Investitor sjedne kod mene u Budvi sa fasciklom iz projektnog biroa: idejno rješenje, tri varijante fasade, ponuda za glavni projekat. Plac je kupljen prošle godine, novac za gradnju je spreman, pitanje glasi „kad možemo da kopamo". Odgovor skoro nikad ne zavisi od projekta. Zavisi od lista nepokretnosti, od toga ko je nadležan za građevinsku dozvolu i od dva roka koja pišu u samom rješenju, a koje malo ko pročita do kraja.
Ovaj tekst ide u dubinu samo za fazu dozvole. Cijeli lanac od placa do upotrebne dozvole, u jednom dahu, stoji u vodiču za investiranje u gradnju u Crnoj Gori.
Tekstovi na koje se oslanjam: Zakon o izgradnji objekata („Sl. list CG", br. 019/25 od 4.3.2025, 092/25 od 7.8.2025, 160/25 od 30.12.2025 i 114/2026, koji po mom čitanju uređuje samo fotonaponske sisteme i toplotne pumpe), Zakon o uređenju prostora (019/25, ispravke 028/25 i 049/25) i Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/25, 18/2026, 117/2026). Konsolidovane tekstove sam provjeravao 26. i 27. avgusta 2026.
Prvo što gledam nije projekat, nego list nepokretnosti
Zakon o izgradnji objekata u članu 34 stav 1 tačka 4 traži dokaz o pravu svojine ili drugom pravu na zemljištu: izvod iz katastra, ugovor o koncesiji, ugovor o zakupu ili ovjerenu saglasnost vlasnika upisanu u G list. Dakle ne morate biti vlasnik da biste bili investitor. Morate imati papir koji uprava prihvata.
U praksi predmet zapne mnogo prije nego što neko pročita projekat. List nepokretnosti ima četiri lista: A za parcelu, B za nosioca prava, V za objekte i posebne djelove, G za terete i ograničenja. Zabilježba spora, hipoteka koju niko nije brisao, suvlasnik koji se ne javlja. Nijedna od tih stvari nije u zakonu nabrojana kao razlog za odbijanje, ali svaka u praksi zaustavi predmet dok se ne raščisti.
Podsjećam i na pravilo iz Zakona o svojinsko-pravnim odnosima (član 84, „Sl. list CG" 019/09 i 029/25): svojina na nepokretnosti stiče se upisom u katastar, ne potpisom ugovora ni isplatom. Ako ste plac platili, a upis još nije proveden, za organ koji izdaje dozvolu vi još niste vlasnik.
Za vlasnike iz regiona jedna posebna napomena. Član 415 istog zakona stranom licu ne dozvoljava svojinu na poljoprivrednom zemljištu, šumi i šumskom zemljištu, kao ni u pojasu od kilometra uz kopnenu granicu. Ako je vaš plac po katastarskoj kulturi „njiva" ili „pašnjak", pitanje dozvole se ne postavlja dok se ne riješi pitanje svojine; privredno društvo registrovano u Crnoj Gori je domaće lice bez obzira na osnivače i često je jedini put. Kad je parcela uz obalu, provjeravam i granicu morskog dobra, o čemu pišem u tekstu o nekretninama na moru i morskom dobru.
UTU i idejno rješenje: dva sata koja rijetko ko računa
Urbanističko-tehnički uslovi (UTU) su izvod iz planskog dokumenta za vašu parcelu: namjena, građevinska i regulaciona linija, spratnost, bruto građevinska površina, indeksi izgrađenosti i zauzetosti, parkiranje, potrebne saglasnosti. Po članu 8 stav 5 Zakona o izgradnji objekata UTU se preuzimaju sa Geoportala Ministarstva; organ ih izdaje samo izuzetno. To je dobra vijest za rok, a loša za onoga ko misli da će „na šalteru" dogovoriti nešto što u planu ne piše.
Tehničke uslove imalaca javnih ovlašćenja (voda, struja, put) uređuje član 8 stav 8: ako ih ne dostave u roku od 15 dana od prijema zahtjeva, smatra se da su saglasni sa UTU. Ćutanje ovdje radi za investitora.
