Poruke iz regiona stižu gotovo istim redom: fotografija placa iznad obale, skica vile sa nekoliko stanova i pitanje „koliko traje dozvola". Moje protivpitanje, da li je plac u listu nepokretnosti upisan kao građevinsko ili kao poljoprivredno zemljište, u većini slučajeva ostaje bez odgovora — a razlika je presudna, jer strano fizičko lice po pravilu ne može imati svojinu na poljoprivrednom zemljištu.
Investiranje u gradnju u Crnoj Gori ide utvrđenim redom: provjera lista nepokretnosti i planskog dokumenta, urbanističko-tehnički uslovi (UTU) sa geoportala ministarstva, idejno rješenje sa saglasnošću glavnog arhitekte, glavni projekat i njegova revizija, građevinska dozvola, stručni nadzor tokom gradnje i na kraju upotrebna dozvola. Nadležnost za dozvolu zavisi od bruto površine i kategorije objekta. Projekat je preživio, ali kroz firmu i sa pola godine zakašnjenja koje niko nije planirao.
Gradnja u Crnoj Gori za investitora iz regiona nije jedan postupak, nego lanac od šest karika: plac, urbanističko-tehnički uslovi, građevinska dozvola, gradilište sa radnicima, upotrebna dozvola i na kraju prodaja ili eksploatacija. Svaka karika ima svoj zakon, svoj organ i svoj rok. Ovaj tekst ih prolazi redom kojim se stvarno dešavaju, iz ugla advokata upisanih u imenik Advokatske komore Crne Gore koji sa investitorima rade iz Budve.
Propisi su provjereni iz važećih tekstova između 13. i 27. avgusta 2026, sporazumi sa Srbijom, BiH i Hrvatskom 2. septembra 2026. Gdje nešto nijesmo mogli potvrditi, to i piše.
Prva karika: plac i ono što piše u listu nepokretnosti
Većina projekata koji mi dođu na sto ne padne na dozvoli. Padne na placu.
Zakon o svojinsko-pravnim odnosima („Sl. list CG" br. 019/09 i 029/25, provjereno 20.08.2026) u članu 415 stav 1 nabraja šta strano lice ne može imati u svojini: poljoprivredno zemljište, šumu, prirodno bogatstvo, dobro u opštoj upotrebi, nepokretnost u kopneno-pograničnom pojasu od jednog kilometra i na ostrvima. Izuzetak iz stava 3 je uzak: do 5.000 m² poljoprivrednog ili šumskog zemljišta, i to samo ako je predmet ugovora stambena zgrada koja na njemu već stoji. Prazna njiva u izuzetak ne ulazi.
Za investitora iz Srbije ili BiH to znači jednostavnu stvar: plac mora u A listu biti građevinsko zemljište, ili se kupuje preko crnogorskog d.o.o., koji je domaće pravno lice bez obzira na to ko su mu članovi. Stav 4 istog člana dopušta stranom licu dugoročni zakup i koncesiju i na zemljištu koje ne može kupiti, pa je kod hotela na državnom zemljištu to često realniji put. Kupcima iz Hrvatske jedno upozorenje: stav o jednakom položaju lica iz EU, unijet 2025. godine, po članu 422a važi tek od dana pristupanja Crne Gore Uniji.
Svojina se stiče upisom u katastar (član 84), ne potpisom kod notara. Zato prije kapare čitam list nepokretnosti u sva četiri lista, a u G listu tražim zabilježbe o objektu bez dozvole i o objektu na tuđem zemljištu iz člana 64 stav 2 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (provjereno 01.09.2026). Čist G list u 2026. ipak nije dokaz da je postojeći objekat legalan: Katastar po članu 51 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata ima 36 mjeseci od avgusta 2025. da zabilježbe upiše po službenoj dužnosti.
Kupovinu placa za vilu, sa primjerima iz prakse, razradio sam u tekstu kako kupiti plac i graditi vilu u Crnoj Gori.
