Durum tarihi: 18 Ekim 2026. Statü: Uygulama gözlemi. Enstrüman: Zakon o strancima (Yabancılar Kanunu) m. 56/4-5 ve m. 217b. İki hüküm de Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o strancima ile eklendi (Službeni list CG 3/2026, yayım 9 Ocak 2026, yürürlük 17 Ocak 2026) ve yürürlükte. Aşağıda anlattığımız uygulama ise yazılı bir talimata değil, uygulamada görülen ret gerekçelerine ve idareyle yapılan görüşmelere dayanıyor. Bu uygulamayı duyuran tarihli bir bakanlık belgesi görmedik.
17 Ocak 2026'dan önce Karadağ'da daire ya da ev alıp bu mülk üzerinden geçici oturum aldıysanız, kartınızı yılda bir uzatıyorsunuz. Ocak'ta gelen 150.000 euro şartı sizin uzatmanız için yazılmadı; kanun bunu ayrı bir maddeyle söylüyor. Son dönemde uygulama bu maddeden ayrılıyor. Türk vatandaşı mülk sahipleri için takvim ayrıca dar, çünkü Vize Rejimi Uredbesi'ndeki vizesiz dönem 31 Ekim'de bitiyor.
Kanun ne diyor
Değer şartı 56. maddenin dördüncü fıkrasında: „Dokaz o vrijednosti nepokretnosti iz stava 1 ovog člana je rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti koje izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza, čiji iznos osnovice za oporezivanje nije manji od 150.000 eura." Yani değerin kanıtı, vergi tahsilinden sorumlu yerel yönetim biriminin düzenlediği ve vergi matrahı 150.000 eurodan az olmayan taşınmaz devir vergisi kararıdır. Sözleşmedeki satış bedeli değil, bu karardaki matrah sayılıyor. Beşinci fıkra AB vatandaşlarını, aile üyelerini (hangi ülkenin vatandaşı olurlarsa olsunlar) ve İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ile İsviçre vatandaşlarını bu kanıttan muaf tutuyor.
Aynı değişiklik kanunu, şartın kime uygulanmayacağını da yazdı. 89. maddesiyle eklenen 217b maddesi şöyle: „Strancu kojem je prije dana stupanja na snagu ovog zakona, izdata dozvola za privremeni boravak radi korišćenja i raspolaganja pravom na nepokretnosti koju posjeduje u Crnoj Gori, postupak po zahtjevu za produženje dozvole za privremeni boravak podnijetom nakon dana stupanja na snagu ovog zakona, okončaće se u skladu sa Zakonom o strancima („Službeni list CG", br. 12/18, 3/19, 86/22 i 77/24)."
Türkçesi: Bu Kanunun yürürlüğe girdiği günden önce, Karadağ'da sahip olduğu taşınmaz üzerindeki hakkı kullanmak ve bu hak üzerinde tasarruf etmek amacıyla geçici oturum izni verilmiş yabancının, yürürlükten sonra yaptığı uzatma başvurusu, Službeni list 12/18, 3/19, 86/22 ve 77/24 sayılarındaki Yabancılar Kanununa göre sonuçlandırılır.
Atıf yapılan metin, Ocak değişikliğinden önceki kanundur ve orada değer kanıtı yok. "Vergi tahsilinden sorumlu yerel yönetim biriminin düzenlediği değer kanıtı" ibaresini 56. maddenin birinci fıkrasına 3/2026'nın 24. maddesi ekledi. 217b bir süre sınırı koymuyor. "Yalnız ilk uzatma" diye bir kayıt da yok. Ölçüt tek: iznin 17 Ocak 2026'dan önce verilmiş olması. Dolaşımdaki "bir yıllık geçiş süresi" ifadesinin metinde karşılığı bulunmuyor. 17 Ocak'tan önce başlamış ve hâlâ sonuçlanmamış başvurular için de 217a maddesinin ikinci fıkrası aynı şeyi söylüyor: onlar da eski kanuna göre sonuçlanır.
