Hazine taşınmazlarında hak sahipliği, hukuktan çok takvimle kaybedilir. Başvuru penceresini kaçıran, tebligattaki bedeli süresinde ödemeyen ya da taksitlerden ikiden fazlasını aksatan kişi, dosyanın esasına hiç girilmeden hakkını düşürmüş olur. 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun (RG: 22/5/2026, 33261) Geçici Madde 1 ile bu kapıyı yeniden açtı: sekiz ayrı kalemde başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026'ya uzatıldı.
Uzatma tek başına bir af değil. Geçen zamanın bedeli TÜFE ile yeniden hesaplanıyor ve bu hesabın kendi tavanı var. Aşağıda hangi hakkın hangi kanundan doğduğunu, bedelin nasıl güncellendiğini ve 2019'daki benzer uzatmadan farkını, 7 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metinler üzerinden ele alıyoruz.
Uzatılan sekiz kalem
7579 Geçici m.1, süreleri kalem kalem sayıyor. Her kalemde üç hâl birden kapsanıyor: süresinde başvurmayanların başvuru süresi, tebligattaki bedeli süresinde ödemeyenlerin ödeme süresi ve taksitli satışlarda ikiden fazla taksidi vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi.
| Kapsam | Dayanak | Yeni son tarih |
|---|---|---|
| Hazineye ait tarım arazilerinin satışı | 4706 m.4 | 31/12/2026 |
| Hazine taşınmazlarının kullanıcılarına satışı | 4706 geçici m.22 | 31/12/2026 |
| 2/B alanlarındaki taşınmazların hak sahiplerine satışı | 6292 | 31/12/2026 |
| Hazineye ait tarım arazileri (orman mevzuatı kapsamındaki satış rejimi) | 6292 | 31/12/2026 |
| Tapusu iptal edilenlerin iade başvurusu | 6292 m.7 ve geçici m.8 | 31/12/2026 |
| Yapı kayıt belgeli yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarının satışı | 3194 geçici m.16 | 31/12/2026 |
| Taşkömürü havzasındaki Hazine taşınmazlarının satışı | 3303 ek m.1 | 31/12/2026 |
| Ceylanpınar'daki Hazine taşınmazlarının satışı | 4706 geçici m.18 | 31/12/2026 |
Son iki kalem coğrafi olarak dar: 3303 ek m.1 taşkömürü havzasını, 4706 geçici m.18 ise 6360 sayılı Kanun öncesi Şanlıurfa ili Ceylanpınar ilçesi belediye ve mücavir alan sınırlarını kapsıyor. Buna karşılık 2/B, Hazine tarım arazisi ve yapı kayıt belgesi kalemleri ülke geneline yayılıyor.
Kim hak sahibi: 2/B'de tarih 31 Aralık 2011
2/B alanlarında hak sahipliği, 6292 m.6 uyarınca tapu kütüğünün beyanlar hanesine dayanıyor. Güncelleme listelerine, kadastro tutanaklarına veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan kütüklerde, taşınmazın 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişiler hak sahibi sayılıyor.
🔴 Burada 2025 sonunda önemli bir değişiklik oldu. 6292'nin yürürlüğünden sonra düzenlenecek listeler için hak sahipliğini düzenleyen m.6/2'deki "ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de" ibaresi, Anayasa Mahkemesinin 26/11/2025 tarihli ve E.2025/236, K.2025/227 sayılı kararıyla iptal edildi. Yani bu fıkra kapsamındaki başvurucular için hak sahipliği artık idarenin belirlediği bedele itiraz etmeme şartına bağlı değil. Aynı ifade, Kanunun yürürlüğünden önce düzenlenmiş listeleri düzenleyen m.6/1'de duruyor.
Halefiyet de metinde ayrık düzenlenmiş: hak sahipliğinde kanuni halefiyet kendiliğinden işliyor; akdî halefiyet için hak sahibinin veya mirasçılarının noterde düzenlenmiş muvafakatname vermesi gerekiyor ve bu muvafakatnameden 492 sayılı Kanuna göre 50 TL maktu noter harcı alınıyor.
Satış bedeli: 400 metrekare eşiği
6292 m.6/4, bedeli iki dilime bölüyor:
| Dilim / hâl | Bedel |
|---|---|
| Taşınmazın 400 m²'ye kadar olan kısmı | Rayiç bedelin %50'si |
| 400 m²'yi aşan kısım | Rayiç bedelin %70'i |
| Birden fazla taşınmazda hak sahipliği | %50 hesabı hak sahibinin seçeceği tek taşınmaz için |
| Hak sahipliğinin devri | %50 hesabı yalnız 400 m² için ve hisseler oranında |
| Münhasıran tarımsal amaçlı kullanılan yerler | Tamamı için rayiç bedelin %50'si |
Tarımsal istisnanın bir bedeli var: bu şekilde satılan taşınmaz sonradan farklı amaçla kullanılırsa, satış tarihindeki rayiç bedelin %70'i esas alınarak aradaki fark kanuni faiziyle birlikte, ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin hükümler uyarınca kayıt malikinden tahsil ediliyor. Ecrimisil mekanizmasının kendisi ayrı bir risk başlığıdır; ecrimisil ihbarnamesinde kusurun aranmaması bu tahsilatın neden hızlı işlediğini açıklıyor.
