Prema preliminarnom saopštenju MONSTAT-a za drugi kvartal 2026. godine, prosječna cijena novog stana iznosila je 2.557 €/m² na nivou države i 2.838 €/m² u primorskom regionu — ali od nacionalnog iznosa samo 1.946 € otpada na građenje, 306 € na uređenje građevinskog zemljišta i 193 € na ostale troškove. Drugim riječima, otprilike svaki peti euro nije zgrada. Kod privatnog investitora koji gradi jednu kuću taj udio je i veći, jer se fiksne stavke ne smanjuju sa kvadraturom.
Ponuda izvođača gotovo uvijek dolazi kao jedan broj po kvadratu. Taj broj je tačan za ono što pokriva i beskoristan kao budžet, jer u Crnoj Gori investitor plaća još pet grupa stavki koje se nikad ne nađu u toj ponudi: projektni lanac (glavni projekat i njegova revizija), stručni nadzor, opštinsku naknadu za građenje koju svi zovu komunalije, takse i troškove tehničkog pregleda, i PDV od 21% tamo gdje ga ne možete odbiti.
Ova stranica je ta druga kolona. Brojeve izvođača dajem samo kao tuđe podatke sa datumom; pravne stavke pišem po zakonu kako sam ga čitao u avgustu i septembru 2026. Gdje tarifu nisam mogao provjeriti, to izričito kažem. Postupak dobijanja dozvole opisan je na stranici građevinska dozvola u Crnoj Gori, a cijeli put od placa do upotrebne dozvole u vodiču o investiranju u gradnju.
| Stavka | Šta je | Izvor |
|---|---|---|
| Radovi izvođača | Ono što je u ponudi po m² | Ponuda; MONSTAT komponenta građenja 1.946 € (država) / 2.088 € (primorje), Q2 2026 |
| Uređenje zemljišta | Priprema i opremanje lokacije | MONSTAT: 306 € (država) / 332 € (primorje) po m², Q2 2026 |
| Projekat i revizija | Glavni projekat + nezavisna revizija | Zakon o izgradnji objekata, čl. 2 (lanac) |
| Stručni nadzor | Obaveza i trošak investitora | čl. 50 |
| Komunalije | Naknada za građenje, opština određuje po zoni | Zakon o uređenju prostora, čl. 70 st. 1 |
| Umanjenja komunalija | 100 / 60 / 50 / 40 / 20 / 20%, primjenjuje se samo jedan, najpovoljniji osnov | čl. 70 st. 6 i st. 7 |
| Tehnički pregled i upotrebna dozvola | Komisija, pa rješenje u roku od 7 dana | čl. 55-59 |
| PDV | 21% na radove kad se ne odbija | Zakon o PDV-u |
| Zemljište sa dozvolom | Od 1. aprila 2026. u sistemu PDV-a | Izmjena Zakona o PDV-u, Sl. list 012/26 (izvor: KPMG, mart 2026) |
| Prekoračenje roka gradnje | Naknada za svaku započetu godinu preko 5 godina | Zakon o izgradnji objekata, čl. 43 |
Cijena radova: šta zaista znače brojevi koje ćete naći
Prvo razdvojite dvije stvari koje se u pretragama stalno miješaju: cijenu gotovog stana i cijenu građenja. Oglasi i agencijski izvještaji daju prvu; vas zanima druga.
MONSTAT je ovdje korisniji od bilo kog cjenovnika jer razlaže cijenu. U preliminarnom saopštenju za Q2 2026. prosječna cijena novog stana je 2.557 €/m² na nivou države, 2.838 € u primorju i 2.510 € u Podgorici; nacionalna struktura je 1.946 € građenje + 306 € uređenje zemljišta + 193 € ostalo, a primorska 2.088 + 332 + 155 € (MONSTAT Q2 2026, prema izvještajima investitor.me i agencije MINA od 20. avgusta 2026). Za poređenje, komponenta troška građenja novih stanova u Q4 2025. iznosila je 1.724 €/m² na nivou države i 2.081 € u primorju.