| Durum | 150.000 € değer kanıtı | Dayanak |
|---|---|---|
| 17 Ocak 2026'dan sonra mülk üzerinden ilk kez izin isteyen | Aranır | m. 56/4 |
| İzni 17 Ocak 2026'dan önce verilmiş, uzatma isteyen | Kanun metnine göre aranmaz | m. 217b |
| 17 Ocak 2026'dan önce başlamış, henüz sonuçlanmamış başvuru | Kanun metnine göre aranmaz | m. 217a/2 |
| AB, AEA ya da İsviçre vatandaşı ve aile üyesi | Hiçbir durumda aranmaz | m. 56/5 |
Uygulamada görülen
17 Ocak 2026'dan önce mülk üzerinden izin almış yabancıların uzatma başvuruları, taşınmazın vergi matrahı 150.000 euronun altında kaldığı gerekçesiyle reddediliyor. İdareyle yapılan görüşmelerde de şartın artık bu kişilere uygulanacağı söyleniyor. Bu yaklaşımı açıklayan yazılı ve yayımlanmış bir İçişleri Bakanlığı (MUP) talimatı görmedik. 217b'nin bu dosyalarda nasıl okunduğunu açıklayan bir gerekçe de görmedik.
Kanun metni iznin verildiği tarihe bakıyor ve uzatmayı eski metne bağlıyor. Ret gerekçeleri ise bugünkü 56/4'ü uyguluyor. İki metin arasındaki bu fark idari yargının konusudur. Uzatma kararına karşı hangi yola, hangi sürede gidileceği ret kararının sonundaki hukuki çare açıklamasında (pouka o pravnom lijeku) yazar. İdare Mahkemesi'nde (Upravni sud) dava açma süresi, kararın tebliğinden itibaren 20 gündür (Zakon o upravnom sporu m. 17/1).
Metin neyi açık bırakıyor
217b, uzatma usulünün tamamını eski metne bağlıyor. Bunun iki yan sonucu var; ikisini de bir uygulamadan değil, metinden okuyoruz. Birincisi, izin süresince vergi yükümlülüklerinin yerine getirildiğini gösteren belge şartı (m. 64/4) da 3/2026 ile geldi; lafzi okumayla 217b uzatmasında aranmaz. İkincisi, eski metin uzatma için yalnız "en geç 30 gün önce" diyordu. "En erken 60 gün" sınırını da Ocak değişikliği ekledi.
217b'nin kapsamadığı bir durum da var. Madde "uzatma" (produženje) diyor. İzninizin süresi dolduysa ve şimdi yeniden başvuruyorsanız, bu bir uzatma değil, yeni izin talebidir. Bizim okumamızla bu durumda 56/4'teki 150.000 euro şartı uygulanır. Süreyi kaçırmamak bu yüzden asıl korumadır.
Bizim okumamız
Kanun metni açık: 17 Ocak 2026'dan önce verilmiş bir mülk izninin uzatmasında 150.000 euro kanıtı aranamaz. Uygulama başka yöne gittiği için başvurunuzu iki metni de karşılayacak biçimde kurmanızı öneriyoruz. Başvuruyu iznin bitiminden en erken 60, en geç 30 gün önce verin (m. 64/1); bu pencere eski metnin süresini de karşılar. Dosyaya ilk iznin 17 Ocak 2026'dan önce verildiğini gösteren belgeyi (izin kartı ya da karar) koyun ve dilekçede 217b'ye açıkça atıf yapın. Vergi borcunuz olmadığını gösteren belgeyi, lafzen gerekmese de ekleyin. Ret kararı gelirse tebliğ tarihini not edin; dava süresi o günden işler. Bu not Karadağ mevzuatının bir okumasıdır; somut bir dosyada idari dava ve temsil, Karadağ Barosu'na (Advokatska komora Crne Gore) kayıtlı bir advokatın işidir.