Druga karika: UTU, idejno rješenje i glavni gradski arhitekta
Od 2025. godine gradnja i planiranje više nijesu u istom zakonu. Zakon o izgradnji objekata („Sl. list CG" br. 019/25, 092/25, 160/25 i 114/26) uređuje dozvole i gradilište; Zakon o uređenju prostora („Sl. list CG" br. 019/25, ispravke 028/25 i 049/25) uređuje planove, urbanističko-tehničke uslove i komunalije. Zajednički zakon iz 2017. ukinut je članom 163 novog zakona o gradnji (provjereno 26.08.2026).
Urbanističko-tehnički uslovi, u praksi UTU, kažu šta se na parceli smije: namjena, spratnost, indeksi izgrađenosti i zauzetosti, građevinska linija, parking. Po članu 8 stav 5 Zakona o izgradnji objekata preuzimaju se sa Geoportala Ministarstva. Član 8 stav 8 sadrži rok koji investitori rijetko znaju: ako vodovod, elektrodistribucija ili putari ne dostave tehničke uslove u roku od 15 dana, smatra se da su saglasni.
Idejno rješenje zatim ide na obaveznu saglasnost glavnog gradskog ili glavnog državnog arhitekte (član 22). Organ ima 30 dana (član 25 stav 1), objavljuje rješenje u roku od tri dana, a žalba Ministarstvu ide u osam dana. Službenik koji rok probije čini prekršaj kažnjiv sa 500 do 4.000 eura (član 143 stav 2). To ne znači da ćete saglasnost dobiti na dan, ali znači da ćutanje uprave ima adresu.
Ovo je faza u kojoj se otkriva da li projekat iz Beograda uopšte staje u UTU. Ne znam nijedan slučaj u kojem je bilo jeftinije to saznati kasnije.
Treća karika: građevinska dozvola i dva roka koja teku od dana izdavanja
Član 31 Zakona o izgradnji objekata je kratak: objekat se gradi na osnovu građevinske dozvole, gradnja bez nje je zabranjena. Režim „prijave građenja" je ukinut i dozvola je ponovo upravni akt.
Ko je izdaje, kaže član 32 stav 2: za objekte ispod 3.000 m² bruto površine lokalna uprava, za 3.000 m² i više, kao i za hotele sa četiri i pet zvjezdica, turistička naselja i rizorte bez obzira na površinu, Ministarstvo. Kod hotela organ sam pribavlja saglasnost organa za turizam na revidovani glavni projekat; rok je 15 dana i ćutanje se računa kao saglasnost (član 34 stav 6 do 8).
Uz revidovani glavni projekat ide dokaz prava na zemljištu iz člana 34 stav 1 tačka 4: list nepokretnosti, ali i ugovor o koncesiji, zakupu ili ovjerena saglasnost vlasnika upisana u G list. Hipoteka nije zakonska smetnja, ali sporni upisi u praksi zaustavljaju predmet. Rok za odluku je 30 dana od urednog zahtjeva, 60 dana kad je potrebna procjena uticaja na životnu sredinu ili lokacija leži u zaštićenom području Kotora; broj člana za taj rok nijesmo potvrdili iz teksta.
Onda teku dva roka koja se najčešće pomiješaju. Po članu 35, ako gradnja ne počne u roku od dvije godine od dozvole, pravo građenja prestaje i zakon ne predviđa produženje. Po članu 43, objekat se završava u roku od pet godina; nakon toga se za svaku započetu godinu plaća naknada na procijenjenu vrijednost objekta iz revidovanog projekta i obezbjeđuje gradilište (provjereno 27.08.2026). Stopu te naknade nijesmo našli u važećem tekstu.