Nezavisne procjene objavljene tokom 2025. i 2026. za "sve uključeno" gradnju kreću se otprilike od 1.400 do 2.500 €/m², sa primorskim podtržištima oko 2.033–2.333 € i Podgoricom oko 1.810 €. Uzmite ih kao orijentaciju, ne kao ponudu: ni jedna od tih brojki ne sadrži vaše zemljište, komunalije, projekat, reviziju, nadzor ni upotrebnu dozvolu.
Ono što stvarno određuje vašu cijenu radova nije prosjek nego parcela: pristup, nagib, nosivost tla, udaljenost do priključaka i to koliko je gradilište blizu zone u kojoj se ljeti ne smije raditi. Zbog toga tražite najmanje dvije nezavisne ponude na isti predmjer — ne na "isti opis".
Projektni lanac: pet računa prije prvog kubika betona
Zakon o izgradnji objekata u čl. 2 definiše građenje kao lanac: geodetsko snimanje, prethodna istraživanja, upravljanje projektom, tehnička dokumentacija, saglasnost glavnog državnog ili gradskog arhitekte, revizija, dozvola, građenje, stručni nadzor, tehnički pregled i upotrebna dozvola. Svaka karika je poseban angažman i najčešće poseban račun.
Glavni projekat rade licencirani projektanti upisani u komoru, a zatim ga pregleda nezavisni revident. Koliko to košta — ne izmišljam. Nisam mogao provjeriti važeću objavljenu tarifu za projektovanje u Crnoj Gori i neću navoditi procenat koji nisam pročitao. Jedan crnogorski vodič za samogradnju navodi dokument Inženjerske komore sa oko 3,2 €/m² bruto za reviziju i nadzor u rasponu 2–4% investicione vrijednosti; taj dokument nisam sam čitao, pa obje stavke tražite od projektanta u pisanoj ponudi.
Stručni nadzor je posebna priča, jer ga mnogi investitori iz regiona pokušavaju "ušteđeti" tako što ga prepuste izvođaču. Zakon to ne dozvoljava da bude izvođačev trošak: čl. 50 obavezuje investitora da obezbijedi prisustvo nadzora po fazama gradnje i da snosi njegov trošak. Nadzor upisuje zapažanja u građevinski dnevnik, o odstupanjima od revidovanog glavnog projekta pisano obavještava investitora, a ako se ne otklone — prijavljuje građevinskoj inspekciji (čl. 51).
Komunalije: stavka koja najčešće udvostruči drugu kolonu
Naknada za građenje iz čl. 70 st. 1 Zakona o uređenju prostora je obaveza investitora. Visinu određuje opština svojom odlukom, po zonama i vrsti objekta — zato Budva, Tivat, Kotor i Bar naplaćuju različito, a parcela u prvom redu do mora pada u skuplju zonu od one dvije ulice dalje.
Aktuelne opštinske odluke o zonama nisam mogao otvoriti iz ovog okruženja i neću citirati tarifu koju ove godine nisam pročitao. Ono što zakon daje jeste oblik računa. Oslobođenja iz čl. 70 st. 2 obuhvataju objekte od opšteg interesa, hotele sa pet zvjezdica, objekte pristupačnosti, rekonstrukciju u postojećem gabaritu i projekte u kojima je opština investitor — hoteli sa četiri zvjezdice nisu oslobođeni, šta god pisalo u brošuri. Umanjenja iz st. 6 idu do 100% u poslovnoj zoni i za državne i opštinske projekte, 60% za socijalno stanovanje i obnovljive izvore, 50% za porodične kuće, 40% za rekonstrukciju zaštićenog nasljeđa, 20% za vjerske objekte i 20% za jednokratno plaćanje, s tim što se po st. 7 primjenjuje samo jedan, najpovoljniji osnov.
Umanjenje za porodičnu kuću tražite pisanim putem. Ono je diskreciono i viđao sam investitore koji su platili punu naknadu prosto zato što niko nije podnio zahtjev.
Za red veličine, najbliži javni pokazatelj je MONSTAT-ova komponenta uređenja građevinskog zemljišta — 306 €/m² na nivou države i 332 € u primorju u Q2 2026. To je statistički prosjek, a ne tarifa bilo koje opštine, i tako ga i koristite.
