Oglas kaže „prvi red do mora". Prodavac vadi katastarski plan, pokazuje parcelu i objašnjava da je morsko dobro „onih šest metara od vode". Vi odbrojite šest koraka od talasa i zaključite da je ostatak vaš.
To brojanje ne odgovara ni na jedno pitanje. Ne zato što je prodavac neiskren — obično nije — nego zato što zakon mjeri drugačije, sa druge polazne linije, i zato što postoji poseban javni registar koji o tome vodi evidenciju. U njega možete pogledati prije nego što bilo šta uplatite.
Ovo je pitanje za predmet, ne za pogled s terase.
Tekst koji je na snazi je prečišćeni Zakon o morskom dobru („Sl. list RCG", br. 14/92, 59/92, 27/94 i „Sl. list Crne Gore", br. 51/08, 21/09, 73/10, 40/11). Vi ga možete pročitati sami — zato ova stranica i ne prepričava zakon, nego pokazuje gdje su ivice i čime se provjeravaju.
Tri razloga zbog kojih šest metara ništa ne rješava
Član 3 definiše morsku obalu kao pojas kopna ograničen linijom do koje dopiru najveći talasi za vrijeme najjačeg nevremena, kao i dio kopna koji po svojoj prirodi ili namjeni služi korišćenju mora, a koji je širok najmanje šest metara, računajući od linije koja je horizontalno udaljena od linije do koje dopiru najveći talasi.
Pročitajte tu odredbu tri puta, jer u njoj su tri zamke.
Prvo: „najmanje". Šest metara je donja granica, a ne mjera. Pojas može biti širi, i najčešće jeste tamo gdje kopno „po svojoj prirodi ili namjeni služi korišćenju mora".
Drugo: polazna linija nije voda. Mjeri se od linije do koje dopiru najveći talasi za vrijeme najjačeg nevremena. To je hidrometeorološka linija, a ne ono što vidite u julu po mirnom moru. Razlika između te dvije linije zna biti nekoliko metara na potpuno istoj parceli.
Treće, i najmanje poznato: Skupština može odrediti šire. Član 3 stav 3 izričito predviđa da Skupština Crne Gore može za pojedina područja utvrditi širinu morske obale i preko granice iz stava 1. Dakle postoji zakonski put da za konkretno područje pojas bude širi od minimuma, i taj put se ne vidi na terenu.
Uz to, član 2 nabraja mnogo više od obale: luke, lukobrani, navozi, nasipi, sprudovi, kupališta, hridi, limani, grebeni, vrulje, izvori i vrela na obali, ušća rijeka, kanali spojeni sa morem, podmorje, morsko dno i podzemlje. A stav 2 dodaje i obale rijeke Bojane na teritoriji Crne Gore — što iznenađuje kupce u ulcinjskom zaleđu, gdje mora nema na vidiku.
Gdje odgovor zaista stoji: postoji drugi katastar
Ovo je dio koji rijetko dolazi do kupca, a on je cijela poenta.
Član 13: organ državne uprave nadležan za poslove katastra osniva i vodi katastar morskog dobra. To je poseban registar, odvojen od uobičajenog lista nepokretnosti.
Član 14: taj katastar sadrži podatke o morskom dobru i objektima na njemu — položaj, oblik, površinu — kao i podatke o pravima na morskom dobru i o njegovom korisniku. Korisnik je dužan da podnese ugovor o korišćenju radi upisa, i da svaku promjenu podataka prijavi u roku od 30 dana.
Član 15: katastar morskog dobra, kao i isprave koje se na osnovu njega izdaju, imaju karakter javnih isprava.
Posljedica je praktična i provjerljiva: list nepokretnosti nije katastar morskog dobra. To su dva registra, a vi po pravilu vidite samo prvi. Ako parcela dodiruje obalu, pitanje nije „šta piše u listu", nego „šta o istom prostoru piše u drugom registru i ko je tamo upisan kao korisnik".
