Yatırım teşviki denince akla merkezî teşvik belgesi, serbest bölge veya organize sanayi bölgesi gelir. Oysa 5393 sayılı Belediye Kanununun 15 inci maddesinde, belediye eliyle verilen ve az bilinen bir destek daha vardır: yatırımın altyapısının faiz alınmaksızın on yıla kadar geri ödemeli ya da doğrudan ücretsiz yapılması.
Dahası kanun, belediyenin bunun karşılığında yapılan tesise ortak olabileceğini söyler. Aşağıdaki değerlendirme kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 Kimler verebilir, kime, ne için
5393 m.15'in ilgili fıkrası dört unsuru birlikte belirler:
İl sınırları içinde büyükşehir belediyeleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde il belediyeleri ile nüfusu 10.000'i geçen belediyeler, meclis kararıyla; turizm, sağlık, sanayi ve ticaret yatırımlarının ve eğitim kurumlarının su, termal su, kanalizasyon, doğal gaz, yol ve aydınlatma gibi alt yapı çalışmalarını faiz almaksızın on yıla kadar geri ödemeli veya ücretsiz olarak yapabilir veya yaptırabilir, bunun karşılığında yapılan tesislere ortak olabilir; sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizmi geliştirecek projelere Bakanlığın onayı ile ücretsiz veya düşük bir bedelle amacı dışında kullanılmamak kaydıyla taşınmaz tahsis edebilir.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kim verebilir | İl sınırları içinde büyükşehir belediyeleri; belediye ve mücavir alan sınırları içinde il belediyeleri ve nüfusu 10.000'i geçen belediyeler |
| Karar | Belediye meclisi kararı |
| Kime | Turizm, sağlık, sanayi ve ticaret yatırımları ile eğitim kurumları |
| Ne | Su, termal su, kanalizasyon, doğal gaz, yol ve aydınlatma gibi altyapı çalışmaları |
| Nasıl | Faiz alınmaksızın on yıla kadar geri ödemeli veya ücretsiz |
| Karşılığında | Belediye yapılan tesislere ortak olabilir |
Üç ayrıntı dikkat çeker.
Birincisi, liste örnekleyicidir. "Su, termal su, kanalizasyon, doğal gaz, yol ve aydınlatma gibi" ifadesi, kalemleri sınırlı saymaz. Termal suyun açıkça sayılması ise termal turizm yatırımları için özel bir işarettir.
İkincisi, "ücretsiz" seçeneği vardır. Destek yalnız faizsiz kredi biçiminde değil, hiç bedel alınmaksızın da verilebilir.
Üçüncüsü, karşılığı ortaklık olabilir. Belediye, yaptığı altyapı karşılığında tesise ortak olabilir. Bu, desteği bir hibeden çıkarıp sermaye katılımına dönüştürme imkânı verir ve yatırımcı açısından pay yapısının müzakere konusu olacağı anlamına gelir.
Taşınmaz tahsisi: ücretsiz veya düşük bedelle
Aynı fıkranın ikinci yarısı, altyapıdan bağımsız ikinci bir imkân tanır: sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizmi geliştirecek projelere, Bakanlığın onayı ile ücretsiz veya düşük bir bedelle, amacı dışında kullanılmamak kaydıyla taşınmaz tahsis edilebilir.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Hangi projeler | Sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizmi geliştirecek projeler |
| Onay | Bakanlığın onayı |
| Bedel | Ücretsiz veya düşük bir bedel |
| Şart | Amacı dışında kullanılmamak |
Altyapı desteğinden farkı önemlidir: altyapı desteği için meclis kararı yeterliyken, taşınmaz tahsisi ayrıca Bakanlık onayına tabidir. Ayrıca tahsis, "amacı dışında kullanılmamak" kaydıyla verilir — yani amaç değişikliği tahsisin dayanağını ortadan kaldırır.
Belediye taşınmazları üzerinde kurulacak sınırlı ayni haklarda ise ayrı bir tavan işler: 5393 m.18/e uyarınca meclis, taşınmazlar üzerinde süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla sınırlı ayni hak tesisine karar verebilir. Süre tavanlarının karşılaştırması için belediye imtiyazı, hizmet alımı ve süre tavanları yazısına bakılabilir.
İndirimli su: hangi kuruluşlara
2012'de 6360 sayılı Kanunla eklenen cümle, belirli kuruluşlar için bir tarife imkânı getirir:
Belediye ve bağlı idareler, meclis kararıyla mabetlere, eğitim kurumlarına, yurtlara, okul pansiyonlarına, hastanelere ve cemevlerine indirimli bedelle ya da ücretsiz olarak içme ve kullanma suyu verebilirler.
