Građani Srbije su najbrojniji strani vlasnici nekretnina u Crnoj Gori. Prema podacima koje je u aprilu 2025. izneo direktor Uprave za nekretnine, pravo na nepokretnostima u katastru ima 15.038 državljana Srbije, više nego državljana Rusije, Bosne i Hercegovine i Nemačke zajedno. Po uloženom novcu u nekretnine Srbija je bila prva i u periodu 2021–2024.
Jezik je isti, more je blizu, a mnoge porodice imaju rođake s obe strane granice. Zato se kupovina stana u Crnoj Gori često doživljava kao kupovina „kod kuće". Pravno, međutim, državljanin Srbije je u Crnoj Gori stranac. Ima iste mogućnosti i ista ograničenja kao Nemac ili Turčin, a za neke stvari ima i posebna pravila, jer između dve države postoje ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja iz 2011. i sporazum o socijalnom osiguranju iz 2006.
Ovaj vodič prolazi kroz ceo put, od ulaska u zemlju do prodaje ili nasleđivanja stana, i uz svaku tvrdnju navodi član zakona ili ugovora na kome počiva.
Izvori, provereno 27. septembra 2026: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009, 29/2025); Zakon o strancima (12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024, 3/2026); Uredba o viznom režimu (prečišćen tekst 108/26); Zakon o porezu na promet nepokretnosti (36/13, 3/23, 28/23, 33/26); Zakon o porezu na nepokretnosti (25/19 … 133/25); Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (65/2001 … 160/2025); Zakon o održavanju stambenih zgrada; Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (2/18 … 84/24); Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/2025, 18/2026, 117/2026); Zakon o obligacionim odnosima; Zakon o notarima; Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma (prečišćen tekst 059/26); Ugovor između Republike Srbije i Crne Gore o izbegavanju dvostrukog oporezivanja (Sl. glasnik RS – Međunarodni ugovori 10/2011; Sl. list CG 16/11); Sporazum između Republike Srbije i Republike Crne Gore o socijalnom osiguranju (Beograd, 17. decembar 2006). Opšta informacija o pravu, ne savet u konkretnom predmetu.
Ukratko: šta važi za državljanina Srbije
| Pitanje | Odgovor | Osnov |
|---|---|---|
| Ulazak u Crnu Goru | Sa ličnom kartom do 30 dana, sa pasošem do 90 dana u periodu od 180 dana | Uredba o viznom režimu čl. 2; Zakon o strancima čl. 34 |
| Da li smem da kupim stan ili kuću? | Da, kao i drugi stranci | Zakon o svojinsko-pravnim odnosima čl. 412–417 |
| Poljoprivredno zemljište, šuma, pojas uz granicu | Ne, osim u uskom izuzetku | Isti zakon, čl. 415 |
| Porez na promet pri kupovini | Plaća kupac: 3% do 150.000 €, zatim 5% i 6% | Zakon o porezu na promet nepokretnosti čl. 7 i 11 |
| Godišnji porez na stan za odmor | 0,3% do 1,5% tržišne vrednosti, određuje opština | Zakon o porezu na nepokretnosti čl. 10 i 11 |
| Boravak na osnovu stana | Moguć; osnovica poreza na promet mora biti najmanje 150.000 € | Zakon o strancima čl. 56 |
| Izdavanje turistima | Uz rešenje o upisu u Centralni turistički registar | Zakon o turizmu i ugostiteljstvu čl. 100 |
| Porez na kiriju | 15% u Crnoj Gori, uz 50% normiranih troškova za turistički smeštaj; Srbija odobrava odbitak | Zakon o porezu na dohodak čl. 10 i 35; Ugovor čl. 6 i 23 |
| Srpska penzija u Crnoj Gori | Ne umanjuje se zbog prebivališta u Crnoj Gori | Sporazum o socijalnom osiguranju čl. 5 |
| Spor oko stana | Samo pred crnogorskim sudom | Zakon o međunarodnom privatnom pravu čl. 119 |
Ulazak i boravak: 30 dana sa ličnom kartom, 90 sa pasošem
Uredba o viznom režimu u članu 2 navodi Srbiju među državama čiji državljani mogu da uđu u Crnu Goru sa ličnom kartom i ostanu do 30 dana. Sa pasošem se primenjuje opšte pravilo iz člana 34 Zakona o strancima: najviše 90 dana u periodu od 180 dana, računajući od dana prvog ulaska. Kada iskoristite 90 dana, sledeći ulazak je moguć tek po isteku 180 dana od prvog ulaska (čl. 34 st. 3). Kratak izlazak iz zemlje i povratak ne „resetuju" brojanje.