| Šta se pretpostavlja | Šta zakon kaže | Član |
|---|---|---|
| Morsko dobro je pojas od šest metara od vode | Najmanje šest metara, mjereno od linije najvećih talasa u najjačem nevremenu | 3 st. 1 |
| Ta širina je fiksna | Skupština može za pojedina područja utvrditi i širi pojas | 3 st. 3 |
| Riječ je samo o moru | Morskim dobrom se smatraju i obale rijeke Bojane u Crnoj Gori | 2 st. 2 |
| Sve piše u listu nepokretnosti | Postoji poseban katastar morskog dobra, sa podacima o pravima i korisniku | 13 i 14 |
| Iz tog registra se ne može ništa dobiti | Katastar i isprave iz njega imaju karakter javnih isprava | 15 |
| Na morskom dobru se kupuje svojina | Ono se daje na korišćenje, a objekti izgrađeni na njemu postaju dio morskog dobra | 7 |
Šta se na morskom dobru uopšte može steći
Član 7 kaže da se morsko dobro može dati na korišćenje pravnom ili fizičkom licu, domaćem ili stranom, za obavljanje privredne ili druge dozvoljene djelatnosti ili za privez plovnog objekta. Obratite pažnju na to da zakon strano lice pominje u istoj rečenici sa domaćim: ovo nije ograničenje za strance, nego ograničenje vrste prava koje tamo uopšte postoji.
Ono što se daje jeste korišćenje, a ne svojina, i uslove, vrijeme korišćenja i visinu naknade utvrđuje Vlada svojom odlukom, na osnovu koje javno preduzeće zaključuje ugovor sa korisnikom (član 8). Tri odredbe zatvaraju krug:
- Član 7 stav 3 — objekti izgrađeni na morskom dobru postaju dio morskog dobra, ako zakonom nije drukčije određeno.
- Član 9 — korisnik ne može prenijeti svoja prava i obaveze na drugoga bez saglasnosti javnog preduzeća. Vaš izlazak zavisi od trećeg lica.
- Član 10 — korišćenje prestaje po sili zakona u šest slučajeva, među kojima su istek roka i neizmirenje ugovorne obaveze; a član 12 kaže da korisniku kome je pravo prestalo ili mu je korišćenje uskraćeno ne pripada naknada za uložena sredstva.
Isti mehanizam, gledan iz ugla veza u marini, razložen je na engleskoj stranici o tome šta se zapravo kupuje uz vez.
Kupališta: gdje tačno stoji „dostupno svakome"
Član 16 razlikuje tri vrste kupališta, i razlika je pravno bitna.
Prirodno kupalište je neograđeni vodeni i vodom neposredno povezani kopneni prostor, pristupačan svakome i slobodno upotrebljiv za kupanje.
Uređeno kupalište je ograđeni prostor sa kabinama, sanitarnim uređajima, tuševima i drugom opremom, koji je — i ovo je ključna formulacija — pod jednakim uslovima pristupačan svakome. Ograda je dozvoljena; isključivanje nije.
Izgrađeno kupalište je ograđeni prostor nastao značajnijim ulaganjem i izgradnjom na morskoj obali, sa opremom koju imaju uređena kupališta.
Vrijedi biti precizan tamo gdje je i zakon precizan: formulacija „pod jednakim uslovima pristupačan svakome" stoji u stavu o uređenom kupalištu, dok se stav o izgrađenom kupalištu poziva na opremu uređenih. Ako vam neko tvrdi da je plaža uz objekat „privatna", pitanje nije da li smije da postoji ograda, nego u koju od tri kategorije taj prostor spada i po kom aktu.
Izuzetak od prije 1992. koji se rijetko pominje
Postoji sloj koji se u razgovorima o morskom dobru gotovo nikada ne otvori, a nekim vlasnicima znači sve.
Član 30: vlasnici zemljišta na morskom dobru koje je stečeno na pravno valjan način do dana stupanja ovog zakona na snagu i upisano u zemljišne ili druge knjige kao privatna svojina, u slučaju izuzimanja imaju pravo na naknadu po propisima o eksproprijaciji. Ta lica, dodaje isti član, imaju i preče pravo korišćenja morskog dobra pod istim uslovima, u skladu sa prostornim odnosno urbanističkim planom.
Član 31: vlasnici objekata izgrađenih u skladu sa propisima do stupanja zakona na snagu zadržavaju stečena prava ako su u roku zaključili ugovor o korišćenju.
Član 32: privremeni objekti — od lakog materijala, montažni, ograde, rampe, platoi — morali su biti uklonjeni, i za uklonjeni objekat nema naknade, osim ako je odobrenjem drukčije uređeno.
