Državljani Bosne i Hercegovine su, prema katastarskim podacima Uprave za nekretnine iz aprila 2025, treća najveća grupa stranih vlasnika nepokretnosti u Crnoj Gori: 2.474 osobe, iza državljana Srbije i Rusije. Po uloženom novcu u nekretnine BiH je u periodu 2021–2024. bila u prvih deset, s oko 44 miliona eura.
Većina vodiča za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori pisana je za kupca „bilo odakle". Za kupca iz BiH pet stvari izgleda drugačije, i upravo one najčešće odlučuju o tome kako kupiti, na čije ime i šta očekivati poslije:
- Ako imate i hrvatsko državljanstvo, pravila o boravku za vas mogu biti bitno povoljnija.
- Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između BiH i tadašnje Srbije i Crne Gore iz 2004. obuhvata i imovinu, ne samo dohodak.
- Kopnena granica s Crnom Gorom prolazi uz Herceg Novi, Nikšić i Plužine, a u pojasu od jednog kilometra stranac ne može biti vlasnik.
- Novi sporazum o socijalnom osiguranju potpisan je u martu 2025.
- Porez na dohodak u BiH propisuju entiteti i Brčko distrikt, pa se crnogorska kirija u BiH ne prijavljuje svuda isto.
U nastavku prolazimo kroz svaku od njih, a zatim kroz sam postupak kupovine i troškove, s članom zakona uz svaku tvrdnju.
Izvori, provjereno 27. septembra 2026: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009, 29/2025), čl. 412–417 i 422a; Zakon o strancima (12/2018 … 3/2026), čl. 34, 38, 43, 56, 86, 97, 221; Uredba o viznom režimu (108/26), čl. 2; Ugovor između Srbije i Crne Gore i Bosne i Hercegovine o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja u odnosu na poreze na dohodak i na imovinu (Beograd, 26. maj 2004; Sl. list SCG – MU 18/2004; Sl. glasnik BiH – MU 5/2005); crnogorski zakoni o porezu na promet nepokretnosti, porezu na nepokretnosti i porezu na dohodak fizičkih lica; Zakon o turizmu i ugostiteljstvu; Zakon o legalizaciji bespravnih objekata; Zakon o obligacionim odnosima; Zakon o notarima; Zakon o sprečavanju pranja novca. Opšta informacija, ne savjet u konkretnom predmetu.
Hrvatski pasoš mijenja pravila o boravku
Kupovina stana u Crnoj Gori može biti osnov za privremeni boravak (Zakon o strancima, čl. 38 st. 1 tačka 8). Uslovi iz člana 56 su vlasništvo na najmanje polovini nepokretnosti (st. 2) i dokaz o vrijednosti: rješenje o porezu na promet čija je osnovica najmanje 150.000 eura (st. 4).
Stav 5 istog člana ključan je za dvojne državljane: obaveza dostavljanja dokaza o vrijednosti ne odnosi se na državljane država članica Evropske unije i članove njihovih porodica, kao ni na državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske.
Ako imate i hrvatski pasoš, zahtjev za boravak podnesen kao državljanin Hrvatske ne traži prag od 150.000 €. Ako imate samo državljanstvo BiH, prag važi. Tu odluku treba donijeti prije kupovine, jer od nje zavisi i na koje ime i kojim dokumentom zaključujete ugovor kod notara. Srpski pasoš, s druge strane, ne donosi ovaj izuzetak, jer Srbija nije članica EU; šta je za državljane Srbije drugačije opisali smo u vodiču za državljane Srbije.
Uz to idu opšti uslovi iz čl. 43: sredstva za izdržavanje, smještaj, zdravstveno osiguranje i važeći dokument. Po čl. 38 st. 2 boravak se produžava samo po istom osnovu. Posle pet godina neprekidnog boravka otvara se stalni boravak (čl. 86).