Za vrijeme gradnje investitor po članu 50 plaća stručni nadzor. Nadzorni inženjer po članu 51 upisuje primjedbe u građevinski dnevnik i, ako se odstupanja ne otklone, prijavljuje inspekciji. Investitori to doživljavaju kao formalnost; u stvarnosti je to prvi dokaz koji sud čita kad se izvođač i investitor posvađaju.
| Karika | Propis i član | Organ | Rok iz zakona |
|---|---|---|---|
| Tehnički uslovi infrastrukture | ZIO čl. 8 st. 8 | vodovod, elektrodistribucija, putevi | 15 dana, ćutanje = saglasnost |
| Saglasnost na idejno rješenje | ZIO čl. 22, čl. 25 st. 1 | glavni gradski / državni arhitekta | 30 dana |
| Građevinska dozvola | ZIO čl. 31, 32, 34 | lokalna uprava ili Ministarstvo | 30 dana, 60 uz ekološku procjenu |
| Početak gradnje | ZIO čl. 35 | investitor | 2 godine od dozvole |
| Završetak gradnje | ZIO čl. 43 | investitor | 5 godina od dozvole |
| Zahtjev za upotrebnu dozvolu | ZIO čl. 54 | investitor | 7 dana od završnog izvještaja nadzora |
| Upotrebna dozvola | ZIO čl. 59 | organ koji je izdao građevinsku | 7 dana od izvještaja o tehničkom pregledu |
| Upis u katastar | ZIO čl. 59 | investitor | 7 dana od dostavljanja upotrebne dozvole |
| Primopredaja sa izvođačem | ZIO čl. 63 | investitor i izvođač | 60 dana od upotrebne dozvole |
Postupak korak po korak, sa spiskom priloga i razlozima odbijanja, obradio sam u tekstu o građevinskoj dozvoli u Crnoj Gori.
Komunalije, PDV i porezi prije prve prodaje
Naknada za komunalno opremanje, u praksi komunalije, uređena je članom 70 Zakona o uređenju prostora (provjereno 26.08.2026). Visinu određuje opština po zonama. Oslobođeni su hoteli sa pet zvjezdica (stav 2 tačka 2); hotel sa četiri nije. Kod petozvjezdičnog hotela u kondo modelu naknada se za jedinice koje se prodaju vraća, na neto površinu sa parking mjestom (stav 4). Stav 6 dopušta umanjenje do 50 odsto za porodičnu stambenu zgradu i do 20 odsto za plaćanje odjednom; hotela na toj listi nema.
Porez na dobit nije ravnih 9 odsto, što investitorima iz Srbije prvo objašnjavam. Član 28 Zakona o porezu na dobit pravnih lica (konsolidovano do „Sl. list CG" br. 088/24, provjereno 02.09.2026) propisuje 9 odsto do 100.000 eura dobiti, zatim 9.000 eura plus 12 odsto, a preko 1.500.000 eura 177.000 eura plus 15 odsto na višak.
PDV je 21 odsto (član 24 Zakona o PDV-u), a hotelski smještaj 15 odsto (član 24a stav 2 tačka 2, „Sl. list CG" br. 094/24). Od 1. aprila 2026. važi izmjena koja pogađa sam plac: „Sl. list CG" br. 033/26 dodao je u član 6 Zakona o porezu na promet nepokretnosti riječi „i građevinskog zemljišta", pa sticanje građevinskog zemljišta na koje je plaćen PDV nije predmet poreza na promet. Prema biltenu KPMG iz marta 2026, ista reforma je prodaju zemljišta sa izdatom građevinskom dozvolom uvela u PDV; broj člana Zakona o PDV-u nijesmo provjerili iz službenog teksta.
Porez na promet nepokretnosti za sve ostalo je od 1. januara 2024. progresivan: 3 odsto do 150.000 eura, zatim 4.500 eura plus 5 odsto, a preko 500.000 eura 22.000 eura plus 6 odsto; obveznik je sticalac (član 7 stav 1). Pragove smo potvrdili iz dva sekundarna izvora, ne iz samog broja 028/23 Službenog lista. Godišnji porez na nepokretnosti („Sl. list CG" br. 25/19 do 133/25, provjereno 29.08.2026) ide od 0,25 do 1 odsto tržišne vrijednosti (član 9), za sekundarno stanovanje do 1,5 odsto (član 10), a stan u vlasništvu pravnog lica uvijek je sekundarni (član 11). Raspon do 5 odsto za prazan građevinski plac brisan je izmjenom br. 118/25 u oktobru 2025.