Bu, işletme maliyeti üzerinde kalıcı etki doğuran bir kalemdir; özellikle özel okul, yurt ve hastane yatırımlarında fizibiliteye girmelidir. Karar mercii yine meclistir.
Ücret tarifelerinin genel çerçevesi ise m.18/f'dedir: kanunlarda vergi, resim, harç ve katılma payı konusu yapılmayan ve ilgililerin isteğine bağlı hizmetler için uygulanacak ücret tarifesini belirlemek belediye meclisinin görevidir.
İki ayrı yer seçimi belgesi
Belediyenin yatırımcıyla temas ettiği iki teknik nokta daha vardır ve ikisi de 2012 sonrasında eklenmiştir.
Elektronik haberleşme istasyonları — m.15/r (6360/2012). Belediye, mücavir alan sınırları içerisinde 5809 sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu ve ilgili mevzuata göre kuruluş izni verilen alanda tesis edilecek elektronik haberleşme istasyonlarına, kent ve yapı estetiği ile elektronik haberleşme hizmetinin gerekleri dikkate alınarak ücret karşılığında yer seçim belgesi verir.
Yani baz istasyonu kuracak operatör için belediye, ruhsat mercii değil yer seçim belgesi mercii olarak devreye girer ve bu belge ücretlidir.
Asansörler — m.15/s (6645/2015). Belediye sınırları içerisinde, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni hangi idare tarafından verilmiş olursa olsun, hizmete sunulacak asansörlerin tescilini yapar ve ilgili teknik mevzuat çerçevesinde yıllık periyodik kontrollerini yaptırır.
"Hangi idare tarafından verilmiş olursa olsun" ifadesi belirleyicidir: ruhsatı büyükşehir vermiş olsa dahi asansör tescili ve periyodik kontrol belediye sınırları içindeki belediyenin görevidir.
Belediyenin "işlettirebileceği" alanlar
Yatırımcı için ikinci fırsat kümesi, belediyenin kendi kurup işlettirebileceği tesislerdir. Kanun metinlerinde tekrar eden "kurmak, kurdurmak, işletmek veya işlettirmek" kalıbı, özel sektöre açılan kapıyı gösterir.
| Alan | Merci | Dayanak |
|---|---|---|
| Sosyal donatılar, bölge parkları, hayvanat bahçeleri, hayvan barınakları, kütüphane, müze, spor, dinlence ve eğlence yerleri | Büyükşehir — yapmak, yaptırmak, işletmek veya işlettirmek | 5216 m.7/m |
| Yolcu ve yük terminalleri, kapalı ve açık otoparklar | Büyükşehir — yapmak, yaptırmak, işletmek, işlettirmek veya ruhsat vermek | 5216 m.7/l |
| Su ve kanalizasyon; baraj ve diğer tesisler; kaynak suyu veya arıtma sonunda üretilen suları pazarlamak | Büyükşehir | 5216 m.7/r |
| Mezarlıklar | Büyükşehir — tesis etmek, işletmek, işlettirmek | 5216 m.7/s |
| Her çeşit toptancı hali ve mezbaha; özel hal ve mezbahaları ruhsatlandırmak | Büyükşehir | 5216 m.7/t |
| Merkezî ısıtma sistemleri | Büyükşehir — kurmak, kurdurmak, işletmek veya işlettirmek | 5216 m.7/y |
| Toptancı ve perakendeci haller, otobüs terminali, fuar alanı, mezbaha, yat limanı ve iskele | Belediye — kurmak, kurdurmak, işletmek, işlettirmek veya gerçek ve tüzel kişilerce açılmasına izin vermek | 5393 m.15/j |
| Sosyal ve kültürel hizmetler, meslek ve beceri kazandırma kursları | Büyükşehir — açmak, işletmek veya işlettirmek | 5216 m.7/v |
🔑 İki kalem özellikle dikkat çeker. Merkezî ısıtma sistemleri (m.7/y), enerji hizmeti yatırımcısı için doğrudan bir alandır. Kaynak suyu veya arıtma sonunda üretilen suların pazarlanması (m.7/r) ise büyükşehrin ticari bir faaliyet yürütebileceğini gösterir.
Bu alanlara giriş yolu, önceki bölümlerde anlatılan üç modelden birine göre belirlenir: imtiyaz (kırk dokuz yıla kadar), hizmet alımı (seçim takvimine bağlı) veya belediye şirketi üzerinden 2886 ihalesi.