Idejno rješenje ide na saglasnost glavnom gradskom ili glavnom državnom arhitekti, zavisno od nadležnosti. Član 25 stav 1 kaže da se saglasnost daje rješenjem u roku od 30 dana od zahtjeva i da postaje sastavni dio glavnog projekta. Organ u roku od tri dana objavljuje zahtjev, saglasnost i odobreno idejno rješenje na svom sajtu (član 25 stav 2), a žalba Ministarstvu ide u roku od osam dana (član 25 stav 3).
Ono što projektni biroi ne pišu na svojim sajtovima: član 143 stav 1 i stav 2 predviđaju prekršajnu kaznu od 500 do 4.000 eura za odgovorno lice u organu koje da saglasnost na idejno rješenje suprotno UTU ili koje ne izda saglasnost u roku od 30 dana. Kad rok probije, ja ne zovem „da pitam". Šaljem podnesak koji pominje član 143. Ton se promijeni.
Glavni projekat i revizija
Član 2 Zakona definiše građenje kao lanac: geodetski snimak, prethodna istraživanja, tehnička dokumentacija, saglasnost glavnog arhitekte, revizija, građevinska dozvola, građenje, stručni nadzor, tehnički pregled, upotrebna dozvola. Glavni projekat nije jedan crtež nego skup disciplina: arhitektura, konstrukcija, elektro, mašinske instalacije, geotehnički elaborat, zaštita od požara. Rade ga projektanti sa licencom i osiguranjem od profesionalne odgovornosti.
Revizija je nezavisna provjera glavnog projekta koju radi ovlašćeni revident; bez pozitivnog izvještaja zahtjev ne ide dalje. U praksi se za porodičnu stambenu zgradu revizija ne traži; broj člana za taj izuzetak nisam potvrdio u konsolidovanom tekstu, pa ga ne navodim.
Gdje ovdje zapinje? Glavni projekat odstupi od odobrenog idejnog rješenja, pa se revident vraća na početak. Ili je projektant radio po UTU skinutim sa Geoportala prije godinu dana, a plan je u međuvremenu mijenjan.
Ko izdaje dozvolu i koliko zakonski traje
Član 31 je kratak: objekat se gradi na osnovu građevinske dozvole, građenje bez dozvole je zabranjeno. Nadležnost dijeli član 32 stav 2. Objekti bruto građevinske površine ispod 3.000 m² idu lokalnoj upravi, po pravilu sekretarijatu za urbanizam opštine. Objekti od 3.000 m² i više, kao i hoteli sa četiri i pet zvjezdica, turistička naselja i turistički rizorti bez obzira na kvadraturu, idu resornom ministarstvu.
Zahtjev se objavljuje na sajtu organa, a dio dokumentacije organ pribavlja po službenoj dužnosti (član 34). Kod hotela sa četiri i pet zvjezdica organ po službenoj dužnosti traži saglasnost organa nadležnog za turizam na revidovani glavni projekat; taj organ ima 15 dana, a ćutanje se smatra saglasnošću (član 34 st. 6 do 8).
Rok za odluku o dozvoli je 30 dana od urednog zahtjeva, odnosno 60 dana kad je potrebna procjena uticaja na životnu sredinu ili je lokacija u UNESCO zoni. Ovdje moram biti pošten: broj člana za taj rok nismo uspjeli potvrditi iz konsolidovanog teksta, a nije potvrđeno ni šta pravno slijedi kad rok istekne. Ne računajte na „ćutanje uprave" kod same dozvole; računajte na to da rok koristite kao argument.