Važna napomena: dio zakona o slobodi kretanja građana EU (čl. 150–203) primjenjuje se tek od pristupanja Crne Gore EU (čl. 221). Hrvatski pasoš danas donosi izuzetak iz čl. 56 st. 5, ali ne i punu slobodu boravka.
Ulazak: lična karta je dovoljna za kratke posjete
Uredba o viznom režimu u članu 2 dozvoljava državljanima Bosne i Hercegovine ulazak s ličnom kartom i boravak do 30 dana. S pasošem važi pravilo 90 dana u periodu od 180 dana (Zakon o strancima, čl. 34). Ko planira ljeto duže od mjesec dana, putuje s pasošem.
Pogranični pojas: kuća uz granicu nije uvijek moguća
Član 415 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima zabranjuje strancu svojinu na nepokretnosti u kopnenom pograničnom pojasu dubine jednog kilometra i na ostrvima, kao i na poljoprivrednom zemljištu, šumi i šumskom zemljištu, prirodnom bogatstvu, dobrima u opštoj upotrebi i najvažnijim spomenicima kulture.
Za kupce iz BiH ovo nije teorijsko pitanje. Crna Gora i BiH dijele kopnenu granicu od zaleđa Herceg Novog i Sutorine preko nikšićkog kraja do Plužina i Šćepan Polja. Stara kuća u selu na nekoliko stotina metara od granice, na zemljištu koje je u katastru upisano kao poljoprivredno, može za stranca biti dvostruko zatvorena: i zbog pojasa i zbog vrste zemljišta.
Izuzetak iz istog člana: poljoprivredno ili šumsko zemljište do 5.000 m² stranac može steći samo ako je predmet ugovora stambena zgrada na tom zemljištu. Izmjenom iz 2025. u član 415 dodat je stav po kome državljani EU stiču svojinu pod istim uslovima kao domaća lica, ali tek od pristupanja Crne Gore EU (čl. 422a); i ovdje je hrvatski pasoš jednog dana prednost, ali ne danas. Nasljeđivanjem, međutim, državljanin BiH stiče nepokretnost kao i crnogorski državljanin (čl. 414), uključujući i ono što ne bi mogao kupiti. Prodati je kasnije može samo domaćem licu ili strancu koji tu vrstu nepokretnosti smije steći (čl. 417).
Ugovor o porezima iz 2004: dohodak i imovina
Ugovor između Srbije i Crne Gore i Bosne i Hercegovine potpisan je u Beogradu 26. maja 2004. Crnogorsko Ministarstvo finansija navodi ga kao ugovor koji obuhvata dohodak i imovinu i primjenjuje se od 1. januara 2005. Za vlasnika stana važe ovi članovi:
| Član | Šta kaže | Značenje za vas |
|---|---|---|
| 6 | Dohodak od nepokretne imovine, uključujući izdavanje, može se oporezivati u državi u kojoj se nepokretnost nalazi | Crna Gora oporezuje kiriju |
| 13 st. 1 | Isto za dobitak od otuđenja nepokretne imovine | Crna Gora oporezuje prodaju |
| 18 | Penzije po osnovu ranijeg radnog odnosa oporezuju se samo u državi rezidentnosti | Penzija iz BiH, ako živite u Crnoj Gori |
| 23 st. 1 | Imovina koja se sastoji od nepokretnosti može se oporezivati u državi u kojoj se nalazi | Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori ugovor ne sprječava |
| 24 | Država rezidentnosti odobrava odbitak poreza na dohodak i poreza na imovinu plaćenog u drugoj državi, najviše do svog poreza na taj dio | Metod odbitka, ne izuzimanja |
Porez po odbitku po ovom ugovoru, prema spisku crnogorskog Ministarstva finansija: dividende 10%, odnosno 5% kod učešća od najmanje 25%; kamata i autorske naknade 10%.
Kako se crnogorska kirija ili dobitak prijavljuje kod kuće zavisi od toga živite li u Federaciji BiH, Republici Srpskoj ili Brčko distriktu, jer porez na dohodak propisuju entiteti i Distrikt. To je pitanje za poreskog savjetnika u vašem entitetu. Mi pokrivamo crnogorsku stranu.
