Hrvatski državljani u crnogorskom katastru nisu rijetkost: prema podacima Uprave za nekretnine iz travnja 2025., pravo na nepokretnostima u Crnoj Gori ima 877 hrvatskih državljana, a Hrvatska je 2025. bila i među glavnim izvorima izravnih stranih ulaganja. Ista valuta, isti jezik u praksi i blizina Konavala i Dubrovnika čine kupnju stana u Boki ili Budvi naizgled jednostavnom.
Za hrvatskog kupca postoji jedna posebnost koju drugi vodiči preskaču: kao državljanin Europske unije u Crnoj Gori već danas imate neke pogodnosti koje državljani Srbije i BiH nemaju, a neka prava koja biste kao građanin EU očekivali još ne vrijede. Crnogorski su zakoni već napisani za dan pristupanja EU, ali se niz odredaba primjenjuje tek od tog dana. Ovaj vodič razdvaja jedno od drugoga, uz članak zakona uz svaku tvrdnju.
Izvori, provjereno 27. rujna 2026.: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009, 29/2025); Zakon o strancima (12/2018 … 3/2026); Uredba o viznom režimu (108/26); Ugovor između Savezne Republike Jugoslavije i Republike Hrvatske o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja (Zagreb, 14. prosinca 2001.; Sl. list SCG – MU 6/2004); Ugovor između Republike Hrvatske i Crne Gore o socijalnom osiguranju (Podgorica, 24. srpnja 2013.; NN – MU 1/2014; na snazi od 1. svibnja 2014.); crnogorski zakoni o porezu na promet nepokretnosti, porezu na nepokretnosti i porezu na dohodak fizičkih lica; Zakon o turizmu i ugostiteljstvu; Zakon o legalizaciji bespravnih objekata; Zakon o obligacionim odnosima; Zakon o notarima; Zakon o sprečavanju pranja novca. Opća informacija, ne savjet u konkretnom predmetu.
Danas i nakon pristupanja: pregled
| Pitanje | Danas | Nakon pristupanja Crne Gore EU | Osnova |
|---|---|---|---|
| Ulazak | S osobnom iskaznicom do 30 dana; s putovnicom 90 dana u 180 | Pravila o slobodnom kretanju građana EU | Uredba o viznom režimu čl. 2; Zakon o strancima čl. 34, 150 i 221 |
| Boravak na temelju nekretnine | Moguć, bez praga od 150.000 € | Pravila o boravku građana EU | Zakon o strancima čl. 56 st. 5 i čl. 221 |
| Kupnja stana, kuće, građevinskog zemljišta | Da, kao i drugi stranci | Da | Zakon o svojinsko-pravnim odnosima čl. 412 |
| Poljoprivredno zemljište, šuma, granični pojas od 1 km | Ne | Pod istim uvjetima kao domaće osobe | Isti zakon čl. 415 st. 4 i čl. 422a |
| Porez na promet pri kupnji | Plaća kupac, 3%, 5% i 6% | Nije vezano uz pristupanje | Zakon o porezu na promet nepokretnosti čl. 7 i 11 |
| Mirovina iz Hrvatske | Ne umanjuje se zbog prebivališta u Crnoj Gori | — | Ugovor o socijalnom osiguranju čl. 5 |
Što vam EU državljanstvo donosi već danas
Boravak bez dokaza o vrijednosti od 150.000 €
Kupnja nekretnine može biti osnova za privremeni boravak (Zakon o strancima, čl. 38 st. 1 točka 8). Za većinu stranaca uvjet iz čl. 56 st. 4 jest rješenje o porezu na promet čija je osnovica najmanje 150.000 €. Čl. 56 st. 5 izričito kaže da se ta obveza ne odnosi na državljane država članica EU i članove njihovih obitelji, bez obzira na to jesu li oni sami državljani EU.
Hrvatski državljanin, dakle, može dobiti boravak na temelju stana bilo koje vrijednosti. I dalje mora biti vlasnik najmanje polovice nekretnine (čl. 56 st. 2) i ispuniti opće uvjete iz čl. 43: sredstva za uzdržavanje, smještaj, zdravstveno osiguranje i valjanu ispravu. Nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka moguć je stalni boravak (čl. 86).