| Faza | Ko odlučuje | Zakonski rok | Šta kad rok prođe |
|---|---|---|---|
| Tehnički uslovi imalaca javnih ovlašćenja | vodovod, elektrodistribucija, putevi | 15 dana od zahtjeva (čl. 8 st. 8) | smatra se da su saglasni sa UTU |
| Saglasnost na idejno rješenje | glavni gradski ili glavni državni arhitekta | 30 dana (čl. 25 st. 1) | prekršaj službenika 500 do 4.000 eura (čl. 143 st. 2); žalba Ministarstvu 8 dana |
| Saglasnost organa za turizam (hoteli 4 i 5 zvjezdica) | organ nadležan za turizam, po službenoj dužnosti | 15 dana (čl. 34 st. 7) | smatra se da je saglasan (čl. 34 st. 8) |
| Građevinska dozvola | opština ispod 3.000 m²; Ministarstvo od 3.000 m² i hoteli 4 i 5 zvjezdica (čl. 32 st. 2) | 30 dana; 60 dana uz procjenu uticaja ili UNESCO | posljedica isteka roka nije potvrđena u tekstu |
| Objava dozvole na sajtu organa | organ koji je izdao dozvolu | 7 dana od izdavanja (čl. 143 st. 3) | prekršaj službenika |
| Dostava dozvole i projekta inspekciji | organ koji je izdao dozvolu | 3 dana (čl. 143 st. 4) | prekršaj službenika |
| Početak građenja | investitor | 2 godine od izdavanja (čl. 35) | pravo građenja po toj dozvoli prestaje |
| Završetak građenja | investitor | 5 godina od izdavanja (čl. 43) | godišnja naknada za svaku započetu godinu prekoračenja |
| Upotrebna dozvola | organ koji je izdao građevinsku dozvolu | 7 dana od izvještaja o tehničkom pregledu (čl. 59) | prekršaj službenika (čl. 143 st. 5) |
Koliko postupak traje u kalendaru? Ne dam broj mjeseci, jer bih ga izmislio. U mojim predmetima najviše vremena ode prije podnošenja zahtjeva, na čišćenje lista nepokretnosti i usklađivanje projekta sa UTU, a ne na samu odluku organa.
Prijava građenja: šta je ukinuto, a šta i dalje morate uraditi
Mnogi investitori i dalje googlaju „prijava građenja Crna Gora", jer je između 2017. i 2025. gradnja išla po tom modelu: prijava plus dokumentacija, bez klasične dozvole. Zakon iz 2025. taj režim je ukinuo i vratio građevinsku dozvolu kao upravni akt (član 31). Prijava građenja kao zamjena za dozvolu više ne postoji.
Ne postoji, ali obaveze investitora prije prvog iskopa nisu nestale. Član 50 kaže da investitor obezbjeđuje obavezno prisustvo stručnog nadzora po fazama građenja i da trošak nadzora pada na investitora. Nadzor vodi građevinski dnevnik, o odstupanju od revidovanog projekta bez odlaganja pismeno obavještava investitora, a ako izvođač ne otkloni odstupanje, prijavljuje građevinskoj inspekciji (član 51). Izvještaji nadzora po fazama i završni izvještaj (član 52) kasnije pokreću sat za upotrebnu dozvolu.
Inspekcija za vas zna od prvog dana: organ koji je izdao dozvolu dužan je da je u roku od tri dana, zajedno sa odobrenim glavnim projektom, dostavi građevinskom inspektoru (član 143 stav 4). Zato prije prvog iskopa tražim tri stvari na stolu: ugovor sa izvođačem koji ima licencu, ugovor o stručnom nadzoru i polise osiguranja obje strane. Da li zakon traži i posebnu prijavu početka radova nadležnom organu, u konsolidovanom tekstu nisam našao broj člana, pa to rješavam pismenim upitom organu u svakom predmetu.
Odgovornost je ovdje na investitoru, ne na izvođaču. Krivični zakonik u članu 326b kažnjava početak građenja složenog inženjerskog objekta bez građevinske dozvole ili suprotno dozvoli i revidovanom projektu zatvorom od jedne do osam godina; član 326c kažnjava priključenje gradilišta ili objekta bez dokumentacije na infrastrukturu zatvorom od tri mjeseca do tri godine. Te odredbe čitam iz konsolidacije zaključno sa „Sl. list CG" 003/20; da li je Krivični zakonik poslije usklađen sa novim režimom dozvola, nismo potvrdili.
Koliko važi građevinska dozvola: dva roka koja se stalno brkaju
Na sajtovima i u razgovorima čujem „dozvola važi dvije godine". Nije tako jednostavno. Zakon ima dva sata.