PDV, zemljište i porez koji se promijenio
PDV na građevinske radove je 21% i za investitora koji nije u sistemu PDV-a to je čist trošak, a ne prolazna stavka. To je razlika koju investitori iz Srbije često previde jer računaju sa domaćom stopom.
Od 1. aprila 2026. promet građevinskog zemljišta za koje je izdata građevinska dozvola ulazi u sistem PDV-a — samostalno ili kao dio prvog prometa novog objekta — dok zemljište bez dozvole ostaje van sistema. Avansi primljeni prije tog datuma nisu obuhvaćeni novim pravilom. Ovu izmjenu prenosim iz poreske informacije KPMG Crna Gora (mart 2026) i lokalne poslovne štampe; broj člana Zakona o PDV-u ne navodim jer primarni tekst nisam mogao pročitati. Naličje je u Zakonu o porezu na promet nepokretnosti: u tekstu objavljenom 10. marta 2026. čl. 6 izričito izuzima promet građevinskog zemljišta na koji se plaća PDV — dvije dažbine se ne sabiraju.
Ako parcela stoji neizgrađena, jedna dobra vijest: uvećana stopa poreza na nepokretnosti za neizgrađeno građevinsko zemljište (0,3–5%) brisana je izmjenom objavljenom 16. oktobra 2025. i na snazi od 24. oktobra 2025; takvo zemljište sada ulazi u redovni raspon 0,25–1,00% tržišne vrijednosti, a konkretnu stopu utvrđuje opština. Ako ste račun pravili po starim tabelama sa 5%, ponovite ga.
Rokovi kao troškovna stavka
Dvije odredbe pretvaraju kašnjenje u novac. Radovi moraju početi u roku od dvije godine od izdavanja dozvole (čl. 35), a objekat mora biti završen u roku od pet godina (čl. 43); preko toga se plaća naknada za svaku započetu godinu, obračunata na vrijednost procijenjenu u revidovanom projektu, uz obavezu obezbjeđenja gradilišta. Stopu te naknade ne navodim — nisam je našao u provjerenim izvorima.
Uz to, na primorju treba računati sa sezonskom zabranom radova koju opštine donose svake godine za ljetnju turističku sezonu. To nije zakon nego opštinska odluka, obuhvata prije svega grube radove i ne zaustavlja rokove iz čl. 35 i 43 — što znači da vam petogodišnji prozor u praksi traje manje nego što izgleda. Datume za tekuću godinu provjerite u odluci svoje opštine.
Treća stavka je ugovorna. Ako u ugovoru nema klauzule o nepromjenljivosti cijene, izvođač koji radi u roku može tražiti razliku kada elementi cijene poskupe preko 2%, a uz klauzulu „cijena se ne mijenja" prag je 10%; kod „ključ u ruke" ugovorena cijena obuhvata i nepredviđene i višak radova. Kako se te odredbe pišu razložio sam u tekstu o ugovoru o građenju.
Kako napraviti budžet koji izdrži
Praktičan redoslijed je uvijek isti. Prvo parcela i njeni parametri, jer oni određuju i šta se gradi i koliko koštaju priključci; kako se to provjerava pisao sam u vodiču o kupovini placa i gradnji vile. Zatim projektni lanac sa pisanim ponudama za projekat, reviziju i nadzor. Pa zahtjev opštini za obračun komunalija za konkretnu parcelu i namjenu — to je jedini način da tu stavku imate kao broj, a ne kao procjenu. Tek onda ponude izvođača na isti predmjer.
I rezerva. Ne zato što je "tako uobičajeno", nego zato što tri stavke u ovom postupku imaju poznat raspon a nepoznat iznos: komunalije do opštinskog obračuna, priključci do odgovora operatera i naknada iz čl. 43 ako se rokovi probiju.
Ako pravite budžet za konkretnu parcelu, pošaljite list nepokretnosti, broj parcele i katastarsku opštinu, planiranu namjenu i bruto površinu preko kontakt stranice. U roku od tri radna dana dobijate pisano čitanje: koje stavke se u vašem slučaju obavezno pojavljuju, koja umanjenja možete tražiti i kojim redom, i gdje je u vašem računu rupa — bez obećanja ishoda i bez cijena koje nisam pročitao.