Geçen ay bir Türk müteahhit, Budva'daki ofisime on iki sayfalık bir fizibilite dosyasıyla geldi. Arsa, proje, satış fiyatı, kâr; hepsi vardı. Vergi satırında ise iki rakam: "kurumlar %9, KDV %21". Karadağ'da inşaat şirketi vergisi konusunda bana gelen dosyaların çoğu böyle başlıyor. İki oran doğru olsa bile eksik; çünkü bir inşaat projesinin vergisi tek bir oran değil, arsa alımından kâr transferine kadar uzanan bir olaylar zinciridir. Bu yazıda o zinciri, Türk yatırımcının göreceği sırayla anlatıyorum.
Karadağ'da inşaat şirketi üç ayrı vergi rejimiyle karşılaşıyor: kademeli kurumlar vergisi (100.000 avroya kadar %9, üstü %12 ve %15), inşaat işlerinde %21 KDV ve yurt dışına yapılan belirli ödemelerde %15 stopaj. Şantiye altı ayı aşarsa yabancı şirket Karadağ'da daimi iş birimi sayılıyor.
Aşağıdaki her rakamın yanında kanun, madde ve Resmî Gazete (Službeni list) künyesi var.
Önce yapı sorusu: DOO mu, şube mi, yoksa yalnızca şantiye mi?
Vergi takvimini kurmadan önce şu soruya cevap vermek gerekiyor: Karadağ'da kâr elde eden kim?
Zakon o porezu na dobit pravnih lica (kurumlar vergisi kanunu; konsolide metin Sl. list CG 088/24, 13.09.2024; 1-2 Eylül 2026'da okundu) madde 3 fıkra 1'e göre Karadağ'da kurulmuş ya da fiilî yönetim ve kontrol merkezi Karadağ'da olan şirket rezidenttir. Rezident şirket, madde 4 fıkra 1 uyarınca Karadağ içinde ve dışında elde ettiği kârın tamamı üzerinden vergilenir. Nerezident şirket (madde 3 fıkra 2) yalnız Karadağ'da elde ettiği kâr üzerinden vergilenir ve bunu bir daimi iş birimi (stalna poslovna jedinica) üzerinden yapar.
İnşaatçı için asıl hüküm madde 4 fıkra 4. Daimi iş birimi tanımı yönetim yeri, şube, büro, fabrika, atölye gibi sabit yerleri sayıyor; sonra inşaat sektörüne ayrı bir eşik koyuyor: şantiye veya montaj tesisi yalnızca altı aydan uzun sürerse daimi iş birimi oluşturur. Türkiye'deki anonim şirket Karadağ'da şirket kurmadan, doğrudan kendi adına altı ayı aşan bir şantiye yürütüyorsa iç hukuk onu Karadağ'da mükellef sayıyor.
Türkiye ile Karadağ arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması (Sırbistan ve Karadağ ile imzalanan anlaşma; imza 12.10.2005, T.C. Resmî Gazete 08.08.2007/26607, uygulama 01.01.2008) burada devreye giriyor. Dosyamızdaki kayıt (GİB anlaşma listesi, 15.08.2026 doğrulaması) anlaşmanın 5. maddesi 3. fıkrasında şantiye eşiğini on sekiz ay olarak veriyor; OECD modelindeki on iki ay değil. Dürüst olayım: bu yazıyı hazırlarken GİB'de yayımlanan Türkçe metnin PDF'ini açamadım; arama dizini 5. maddenin 3. fıkrasını "on sekiz ayı aşan" diye gösteriyor ve önceki okuma kaydımız da aynı, ama fıkrayı kendi gözümle birincil metinden okumuş değilim. Dosyada anlaşma metniyle teyit ederim. Anlaşma lehe olsa da, kanunun 29a maddesi anlaşmanın uygulanmasını Türkiye mukimliğinin ispatına bağlıyor. Buna aşağıda döneceğim.