Član 35: investitor je dužan da počne građenje u roku od dvije godine od dana izdavanja građevinske dozvole. Ako ne počne, pravo građenja po toj dozvoli prestaje. U tekstu nisam našao mehanizam produženja ili mirovanja tog roka; ako ga vaš projektant pominje, tražite mu član.
Član 43: građenje se mora završiti u roku od pet godina od izdavanja dozvole. Za svaku započetu godinu prekoračenja plaća se godišnja naknada obračunata na procijenjenu vrijednost objekta iz revidovanog glavnog projekta na osnovu kojeg je dozvola izdata, i gradilište se mora obezbijediti. Procenat te naknade nismo potvrdili iz teksta, pa ga ne pišem. Princip je jasan: što je projekat skuplji na papiru, to je skuplje kašnjenje.
Šta se računa kao „početak građenja"? Zakon to ne definiše rečenicom koju bih mogao citirati. U praksi je siguran dokaz otvoren građevinski dnevnik sa prvim upisom nadzora i geodetsko obilježavanje objekta.
Istekla dozvola ili nedovršen objekat: šta dalje
Ovdje mi dolaze tri vrste predmeta i svaki ima drugi put.
Prvi: dozvola izdata, ništa nije počelo, dvije godine su prošle. Pravo građenja po toj dozvoli je prestalo (član 35). Put je novi zahtjev. Loša vijest je da UTU u međuvremenu mogu biti drugačiji, jer se uzimaju sa Geoportala na dan novog zahtjeva; plan koji je dozvoljavao četiri sprata može sad dozvoljavati tri. Prije nego što platite novi glavni projekat, provjerite da li stari uopšte prolazi po novim UTU.
Drugi: gradnja je počela, pet godina je prošlo, objekat stoji pod pločom. Dozvola nije „istekla" u smislu da je gradnja nezakonita; nastupila je obaveza naknade po članu 43 i obaveza obezbjeđenja gradilišta. Tu prvo utvrđujem tačan datum izdavanja dozvole, jer se naknada računa po započetim godinama. Kod predmeta koji su počeli prije marta 2025. gledam i prelazne odredbe: član 159 i 159a kažu da se započeti postupci okončavaju po zakonu po kojem su pokrenuti kad je to povoljnije za stranku.
Treći: objekat je sagrađen bez dozvole ili suprotno dozvoli. To više nije pitanje Zakona o izgradnji objekata nego Zakona o legalizaciji bespravnih objekata („Sl. list CG" 91/25, na snazi od 14.8.2025). Član 2 stav 2 kaže da je kod objekta sa dozvolom koji je prekoračio površinu bespravan samo višak. Član 33 zabranjuje pravni promet takvog objekta i privrednu djelatnost u njemu. Rok za pokretanje upisa u katastar po članu 48 pomjeran je dva puta: 18/2026 sa šest na dvanaest mjeseci, a izmjena objavljena 7.8.2026 („Sl. list CG" 117/2026) do 14. avgusta 2027; tekst te posljednje izmjene nismo čitali iz samog glasila, pa datum provjerite u aktuelnom broju. Dokazna osnova je satelitski snimak iz jula 2025. sa Geoportala (član 7). Ko rok propusti, član 48 stav 2 obavezuje inspektora da donese rješenje o uklanjanju. Cijeli postupak je u tekstu o legalizaciji bespravnih objekata i roku 14. avgust 2027.
Jedna poreska posljedica same dozvole koju investitori ne očekuju: od 1. aprila 2026. prodaja građevinskog zemljišta za koje je izdata građevinska dozvola ulazi u sistem PDV-a (KPMG Crna Gora, Poreske vijesti, mart 2026), a Zakon o porezu na promet nepokretnosti u članu 6 (izmjena „Sl. list CG" 033/26, primjena od 1.4.2026) takvo sticanje izuzima iz poreza na promet. Plac sa dozvolom i plac bez dozvole od tog datuma nisu isti poreski proizvod. Brojeve za komunalije i PDV na gradnju držim u tekstu o cijeni gradnje po kvadratu, komunalijama i PDV-u.