Firma, licenca i ljudi na gradilištu
Investitor iz Srbije ulazi kao fizičko lice na građevinskom placu, kroz crnogorski d.o.o. ili kroz dio stranog društva. Novi Zakon o privrednim društvima („Sl. list CG" br. 090/25 i 121/25, primjena od 1. januara 2026) u članu 542 stav 3 kaže da dio stranog društva nema pravnu ličnost: ugovore potpisuje matična firma i odgovara neograničeno. D.o.o. stiče pravnu ličnost danom registracije (član 6 stav 1). Gotovo svaki projekat koji sam vodio završio je u d.o.o., ne zbog poreza, nego zato što bez domaćeg pravnog lica ne funkcionišu ni kupovina poljoprivrednog placa ni upućivanje radnika.
Radnici su karika na kojoj se najviše kasni. Zakon o strancima („Sl. list CG" br. 12/18 do 33/26, provjereno 02.09.2026) u članu 66 stav 1 dopušta strancu rad samo uz jedinstvenu dozvolu za privremeni boravak i rad ili potvrdu o prijavi rada. Domaće zapošljavanje ide kroz kvotu: za 2026. Vlada je Odlukom od 18. decembra 2025. („Sl. list CG" br. 161/25) odredila 28.988 dozvola, od čega za građevinarstvo 6.000. Kad se kvota potroši, protiv odbijanja nema žalbe, samo upravni spor (član 80 stav 7).
Van kvote stoji put koji investitori iz regiona rijetko koriste: upućeni radnik po ugovoru o pružanju usluga (član 72 i 73). Ugovor zaključuju strano društvo i pravno lice sa sjedištem u Crnoj Gori, dakle vaš srpski izvođač i vaš crnogorski d.o.o.; dio stranog društva ne može biti ta strana. Dozvola važi do godinu dana, produžava se najduže do dvije (član 73 stav 3), a uz zahtjev ide potvrda nosioca socijalnog osiguranja iz matične države. Ustupanje preko agencije registrovane van Crne Gore odloženo je članom 221b do pristupanja EU.
Kazne su na poslodavcu: član 210 propisuje 1.000 do 10.000 eura za pravno lice, 300 do 2.000 za odgovorno lice i zabranu djelatnosti do šest mjeseci. Član 66 stav 7 zabranjuje „korišćenje rada" stranca koji nezakonito boravi, što doseže i glavnog izvođača koji je preuzeo podizvođačevu ekipu. Firma koja radnike smješta u svom objektu prijavljuje ih policiji u roku od 12 sati (član 97). Od 23. aprila 2026. važi i novi Zakon o zaštiti i zdravlju na radu („Sl. list CG" br. 51/26).
Šta je RoNa Legal, a šta nije: registrovani posrednik u zapošljavanju (djelatnost 78.10) i pravni savjetnik koji vodi lanac dozvola u koordinaciji sa licenciranim agencijama. Radnike ne ustupamo. Osnivanje d.o.o., licencu izvođača i dovođenje ekipe iz Srbije razradio sam u tekstu firma iz Srbije i gradnja u Crnoj Gori.
Upotrebna dozvola, upis i prodaja
Građevinska dozvola je uslov za gradnju, ne za korišćenje. Član 60 Zakona o izgradnji objekata zabranjuje upotrebu objekta prije upotrebne dozvole, osim probnog rada (provjereno 18.08.2026). Zahtjev se po članu 54 podnosi prije početka korišćenja, a najkasnije sedam dana od završnog izvještaja stručnog nadzora; kod porodične kuće rok teče od izjave izvođača. Izmjenom br. 160/25 od 30. decembra 2025. iz priloga je brisan dokaz o izvršenim obavezama po posebnim propisima, što konsolidovani tekstovi koji staju na 092/25 ne pokazuju.