Şube seçeneği vergi açısından bir tuzak taşıyor. Madde 11 bent 5, daimi iş biriminin nerezident merkeze ödediği idari giderlerin gider yazılamayacağını söylüyor. Bu bir emsal bedel testi değil, mutlak bir yasak. Türkiye'deki merkezin şantiyeye yansıttığı genel yönetim payı Karadağ matrahından düşmüyor. DOO'da ise emsale uygun yönetim ücreti ayrı bir rejime tabi. Şirket kuruluşu ve müteahhitlik lisansı tarafını Karadağ'da inşaat şirketi kurmak ve müteahhitlik lisansı yazısında ayrı işledim; burada yalnız vergi sonucunu tutuyorum.
Kurumlar vergisi sabit %9 değil, kademeli
Fizibilitedeki ilk düzeltme burada. Aynı kanunun 28. maddesi (088/24 konsolide metni) oranları açıkça "progresif" olarak tanımlıyor:
- 100.000 €'ya kadar kâr: %9
- 100.000,01 € ile 1.500.000 € arası: 9.000 € artı 100.000 €'yu aşan kısmın %12'si
- 1.500.000,01 € üzeri: 177.000 € artı 1.500.000 €'yu aşan kısmın %15'i
Küçük bir villa projesi ilk dilimde kalabilir. Ama on daireli bir apartmanın tek yılda satıldığı senaryoda 400.000 € vergilendirilebilir kâr, 9.000 € artı 300.000 €'nun %12'si, yani 45.000 € vergi demek; efektif oran %11,25. Türkiye'deki muhasebeciye "Karadağ %9" diye giden hesap burada kırılıyor.
Aşağıdaki dilimler bugün yürürlükteki metinden. Genel vergi sisteminin diğer parçaları (KDV kaydı, muhasebe yükümlülükleri, beyan takvimi) için Karadağ vergi ve muhasebe rehberi var; bu sayfa yalnız inşaat projesine özgü olayları sıralıyor.
Proje takvimine göre vergi olayları: tek tablo
Bana gelen fizibilitelerde eksik olan şey, vergilerin hangi anda doğduğu. Aşağıdaki tabloyu bu boşluk için hazırladım. Dayanak kolonunda kanun ve madde düz metin olarak duruyor; ayrıntılar sonraki bölümlerde.
| Proje aşaması | Vergi olayı | Dayanak | Dikkat |
|---|---|---|---|
| Arsa alımı (KDV'siz, ikinci el) | Devir vergisi; mükellef alıcı; beyan 15 gün | ZPPN m.7/1, m.11, m.16/1 (36/13 … 33/26) | Kademeli oran; 1.1.2024'ten doğan borçlar |
| Arsa alımı (KDV'li, ruhsatlı, 1.4.2026 sonrası) | KDV; devir vergisi kapsam dışı | ZPPN m.6 (033/26); ZPDV 012/26 (KPMG, Mart 2026) | ZPDV madde numarası doğrulanmadı |
| Ruhsat / inşaat öncesi (ödeme anı m.70'ten doğrulanmadı) | Naknada za građenje (komunalije) | ZUP m.70 (019/25) | Vergi değil ücret; yalnız 5 yıldızlı otel muaf |
| İnşaat süresi | Şantiye 6 ayı aşarsa daimi iş birimi | ZPDPL m.4/4 (088/24) | ÇVÖA m.5/3 eşiği; birincil metinden doğrulanmadı |
| İnşaat süresi | Personel gelir vergisi 0 / 9 / 15 | ZPDFL m.10 (160/25, 1.1.2026) | Aylık dilimler; düz %9 değil |
| Her 1 Ocak | Emlak vergisi; stoktaki konut ikincil sayılır | ZPN m.9, m.10, m.11 (25/19 … 133/25) | %0,25–1,00; tüzel kişi konutu %0,3–1,5 |
| Yeni yapı satışı | KDV %21; alıcıda devir vergisi yok | ZPDV m.24 (094/24); ZPPN m.6 | Avans tarihi 1.4.2026 öncesi / sonrası |
| Yıl sonu | Kurumlar vergisi, kademeli | ZPDPL m.28 (088/24) | %9 / 9.000 € + %12 / 177.000 € + %15 |
| Kâr transferi | Temettüde stopaj %15 brüt | ZPDPL m.29/1-1, m.29/4 | ÇVÖA yalnız m.29a ispatıyla |
| Merkeze ve taşerona ödeme | Danışmanlık, kira, faizde stopaj | ZPDPL m.29/1-2 | Saf inşaat işçiliği listede yok |
Arsa alımı: KDV mi, devir vergisi mi?
