Da li se bespravni objekat u Crnoj Gori može legalizovati zavisi od jednog dokaza: da li se vidi na zvaničnom ortofoto snimku iz jula 2025. koji je Ministarstvo objavilo na Geoportalu. Ako se ne vidi, upis u katastar je zabranjen. A 14. avgust 2027. nije „rok za predaju zahtjeva" — to je rok da se pokrene upis bespravnog objekta u katastar; kad istekne, inspektor mora donijeti rješenje o uklanjanju.
Poruke koje dobijam u kancelariji u Budvi svode se na tri situacije. Kuća je kupljena prije više godina, pa se ispostavi da zatvorena terasa nikad nije ušla ni u jedan predmet. Dozvola iz 2022. postoji, ali se nikad nije počelo graditi. Grubi radovi stoje, izvođač se ne javlja. Tri različita pravna režima — a u sva tri je čekanje najskuplja opcija, jer se nerad ovdje naplaćuje svake godine.
Ova stranica je razvrstavanje: šta se još može podnijeti, šta ne može, koliko to košta i šta se dešava sa prodajom i izdavanjem.
| Vaša situacija | Režim | Šta to znači |
|---|---|---|
| Objekat ili dogradnja bez dozvole | Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/25, 18/2026, 117/2026) | Odlučuje ortofoto iz jula 2025; što nije na snimku, ne upisuje se |
| Dozvola izdata, gradnja nije počela u roku od 2 godine | Zakon o izgradnji objekata, čl. 35 | Pravo na gradnju prestaje, produženje nije predviđeno — novi zahtjev |
| Gradnja počela, nije završena u roku od 5 godina | Zakon o izgradnji objekata, čl. 43 | Naknada za svaku započetu godinu na procijenjenu vrijednost i obezbjeđenje gradilišta |
| Objekat završen, bez upotrebne dozvole | Zakon o izgradnji objekata, čl. 53-60 | Ne smije se koristiti niti upisati kao završen |
| List nepokretnosti bez ijedne zabilježbe | Zakon o legalizaciji, čl. 51 | Katastar ima 36 mjeseci da zabilježbu upiše po službenoj dužnosti — čist list ništa ne dokazuje |
Prvo pitanje je dokaz, a ne zahtjev
Član 7 cijeli režim veže za zvanični satelitski i aerofotogrametrijski snimak Crne Gore iz jula 2025, objavljen na Geoportalu Ministarstva. Član 48 st. 3 i 4 to prenosi na upis: upis bespravnog objekta koji se na tom snimku ne vidi je zabranjen, a ako je upis izvršen, Katastar mora poništiti rješenje o upisu i tehničku potvrdu elaborata. To je prva stvar koju provjeravam u svakom predmetu, jer od nje zavisi ima li smisla sve ostalo.
Druga važna razlika je između „potpuno bespravnog" i „prekoračenja". Član 2 definiše bespravni objekat kao objekat izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadzidan bez akta kojim se odobrava gradnja ili suprotno tom aktu; stav 2 kaže da se, kada dozvola postoji a prekoračena je površina, bespravnim smatra samo višak. Dobar dio primorskih vila je u toj drugoj grupi — a to mijenja i trošak i strategiju predmeta.
Šta je zapravo rok 14. avgust 2027.
Rok je najprije bio šest mjeseci: zakon je objavljen 6. avgusta 2025, stupio na snagu 14. avgusta 2025. i dao vlasniku šest mjeseci da pokrene upis u katastar. Izmjenama iz februara 2026. (Sl. list CG 18/2026, na snazi od 13. februara 2026) rok je produžen na dvanaest mjeseci, a izmjenama objavljenim 7. avgusta 2026. (Sl. list CG 117/2026) pomjeren je na 14. avgust 2027.
Ovdje moram biti otvoren: cijeli tekst izmjena 117/2026 nisam pročitao u službenom listu. Moje istraživanje datum potvrđuje objavom i stručnim izvorima, ne samim zakonskim tekstom. Zato rok shvatite ozbiljno, ali ga prije podnošenja provjerite u važećem službenom listu. Sigurna je posljedica: kad rok istekne, inspektor za zaštitu prostora mora donijeti rješenje o uklanjanju (čl. 48 st. 2).
