının dayanağı budur.
🔑 Sosyal ve kültürel etkinlik alanı: binde beş
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Oran | Sergi, söyleşi, tanıtım ve imza günleri gibi etkinlikler için satış alanının en az binde beşi oranında alan ayrılır |
| Bakanlık yetkisi | Bu oranı bir katına kadar artırmaya veya yarısına kadar azaltmaya yetkilidir |
| 🔴 İlan yükümlülüğü kalktı | Etkinliklerin en az yedi gün önce AVM'nin görülebilir yerlerinde ve internet sitesinde ilan edilmesini öngören ikinci fıkra, 8/5/2025 ile yürürlükten kaldırılmıştır |
Binde beş, 50.000 m² satış alanına sahip bir AVM'de 250 m² demektir. Bakanlık oranı binde ona kadar çıkarabilir veya binde iki buçuğa kadar indirebilir.
8/5/2025 değişikliği maddenin ikinci fıkrasını yürürlükten kaldırdı. Böylece etkinliklerin yedi gün önceden ilanı artık zorunlu değil; alan ayırma yükümlülüğü ise aynen sürüyor. Değişiklikten önceki döneme ilişkin bir denetimde ise ilan şartının aranacağı unutulmamalıdır.
Acil tıbbi müdahale ünitesi
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Amaç | Acil tıbbi durumlarda ilk müdahalenin yapılabilmesi ve ihtiyaç hâlinde en yakın hastaneye sevkin sağlanabilmesi |
| 🔴 Büyüklük | AVM'nin kolay ulaşılabilir bir yerinde en az yirmi metrekare |
| İşaretleme | Girişinde "Acil Tıbbi Müdahale Ünitesi" yazısı ve işareti; yeri yönlendirme levhalarıyla gösterilir |
| Malzeme | Sağlık Bakanlığınca belirlenen nitelik ve miktarda ilk yardım malzemesi ve ekipmanı |
| 🔑 Buton | Ortak kullanım alanlarının ve dört yüz metrekareden büyük perakende işletmelerin görünür kısımlarına, üniteyle iletişimi sağlayacak yeterli sayıda acil tıbbi durum butonu yerleştirilir |
| Hizmet alımı | Bu hizmetler özel sağlık hizmeti veren kuruluşlardan satın alınarak da verilebilir |
Personel şartı satış alanına göre kademelenir:
| Satış alanı | Bulundurulacak personel |
|---|---|
| 20.000 m² altı | En az bir acil tıp teknisyeni veya acil tıp teknikeri |
| 20.000 – 50.000 m² | En az birer acil tıp teknisyeni ve acil tıp teknikeri; teknikerin bulunamadığı hâllerde en az iki acil tıp teknisyeni |
| 50.000 – 100.000 m² | En az birer acil tıp teknisyeni ve acil tıp teknikeri |
| 🔴 100.000 m² ve üzeri | En az birer acil tıp teknisyeni ve tıp doktoru |
Yüz bin metrekare eşiğinde tıp doktoru zorunluluğu doğar. Dört yüz metrekareyi aşan mağazalarda acil buton bulundurulması da kiracıyı doğrudan ilgilendiren bir yükümlülüktür.
Bebek bakım odası ve çocuk oyun alanı
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Yer | Kolay ulaşılabilir yerlerde, 🔴 her katta ve on metrekareden az olmamak üzere yeterli büyüklükte ve sayıda bebek bakım odası |
| Donanım | İçinde lavabo, alt değiştirme ünitesi, emzirme koltuğu ve sehpa; yeterli iklimlendirme ve hijyen şartları |
| Oyun alanı | 0-10 yaş grubu için yaş gruplarına göre ayrıştırılmış, ebeveynlerin gözetim sağlayabileceği oturma yerleri bulunan, yaralanma ve kazalara karşı güvenlik tedbirleri alınmış yeterli sayıda çocuk oyun alanı |
"Her katta" kaydı bebek bakım odasını kat bazında zorunlu kılar; tek bir merkezi oda yeterli değildir.