Türk vatandaşları için takvim daha sıkışık. Uredba o viznom režimu (Vize Rejimi Uredbesi) m. 1a, Türkiye vatandaşlarına vizesiz girişi 31 Ekim 2026'ya kadar tanıyor; Hükümet 1 Kasım'dan itibaren vize gerekeceğini açıkladı. İkili vize muafiyeti anlaşmasının feshi ayrı bir süreç ve iki metnin bir süre birlikte durabileceğini 25 Eylül tarihli notumuzda anlattık. Oturumu uzatılmamış bir mülk sahibi, geçerli bir Schengen, ABD, İngiltere, Kanada, Avustralya, Japonya, Yeni Zelanda ya da İrlanda vizesi veya oturumu yoksa, 1 Kasım'dan sonra kendi evine gitmek için vize almak zorunda kalabilir. Bu belgelerle giriş en çok 30 gün ve belgenin geçerlilik süresiyle sınırlı.
Reddin sonucu da ağırlaşıyor. Meclis'in 15 Ekim 2026'da kabul ettiği Yabancılar Kanunu değişikliği (EPA 1181), 18 Ekim itibarıyla Službeni list'te yayımlanmadı; yayımdan sonraki sekizinci gün yürürlüğe girecek. Yeni 109. maddeye göre geçici oturum başvurusunun reddi kararı, ülkeden ayrılma süresini de içerecek. Yeni 112. maddeye göre bu süre içinde çıkmayan yabancıya giriş yasağı verilmesi zorunlu olacak; yasağın süresi duruma göre bir yıldan başlıyor.
Değişmeyenler
Mülkünüz üzerindeki hak bu tartışmadan etkilenmiyor; ret kararı oturumla ilgilidir, tapuyla değil. Eski kanuna göre verilmiş izinler süreleri bitene kadar geçerli (m. 218a). 17 Ocak 2026'dan sonra mülk üzerinden ilk kez başvuranlar için 150.000 euro şartı yürürlükte ve bu notun konusu değil. İzin süresince 30 günden uzun yurt dışında kalınca iznin sona ermesi kuralı (m. 65/1, bent 3) eski ve yeni izin sahipleri için aynı.
Hükümetin 8 Ekim 2026'da Meclis'e sunduğu yeni Yabancılar Kanunu tasarısı (EPA 1219) 150.000 euro şartını koruyor, ancak AB üyeliği gününden itibaren uygulanacak. Bugünkü izinlerin yeni kanuna nasıl aktarılacağına dair bir geçiş hükmü içermiyor. Kanunun Ocak'tan sonraki tek değişikliği, 10 Mart 2026 tarihli 33/2026 sayılı kanun, yalnız 175a maddesinin başlığını değiştirdi; 56. ve 217b maddelerine dokunmadı.
Nasıl doğrularsınız
Değişiklik kanununun Resmî Gazete nüshası sluzbenilist.me sicil sayfasında. Sayfa görüntüleyicisinde 9. sayfa 24. maddeyi (56. maddeye eklenen fıkralar), 39. ve 40. sayfalar 89. maddeyi (217a ve 217b), 40. sayfa yürürlük maddesini (m. 92) gösteriyor. Bütün değişikliklerin işlendiği metin için gov.me'deki konsolide Yabancılar Kanunu dosyasında "Član 217b" diye arayın. 33/2026 değişikliğinin tek maddesi ayrı sicil sayfasında. EPA 1181'in yayım durumunu Meclis'teki akt 4354 sayfasından izleyebilirsiniz.
Mülk yolunun genel şartlarını mülk üzerinden oturma izni rehberimizde, 1 Kasım'dan sonra mülk sahiplerini bekleyen giriş kurallarını ayrı yazımızda anlattık. EPA 1181'in ayrıntıları 16 Ekim tarihli notumuzda, yeni kanun tasarısı 9 Ekim tarihli notumuzda. Bakanlık yazılı bir açıklama yaparsa ya da konuyla ilgili bir mahkeme kararı yayımlanırsa bu notu güncelleyeceğiz; diğer gelişmeler Mevzuat Takibi sayfamızda.