Komunalije prije dozvole: ko plaća, a ko ne
Naknadu za komunalno opremanje uređuje Zakon o uređenju prostora, član 70. Plaća je investitor (stav 1). Ne plaćaju je, po stavu 2, objekti od opšteg interesa, hoteli sa pet zvjezdica, rekonstrukcija u postojećem gabaritu i objekti čiji je investitor opština; hotel sa četiri zvjezdice nije na spisku. Stav 6 dozvoljava opštini umanjenje do 50 odsto za porodičnu stambenu zgradu i do 20 odsto za plaćanje u cjelini; kod više osnova primjenjuje se najpovoljniji (stav 7). Iznos po kvadratu određuje svaka opština svojom odlukom.
Investitor koji nije u Crnoj Gori: punomoćje i moja kontrolna lista
Dobar dio mojih investitora živi u Beogradu, Novom Sadu ili Sarajevu i u Crnu Goru dolazi dva puta godišnje. Za sam dolazak nema prepreke: po Uredbi o viznom režimu, kako je objašnjava Vladin portal gov.me, državljani Srbije ulaze i borave do 90 dana sa pasošem, a do 30 dana sa ličnom kartom. Postupak, međutim, može da ide i bez njih, ali samo ako je punomoćje napisano za ovaj postupak, a ne opšte „za sve pravne radnje". Organ koji izdaje dozvolu čita punomoćje doslovno.
Za punomoćje ovjereno u Srbiji: Ministarstvo pravde Srbije navodi Crnu Goru među državama sa potvrđenim bilateralnim ugovorom o oslobađanju javnih isprava od legalizacije, uz napomenu da su u pojedinim slučajevima oslobođene samo određene vrste isprava. Osnov je Ugovor o pravnoj pomoći u građanskim i krivičnim stvarima potpisan u Podgorici 29. maja 2009. Broj člana koji uređuje isprave nismo uspjeli provjeriti iz teksta ugovora, pa ga u predmetu potvrđujemo prije nego što punomoćje pošaljemo organu. Ovjeru kod crnogorskog notara koristim kad hoću da izbjegnem svaku raspravu na šalteru.
Poreski dio za investitora iz Srbije: Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i Crne Gore potpisan je u Beogradu 20. jula 2011. („Sl. glasnik RS – Međunarodni ugovori" 10/2011) i primjenjuje se od 1. januara 2012. Sporazum o socijalnom osiguranju između dvije države objavljen je u „Sl. glasniku RS – Međunarodni ugovori" 102/07; datum početka primjene nismo provjerili iz njegovog teksta. Zastupanje pred organima i sudovima u Crnoj Gori ide preko advokata upisanih u imenik Advokatske komore Crne Gore, sa kojima RoNa Legal DOO radi na svakom predmetu.
Moja kontrolna lista prije nego što bilo šta podnesemo:
- Svjež list nepokretnosti, sva četiri lista, ne stariji od nedjelju dana, i poređenje sa geodetskim snimkom parcele.
- UTU sa Geoportala sa datumom preuzimanja, i pisana potvrda projektanta da je glavni projekat rađen po tim UTU.
- Rješenje o saglasnosti na idejno rješenje i dokaz da je glavni projekat u skladu sa njim.
- Izvještaj o reviziji sa imenom revidenta i brojem licence.
- Dokaz iz člana 34 stav 1 tačka 4: svojina, zakup, koncesija ili ovjerena saglasnost vlasnika upisana u G list.
- Obračun naknade za komunalno opremanje po odluci opštine i provjera osnova za umanjenje.
- Provjera da li objekat ide opštini ili Ministarstvu, jer se pogrešno adresiran zahtjev vraća.
- Datum u kalendaru: dvije godine za početak, pet za završetak, računato od dana izdavanja, ne od dana kad ste dozvolu preuzeli.
Ako gradite u Crnoj Gori ili već imate plac, pošaljite mi list nepokretnosti, UTU i ono što ste dobili od projektanta; vratimo pisani pregled gdje predmet stoji, koji korak slijedi i šta može da ga zaustavi. Širi kontekst od placa do upotrebne dozvole je u vodiču za investitore, a dokumente možete poslati preko kontakt stranice.