Başvuru aşamasında ayrıca satış bedeline mahsup edilmek üzere başvuru bedeli alınıyor: belediye ve mücavir alan sınırları içinde 2.000 TL, dışında 1.000 TL. Hak sahibi olmadığı belirlenenlere bu bedel aynen ve faizsiz iade ediliyor.
Ödeme: peşin indirimi, taksit ve ipotek
Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebiliyor. Tamamının peşin ödenmesinde %20, en az yarısının ödenmesinde %10 indirim uygulanıyor ve bu bedeller yazılı tebligattan itibaren en geç üç ay içinde ödeniyor.
Peşinatsız taksitli satışta yapı: münhasıran tarımsal amaçlı kullanılan yerlerde bedelin %10'u, diğer yerlerde %20'si tebligattan itibaren üç ay içinde; kalanı belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitte, dışında en fazla altı yılda on iki eşit taksitte ve faizsiz ödeniyor.
Tapunun ne zaman geçtiği pratikte en çok sorulan noktadır. Kalan miktarı karşılayacak kesin ve süreli banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde Hazine lehine kanuni ipotek tesisi hâlinde taşınmaz tapuda hak sahibi adına devrediliyor. Kanun ayrıca bu satış ve ipotek sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmayacağını açıkça söylüyor. İpotekle devredilen taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa kalan borçtan alıcı sorumlu oluyor ve tapu kütüğüne belirtme yapılıyor.
Rayiç bedelin hangi tarihe göre tespit edildiği de metinde yazılı. 6292 m.6/7 uyarınca, Kanunun yürürlüğünden önce düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları kapsamındaki taşınmazların satış işlemleri 1/5/2010 tarihinden itibaren tespit edilen rayiç bedeller üzerinden yapılıyor. Ödeme rejimini düzenleyen sekizinci fıkranın bir cümlesi ise Anayasa Mahkemesinin 18/5/2023 tarihli ve E.2023/27, K.2023/100 sayılı kararıyla iptal edilmiş durumda; konsolide metinde bu cümlenin yerinde parantez içi boşluk görünüyor.
Hak düşmesinde bir tolerans var: taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla iki taksidin vadesinde ödenmemesi yükümlülük ihlali sayılmıyor. Vadesinde ödenmeyen taksitlere 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesine göre gecikme zammı uygulanıyor. Mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışta yükümlülük yerine getirilmezse tahsil edilen tutar aynen ve faizsiz iade ediliyor.
Gecikmenin fiyatı: TÜFE toplamı ve kanuni faizin iki katı
Uzatmanın asıl teknik hükmü bedelin nasıl güncelleneceğidir. 7579 Geçici m.1'in ikinci ve üçüncü fıkraları iki ayrı başlangıç noktası koyuyor:
- Süresinde başvurmayanlar için: ilgili kanunlardaki başvuru sürelerinin son gününü izleyen üç aylık sürenin bittiği günden, ödeme yapmak amacıyla başvurulan güne kadar.
- Bedeli süresinde ödemeyenler için: tebligatta belirtilen ödeme süresinin son gününü izleyen günden, ödeme yapmak amacıyla başvurulan güne kadar.
Bu süre için TÜİK'in her ay belirlediği TÜFE aylık değişim oranları toplamı kadar artırım yapılıyor. Dördüncü fıkra iki sınır getiriyor: ay kesirleri dikkate alınmıyor ve her yıl için aylık değişim oranları toplamının yıllık kanuni faiz oranının iki katını geçmesi hâlinde geçen kısım hesaba katılmıyor.
🔴 İkinci sınır, bu uzatmayı öncekinden ayıran noktadır. 6292'ye 2019'da eklenen geçici m.9 da süreleri (16/12/2019'a kadar) uzatmış ve aynı TÜFE mekanizmasını kurmuştu; ancak orada yalnızca "ay kesirleri dikkate alınmaz" deniyordu, kanuni faizin iki katı şeklinde bir tavan yoktu. Yüksek enflasyon döneminde bu tavan, bedeli fiilen sınırlayan bir hükümdür.
🔴 İkinci fark daha da pratiktir: 2019 uzatması, (a) ve (b) bentlerinden yararlanabilmek için hesaplanan satış bedelinin %50'sinin belirli sürede ödenmesini şart koşuyordu. 7579 Geçici m.1'in metninde böyle bir %50 ön ödeme şartı yer almıyor.
