Za kupca iz Srbije, Bosne i Hercegovine ili šire regije riječ „stranac" ne zvuči kao pravna kategorija. U crnogorskom Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima ona to jeste, i od nje zavisi šta uopšte možete upisati na svoje ime.
Ovaj tekst se drži dva pitanja: šta strano fizičko lice smije steći u svojinu, i šta se mora pročitati prije nego što novac napusti račun. Postupak kupovine korak po korak, na engleskom, razrađen je u The Legal Process and Due Diligence i u checklisti za dubinsku analizu.
Korišćeni tekstovi: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima („Službeni list CG", br. 019/09 od 13.03.2009 i 029/25 od 21.03.2025) i Zakon o legalizaciji bespravnih objekata („Službeni list CG", br. 091/25 od 06.08.2025, na snazi od 14.08.2025).
Polazna tačka: zakon se primjenjuje i na vas
Član 412 postavlja pravilo koje mnogi previde: odredbe Zakona primjenjuju se i na strana lica, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno. Nema posebnog, paralelnog režima — postoji opšti režim i spisak izuzetaka.
Dva izuzetka idu u vašu korist. Po članu 413 strano lice stiče svojinu na pokretnim stvarima kao i domaće. Po članu 414 strano fizičko lice može na teritoriji Crne Gore steći svojinu na nepokretnostima nasljeđivanjem kao i crnogorski državljanin — dakle ograničenja koja slijede ne pogađaju nasljeđivanje.
Jedna važna podjela unutar same kategorije „stranac": izmjenom iz 2025. godine u član 415 dodat je stav po kojem fizička i pravna lica iz država članica Evropske unije stiču pravo svojine pod istim uslovima kao i domaća lica. To znači da kupac iz Hrvatske i kupac iz Srbije ili BiH nisu u istom položaju. Posljedice tog pravila razrađujemo odvojeno; ovdje se držimo režima koji važi za kupca koji nije državljanin države članice EU.
Šta strano lice ne može imati u svojini
Član 415 stav 1 nabraja sedam kategorija. Strano lice ne može imati pravo svojine na:
- prirodnom bogatstvu;
- dobru u opštoj upotrebi;
- poljoprivrednom zemljištu;
- šumi i šumskom zemljištu;
- spomeniku kulture od izuzetnog i posebnog značaja;
- nepokretnoj stvari u kopneno-pograničnom području u dubini od jednog kilometra i ostrvima;
- nepokretnoj stvari na području koje je posebnim zakonom, radi zaštite interesa i bezbjednosti zemlje, proglašeno područjem na kojem strano lice ne može imati svojinu.
Tačka 6 se najčešće pogrešno prepričava. Riječ je o pojasu od kilometra uz kopnenu granicu i o ostrvima — ne o moru. Obala je zasebna priča i o njoj niže.
Zakon predviđa jedan izričit izuzetak, i on je uzak. Po članu 415 stav 3, strano fizičko lice može steći svojinu na poljoprivrednom zemljištu, šumama i šumskom zemljištu površine do 5.000 m², ali samo ako je predmet ugovora o otuđenju (kupoprodaja, poklon, razmjena i drugo) stambena zgrada koja se nalazi na tom zemljištu.
Pročitajte tu rečenicu dvaput. Izuzetak ne dozvoljava kupovinu parcele do 5.000 m² — dozvoljava kupovinu kuće, uz zemljište koje uz nju ide, do te površine. Prazna njiva ostaje van dometa bez obzira na kvadraturu.
I na kraju, stav 4: na stvarima iz tačaka 1 do 6 strano lice može imati pravo dugoročnog zakupa, koncesije, BOT i drugih aranžmana javno-privatnog partnerstva — kao i domaće lice. Zabranjena je svojina, ne korišćenje.
Šta se može, a šta ne
| Predmet | Svojina za strano fizičko lice (van EU) | Osnov | Alternativa |
|---|---|---|---|
| Stan ili poslovni prostor u zgradi | Da | Opšti režim, čl. 412 | — |
| Kuća sa okućnicom do 5.000 m² poljoprivrednog ili šumskog zemljišta | Da, ali samo ako je predmet ugovora stambena zgrada na tom zemljištu | Čl. 415 st. 3 | — |
| Poljoprivredno zemljište bez objekta | Ne | Čl. 415 st. 1 tač. 3 | Dugoročni zakup i drugi aranžmani (st. 4) |
| Šuma i šumsko zemljište | Ne | Čl. 415 st. 1 tač. 4 | Dugoročni zakup i drugi aranžmani (st. 4) |
| Nepokretnost u pojasu 1 km uz kopnenu granicu i na ostrvima | Ne | Čl. 415 st. 1 tač. 6 | Dugoročni zakup i drugi aranžmani (st. 4) |
| Morska obala i druga prirodna bogatstva | Ne | Čl. 415 st. 1 tač. 1, uz čl. 20 i 21 | Koncesija, zakup, BOT |
| Nasljeđivanje nepokretnosti | Da, kao državljanin Crne Gore | Čl. 414 | — |
Dvije posljedice koje se otkriju kasnije
Dvije odredbe rijetko se pominju u pregovorima, a obje djeluju poslije upisa.
Vaš upis se prijavljuje. Po članu 416, organ uprave nadležan za katastar dužan je da podatke o izvršenom upisu prava svojine ili drugog prava stranog lica dostavi organu državne uprave nadležnom za poslove državne imovine — u roku od 15 dana od upisa — a taj organ o tome vodi evidenciju. Sticanje stranog lica, dakle, ulazi u posebnu državnu evidenciju.