Za duži boravak postoji privremeni boravak radi korišćenja nepokretnosti koju stranac poseduje (čl. 38 st. 1 tačka 8). Uslovi su:
- vlasništvo na najmanje polovini nepokretnosti (čl. 56 st. 2);
- dokaz o vrednosti: rešenje o porezu na promet čija je osnovica najmanje 150.000 eura (čl. 56 st. 4). Obratite pažnju: meri se osnovica iz rešenja, a ne cena iz ugovora;
- opšti uslovi iz člana 43: sredstva za izdržavanje, obezbeđen smeštaj, zdravstveno osiguranje i važeći dokument.
Ovde je razlika u odnosu na komšije iz EU: prag od 150.000 eura ne važi za državljane država članica EU (čl. 56 st. 5), ali važi za državljane Srbije. Poglavlje zakona o slobodnom boravku građana EU (čl. 150–203) primenjivaće se tek od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji (čl. 221), i odnosiće se na građane EU, ne na građane Srbije dok Srbija ne postane članica.
Posle pet godina neprekidnog zakonitog privremenog boravka moguć je stalni boravak (čl. 86), uz uslove iz čl. 88, među kojima su stalna sredstva, zdravstveno osiguranje i poznavanje crnogorskog jezika u meri osnovne komunikacije. Za građane Srbije taj uslov u praksi retko predstavlja problem. Detaljnije o boravku na osnovu nekretnine pisali smo u posebnom tekstu za kupce iz Srbije.
Šta državljanin Srbije sme da kupi, a šta ne
Po članu 412 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, odredbe tog zakona primenjuju se i na strana lica, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Stranac zato stan, kuću, poslovni prostor i građevinsko zemljište kupuje po istim pravilima kao domaće lice, bez posebne dozvole. Granice postavlja član 415. Stranac ne može imati pravo svojine na:
- prirodnom bogatstvu i dobru u opštoj upotrebi;
- poljoprivrednom zemljištu, šumi i šumskom zemljištu;
- spomeniku kulture od izuzetnog i posebnog značaja;
- nepokretnosti u kopnenom pograničnom pojasu dubine jednog kilometra i na ostrvima;
- nepokretnosti na području koje je posebnim zakonom zatvoreno za strance.
Izuzetak iz istog člana: stranac može steći poljoprivredno ili šumsko zemljište do 5.000 m², ali samo ako je predmet ugovora stambena zgrada koja se nalazi na tom zemljištu. „Kupiću plac, pa ću posle zidati" ne ulazi u izuzetak.
Pogranični pojas je praktično pitanje za kupce iz Srbije koji traže kuću u Pljevljima, Bijelom Polju ili Rožajama, blizu kopnene granice sa Srbijom. Kilometar od granice je zakonska zabrana, a ne preporuka.
Još tri pravila iz istog poglavlja:
- čl. 414: nasleđivanjem stranac stiče nepokretnost kao i državljanin Crne Gore, uključujući i ono što ne bi mogao da kupi;
- čl. 417: stranac može da proda samo domaćem licu ili strancu koji sme da stekne tu vrstu nepokretnosti, što kod zemljišta sužava krug kupaca;
- čl. 416: katastar o svakom upisu prava stranca u roku od 15 dana obaveštava organ državne uprave nadležan za državnu imovinu (izmena iz 2025).
Izmenom iz 2025. (Sl. list CG 29/2025) u član 415 dodat je stav po kome fizička i pravna lica iz država članica EU stiču pravo svojine pod istim uslovima kao domaća lica, ali se taj stav primenjuje tek od pristupanja Crne Gore EU (čl. 422a). Za državljane Srbije ograničenja iz člana 415 ostaju i posle toga, dok Srbija ne postane članica.
Kupovina preko crnogorske firme menja ko je vlasnik, ali ne i sve ostalo: o tome pišemo u tekstu o otvaranju firme za strance.