Novi sporazum o socijalnom osiguranju iz 2025
U martu 2025. ministri BiH i Crne Gore potpisali su novi Sporazum o socijalnom osiguranju s administrativnim sporazumom o njegovom sprovođenju. Prema izvještajima s potpisivanja, u kojima su govorili i nadležni ministri, sporazum predviđa da se penzije i druga davanja ne umanjuju, ne obustavljaju i ne ukidaju zato što korisnik živi u drugoj državi, i zamjenjuje raniji sporazum iz 2004. godine.
Međunarodni sporazum proizvodi dejstvo tek kada stupi na snagu, a ne danom potpisivanja. Ako planirate da kao penzioner iz BiH živite u Crnoj Gori, provjerite kod nadležnog fonda PIO/MIO u svom entitetu i kod crnogorskog Fonda PIO da li je sporazum stupio na snagu i od kog datuma.
Za porez na penziju važi čl. 18 poreskog ugovora: penzija po osnovu ranijeg radnog odnosa oporezuje se samo u državi rezidentnosti. Crnogorski Zakon o porezu na dohodak u čl. 5 tačka 9 penziju ne smatra dohotkom, osim penzija državnih i javnih funkcionera. Crnogorski poreski rezident postajete kada tamo imate prebivalište ili centar životnih interesa, ili kada provedete više od 183 dana u godini (čl. 3).
Kako teče sama kupovina
Kapara nije pravo na odustanak
Po crnogorskom Zakonu o obligacionim odnosima, novac dat pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen je kapara (čl. 75 st. 1). Ako drugačije nije ugovoreno, ne možete odustati tako što ćete kaparu ostaviti prodavcu, niti prodavac može odustati vraćanjem dvostrukog iznosa (čl. 75 st. 3). Pravo na odustanak postoji samo ako je izričito ugovoreno kao odustanica (čl. 79). Sud može na zahtjev smanjiti pretjerano veliku kaparu (čl. 76 st. 4), a zaključenje glavnog ugovora na osnovu predugovora može se sudski tražiti samo šest mjeseci od isteka ugovorenog roka (čl. 40 st. 5).
Notar i banka
Ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti sačinjava se kao notarski zapis, a bez te forme ne proizvodi pravno dejstvo (Zakon o notarima, čl. 52). Kod nepokretnosti od 10.000 € ili više, plaćanje po ugovoru ili predugovoru mora ići sa računa ili na račun kod banke u Crnoj Gori (Zakon o sprečavanju pranja novca, čl. 65a). Uplata s računa u BiH direktno na crnogorski račun prodavca je ispravna; gotovina od 10.000 € naviše nije dozvoljena (čl. 65).
Legalizacija: pročitajte list G
Objekat izgrađen bez dozvole ne može biti u pravnom prometu i u njemu se ne može obavljati djelatnost, uključujući izdavanje turistima (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, čl. 33). Vlasnik mora pokrenuti upis objekta u katastar do 14. avgusta 2027 (čl. 48, izmijenjen 2026), a do 14. avgusta 2028 katastar upisuje zabranu otuđenja kod objekata bez rješenja o legalizaciji (čl. 51). Te zabilježbe vide se u listu G lista nepokretnosti.