Ulazak s osobnom iskaznicom
Uredba o viznom režimu u čl. 2 dopušta državljanima država članica EU ulazak s osobnom iskaznicom i boravak do 30 dana. S putovnicom vrijedi opće pravilo od 90 dana u razdoblju od 180 dana (Zakon o strancima, čl. 34).
Što još ne vrijedi: pravila koja čekaju dan pristupanja
Dva su pravila napisana, ali se još ne primjenjuju.
Slobodno kretanje i boravak građana EU. Poglavlje Zakona o strancima o ulasku i boravku građana EU (čl. 150–203) primjenjuje se tek od dana pristupanja Crne Gore EU (čl. 221). Do tada ste u Crnoj Gori stranac s pogodnošću iz čl. 56 st. 5, a ne građanin s pravom slobodnog boravka.
Jednakost pri stjecanju nekretnina. Izmjenom Zakona o svojinsko-pravnim odnosima iz ožujka 2025. (Sl. list CG 29/2025) u čl. 415 dodan je stavak 4: fizičke i pravne osobe iz država članica EU stječu pravo vlasništva pod istim uvjetima kao domaće osobe. Novi čl. 422a odgađa primjenu tog stavka do pristupanja. Do tada vrijede ista ograničenja kao za sve strance.
Što hrvatski državljanin ne može kupiti danas
Po čl. 412 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima odredbe tog zakona primjenjuju se i na strane osobe, pa stan, kuću, poslovni prostor i građevinsko zemljište kupujete bez posebne dozvole. Čl. 415 ipak isključuje:
- prirodna bogatstva i dobra u općoj upotrebi;
- poljoprivredno zemljište, šumu i šumsko zemljište;
- spomenike kulture od izuzetnog i posebnog značaja;
- nekretnine u kopnenom pograničnom pojasu dubine jednog kilometra i na otocima;
- područja koja je poseban zakon zatvorio za strance.
Iznimka: poljoprivredno ili šumsko zemljište do 5.000 m², ali samo ako je predmet ugovora stambena zgrada na tom zemljištu.
Pojas od jednog kilometra za hrvatske kupce ima konkretnu geografiju: kopnena granica Hrvatske i Crne Gore prolazi zaleđem Herceg Novog prema Konavlima. Kuća u selu iznad Herceg Novog na nekoliko stotina metara od granice danas nije dostupna strancu, pa ni hrvatskom državljaninu. Otoci u Boki pod istom su zabranom.
Nasljeđivanjem, međutim, hrvatski državljanin stječe nekretninu kao i crnogorski državljanin (čl. 414), uključujući ono što ne bi mogao kupiti. Prodati je može samo domaćoj osobi ili strancu koji tu vrstu nekretnine smije steći (čl. 417).
Kupnja korak po korak
Kapara nije pravo na odustanak
U Crnoj Gori novac dan pri sklapanju ugovora kao znak da je ugovor sklopljen jest kapara (Zakon o obligacionim odnosima, čl. 75 st. 1). Ako nije drukčije ugovoreno, ne možete odustati tako da prodavatelju ostavite kaparu, niti prodavatelj može odustati vraćanjem dvostrukog iznosa (čl. 75 st. 3). Pravo na odustanak postoji samo ako je izričito ugovoreno (čl. 79). Sud na zahtjev može smanjiti pretjerano visoku kaparu (čl. 76 st. 4). Sklapanje glavnog ugovora na temelju predugovora može se sudski zahtijevati samo šest mjeseci od isteka ugovorenog roka (čl. 40 st. 5).
Javnobilježnički oblik
U Crnoj Gori prijenos vlasništva na nekretnini mora biti u obliku notarskog zapisa, koji sastavlja notar, a ne samo ovjerava potpise (Zakon o notarima, čl. 52 st. 1 točka 6). Posao bez tog oblika ne proizvodi pravni učinak (čl. 52 st. 3), a isti oblik vrijedi i za predugovor (Zakon o obligacionim odnosima, čl. 40 st. 2).