Kupovina korak po korak: kapara, notar, plaćanje preko crnogorske banke
Predugovor i kapara
Većina kupovina počinje predugovorom i kaparom. Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima ima nekoliko pravila koja su za kupca važnija nego što se misli:
- čl. 75 st. 1: novac dat pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen je kapara, i ugovor se smatra zaključenim kada je kapara data, ako nije drugačije ugovoreno;
- čl. 75 st. 3: ako nije drugačije ugovoreno, ne možete da odustanete od ugovora tako što ćete ostaviti kaparu, niti prodavac može da odustane vraćanjem dvostruke kapare;
- čl. 76: strana koja nije kriva za neispunjenje bira između ispunjenja ugovora, naknade štete ili zadržavanja kapare, odnosno vraćanja dvostruke kapare; sud na zahtev može da smanji preteranu kaparu (st. 4);
- čl. 79: pravo na odustanak uz gubitak kapare postoji samo ako je izričito ugovoreno (odustanica);
- čl. 40 st. 5: zaključenje glavnog ugovora možete sudski tražiti samo šest meseci od isteka roka iz predugovora.
Forma
Prenos prava svojine na nepokretnosti mora biti u formi notarskog zapisa (Zakon o notarima, čl. 52 st. 1 tačka 6), a pravni posao bez te forme ne proizvodi pravno dejstvo (čl. 52 st. 3). Po čl. 40 st. 2 ZOO ista forma važi i za predugovor.
Plaćanje
Kod nepokretnosti od 10.000 eura ili više, plaćanje po ugovoru ili predugovoru može se izvršiti samo ako bar jedan učesnik plaća sa računa ili na račun kod banke u Crnoj Gori (Zakon o sprečavanju pranja novca, čl. 65a). Gotovina od 10.000 eura naviše je zabranjena, i kada se deli na više povezanih uplata (čl. 65). Uplata sa računa u Srbiji direktno na crnogorski račun prodavca zadovoljava pravilo; predaja novca „u ruke" u Beogradu ne zadovoljava.
Proverite da li zgrada ima dozvolu
Na primorju, naročito u Baru, Ulcinju i delovima Budve, mnoge zgrade su građene bez dozvole ili preko dozvole. Nov Zakon o legalizaciji bespravnih objekata iz 2025. je u tome veoma strog:
- objekat izgrađen bez dozvole ne može biti u pravnom prometu i u njemu se ne može obavljati delatnost, uključujući izdavanje turistima (čl. 33);
- rok da vlasnik pokrene upis bespravnog objekta u katastar je, posle izmene iz 2026, 14. avgust 2027 (čl. 48, izmenjen Sl. listom CG 117/2026); posle toga inspektor donosi rešenje o uklanjanju;
- do 14. avgusta 2028 katastar upisuje zabeležbu zabrane otuđenja kod objekata bez rešenja o legalizaciji (čl. 51).
Zato se pre kapare čita list G lista nepokretnosti: tu stoje zabeležbe kao što su „nema upotrebnu dozvolu" ili „izgrađen bez građevinske dozvole". Na obali proverite i granicu morskog dobra, o čemu smo pisali u tekstu o morskom dobru. Ceo postupak kupovine za strance opisan je u vodiču za kupovinu nekretnine.
Koliko košta, osim cene
Pri kupovini
Porez na promet nepokretnosti plaća kupac (čl. 7 st. 1). Od 1. januara 2024. stope su progresivne (čl. 11):
| Osnovica | Porez |
|---|---|
| do 150.000 € | 3% |
| preko 150.000 € do 500.000 € | 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 € |
| preko 500.000 € | 22.000 € + 6% na iznos preko 500.000 € |
Osnovica je tržišna vrednost (čl. 9). Ako je cena u ugovoru niža, opštinski poreski organ sam procenjuje vrednost prema sličnim nepokretnostima (čl. 10). Prijava i plaćanje su u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, a kod stana u izgradnji od primopredaje (čl. 15 i 16). Kupovina novog objekta od investitora koji je obveznik PDV-a ne smatra se prometom po ovom zakonu (čl. 6): tada se plaća PDV koji je u ceni.