Hazine tarım arazilerinde iki ayrı yol
Uzatmadan yararlanacak tarım arazisi sahiplerinin hangi rejimde olduklarını bilmeleri gerekir; hak sahipliği ölçütleri farklıdır.
Birinci yol — 4706 m.4'ün ilgili fıkrası (7061/58 md.). 26/4/2012 itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazine tarım arazilerini, 30/3/2014 itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve sözleşmesi süren kiracılar ya da aynı süreyle kullanan kullanıcılar ve paydaşlar hak sahibi. Tarımsal amaçlı yapılar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olmak kaydıyla üzerinde sürekli ikamet amaçlı konut bulunan araziler de kapsamda.
Bu yolun iki uzun vadeli yükümlülüğü var. Satılan arazi otuz yıl içinde 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılırsa, güncel satış bedeli ile TÜFE'yle güncellenmiş bedel arasındaki fark en son kayıt malikinden tahsil ediliyor. Aynı süre içinde arazi üç yıl aralıksız tarımsal amaçla kullanılmazsa satış iptal ediliyor, taşınmaz resen Hazine adına tescil ediliyor ve ödenen bedel faizsiz iade ediliyor. Her iki husus tapu kütüğüne belirtiliyor. Tarım arazisinde mülkiyetin bu şekilde şartlı olması, tarım arazisinde bölünmezlik ve amaç dışı kullanım izni rejimiyle birlikte okunmalıdır.
İkinci yol — 4706 geçici m.22. İmar planı bulunmayan veya tarımsal amaca ayrılan Hazine tarım arazileri, 31/12/2019'dan önce en az üç yıldan beri kullanan ve kullanımı süren kullanıcılara, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabiliyor. Kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getiren kiracıya arazi doğrudan satılabiliyor; satışta, 26/4/2012 itibarıyla belediye sınırı içindeki araziler için 4706 m.4, dışındakiler için 6292'nin tarım arazisi hükümleri kıyasen uygulanıyor.
Tapusu iptal edilenler: iade yolu da açıldı
Uzatmanın en az bilinen kalemi 6292 m.7'dir. Tapu ve kadastro veya imar mevzuatına göre adlarına oluşturulmuş, halen kişiler adına kayıtlı olan ancak tapu kütüğüne 2/A veya 2/B belirtmesi konulan taşınmazlarda tapu kayıtları bedel alınmaksızın geçerli kabul ediliyor, belirtmeler terkin ediliyor, açılmış davalardan vazgeçiliyor. Karar infaz edilmiş ve taşınmaz Hazine adına tescil edilmişse, süresinde başvuru hâlinde bedelsiz olarak önceki kayıt maliklerine veya kanuni mirasçılarına iade ediliyor.
Geçici m.8 ise kullanıcı ile kayıt malikinin farklı kişiler olması nedeniyle ne satın alma ne de iade hakkından yararlanabilenler için ayrı bir kapı açmıştı. 7579, hem m.7 kapsamındaki iade başvurusunun hem de geçici m.8 kapsamındaki başvurunun süresini 31/12/2026'ya taşıdı. 2/B alanlarının orman mevzuatındaki yerini kavramak için orman arazisinde izin ve irtifak rejimine bakılabilir.
Yatırımcı için 2026 katmanının ikinci yüzü
Aynı Kanun, 4706'ya Ek Madde 7'yi ekledi. Bu madde, kamu kurum ve kuruluşları ile bunların müessese, bağlı ortaklık ve iştiraklerinin münhasıran yatırım ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla; özel kanunları gereği tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescili gereken yerlerin tespit ve tescilini, kamu idarelerine tahsisli Hazine taşınmazlarının tahsislerinin kaldırılmasını ve maddede sayılanlara bedelsiz devrini düzenliyor. Yani 7579, bir yandan vatandaşa süre açarken diğer yandan kamu yatırımları için taşınmaz akışını hızlandıran bir yetki kuruyor.
Yapılacaklar takvimi
- Bugün – 31/12/2026: başvuru yapılmamışsa idareye başvuru; bedel ödenmemişse ödeme başvurusu; taksitlerde ikiden fazla gecikme varsa ödeme.
- Başvuru anı önemlidir: güncellenmiş bedel, ödeme yapmak amacıyla başvurulan güne kadar hesaplanıyor; erken başvuru doğrudan daha düşük bedel demektir.
- Belge kontrolü: tapu kütüğü beyanlar hanesindeki kullanıcı/muhdesat kaydı, kira sözleşmesi ve fiili kullanım tarihleri hak sahipliğinin tek dayanağıdır.
- Halefiyet: hak sahibi vefat etmişse kanuni halefiyet; devir varsa noter muvafakatnamesi aranır.
Süre 31 Aralık 2026'da doluyor ve metinde ayrıca uzatma yetkisi öngörülmüş değil. Kaçırılan sürenin sonucu bedel farkı değil, hakkın düşmesidir.