Arsa alan yatırımcının önündeki ilk vergi olayı, arsayı kimden ve hangi hâlde aldığına bağlı.
Klasik yol devir vergisi. Zakon o porezu na promet nepokretnosti (taşınmaz devir vergisi kanunu; Sl. list CG 36/13, 152/22, 3/23, 28/23, 33/26) madde 7 fıkra 1'e göre mükellef alıcıdır. Oran madde 11'de kademeli: 150.000 €'ya kadar %3; 150.000,01 € üzeri 4.500 € artı aşan kısmın %5'i; 500.000,01 € üzeri 22.000 € artı aşan kısmın %6'sı. Bu dilimler 1 Ocak 2024'ten sonra doğan borçlara uygulanıyor (028/23 değişikliği). Şunu açık yazayım: 28/23 sayılı gazetenin kendi PDF'ini çekemedik; dilimleri iki bağımsız ikincil kaynak ve aritmetik tutarlılıkla teyit ettik. Beyanname madde 16 fıkra 1 gereği 15 gün içinde veriliyor.
1 Nisan 2026'dan itibaren ikinci bir yol açıldı. Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nepokretnosti (Sl. list CG 033/26, 10.03.2026; 26.08.2026'da promulge metinden okundu) madde 6'ya "i građevinskog zemljišta" ifadesini ekledi: üzerinden KDV ödenen inşaat arsası edinimi artık devir vergisinin kapsamı dışında. Muafiyet değil, kapsam dışılık.
Bunun KDV tarafını ise birincil metinden okumadım. KPMG Crna Gora'nın Mart 2026 tarihli "Poreske vijesti" bülteni ve 22 Aralık 2025 tarihli basın haberleri, KDV Kanunu'nun Sl. list CG 012/26 (6.2.2026) değişikliğiyle mal teslimi kapsamının inşaat ruhsatı verilmiş arsa satışını da içerecek biçimde genişlediğini, bu satışın 1 Nisan 2026'dan itibaren KDV'ye tabi olduğunu, ruhsatsız arsanın kapsam dışında kaldığını ve 1 Nisan 2026 öncesi avansların yeni kurala girmediğini yazıyor. Bu yazı için 2 Eylül 2026'da yeniden taradım; sonuç aynı. Madde numarasını kasıtlı olarak vermiyorum; kanunun 012/26 sonrası konsolide metnini okumadan yazmam.
Arsa alıcısının gözünden ayrıntılar Karadağ'da arsa almak yazısında. Geliştiriciyi ilgilendiren sonuç şu: ruhsatlı arsayı KDV mükellefi satıcıdan alıyorsanız fatura %21 KDV taşıyor ve devir vergisi doğmuyor; ruhsatsız arsa alımında ise kademeli devir vergisi gündeme geliyor. Bu girdi KDV'sinin projenin çıktı KDV'sine karşı indirilip indirilemeyeceği ZPDV'nin indirim rejimine bağlı; o maddeyi 012/26 sonrası güncel metinden okumadığım için indirim hakkını burada kesin yazmıyorum. Belirleyici olan satıcının mükellefiyet statüsü: arızi olarak ruhsatlı arsa devri yapan gerçek kişi de mükellef sayılabildiği için statüyü sözleşmeden önce yazılı sordurun.
Arsanın vergi dışı bir yükü de var. Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25, 4.3.2025; ispravke 028/25, 049/25) madde 70, naknada za građenje'yi (komunalije, belediyenin altyapı katkı payı) düzenliyor; ödemenin hangi aşamada istendiğini m.70'ten doğrulamadım, ilgili belediyenin yürürlükteki kararından okuyorum. Madde 70 fıkra 2 bent 2'ye göre yalnız beş yıldızlı oteller muaf; dört yıldız muaf değil. Fıkra 6'daki indirim listesinde (%100'e kadar biznis zonu ve kamu projeleri, %60 sosyal konut ve yenilenebilir enerji, %50 aile konutu, %40 kültür varlığı, %20 dinî obje, %20 tek seferde ödeme) konut veya otel geliştiricisi yok. Tutarı belediye tarifesi belirliyor; Güncel metrekare değerleri ilgili belediyenin yürürlükteki kararından okunuyor.