Plaćanje preko crnogorske banke
Kod nekretnina od 10.000 € ili više plaćanje po ugovoru ili predugovoru dopušteno je samo ako barem jedan sudionik plaća s računa ili na račun u banci u Crnoj Gori (Zakon o sprečavanju pranja novca, čl. 65a). Gotovina od 10.000 € naviše zabranjena je (čl. 65). Doznaka s hrvatskog računa izravno na crnogorski račun prodavatelja zadovoljava pravilo.
Provjerite legalizaciju
Objekt izgrađen bez dozvole ne može biti u pravnom prometu i u njemu se ne može obavljati djelatnost, uključujući iznajmljivanje turistima (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, čl. 33). Rok za pokretanje upisa takvog objekta u katastar je 14. kolovoza 2027. (čl. 48, izmijenjen 2026.), a do 14. kolovoza 2028. katastar upisuje zabranu otuđenja kod objekata bez rješenja o legalizaciji (čl. 51). Zabilježbe su u listu G lista nepokretnosti. Na obali provjerite i granicu morskog dobra, o čemu pišemo u tekstu o morskom dobru.
Troškovi uz cijenu
| Trošak | Iznos | Rok | Osnova |
|---|---|---|---|
| Porez na promet nepokretnosti | 3% do 150.000 €; 4.500 € + 5% do 500.000 €; 22.000 € + 6% iznad | 15 dana od ugovora, plaća kupac | Zakon o porezu na promet nepokretnosti čl. 7, 11, 15, 16 |
| PDV umjesto poreza na promet | Kod novogradnje od investitora obveznika PDV-a | U cijeni | Isti zakon čl. 6 |
| Godišnji porez na nepokretnosti | 0,3% do 1,5% tržišne vrijednosti za stan koji nije prebivalište | Rate 30. lipnja i 31. listopada | Zakon o porezu na nepokretnosti čl. 10, 11, 15 |
| Porezna prijava za godišnji porez | — | 30 dana od kupnje | Isti zakon čl. 16 |
| Pričuva za održavanje zgrade | Najmanje 0,20 € po m² neto mjesečno | Mjesečno | Zakon o održavanju stambenih zgrada čl. 16 |
Osnovica poreza na promet je tržišna vrijednost (čl. 9). Ako je ugovorena cijena niža, općinsko porezno tijelo samo procjenjuje vrijednost (čl. 10).
Porezi: Crna Gora i Hrvatska
U Crnoj Gori. Najamnina je dohodak od imovine (Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, čl. 34) i oporezuje se stopom 15% (čl. 10) na razliku prihoda i troškova (čl. 36). Bez dokaza priznaje se 30% troškova, a kod iznajmljivanja turistima 50% ako je plaćena boravišna pristojba (boravišna taksa), odnosno 70% uz ugovor s turističkom agencijom i popunjenost od najmanje 60 dana godišnje (čl. 35). Općina može dodati prirez do 13%, a Podgorica i Cetinje do 15%. Nerezident podnosi prijavu do kraja travnja za prethodnu godinu (čl. 43).
Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja sklopljen je u Zagrebu 14. prosinca 2001., a Crna Gora ga primjenjuje od 1. siječnja 2005. Obuhvaća dohodak i imovinu:
- čl. 6: dohodak od nekretnine, uključujući najam, može se oporezivati u Crnoj Gori;
- čl. 13 st. 1: isto vrijedi za dobitak od prodaje nekretnine;
- čl. 18: mirovine na temelju prijašnjeg radnog odnosa oporezuju se samo u državi rezidentnosti;
- čl. 23: država rezidentnosti priznaje odbitak poreza na dohodak i poreza na imovinu plaćenog u drugoj državi, najviše do svog poreza na taj dio dohotka ili imovine.
Za hrvatskog rezidenta to znači da se crnogorski porez na najamninu u Hrvatskoj uračunava, ne da se dohodak u Hrvatskoj izuzima. Kako se to prijavljuje u hrvatskoj godišnjoj prijavi pitanje je za hrvatskog poreznog savjetnika; mi odgovaramo za crnogorsku stranu. Porez po odbitku prema ovom ugovoru, prema popisu crnogorskog Ministarstva financija: dividende 10%, odnosno 5% kod udjela od najmanje 25%; kamate i autorske naknade 10%.