Tehnički pregled može ići uporedo sa gradnjom (član 55 do 58). Upotrebna dozvola se izdaje u roku od sedam dana od izvještaja o pregledu, a investitor u narednih sedam dana traži upis u katastar (član 59). Može se izdati i za fazu ili tehničku cjelinu koja se samostalno koristi (član 53), što kod naselja od više lamela mijenja dinamiku prodaje.
Sa izvođačem se po članu 63 primopredaja i konačni obračun rade u roku od 60 dana od upotrebne dozvole; ako investitor počne da koristi objekat prije toga, primopredaja se smatra izvršenom. Zakon o obligacionim odnosima („Sl. list CG" br. 047/08, 004/11 i 022/17, provjereno 26.08.2026) u članu 712 daje deset godina odgovornosti izvođača i projektanta za solidnost objekta, prema investitoru i svakom kasnijem sticaocu, i ne dopušta da se ugovorom isključi. Nedostatak se prijavljuje u roku od šest mjeseci od otkrivanja (član 713).
Tri stanja koja kupci iz Srbije redovno miješaju: objekat sa građevinskom i upotrebnom dozvolom se koristi, upisuje i prodaje sa PDV-om; objekat sa dozvolom bez upotrebne nije nezakonit, ali se ne smije koristiti niti kao završen upisati; objekat bez dozvole po članu 33 Zakona o legalizaciji ne može biti u pravnom prometu.
Ako na placu već stoji objekat bez dozvole
Dio investitora dolazi sa naslijeđenim problemom: kuća sa dograđenim spratom, restoran na plaži, hala bez dozvole. Zakon o legalizaciji bespravnih objekata („Sl. list CG" br. 91/25, na snazi od 14. avgusta 2025, izmjene 18/26 i 117/26) u članu 2 definiše bespravni objekat kao izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje ili protivno njemu; kod prekoračenja površine bespravan je samo višak. Dokazna osnova je snimak Crne Gore iz jula 2025. sa Geoportala (član 7); objekat koji se na njemu ne vidi ne može se upisati (član 48 stav 3).
Rok iz člana 48 za pokretanje upisa u katastar bio je šest mjeseci, izmjenom br. 18/26 od 13. februara 2026. produžen je na dvanaest, a prema izvještajima iz avgusta 2026. izmjenom u „Sl. list CG" br. 117/26 od 7. avgusta 2026. pomjeren je na 14. avgust 2027, uz ukidanje čuvanja roka nepotpunim zahtjevom. Tekst broja 117/26 nijesmo čitali iz Službenog lista, pa datum provjerite prije nego što na njega oslonite plan. Ko rok propusti, po stavu 2 dobija rješenje o uklanjanju.
Zahtjev ne ide bez elaborata izvedenog stanja ovjerenog u Katastru, jer se na njegovu neto površinu obračunava naknada za urbanu sanaciju (član 23 stav 10); za hotele sa četiri i pet zvjezdica ona je fiksirana na 400 do 800 eura po kvadratu (član 23 stav 12). Postupak sam razradio u tekstu o legalizaciji bespravnih objekata do 14. avgusta 2027.
Investitor iz Srbije, BiH, Hrvatske ili Sjeverne Makedonije: šta je drukčije
Ulazak. Prema objavama srpskih portala o putovanjima i crnogorskih turističkih izvora (provjereno 02.09.2026), državljani Srbije ulaze u Crnu Goru sa pasošem do 90 dana, a sa ličnom kartom do 30 dana; za državljane BiH, Hrvatske i Sjeverne Makedonije isti izvori navode 90 dana. Tekst Uredbe o viznom režimu nijesmo čitali, pa te brojke tretirajte kao putničke, ne kao pravne. Bitnije je drugo: to je režim boravka, ne rada. Član 34 Zakona o strancima kaže da bezvizni boravak traje 90 dana u 180 i ne daje pravo na rad.