Podatak koji kruži internetom — „rok za zahtjev 20. septembar 2026." — ne stoji ni u jednom tekstu službenog lista i ne koristim ga.
Zabilježba i godišnja naknada koštaju više od kazne
Član 33 zabranjuje pravni promet bespravnog objekta: ne može se otuđiti, niti se u njemu smije obavljati privredna ili druga djelatnost. Zabilježba zabrane upisuje se u list G, a mogu je tražiti državni i lokalni organi, organi koji izdaju odobrenja za djelatnost, inspektori, notar koji treba da sačini ugovor o prenosu i svako ko ima pravni interes. Član 51 daje Katastru 36 mjeseci da te zabilježbe upiše po službenoj dužnosti. Zato čist list nepokretnosti u 2026. ne znači da je objekat uredan — znači da administracija još nije stigla. Kako to izgleda iz ugla kupca, pišem u tekstu o kupovini nekretnine za strance.
Račun za čekanje je u članu 26. Ako zahtjev nije podnesen, ako je odbijen, ako upis u katastar nije pokrenut ili ako postoji rješenje o uklanjanju, plaća se godišnja naknada za korišćenje prostora: 0,5 do 2,0 odsto po neto kvadratu ako je elaborat predat, odnosno 1 do 3 odsto po bruto kvadratu ako nije. Osnovica je prosječna cijena građenja novih stanova koju je statistika objavila za prethodnu godinu. Za primorski region ta vrijednost je krajem 2025. bila 2.081 evro po kvadratu — u donjem pojasu to je grubo deset do četrdeset evra po kvadratu godišnje. I član 31 st. 5 izričito kaže da donošenje rješenja o uklanjanju ne zaustavlja ni porez na nepokretnosti ni ovu naknadu.
Koliko košta kad se legalizacija završi
Naknadu za urbanu sanaciju utvrđuje skupština opštine uz prethodnu saglasnost Vlade; obračunava se po neto kvadratu na osnovu elaborata ovjerenog od Katastra i plaća u najviše 120 mjesečnih rata — za osnovni stambeni objekat do 360 rata (čl. 23). Prihod se dijeli 80 odsto opštini i 20 odsto državi, a u sjevernim opštinama ostaje u cjelini lokalnoj samoupravi. Za hotel i turističko naselje ili rizort sa 4 i 5 zvjezdica iznos je u samom zakonu: 400 do 800 evra po kvadratu izgrađene površine, odjednom ili u najviše 60 rata (čl. 23 st. 12).
Umanjenja postoje ali se ne sabiraju: do 50 odsto za osnovni stambeni objekat, do 90 odsto za nabrojane ranjive kategorije i do 20 odsto za jednokratnu uplatu (čl. 23 st. 6 i 7). Pažnja za vlasnike iz Srbije i BiH: osnovni stambeni objekat je onaj u kojem vlasnik i njegovo domaćinstvo stanuju, u kojem imaju prebivalište i uz uslov da nemaju drugi stan u Crnoj Gori (čl. 10) — vikendica na moru u tu definiciju ne ulazi. Na primorju se dodaje posebna naknada po zakonu o regionalnom vodosnabdijevanju, u najviše 36 rata (čl. 25). Troškove snosi vlasnik (čl. 12 st. 10), a dio rješenja je ovjerena izjava kojom se vlasnik odriče potraživanja prema državi, opštini i javnim preduzećima po bilo kom osnovu vezanom za legalizaciju i korišćenje objekta (čl. 12 st. 8).
Kad rješenje o legalizaciji postane pravosnažno, Katastar ga upisuje u roku od 40 dana i briše zabilježbe bespravnog objekta i zabrane otuđenja (čl. 21). Tek tada je nepokretnost normalan predmet prodaje. U rješenje ulaze i izjava vlasnika o odgovornosti prema trećim licima, odricanje od tužbe i dinamika plaćanja naknade (čl. 21 st. 1) — ako ste izabrali rate, to se vidi u listu nepokretnosti i pojaviće se pred kupcem.