Ako u predmetu postoji stara privatna svojina na obali, to nije automatski greška u katastru i ne mora biti bezvrijedno. Ali jeste posao za dokumente, a ne za zaključivanje po analogiji.
Ono što danas ne znamo
Zakonodavni odbor Skupštine podržao je 23. jula 2026. Predlog izmjena Zakona o morskom dobru. Do dana objave ove stranice nismo našli dokaz da je taj predlog usvojen na plenumu i objavljen u „Službenom listu".
Zato ovdje ne citiramo članove iz predloga i ne opisujemo režim koji još ne postoji. Na snazi je prečišćeni tekst iz uvoda. Ako se to promijeni, mijenja se i ova stranica — a ako vam neko danas prodaje pravni zaključak na osnovu predloga zakona, to je predviđanje, ne propis.
Kako ovo da provjerite, redom
- Tražite izvod iz katastra morskog dobra za taj prostor, a ne samo list nepokretnosti. Član 15 mu daje karakter javne isprave, pa je to dokument koji se traži, a ne usluga koja se moli.
- Uporedite dva registra. Gdje se granica iz jednog registra i granica iz drugog ne poklapaju, tu je vaš rizik, i tu prestaje korist od fotografija.
- Pitajte po kom aktu prodavac ili hotel koristi obalu — odluka Vlade i ugovor sa javnim preduzećem iz člana 8, sa rokom. Vaše pravo ne može biti duže od njegovog.
- Ako se pominje plaža, tražite kategoriju iz člana 16 i akt kojim je određena. „Privatna plaža" nije kategorija iz zakona.
- Ako postoji stara svojina na obali, tražite osnov sticanja i datum upisa — članovi 30 i 31 vežu se za stanje prije stupanja zakona na snagu.
- Za objekte na obali provjerite ko ih je gradio i po kom odobrenju, imajući u vidu član 7 stav 3.
Opšti okvir kupovine kao stranca — šta se može imati u svojini, kako se svojina stiče upisom i koje zamke nosi bespravni objekat — razložen je posebno u tekstu o kupovini nekretnine kad ste stranac, a kada je potreban zastupnik, opisali smo to u tekstu o advokatu za strance.
Na čijoj smo strani i kako naplaćujemo
Gotovo sve ostale učesnike u ovom poslu plaća sam posao. Provizija agenta zavisi od toga da li će kupoprodaja biti zaključena. Prodajni tim investitora radi za investitora. Obaveza notara vezuje se za ispravu, ne za vas. Ništa od toga nije sporno, ali treba to znati prije nego što nekoga od njih shvatite kao svog savjetnika.
Mi ne uzimamo proviziju od prodavaca, investitora, agencija ni posrednika — ni u kom obliku, ni u jednom predmetu. Naš jedini prihod je naknada koju plaćate vi, i ona se ne uvećava ako potpišete. Da vam kažemo „ovo ne kupujte" nas ne košta ništa. Izvode iz registara pribavljamo sami umjesto da ih primimo od prodavca, a ugovor čitamo iz vaše pozicije, a ne iz pozicije zaključenja posla. Kada je odgovor „ovako ne", dobijate ga pisano.
Jedna granica nije predmet pregovora: mi smo advokati, a ne licencirani investicioni savjetnici. Ne dajemo lični investicioni savjet o finansijskim instrumentima i ne govorimo hoće li neka imovina dobiti na vrijednosti. Ono što štitimo jeste vaša pravna pozicija: titula, ugovor, upis, status i rokovi koji o sve četiri odlučuju.
Kako otvaramo ovakav predmet
Naš prvi rezultat nije razgovor nego pisana pravna pozicija. Pošaljite nam list nepokretnosti, oznaku katastarske opštine i parcele, nacrt ugovora ako postoji, i sve što ste dobili o obali — odluku, ugovor sa javnim preduzećem, plan. Dobijate rad unaprijed određenog obima: gdje granica morskog dobra po dokumentima stoji, šta se na tom prostoru može steći, šta je ovdje popravljivo — i u kom roku popravljivo ostaje.
Besplatne konsultacije ne dajemo. Razlog je jednostavan: u ovakvom predmetu prvi sat je provjera, a ne prodaja; ko ga poklanja, ili ne provjerava, ili ga plaća neko drugi.