İbadet yeri, dinlenme yeri ve tuvaletler
| Alan | Kural |
|---|---|
| 🔑 İbadet yeri | Satış alanı 100.000 m² altında en az otuz metrekare, 100.000 m² ve üstünde en az elli metrekare; içinde lavabo, yeterli iklimlendirme, kadın ve erkekler için ayrı ayrı, otopark haricinde ve kolay ulaşılabilir bir yerde |
| Dinlenme yeri | İhtiyacı karşılayacak nitelik ve sayıda |
| Tuvaletler | Yaşlı ve engelliler, kadın, erkek ve çocuklar için ayrı ayrı, gerekli hijyen şartlarına sahip, yeterli sayıda alaturka ve alafranga |
| 🔑 Bağımsız tuvalet | Ebeveynlerin çocuklarının tuvalet ihtiyacını karşılamasına yardımcı olabilmesi için en az bir adet bağımsız tuvalet |
İbadet yerinin otopark haricinde olması şartı, bodrum otoparkının bir köşesine mescit yapılmasını engeller.
🔴 Yükümlülüklerin askıya alınması
| Kapsam | Kural |
|---|---|
| Doğrudan askı | Satış alanı on bin metrekarenin veya iş yeri sayısı otuzun altında olan alışveriş merkezleri için doğrudan |
| Şarta bağlı askı | On bin ilâ yirmi bin metrekare satış alanına sahip AVM'lerde; faaliyet esnasında iş yerlerinin yarısından fazlasının faal olmadığının veya ulusal ya da uluslararası düzeyde faaliyet gösteren perakende işletmeler tarafından işletilmediğinin tespiti hâlinde |
| Yetki | Resen veya başvuru üzerine, Bakanlıkça askıya alınabilir |
Bu fıkra 8/5/2025'te yeniden yazıldı ve ölçek eşiği getirdi. Küçük ölçekli veya doluluğu düşük merkezler, ortak alan yükümlülüklerinden muaf tutulabilir hâle geldi — ancak bu bir hak değil, Bakanlığın takdirine bağlı bir imkândır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Ruhsat | Yapı ruhsatında nitelik "alışveriş merkezi" olarak yazılı mı; projede ortak alanlar var mı |
| Alan sayımı | Dış cephe ve çatı ortak kullanım alanı olarak sayılmış mı — sayılamaz |
| Etkinlik | Satış alanının binde beşi ayrıldı mı; etkinlikler yedi gün önce ilan edildi mi |
| Sağlık | Ünite en az 20 m² mi; personel satış alanı kademesine uygun mu; 100.000 m² üstünde doktor var mı |
| Buton | 400 m²'yi aşan mağazalarda acil buton var mı |
| Bebek odası | Her katta ve en az 10 m² mi; donanım tam mı |
| İbadet yeri | Eşiğe göre 30/50 m² mi; otopark dışında mı; kadın-erkek ayrı mı |
| Tuvalet | Ebeveyn kullanımı için bağımsız tuvalet var mı |
| Askı | Ölçek eşiği karşılanıyorsa Bakanlıktan askı talep edildi mi |
Yönetmeliğin bu bölümü, AVM'yi bir kira gayrimenkulü olmaktan çıkarıp asgari donanımı tanımlanmış bir kamuya açık tesis hâline getirir. 2025 değişikliği ise iki yönde hareket etti: bir yandan ortak alanları ruhsat şartı yaparak yükümlülüğü sıkılaştırdı, diğer yandan küçük ve düşük doluluklu merkezler için askı imkânı getirerek esnetti. Yatırımcı bakımından kritik nokta, ortak alan planlamasının proje aşamasında yapılması; kiracı bakımından ise bu alanların ücretsiz olması ve masraflarının ortak gider rejimine tabi olmasıdır. Erişilebilirlik yükümlülüğünün genel çerçevesi için erişilebilirlik: ruhsat engeli, 72 saat ve makul düzenleme, otopark yükümlülüklerinin imar tarafı için AVM otoparkı sığınak olacak: 2025'in yeni kuralı okunmalıdır.