Elaborat, stabilnost i stariji predmeti
U centru predmeta su dva tehnička dokumenta. Prvi je elaborat, geodetsko-tehnički snimak bespravnog objekta koji ovjerava Katastar; po njemu se, na neto kvadraturu, obračunava i naknada (čl. 23 st. 10). Drugi je stabilnost: ispituje je licencirano privredno društvo (čl. 17), a iznad 500 m² izvještaj pregleda licencirani revident. Za pomoćni objekat ili stambeni objekat do dvije etaže i do 200 m² neto bez privredne djelatnosti umjesto analize stabilnosti dovoljna je ovjerena izjava vlasnika o odgovornosti prema trećim licima (čl. 15 st. 2). U postupku su predviđeni i uviđaj na licu mjesta i mješovita stručna komisija (čl. 14).
Ako ste ranije već otvarali predmet, provjerite ga prije nego što krenete iz početka. Izmijenjeni član 9 predviđa da objekti vidljivi na ortofoto snimku iz 2018. za koje je ranije podnesen zahtjev za legalizaciju mogu nastaviti postupak, pod uslovom da nisu uvećani u odnosu na taj snimak. U praksi je nastavak starog predmeta često brži put od novog zahtjeva. Ono što se u medijima pominjalo o brisanju uslova udaljenosti od susjedne parcele nisam mogao da potvrdim iz usvojenog teksta, pa o tome ništa ne tvrdim.
Istekla dozvola ili obustavljena gradnja: drugi put
Legalizacija rješava ono što je građeno bez dozvole. Ako dozvolu imate a niste počeli, član 35 Zakona o izgradnji objekata gasi pravo na gradnju nakon dvije godine i ne predviđa produženje: ide se novim zahtjevom, a u međuvremenu su se urbanističko-tehnički uslovi parcele mogli promijeniti. Cijeli put od zahtjeva do rješenja opisan je u tekstu o građevinskoj dozvoli u Crnoj Gori, a cijeli lanac gradnje u pregledu investiranje u gradnju od placa do upotrebne dozvole.
Kod grubih radova koje je izvođač napustio prvo se fiksira stanje: geodetsko snimanje, fotografije, popis materijala i obračun avansa. Prije nego što tražite ugovornu kaznu, pogledajte dva člana Zakona o obligacionim odnosima: čl. 279 st. 2 kaznu gasi kada je docnja nastala iz okolnosti za koju izvođač ne odgovara, a čl. 280 st. 5 kada je naručilac primio radove a nije odmah zadržao pravo na kaznu. Nasuprot tome, desetogodišnja odgovornost za solidnost građevine iz čl. 712 djeluje po sili zakona, važi i prema kasnijim sticaocima i ne može se ugovorom isključiti; rokovi za reklamaciju su kratki — šest mjeseci od saznanja, pa godinu dana za zahtjev (čl. 713).
I na kraju ono što se najčešće pomiješa: rješenje o legalizaciji ne zamjenjuje upotrebnu dozvolu. To je poseban postupak sa tehničkim pregledom, a član 60 zabranjuje korišćenje objekta prije njenog izdavanja. Redoslijed za izdavanje turistima je: rješenje o legalizaciji, upis u katastar, tehnički pregled, upotrebna dozvola, pa turistička registracija u opštini.
Ne znate u kojoj ste od tri situacije? Pošaljite mi list nepokretnosti, broj parcele, fotografije i svu dokumentaciju koju imate preko kontakt stranice. U roku od 3 radna dana dobijate pisano razvrstavanje situacije, spisak onoga što se još može podnijeti i onoga što treba snimiti na terenu — bez obećanja ishoda, jer ishod zavisi od ortofota i od stanja u katastru. Kako radim sa vlasnicima iz Srbije i BiH, opisano je na stranici advokat za strance.