İnşaat süresince: personel, emlak vergisi ve stoktaki daireler
Şantiye devam ederken üç vergi hattı birden çalışır.
Birincisi personel. Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica madde 10, Sl. list CG 160/25 (30.12.2025) ile yeniden yazıldı ve 1 Ocak 2026'dan itibaren maaşta aylık dilimler geçerli: 700 €'ya kadar %0, 700,01 ile 1.000 € arası %9, 1.000,01 € üzeri %15. "Kişisel gelir vergisi düz %9" cümlesi de yanlış. İşveren maliyeti hesabında bu dilimler prim yüküyle birlikte okunmalı; işçi getirme izin zincirini bu sayfada işlemiyorum.
İkincisi emlak vergisi. Zakon o porezu na nepokretnosti (Sl. list CG 25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 133/25; 29.08.2026 doğrulaması) madde 9'a göre yıllık oran piyasa değerinin %0,25 ile %1,00'i arasında, belediye kararıyla. Eski metinlerde yapılaşmamış inşaat arsası için %0,3–5 bandı vardı; 118/25 (16.10.2025, yürürlük 24.10.2025) madde 10 bent 3'ü sildi, boş arsa artık genel banda düştü. Hâlâ %5 yazan bir rehber görürseniz bayat.
Üçüncüsü, geliştiriciyi şaşırtan kalem: satılmamış daireler. Aynı kanunun 11. maddesine göre tüzel kişi mülkiyetindeki konut her zaman ikincil konut sayılır ve madde 10'daki %0,3–1,5 bandına girer. Mükellef, o yılın 1 Ocak'ında kadastroda kayıtlı olan maliktir. Yani 31 Aralık'ta tapuda DOO adına duran on daire, ertesi yılın emlak vergisini ikincil konut oranından doğurur. Satış takviminde 1 Ocak eşiğini bu yüzden ayrı işaretliyorum.
Yeni yapı satışı: %21 KDV ve alıcının devir vergisi
Satış aşamasında geliştirici KDV mükellefidir. Zakon o porezu na dodatu vrijednost (KDV Kanunu; 094/24 konsolidesi, 26.08.2026'da okundu) madde 24 genel oranı %21 olarak koyuyor. Konut teslimi için indirimli bir oran bulamadım; %7 listesi (madde 24a fıkra 1, on iki kalem) ve %15 bandı (madde 24a fıkra 2, konaklama dâhil) konut satışını içermiyor. KDV kayıt eşiğinin 30.000 € olduğu sektörde yaygın biçimde yazılıyor; madde atfını doğrulayamadığım için rakamı bu kayıtla veriyorum.
Alıcı tarafında ise devir vergisi yok. ZPPN madde 6, KDV ödenen yeni inşa edilmiş yapıların ediniminin bu kanun anlamında taşınmaz devri sayılmadığını söylüyor. Belirleyici olan binanın yeni görünmesi değil, o edinim üzerinden KDV ödenmesi. Satış sözleşmesinde KDV'nin fiyata dâhil olup olmadığını yazmayan geliştirici, alıcıyla ilk uyuşmazlığını burada yaşıyor; birkaç dosyada aynı deseni gördüm.
Avans takvimi de önemli. KPMG'nin aynı bülteni, 1 Nisan 2026'dan önce alınan avansların yeni kurala girmediğini ve sonradan kesilen nihai faturada o kısım için KDV düzeltmesi gerekmediğini yazıyor. Ön satış yapan projede hangi avansın hangi rejime girdiğini tarih tarih listelemek gerekiyor.
Turizm yatırımı yapan okur için bir not: gov.me yatırımcı sayfasında geçen "beş yıldız ve üzeri tesis inşasında %0 KDV" iddiasını KDV Kanunu'nun sıfır oranlı 25. maddesinde (bent 1 ile 12d arası) bulamadık; madde otel inşası kalemi, yıldız eşiği veya 500.000 € rakamı içermiyor. Bunu teşvik olarak yazmıyorum.