Krug budućih kupaca vam je sužen. Član 417: strana lica mogu pravnim poslom prenositi svojinu na domaće lice, kao i na strano lice koje može sticati pravo svojine. Ako ste nekako završili sa predmetom koji strano lice ne može imati u svojini, to ograničenje vas prati i pri izlasku — kupac mora biti neko ko po zakonu smije da stekne.
Obala: tu se ne kupuje svojina
Zakon prirodnim bogatstvima izričito ubraja morsku obalu (član 21), a član 20 morsko dobro svrstava u dobra od opšteg interesa koja uživaju posebnu zaštitu. Član 21 dodaje da se na javnom dobru mogu sticati posebna prava korišćenja — koncesija, BOT, zakup i drugi ugovorni modaliteti — pod uslovima određenim zakonom.
Praktično: kad vam neko na obali nudi „vlasništvo", pitanje nije cijena nego šta se tačno prenosi. Na morskom dobru u prometu su prava korišćenja, a ne svojina, i ta prava imaju rok i uslove koje treba pročitati.
Svojina se stiče upisom, ne potpisom
Član 84 je najkraća i najskuplja odredba u ovom tekstu: „Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnim stvarima stiče se upisom u katastar nepokretnosti ili na drugi odgovarajući način određen zakonom."
Potpisan ugovor vas ne čini vlasnikom. Ni plaćena cijena. Vlasnikom vas čini upis. Sve što u vremenu stoji između isplate i upisa je rizik koji neko snosi — i ugovorom se odlučuje ko.
Zamka koja je danas najaktuelnija: bespravni objekat
Ovo je dio koji regionalni kupci najčešće ne provjere, a od avgusta 2025. je zaoštren.
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata u članu 33 propisuje: objekat izgrađen bez akta o građenju ili suprotno tom aktu ne može biti u pravnom prometu, odnosno ne može se otuđiti, i u njemu se ne može obavljati privredna ni druga djelatnost. Isti član to proširuje: bespravni objekat koji se ne upiše u katastar ili za koji se ne izda rješenje o legalizaciji — ne može se otuđiti.
Zabrana se vidi na papiru. Po stavu 3 istog člana, zabilježba zabrane otuđenja upisuje se u „G" list lista nepokretnosti, i to na zahtjev organa uprave, organa koji izdaju odobrenja za djelatnost, inspektora koji utvrdi da se vrši promet bespravnog objekta, notara ili drugog organa ovlašćenog za ovjeru ili sačinjavanje ugovora o prometu nepokretnosti, i svakog lica koje ima pravni interes.
Posljednje dvije stavke su vaše oružje: i notar i vi, kao lice sa pravnim interesom, možete pokrenuti upis zabilježbe.
Sada dolazi dio zbog kojeg ovo pišemo baš sada. Član 48 stav 1 obavezao je vlasnika neupisanog bespravnog objekta da u roku od šest mjeseci od stupanja zakona na snagu pokrene postupak upisa u katastar. Zakon je stupio na snagu 14. avgusta 2025, pa je taj rok istekao 14. februara 2026. Za objekte za koje postupak nije pokrenut, član 48 stav 2 nalaže inspektoru zaštite prostora da donese rješenje o uklanjanju objekta.
Dvije odredbe istog člana zatvaraju i zadnja vrata. Stav 3 zabranjuje upis u katastar bespravnog objekta koji nije evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz člana 7 zakona. Stav 4 ide dalje: ako je takav objekat ipak upisan, Katastar je dužan da poništi rješenje o upisu i tehničku ovjeru elaborata. Objekat koji nije na snimku nema put ka legalizaciji — a upis koji ste zatekli u listu nepokretnosti može biti poništen.
A član 51 daje Katastru rok od 36 mjeseci od stupanja na snagu — dakle do avgusta 2028 — da zabilježbe zabrane otuđenja upiše, uključujući i objekte za koje postupak upisa nije pokrenut u roku iz člana 48.
Zaključak koji iz toga slijedi je neugodan i vrijedi ga izgovoriti otvoreno: zabrana otuđenja djeluje po zakonu, a zabilježba se tek upisuje. Čist „G" list u 2026. godini nije dokaz da je objekat legalan — samo dokaz da zabilježba još nije stigla. Provjerava se građevinska dokumentacija, ne samo list nepokretnosti.
Šta pročitati prije uplate
Minimum je uvijek isti, i ne mijenja se s cijenom.
List nepokretnosti u cjelini, a ne samo prvu stranu: „B" list pokazuje ko je upisani vlasnik i po kom osnovu, „G" list terete i zabilježbe — hipoteke, zabrane raspolaganja, sporove, zabilježbe iz prethodnog poglavlja. Teret koji stoji u „G" listu prelazi na nepokretnost, ne na prodavca.
Građevinsku dokumentaciju objekta, iz razloga koji smo upravo objasnili.
Identitet i ovlašćenje potpisnika. Ako prodavac nastupa preko punomoćnika, obim punomoćja se čita prije ročišta kod notara, a ne na njemu. Ako vi kupujete iz inostranstva, forma i sadržaj vašeg punomoćja podliježu posebnim pravilima — razradili smo ih u Buying Property by Power of Attorney.
Ko sastavlja ispravu. Advokat koji sastavlja ugovor, po Kodeksu profesionalne etike, u dvostranom poslu je zastupnik obje stranke. Ako želite zastupnika koji duguje lojalnost samo vama, angažujte ga odvojeno — objasnili smo to u tekstu o tome šta advokat smije, a šta ne.
Prije nego što date kaparu
Ako ste u pregovorima, pošaljite nam list nepokretnosti i nacrt ugovora prije uplate bilo kakvog iznosa. Reći ćemo vam da li predmet uopšte može biti u vašoj svojini po članu 415, šta stoji u „G" listu, i da li objekat ima dokumentaciju koja ga drži u pravnom prometu. Kontakt je na stranici za kontakt.