Socijalno osiguranje upućenih radnika. Sporazum Srbije i Crne Gore o socijalnom osiguranju objavljen je u „Sl. glasniku RS – Međunarodni ugovori" br. 102/07; datum početka primjene nijesmo provjerili iz samog teksta. Radnik koga srpski poslodavac uputi ostaje u srpskom sistemu, a potvrda o tome je dokument koji traži član 73 Zakona o strancima; najduže trajanje upućivanja po sporazumu takođe nijesmo potvrdili. Sporazum BiH i Crne Gore potpisan je 19. marta 2025, a prema Zavodu zdravstvenog osiguranja Tuzlanskog kantona stupio je na snagu 1. decembra 2025. i zamijenio sporazum sa SR Jugoslavijom iz 2004. Ugovor Hrvatske i Crne Gore objavljen je u „Narodnim novinama – Međunarodni ugovori" br. 1/14, administrativni sporazum u br. 4/14; datum primjene nijesmo provjerili. Za Sjevernu Makedoniju nijesmo našli potvrđen podatak.
Dvostruko oporezivanje. Ugovor Srbije i Crne Gore potpisan je u Beogradu 20. jula 2011. i, prema pregledima KPMG iz januara i februara 2012, primjenjuje se od 1. januara 2012. Domaći prag iz člana 4 stav 4 Zakona o porezu na dobit je šest mjeseci za gradilište; prag iz člana 5 ugovora nijesmo provjerili iz teksta, pa ga pročitajte prije nego što na njemu gradite poresku strukturu. Ugovor se po članu 29a primjenjuje samo ako nerezident kod isplatioca potvrdom srpskog organa dokaže rezidentnost i stvarno vlasništvo nad prihodom; inače isplatilac plaća razliku. Za BiH važi ugovor sa Srbijom i Crnom Gorom potpisan 26. maja 2004, koji KPMG Crna Gora u svom pregledu ugovora vodi kao primjenjiv u Crnoj Gori. Za Hrvatsku Porezna uprava RH vodi Crnu Goru na listi važećih ugovora; da li je to ugovor sa SR Jugoslavijom iz 2001. preuzet sukcesijom, nijesmo provjerili iz crnogorskog izvora.
Ovjera isprava. Crna Gora je članica Haške konvencije o apostilu iz 1961. (HCCH tabela statusa, sukcesija 2006). Da li između Srbije i Crne Gore važi i bilateralni sporazum koji dokumente oslobađa svake ovjere, nijesmo uspjeli potvrditi sa sajta Ministarstva pravde Srbije jer stranica sa spiskom nije bila dostupna prilikom provjere 2. septembra 2026. U praksi izvod iz APR-a i punomoćja pripremam sa apostilom i sudskim prevodom, osim kad CRPS, notar ili organ koji dokument prima unaprijed pisano potvrdi da ga prihvata bez apostila. Za BiH i Hrvatsku režim ovjere nijesmo provjerili.
Gdje gradite: primorje, Podgorica, sjever
Na primorju, od Ulcinja preko Bara i Budve do Tivta i Kotora, prva provjera je granica morskog dobra: morska obala je po članu 21 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima prirodno bogatstvo i na njoj se stiče samo koncesija ili zakup, ne svojina. U Kotoru se dodaje zaštićeno područje i duži rok za dozvolu. Za kondo hotel na primorju ili u Podgorici Zakon o turizmu i ugostiteljstvu (član 95, provjereno 26.08.2026) traži pet zvjezdica; na sjeveru, u Kolašinu, dovoljne su četiri. Ko izdaje dozvolu ne zavisi od grada nego od površine i kategorije objekta.
Ako planirate gradnju u Crnoj Gori ili već imate plac, projekat ili objekat koji stoji, pošaljite list nepokretnosti, UTU ako ih imate, i kratak opis onoga što želite da gradite. Pogledaćemo gdje je lanac cio, gdje puca, i vratiti vam pisani redoslijed koraka sa rokovima iz zakona, bez obećanja ishoda koja niko ne može dati. Ovaj vodič je polazna tačka serije o gradnji u Crnoj Gori; dokumente šaljete preko kontakt stranice.