Türk taşerona ve Türkiye'deki merkeze ödemede stopaj
Burası, Türk yatırımcının en çok yanlış duyduğu bölüm.
ZPDPL madde 29 fıkra 1, stopaj doğuran ödemeleri sınırlı biçimde sayıyor. Bent 1: temettü ve kâr payı, hem rezident hem nerezident tüzel kişiye. Bent 2: faiz, telif ve fikrî mülkiyet hakkı bedelleri, sermaye kazancı, taşınır ve taşınmaz kira bedeli, danışmanlık, pazar araştırması ve denetim hizmeti bedelleri; yalnız nerezident tüzel kişiye. Bent 3: tasfiye bakiyesi. Fıkra 4: stopaj ödeme anında, %15, brüt tutar üzerinden.
Dikkat çekmek istediğim şey listede olmayan kalem. Saf inşaat işçiliği, yani Türkiye'den gelen taşeronun kaba inşaat veya mekanik tesisat bedeli, bu sayımda yok. Ben bunu metnin sınırlı sayımından okuyorum ve idare uygulamasını her dosyada ayrıca teyit ediyorum. Ama taşeronun kendisi altı ayı aşan şantiyede madde 4 fıkra 4 gereği daimi iş birimi oluşturur ve kendi kârı üzerinden mükellef olur; stopaj olmaması vergi olmaması demek değil.
Listeye giren kalemler ise şantiyede sık: Türkiye'deki merkezden kiralanan vinç ve kalıp sistemi (taşınır kira), merkezin kestiği "teknik danışmanlık" faturası, grup içi kredinin faizi. Hepsi %15 brüt stopaj. Madde 29b faizi alacaktan doğan gelir olarak tanımlıyor, temerrüt faizini dışarıda bırakıyor. Madde 11 bent 4'e göre nerezidente olağan ticari orandan yüksek faiz gider de yazılamıyor.
%30'luk istisnai oran var: madde 29 fıkra 5, ödemenin alıcısı kurum kazancını daha düşük vergileyen veya bilgi değişimi yapmayan bir vergi egemenliği alanındaysa oranı %30'a çıkarıyor. Liste kanun metninde değil, Bakanlığın internet sitesinde (fıkra 10). Türkiye'nin bu listede olup olmadığını doğrulayamadım. Fıkra 7 ise sık yanlış aktarılıyor: metin "anlaşma varsa %30 uygulanmaz" demiyor; yalnız fıkra 6'daki tanım hükmünün anlaşmalı devlet mukimine uygulanmayacağını söylüyor.
Anlaşmanın uygulanma şartı 29a maddesinde. Fıkra 1: nerezident, anlaşmalı devletin mukimi olduğunu ispat edecek ve gelirin gerçek sahibi (stvarni vlasnik) olacak. Fıkra 2: ispat, ödeyenin nezdinde, diğer devletin yetkili organınca onaylanmış belgeyle yapılır. Türk taşerona veya merkeze ödeme yapan Karadağ şirketi, Türkiye'den alınmış mukimlik belgesini dosyasında tutmak zorunda. Fıkra 3 faturayı kime kestiğini de söylüyor: koşullar sağlanmadan anlaşma uygulanıp eksik vergi ödenmişse farkı ödeyen üstleniyor.
Yıllık stopaj raporu ise ayrı bir hükümde: aynı kanunun madde 29 fıkra 11'i raporu bir sonraki yılın Şubat sonuna kadar verme yükümü getiriyor.
Anlaşmanın temettü, faiz ve gayrimaddi hak bedellerinde tanıdığı indirimli oranları (madde 10, 11 ve 12) bu yazı için birincil metinden doğrulayamadım; dosyada anlaşma metniyle çalışırız. Yurt dışına yapılan her ödeme türünün genel çerçevesi Karadağ'da yurt dışına ödemede stopaj yazısında; burada şantiyeye özgü olanları ayıkladım.