Svake godine i svakog meseca
- Porez na nepokretnosti plaća vlasnik upisan 1. januara (čl. 4). Stan koji nije vaše prebivalište je sekundarni stambeni objekat i oporezuje se stopom od 0,3% do 1,5% tržišne vrednosti (čl. 10 i 11). Poresku prijavu podnosite opštini u roku od 30 dana od kupovine (čl. 16), rešenje stiže do 30. aprila, a plaća se u dve rate, 30. juna i 31. oktobra (čl. 15).
- Akontacija za održavanje zgrade je najmanje 1 bod po m² neto površine mesečno, a bod ne može biti manji od 0,20 € (Zakon o održavanju stambenih zgrada, čl. 16). U turističkim zonama iznos se može utvrditi ugovorom o kupovini, a prve godine od prve prodaje troškove snosi investitor.
Izdavanje stana turistima
Državljanin Srbije kao vlasnik može da izdaje stan turistima kao fizičko lice, do deset soba ili 20 ležajeva (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, čl. 100). Prijava se podnosi opštini osam dana pre početka (čl. 77), a opština donosi rešenje o upisu u Centralni turistički registar u roku od osam dana (čl. 78). Posle toga važe obaveze iz čl. 101: istaknut cenovnik sa iznosom boravišne takse, račun gostu, knjiga gostiju, osiguranje gosta i mesečni izveštaj do 10. u mesecu. Svaki oglas, i na Booking-u, mora da sadrži vrstu i kategoriju objekta (čl. 101 st. 2); za fizičko lice kazna je 200 do 2.000 € (čl. 127).
Gosti iz Srbije su u Crnoj Gori stranci, pa se prijavljuju policiji u roku od 12 sati (Zakon o strancima, čl. 97 i 101). Kazna za pružaoca smeštaja fizičko lice je 150 do 500 € (čl. 212).
Porezi na kiriju: u Crnoj Gori i u Srbiji
U Crnoj Gori. Prihod od izdavanja je prihod od imovine (Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, čl. 34), oporezuje se stopom 15% (čl. 10) na razliku prihoda i troškova (čl. 36). Ako troškove ne dokazujete, priznaje se 30%; kod izdavanja soba i apartmana turistima 50% ako je plaćena boravišna taksa, odnosno 70% uz ugovor sa turističkom agencijom i prosečnu popunjenost od najmanje 60 dana godišnje (čl. 35). Opština može da doda prirez do 13% poreza, a Podgorica i Cetinje do 15% (Zakon o finansiranju lokalne samouprave, čl. 8). Nerezident podnosi prijavu do kraja aprila za prethodnu godinu (čl. 43), a vlasnik sa odobrenjem za turistički smeštaj i kada nije imao prihod (čl. 43 st. 5).
Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja potpisan je u Beogradu 20. jula 2011, a u Crnoj Gori se primenjuje od 1. januara 2012. Za stan u Crnoj Gori važe tri člana:
- čl. 6: dohodak od nepokretnosti, uključujući izdavanje, može se oporezivati u Crnoj Gori;
- čl. 13 st. 1: isto važi za dobitak od prodaje nepokretnosti;
- čl. 23 st. 1: Srbija, kao država rezidentnosti, odobrava odbitak poreza plaćenog u Crnoj Gori, najviše do iznosa srpskog poreza koji se odnosi na taj dohodak.
Drugim rečima, kirija se prvo oporezuje u Crnoj Gori, a u Srbiji se crnogorski porez odbija, ne briše se čitav dohodak. Kako se taj dohodak prijavljuje u Srbiji i koliko srpskog poreza ostaje posle odbitka pitanje je za vašeg poreskog savetnika u Srbiji. Mi odgovaramo za crnogorsku stranu.
Prodaja stana
Kapitalni dobitak je razlika između prodajne i nabavne cene (Zakon o porezu na dohodak, čl. 37a i 37b) i oporezuje se stopom 15% (čl. 10), bez prireza, jer ga čl. 8 Zakona o finansiranju lokalne samouprave ne navodi. Oslobođenja iz čl. 37g su uska: jedino i glavno mesto stanovanja, prenos između supružnika i partnera u vezi sa brakom, razvodom ili nasleđem i poklon srodnicima prvog naslednog reda. Stan za odmor ne ulazi. Po čl. 13 st. 1 Ugovora, Crna Gora ima pravo da oporezuje dobitak, a Srbija primenjuje odbitak iz čl. 23.