Perakende ve seyyar satış: uyum notu
Ticaret yatırımı yapan işletmeler için kanunda somut bir yaptırım kuralı da vardır. 5393 m.15/m, belediyeye şu görevi verir: beldede ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi ve kayıt altına alınması amacıyla izinsiz satış yapan seyyar satıcıları faaliyetten men etmek.
Devamı ise el konulan malların akıbetini süreye bağlar:
| Mal | Süre | Sonuç |
|---|---|---|
| Gıda maddeleri | Cezası ödenerek iki gün içinde geri alınmazsa | Gıda bankalarına verilir |
| Gıda dışı mallar | Cezası ödenerek otuz gün içinde geri alınmazsa | Yoksullara verilir |
Bu kural, düzenli perakendeci açısından rekabet ortamını; seyyar satış modeliyle çalışan işletmeler açısından ise doğrudan bir operasyonel riski gösterir.
Reklamda iki kademe
Görünürlük yatırımı yapan işletme için reklam mevzuatı da iki kademeye bölünmüştür ve karıştırılmamalıdır.
- Belediye (5393 m.15/n): reklam panoları ve tanıtıcı tabelalar konusunda standartlar getirir.
- Büyükşehir (5216 m.7/g): kendi yetki alanındaki yollar, meydan, bulvar ve caddelerde ilân ve reklam asılacak yerleri ve bunların şekil ve ebadını belirler; bu alanlar ile bu alanlara cephesi bulunan binalar üzerindeki ilan ve reklamların vergileri ile asma, tahsis ve bakım ücretleri büyükşehrin geliridir (5216 m.23/e).
Yani ana arter üzerindeki bir tabelada hem izin hem ödeme büyükşehre, ara sokakta ise belediyenin standartlarına göre ilçeye yönelir. Cephe hangi yola bakıyorsa muhatap ona göre belirlenir.
Diğer teşvik rejimleriyle ilişkisi
Belediye desteği, merkezî teşvik rejimlerinin yerine geçmez; onlarla birlikte değerlendirilir.
| Rejim | Sağladığı |
|---|---|
| Belediye altyapı desteği (5393 m.15) | Altyapı yatırımının faizsiz on yıl geri ödemeli veya ücretsiz yapılması; karşılığında tesise ortaklık |
| Belediye taşınmaz tahsisi (5393 m.15) | Sağlık, eğitim, sosyal hizmet ve turizm projelerine ücretsiz veya düşük bedelle taşınmaz |
| Organize sanayi bölgesi | Parsel tahsisi ve OSB mevzuatına tabi ayrı bir rejim; 5216 kapsamı dışında |
| Serbest bölge | Kendi vergi ve gümrük rejimi |
OSB'de parsel rejiminin kendi kuralları — devir yasağı ve geri alım hakkı şerhi dâhil — için OSB'de parsel: devir yasağı ve geri alım hakkı şerhi yazısına bakılabilir. Turizm yatırımlarında kamu arazisi üzerinde kurulan uzun süreli haklar için milli parkta turizm yatırımı: 49 yıllık intifa hakkı yazısına bakılabilir.
🔑 Önemli bir sınır: 5216 m.7'nin son fıkrası, organize sanayi bölgelerine tanınan yetki ve sorumluluklar ile sivil hava ulaşımına açık havaalanlarını ve bünyelerindeki tesisleri 5216'nın kapsamı dışında tutar. OSB içindeki bir tesis için büyükşehir–ilçe yetki tartışması işlemez.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Belediyenin nüfus eşiğini kontrol edin. Destek, büyükşehir ve il belediyeleri ile nüfusu 10.000'i geçen belediyeler için düzenlenmiştir.
- Meclis kararını arayın. Destek meclis kararına bağlıdır.
- Geri ödeme yapısını netleştirin: faizsiz on yıla kadar mı, ücretsiz mi?
- Ortaklık talebini müzakere edin. Belediye, altyapı karşılığında tesise ortak olabilir.
- Taşınmaz tahsisinde Bakanlık onayını ve "amacı dışında kullanmama" şartını dikkate alın.
- Sınırlı ayni hakta otuz yıllık tavanı unutmayın.
- İndirimli su imkânını sorun; okul, yurt ve hastane yatırımlarında geçerlidir.
- Baz istasyonu ve asansör yükümlülüklerini ayrı kalem olarak planlayın.