Kâr transferi: temettü, faiz, yönetim ücreti
Proje bitip daireler satıldığında para Türkiye'ye üç kanaldan dönebilir ve üçünün vergi sonucu farklı.
Temettü: madde 29 fıkra 1 bent 1 gereği %15 brüt stopaj, ödeme anında. Rezident ortağa da nerezident ortağa da. Anlaşma indirimi ancak 29a belgesiyle.
Faiz: grup içi kredi yoluyla sermaye koyan yatırımcı faizi Türkiye'ye taşırken %15 stopaj öder ve faizin olağan ticari oranı aşan kısmı madde 11 bent 4 uyarınca gider olmaz.
Yönetim ücreti: DOO'dan merkeze kesilen danışmanlık faturası madde 29 fıkra 1 bent 2 kapsamında %15 stopaj taşır. Şube modelinde aynı gider madde 11 bent 5 gereği hiç indirilmez. İki modelin arasındaki fark tam bu satırda.
Hangi kanalın hangi oranda kaldığını Türkiye tarafındaki kurumlar vergisi mahsubuyla birlikte hesaplamak gerekiyor; o kısım uluslararası vergi planlaması hizmetinin konusu. Bu sayfada yalnız Karadağ tarafını yazdım.
Türk yatırımcıya özgü dört kalem
Karadağ'a gelen Türk inşaat yatırımcısının vergi dosyasına dört belge düzeyinde konu giriyor; dördünü de 2 Eylül 2026'da ayrıca kontrol ettim.
Apostil: iki ülke de 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf. Türkiye sözleşmeyi 16.09.1984 tarihli ve 18517 sayılı Resmî Gazete'de yayımladı, sözleşme Türkiye için 29.09.1985'te yürürlüğe girdi; Karadağ 2006'da bağımsızlık sonrası taraf oldu (HCCH statü tablosu; katılım günü olarak ikincil kaynaklar 3 Temmuz 2006 veriyor). Türkiye'den gelen mukimlik belgesi, imza sirküleri ve ticaret sicil kaydı konsolosluk tasdiki değil apostil ister; madde 29a belgesi için de bu geçerli.
Sosyal güvenlik anlaşması: Türkiye ile Karadağ arasındaki Sosyal Güvenlik Anlaşması 15 Mart 2012'de Ankara'da imzalandı, T.C. Resmî Gazete'de 27.06.2013'te yayımlandı ve 1 Aralık 2015'te yürürlüğe girdi; uygulama SGK'nın 11.05.2020 tarihli 2020/14 sayılı Genelgesi'nde (PwC Türkiye bülteni, alomaliye genelge metni). Şantiyeye geçici görevlendirilen Türk personelin prim tarafı bu anlaşmayla yürüyor; izin tarafı ayrı bir mevzuat.
Vize: Karadağ Hükümeti'nin 23 Temmuz 2026 tarihli uredbe değişikliğiyle 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye vatandaşları Karadağ'a giriş için vizeye tabi (AB vize politikasına uyum; başvurular VFS Global üzerinden; Euronews ve NTV, 28.07.2026). 31 Ekim 2026'ya kadar vizesiz giriş sürüyor. Düzenleme giriş rejimini değiştiriyor, çalışma iznini değil; ama şantiye ziyaretine gelecek ortak ve teknik kadro için takvim etkisi var.
Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması: yukarıda anlattım; künyesi imza 12.10.2005, Resmî Gazete 08.08.2007/26607, uygulama 01.01.2008 (GİB anlaşma listesi, 2 Eylül 2026'da tarandı). Anlaşma faydası kendiliğinden gelmiyor, belgeyle geliyor.
Karadağ'da inşa edecekseniz veya elinizde arsa, yarım proje ya da satılmayı bekleyen stok varsa, arsa bilgisini, ruhsat durumunu ve planlanan şirket yapısını gönderin; vergi olaylarını proje takviminize oturtan yol haritasını yazılı verelim. RoNa Legal DOO olarak bunu Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı çerçevesinde, Karadağ Barosu siciline kayıtlı avukatlar ve muhasebe partnerleriyle yürütüyoruz; ilk adım için iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz.