Prije kapare se provjerava pet stvari, tim redom: šta piše u listu nepokretnosti (vlasnik u listu B, tereti i zabilježbe u listu G), kako je plac klasifikovan, šta na njemu dozvoljavaju urbanističko-tehnički uslovi sa Geoportala ministarstva, ima li riješen pristup i priključke, i da li parcela dodiruje morsko dobro. Svojina se stiče upisom u katastar, ne potpisom ugovora — do dana upisa imate potraživanje prema prodavcu, a ne plac.
Poziv obično počinje od cijene placa, a trebalo bi od klasifikacije. U spisima koje vodim tri četvrtine problema nastane na parceli — u onome što je o njoj upisano, čime je opterećena i šta plan uopšte dozvoljava. Cijena gradnje je posljedica te računice, ne njen početak.
Ova stranica prati redoslijed pitanja kako se stvarno postavljaju: da li je plac zaista gradiv, ko može da ga kupi na svoje ime, kada se plaća PDV a kada porez na promet, koliko traje dozvola i šta je potrebno da bi se kuća na kraju upisala i prodala.
Pet provjera prije kapare
| Provjera | Gdje se vidi | Zašto odlučuje |
|---|---|---|
| Vlasnik i tereti | List nepokretnosti, listovi B i G | Svojina se stiče upisom (čl. 84); zabilježbe u listu G mogu blokirati promet |
| Klasifikacija placa | List nepokretnosti | Poljoprivredno zemljište stranac fizičko lice ne može upisati (čl. 415 st. 1) |
| Šta se smije graditi | UTU sa Geoportala (čl. 8 st. 5) | Namjena, građevinska linija, visina, BRGP, indeksi i parking — ne oglas |
| Pristup i priključci | Uslovi upravljača (čl. 8 st. 8: 15 dana, ćutanje = saglasnost) | Bez pristupnog puta i priključaka nema upotrebljive gradnje |
| Morsko dobro | Granica pojasa morskog dobra | Pojas je u državnoj svojini i ne prometuje se |
Prve dvije provjere rade se istog dana i koštaju najmanje. Treća je ona koja najčešće ruši računicu: oglas kaže "plac sa projektom za vilu od 300 m²", a UTU pokaže manju dozvoljenu površinu. Tada ne pada samo kvadratura, pada i cijena koju plac vrijedi.
Za stranca fizičko lice zabranjene kategorije su nabrojane u čl. 415 st. 1 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima: poljoprivredno zemljište, šume, dobra u opštoj upotrebi, pojas od jednog kilometra uz kopnenu granicu i ostrva. Izuzetak iz st. 3 je uzak: do 5.000 m², i samo kada na placu već postoji kuća i kada je ona predmet ugovora. Dodatak iz 2025. koji izjednačava građane Unije sa domaćim licima primjenjuje se, po čl. 422a, tek od dana pristupanja Crne Gore Uniji — dakle danas ne važi ni za građane EU. Šta to znači za kupca detaljnije je u tekstu o kupovini nekretnine za strance, a pojas morskog dobra u tekstu nekretnine na moru.
Na svoje ime ili preko firme
Na gradivom placu možete kupiti i graditi kao fizičko lice. Firma postaje neophodna kada je parcela poljoprivredna ili šumska, a uobičajena je kada se gradi više jedinica za prodaju ili kada ima više investitora: društvo osnovano i upisano u Crnoj Gori je domaće pravno lice bez obzira na državljanstvo članova, a pravnu ličnost stiče danom upisa u CRPS (čl. 6 st. 1 Zakona o privrednim društvima, Sl. list CG 90/25 i 121/25, u primjeni od 1. januara 2026).
Poreska razlika je ozbiljnija od administrativne. Dobit društva oporezuje se progresivno po stopama 9, 12 i 15 odsto, a isplata prema nerezidentu trpi porez po odbitku od 15 odsto ako primalac isplatiocu ne dokaže rezidentnost potvrdom nadležnog organa i da je stvarni vlasnik prihoda. Prodaja kuće izgrađene u firmi je prodaja imovine društva, ne privatna prodaja — i to je odluka koja se donosi prije kupovine placa, a ne pred prodaju kuće.
PDV ili porez na promet: odlučuje dozvola
Od 1. aprila 2026. prenos građevinskog zemljišta za koje je već izdata građevinska dozvola podliježe PDV-u (izmjena Zakona o PDV-u, Sl. list CG 12/26; pročitano u pregledu KPMG Crna Gora iz marta 2026 — sam tekst izmjene nisam čitao), a čl. 6 Zakona o porezu na promet nepokretnosti (Sl. list CG 33/26, 10.03.2026; provjereno 26.08.2026) takvo zemljište izuzima od poreza na promet.
Praktično: plac bez dozvole kupujete sa porezom na promet, čije stope počinju od 3 odsto do 150.000 eura, obveznik je kupac, a prijava se podnosi u roku od 15 dana. Plac sa izdatom dozvolom, ako ga prodaje PDV obveznik, može umjesto toga nositi PDV. Razlika između ta dva režima piše se u ugovor, a ne dogovara poslije potpisa.
Od dozvole do ključa: šta traje i šta se plaća
Dozvola je formalni upravni akt — prijava građenja je ukinuta 2025, a čl. 31 zabranjuje gradnju bez dozvole. Do 3.000 m² bruto odlučuje lokalna uprava, od 3.000 m² i za hotele sa 4 i 5 zvjezdica ministarstvo (čl. 32 st. 2). Prije same dozvole ide duži dio: UTU sa Geoportala, saglasnost glavnog gradskog ili državnog arhitekte na idejno rješenje u roku od 30 dana (čl. 25 st. 1), pa glavni projekat i revizija. Cijeli redoslijed opisan je u tekstu o građevinskoj dozvoli.
Poslije izdavanja teku dvije ure: gradnja mora početi u roku od 2 godine (čl. 35; produženje nije predviđeno), a objekat se mora završiti u roku od 5 godina (čl. 43), poslije čega se za svaku započetu godinu plaća naknada na vrijednost procijenjenu u revidovanom projektu i gradilište se obezbjeđuje. Stopa te naknade nije u tekstu koji imam i ne izmišljam je.
U budžet, pored radova, idu i stavke koje se u Srbiji često podrazumijevaju kod izvođača: naknada za komunalno opremanje koju opština utvrđuje po zonama (Zakon o uređenju prostora čl. 70 — oslobođenje ima samo hotel sa pet zvjezdica, a lista umanjenja iz st. 6 ne sadrži hotele), projekat i revizija, stručni nadzor koji zakon stavlja na investitora, priključci i PDV od 21 odsto na radove. Nezavisni orijentir za samu gradnju je MONSTAT: troškovna komponenta novih stanova 1.724 eura/m² u četvrtom kvartalu 2025 (primorje 2.081), prosječna konačna cijena 2.557 eura/m² u drugom kvartalu 2026 (primorje 2.838) — statistika višespratne stambene gradnje, ne ponuda za vilu.
Šta se dešava između kapare i upisa
Redoslijed koji preporučujem ima jedan cilj: da novac ide tek onda kada je provjera gotova. Prvo se traži list nepokretnosti i klasifikacija, pa se povlače UTU. Tek kada te dvije stvari stoje, ima smisla razgovarati o kapari, i to sa ugovorom koji kaparu vezuje za konkretne uslove — na primjer da UTU potvrđuje minimalnu bruto površinu koju projekat traži, ili da se u listu G ne pojavi zabilježba do dana ovjere.
Kod ugovora o kupoprodaji pazi se na dvije stvari koje se u regionu često previde. Prva je da svojina nastaje upisom u katastar (čl. 84), pa se dinamika plaćanja veže za upis, a ne za potpis. Druga su tereti: hipoteka, službenosti i zabilježbe iz lista G ne nestaju potpisom; ako postoje, u ugovor ide način njihovog brisanja i ko ga plaća, sa dijelom cijene koji se zadržava do brisanja.
Kada je plac uknjižen na vas, počinje projektna faza — i tu se u praksi gubi najviše vremena. Idejno rješenje, saglasnost glavnog arhitekte, glavni projekat i revizija traju onoliko koliko traju vaši projektanti, ne uprava. Zato je uobičajeno da paralelno teku dvije stvari: priprema dokumentacije i rješavanje priključaka, jer uslovi upravljača često otvore pitanje koje mijenja projekat (trafo, pristupni put, kanalizacija).
Cijeli lanac — od placa do upotrebne dozvole — postavljen je u pregledu investiranje u gradnju u Crnoj Gori, pa se ovdje ne ponavlja.
Ugovor sa izvođačem i deset godina odgovornosti
Fiksna cijena sa jasno definisanim viškovima, dinamika plaćanja vezana za ovjereni napredak i zadržani iznos — to su tri komercijalne odredbe oko kojih se najviše isplati pregovarati. Iznad njih stoje dvije zakonske zamke: čl. 279 st. 2 Zakona o obligacionim odnosima gasi ugovornu kaznu kada docnja potiče od okolnosti za koju izvođač ne odgovara, a čl. 280 st. 5 je gasi kada naručilac primi radove a ne zadrži odmah pravo na kaznu.
U vašu korist radi čl. 712: izvođač odgovara deset godina od predaje i prijema za nedostatke solidnosti građevine, uključujući one koji potiču od tla, a projektant odgovara ako nedostatak potiče od projekta; odgovornost važi i prema kasnijim sticaocima i ne može se ugovorom isključiti. Rokovi su kratki: šest mjeseci od saznanja za obavještenje i godina dana za zahtjev (čl. 713).
Kraj: upotrebna dozvola, upis i prodaja
Objekat se ne smije koristiti prije upotrebne dozvole (čl. 60). Prije nje ide tehnički pregled komisije; zahtjev se podnosi u roku od 7 dana od završnog izvještaja, a dozvola izdaje u roku od 7 dana od pregleda. Tek upisan objekat je normalan predmet prodaje, hipoteke i izdavanja, a primopredaja i konačni obračun sa izvođačem rade se u roku od 60 dana od dobijanja upotrebne dozvole ako ugovor ne kaže drugačije — pri čemu useljenje prije primopredaje znači da je primopredaja izvršena.
Ako na placu već postoji objekat bez dozvole, primjenjuje se poseban zakon i drugi rokovi; to je opisano na stranici o legalizaciji bespravnih objekata. A ako gradite preko svoje firme iz Srbije, ulazni put i licence su na stranici o građevinskoj firmi iz Srbije.
Imate konkretan plac? Pošaljite mi preko kontakt stranice list nepokretnosti, broj parcele i katastarsku opštinu. U roku od 3 radna dana dobijate pisano: šta je upisano, šta kažu UTU, koji koraci slijede i šta treba raščistiti prije kapare — bez obećanja ishoda i bez potrebe da dolazite.