Poseban slučaj: čl. 13 st. 4 Ugovora dozvoljava da država u kojoj je nepokretnost oporezuje i prodaju udela u društvu čija vrednost više od 50% potiče od nepokretnosti. Ko drži stan preko crnogorske d.o.o. ne izbegava crnogorski porez prodajom udela.
Penzija i zdravstvena zaštita
Sporazum o socijalnom osiguranju između Srbije i Crne Gore, zaključen u Beogradu 17. decembra 2006, rešava dve stvari koje penzionere najviše brinu:
- čl. 5 st. 1: penzija i druga novčana davanja ne mogu se umanjiti, obustaviti ili oduzeti zato što korisnik ima prebivalište u drugoj državi. Izuzeci iz st. 3 su davanja vezana za imovinski cenzus, najniža penzija i zaštitni dodatak;
- čl. 12: lice koje ima pravo na zdravstvenu zaštitu po propisima jedne države ostvaruje je kod nosioca u državi prebivališta, kao da je tamo osigurano, a na teret nadležnog nosioca.
Po čl. 18 poreskog Ugovora, penzija po osnovu ranijeg radnog odnosa oporezuje se samo u državi u kojoj penzioner ima rezidentnost. Izuzetak su penzije za državnu službu iz čl. 19 st. 2. Crnogorski Zakon o porezu na dohodak u čl. 5 tačka 9 penziju ne smatra dohotkom, osim penzija državnih i javnih funkcionera. Ko postane crnogorski poreski rezident (prebivalište ili centar interesa, ili više od 183 dana u godini, čl. 3) ne plaća, dakle, crnogorski porez na srpsku penziju. Pre selidbe proverite sa nadležnim organima u Srbiji šta se dešava sa srpskim porezom.
Nasleđivanje i sporovi
Po čl. 414 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, državljanin Srbije nasleđuje nepokretnost u Crnoj Gori kao i crnogorski državljanin, čak i poljoprivredno zemljište koje ne bi mogao da kupi. Za sporove o pravima na nepokretnosti u Crnoj Gori isključivo su nadležni crnogorski sudovi (Zakon o međunarodnom privatnom pravu, čl. 119). Presuda iz Srbije o stanu u Budvi ne rešava pitanje upisa u crnogorski katastar.
Za bračne parove: ugovor o imovini zaključen u Srbiji ne upisuje se sam u crnogorski katastar. Ko kupuje zajedno, neka pri kupovini jasno upiše udele. Ako se kupuje pre ili posle razvoda, pitanje treba rešiti pre notara, ne posle.
Firma u Crnoj Gori
Za one koji kupuju više stanova, grade ili hoće da posluju u Crnoj Gori, crnogorska d.o.o. je čest izbor. Minimalni osnivački kapital je 1 €, a porez na dobit je progresivan: vidite tekstove o osnivanju firme, porezu na dobit i porezu po odbitku. Po Ugovoru sa Srbijom, prema spisku crnogorskog Ministarstva finansija, porez po odbitku na dividende, bez obzira na visinu učešća, i na kamatu iznosi najviše 10%, a na autorske naknade 5% odnosno 10%.
Pre nego što date kaparu: kratka lista
- Pročitajte list nepokretnosti, naročito list G, i proverite da li objekat ima upotrebnu dozvolu.
- Proverite da nekretnina nije poljoprivredno zemljište, šuma ili u pograničnom pojasu od jednog kilometra.
- U predugovoru navedite da li je uplata kapara ili avans, pod kojim uslovima možete da odustanete i rok za glavni ugovor.
- Planirajte plaćanje preko crnogorskog računa i predugovor kod notara.
- Izračunajte porez na promet po osnovici, ne po ceni.
- Ako računate na boravak, proverite da li će osnovica biti najmanje 150.000 €.
- Ako planirate izdavanje, računajte na upis u registar pre prvog gosta.
Ako kupujete stan u Crnoj Gori
Pošaljite nam oglas ili predugovor, list nepokretnosti i informaciju da li planirate boravak ili izdavanje. Proverićemo pravni status nepokretnosti i zgrade, izračunati porez na promet, reći vam šta treba da piše u predugovoru pre nego što platite kaparu i, ako vam treba, pripremiti zahtev za boravak ili upis u turistički registar.