Troškovi: porez na promet, godišnji porez i održavanje
| Trošak | Iznos | Kada | Osnov |
|---|---|---|---|
| Porez na promet nepokretnosti | 3% do 150.000 €; 4.500 € + 5% do 500.000 €; 22.000 € + 6% iznad | U roku od 15 dana od ugovora, plaća kupac | Zakon o porezu na promet nepokretnosti, čl. 7, 11, 15, 16 |
| PDV umjesto poreza na promet | Kod novogradnje od investitora obveznika PDV-a | U cijeni | Isti zakon, čl. 6 |
| Godišnji porez na nepokretnosti | 0,3% do 1,5% tržišne vrijednosti za stan koji nije prebivalište | Rate 30. juna i 31. oktobra | Zakon o porezu na nepokretnosti, čl. 10, 11, 15 |
| Poreska prijava za godišnji porez | — | 30 dana od kupovine | Isti zakon, čl. 16 |
| Akontacija za održavanje zgrade | Najmanje 0,20 € po m² neto mjesečno | Mjesečno | Zakon o održavanju stambenih zgrada, čl. 16 |
Osnovica poreza na promet je tržišna vrijednost, a ne samo ugovorena cijena (čl. 9). Ako je cijena niža, opštinski poreski organ vrijednost procjenjuje sam (čl. 10). To je važno i za boravak, jer se prag od 150.000 € mjeri po osnovici iz rješenja.
Izdavanje: registar, gosti, porez
Ako stan izdajete turistima, prvo vam treba rješenje o upisu u Centralni turistički registar (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, čl. 100). Fizičko lice može izdavati do deset soba ili 20 ležajeva. Prijava se podnosi opštini osam dana prije početka (čl. 77). Oglas mora sadržati vrstu i kategoriju objekta (čl. 101 st. 2), a u cjenovniku i na računu mora stajati boravišna taksa (čl. 101 st. 1). Gosta stranca prijavljujete policiji u roku od 12 sati (Zakon o strancima, čl. 97).
Kirija se u Crnoj Gori oporezuje stopom 15% (Zakon o porezu na dohodak, čl. 10). Kod izdavanja turistima, ako je plaćena boravišna taksa, priznaju se normirani troškovi od 50% prihoda (čl. 35 st. 3). Opština može dodati prirez do 13%. Prijava za nerezidente podnosi se do kraja aprila za prethodnu godinu (čl. 43).
Kada prodajete
Dobitak od prodaje (razlika prodajne i nabavne cijene) oporezuje se u Crnoj Gori stopom 15% (čl. 10, 37a i 37b), bez prireza. Oslobođenja iz čl. 37g obuhvataju samo jedino i glavno mjesto stanovanja, prenose između supružnika i partnera u vezi s brakom, razvodom ili nasljeđem i poklon srodnicima prvog nasljednog reda. Po poreskom ugovoru, Crna Gora ima pravo oporezivanja (čl. 13 st. 1), a BiH odobrava odbitak (čl. 24).
Sporove o pravima na nepokretnosti u Crnoj Gori rješavaju isključivo crnogorski sudovi (Zakon o međunarodnom privatnom pravu, čl. 119). Presuda ili ostavinsko rješenje iz BiH ne mijenja sama po sebi upis u crnogorskom katastru.
Kratka lista prije kapare
- Odlučite kojim državljanstvom kupujete, ako imate i hrvatsko, i to prije notara.
- Provjerite list nepokretnosti: vrstu zemljišta, udaljenost od granice i list G.
- U predugovoru navedite je li uplata kapara ili avans i pod kojim uslovima možete odustati.
- Planirajte plaćanje preko računa u crnogorskoj banci.
- Izračunajte porez na promet po tržišnoj vrijednosti, a za boravak po osnovici iz rješenja.
- Ako računate na penziju u Crnoj Gori, provjerite je li novi sporazum o socijalnom osiguranju stupio na snagu.
O samom postupku kupovine za strance, o morskom dobru i o boravku na osnovu nekretnine pisali smo detaljnije u tekstovima o kupovini nekretnine za strance, o morskom dobru i o boravku na osnovu nekretnine. Ako kupujete preko firme, pogledajte otvaranje firme u Crnoj Gori.
Ako kupujete nekretninu u Crnoj Gori iz BiH
Pošaljite nam oglas ili predugovor, list nepokretnosti i informaciju koje državljanstvo imate i planirate li boravak ili izdavanje. Provjerićemo pravni status nepokretnosti i zgrade, reći vam koji je osnov za boravak povoljniji za vas i šta mora pisati u predugovoru prije nego što platite kaparu.