Mirovina i zdravstvena zaštita
Ugovor između Republike Hrvatske i Crne Gore o socijalnom osiguranju potpisan je u Podgorici 24. srpnja 2013., a na snazi je od 1. svibnja 2014. Dvije odredbe važne su za umirovljenike:
- čl. 5 st. 1: mirovine i druga novčana davanja ne mogu se umanjiti, izmijeniti, obustaviti ili ukinuti zato što korisnik ima prebivalište u drugoj državi. Iznimke iz st. 3 i 4 su najniža mirovina, doplatak za djecu, naknada za nezaposlene i davanja ovisna o imovinskom cenzusu prema hrvatskim propisima;
- čl. 15 st. 3: korisnik mirovine iz jedne države koji ima prebivalište u drugoj ostvaruje davanja u naravi, dakle zdravstvenu zaštitu, prema propisima države prebivališta, na teret nadležnog nositelja.
Po čl. 18 poreznog ugovora mirovina se oporezuje samo u državi rezidentnosti. Crnogorski Zakon o porezu na dohodak u čl. 5 točka 9 mirovinu ne smatra dohotkom, osim mirovina državnih i javnih dužnosnika. Crnogorski porezni rezident postajete kada tamo imate prebivalište ili središte životnih interesa, ili kada ondje provedete više od 183 dana u godini (čl. 3).
Iznajmljivanje turistima
Hrvatski državljanin kao vlasnik može iznajmljivati turistima kao fizička osoba, do deset soba ili 20 ležajeva (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, čl. 100), na temelju rješenja o upisu u Centralni turistički registar. Prijava se podnosi općini osam dana prije početka (čl. 77), a općina rješava u roku od osam dana (čl. 78). Svaki oglas mora sadržavati vrstu i kategoriju objekta (čl. 101 st. 2), a u cjeniku i na računu mora biti iznos boravišne pristojbe (čl. 101 st. 1). Gost stranac, pa i gost iz Hrvatske, prijavljuje se policiji u roku od 12 sati (Zakon o strancima, čl. 97).
Tko iz Hrvatske poznaje sustav privatnog smještaja, prepoznat će logiku. Ali tijela, obrasci i rokovi su crnogorski, i hrvatsko rješenje ne vrijedi.
Prodaja i nasljeđivanje
Dobitak od prodaje oporezuje se u Crnoj Gori stopom 15% (čl. 10, 37a i 37b), bez prireza. Oslobođenja iz čl. 37g obuhvaćaju samo jedino i glavno mjesto stanovanja, prijenose između bračnih i životnih partnera vezane uz brak, razvod ili nasljeđe te darovanje srodnicima prvog nasljednog reda. Po poreznom ugovoru Crna Gora ima pravo oporezivanja (čl. 13 st. 1), a Hrvatska priznaje odbitak (čl. 23).
Sporove o pravima na nekretninama u Crnoj Gori rješavaju isključivo crnogorski sudovi (Zakon o međunarodnom privatnom pravu, čl. 119). Ostavinsko rješenje iz Hrvatske samo po sebi ne mijenja upis u crnogorskom katastru.
Kratki popis prije kapare
- Provjerite vrstu zemljišta i udaljenost od granice; poljoprivredno zemljište i pojas od 1 km danas nisu dostupni.
- Pročitajte list G i provjerite ima li objekt uporabnu dozvolu.
- U predugovoru navedite je li uplata kapara ili predujam i pod kojim uvjetima možete odustati.
- Planirajte notarski zapis i plaćanje preko crnogorskog računa.
- Ako vam treba boravak, dokaz o vrijednosti od 150.000 € vama nije potreban, ali polovica vlasništva jest.
Opći postupak kupnje za strance opisan je u vodiču o kupnji nekretnine, a boravak na temelju nekretnine u posebnom tekstu. Ako kupujete preko društva, pogledajte osnivanje društva u Crnoj Gori. Za dvojne državljane BiH i Hrvatske napisali smo i vodič za državljane BiH.
Ako kupujete nekretninu u Crnoj Gori
Pošaljite nam oglas ili predugovor, list nepokretnosti i informaciju planirate li boravak ili iznajmljivanje. Provjerit ćemo pravni status nekretnine i zgrade, izračunati porez na promet, pripremiti zahtjev za boravak bez dokaza o vrijednosti i reći vam što mora pisati u predugovoru prije nego što platite kaparu.
