Tri odredbe Zakona o obligacionim odnosima odlučuju ishod većine sporova sa izvođačem, a nijedna se ne nalazi u tipičnom nacrtu ugovora: ugovorna kazna mora biti ugovorena u pisanoj formi (čl. 278 st. 2), gubi se ako primite radove bez rezerve i bez odlaganja (čl. 280 st. 5), a desetogodišnja odgovornost za solidnost objekta ne može se ugovorom ni isključiti ni ograničiti (čl. 712 st. 4). Ko potpiše zapisnik o primopredaji bez klauzule o zadržavanju prava, poništio je kazne koje su se mjesecima nagomilavale.
Investitori iz Srbije i BiH koji grade u Crnoj Gori polaze od poznatog terena: obligaciono pravo je srodno, jezik isti, forme ugovora prepoznatljive. To je tačno na nivou logike, ali ne i na nivou brojeva i rokova. Pragovi za promjenu cijene, rokovi za prijavu nedostataka i pravila o primopredaji imaju svoje crnogorske članove, a uz njih ide i Zakon o izgradnji objekata koji stručni nadzor i njegov trošak stavlja na investitora, ne na izvođača.
Ova stranica je pogled naručioca: šta tražiti u ugovoru prije potpisa, šta zakon daje i bez klauzule, i gdje ugovorna klauzula ne vrijedi ništa jer je zakon jači. Ulazak izvođača iz Srbije na crnogorsko tržište obrađen je posebno u tekstu o firmi iz Srbije koja gradi u Crnoj Gori, a cijeli put od placa do upotrebne dozvole u vodiču o investiranju u gradnju.
| Pitanje | Pravilo | Član |
|---|---|---|
| Forma ugovora | Ugovor o građenju mora biti u pisanoj formi | ZOO čl. 699 st. 1-2 |
| Forma ugovorne kazne | Kazna se ugovara u formi propisanoj za sam ugovor — dakle pisano | čl. 278 st. 2 |
| Kazna za novčanu obavezu | Nije dozvoljena; za docnju u plaćanju ide zatezna kamata | čl. 277 st. 3; čl. 284 |
| Promjena cijene bez klauzule | Iznad 2% poskupljenja elemenata; 5% ako izvođač kasni svojom krivicom | čl. 705 st. 1-2 |
| Klauzula „cijena se ne mijenja" | Prag 10%, i to samo za razliku preko 10% | čl. 706 st. 1-2 |
| Ključ u ruke | Cijena obuhvata i nepredviđene i višak radova | čl. 709 st. 1-3 |
| Odstupanje od projekta | Pisana saglasnost naručioca; bez nje nema povećanja cijene | čl. 702 st. 1-2 |
| Gubitak prava na kaznu | Prijem radova bez rezerve, saopštene bez odlaganja | čl. 280 st. 5 |
| Odgovornost za solidnost | 10 godina, ne može se ugovorom isključiti ni ograničiti | čl. 712 st. 1, 4 |
| Rokovi za nedostatke | Prijava u 6 mjeseci od saznanja; pravo prestaje godinu dana od prijave | čl. 713 st. 1-2 |
| Primopredaja i konačni obračun | 60 dana od upotrebne dozvole, ako ugovor ne kaže drukčije | ZIO čl. 63 |
Cijena: šta se dešava kad materijal poskupi
Najčešća zabluda je da „ugovorena cijena" znači nepromjenljiva cijena. Ne znači. Bez posebne klauzule, izvođač koji radove izvodi u roku može tražiti povećanje ako su cijene elemenata porasle toliko da bi cijenu radova podigle za više od 2% — i to samo za razliku preko tog praga (čl. 705 st. 1). Ako izvođač kasni svojom krivicom, prag se penje na 5% (st. 2), a poskupljenja nastala nakon što je pao u docnju uopšte ne može tražiti (st. 4).
Klauzula „cijena se neće mijenjati" ne isključuje promjenu, nego pomjera prag: izvođač i tada može tražiti izmjenu ako su elementi poskupjeli toliko da cijena mora porasti za više od 10%, opet samo za razliku iznad praga i opet bez perioda sopstvene docnje (čl. 706 st. 1-2).
Vrijedi i obrnuto, u korist investitora, što se u praksi rijetko koristi: kod pada cijena elemenata naručilac ima pravo na sniženje po istim pragovima — 2% u redovnom slučaju, 10% kod klauzule o nepromjenljivoj cijeni, a bez ikakvog praga za sve vrijeme dok je izvođač u docnji (čl. 708 st. 1-3). Ako bi cijena morala znatno da poraste, naručilac može i raskinuti ugovor (čl. 707).
Klauzula „ključ u ruke" mijenja cijelu ovu računicu: izvođač preuzima sve radove potrebne da objekat bude izgrađen i upotrebljiv, a ugovorena cijena obuhvata i nepredviđene i višak radova, dok isključuje uticaj manjka radova (čl. 709 st. 1-3). Kod više izvođača uz tu klauzulu odgovornost je solidarna. Za investitora koji ne živi u Crnoj Gori i ne može svakodnevno biti na gradilištu, to je najskuplja, ali i najpredvidljivija formula.
Izmjene projekta i „hitni nepredviđeni radovi"
Zakon je ovdje na strani naručioca, pod uslovom da naručilac ne potpisuje sve što mu se donese. Za svako odstupanje od projekta i od ugovorenih radova potrebna je pisana saglasnost naručioca (čl. 702 st. 1), a za radove izvedene bez te saglasnosti izvođač ne može tražiti povećanje cijene (st. 2).
Izuzetak su hitni nepredviđeni radovi iz čl. 703, i taj izuzetak je uzak: izvođač je dužan da o njima odmah obavijesti naručioca, ima pravo na pravičnu naknadu, a ako bi cijena znatno porasla, naručilac može raskinuti ugovor. „Nepredviđeno" u ugovoru se često koristi kao otvorena kategorija za sve što se na gradilištu pojavi — u zakonu ona to nije.
Uz to ide i pravo koje ne zavisi od ugovorne klauzule: izvođač mora naručiocu omogućiti stalni nadzor nad radovima i kontrolu količine i kvaliteta materijala (čl. 701). Ako vam izvođač uslovljava ulazak na gradilište ili pristup dokumentaciji, ne krši ugovor — krši zakon.
Ugovorna kazna: pravilo koje se najčešće izgubi na kraju
Ugovorna kazna za kašnjenje mora biti ugovorena u formi propisanoj za sam ugovor (čl. 278 st. 2). Pošto ugovor o građenju mora biti pisan, kazna dogovorena mejlom, na gradilišnom sastanku ili rukovanjem nije ugovorena — ne umanjena, nego nepostojeća. Ako iz ugovora ne proizlazi drukčije, smatra se da je kazna ugovorena za docnju (čl. 277 st. 2), a može se odrediti u ukupnom iznosu, u procentu ili po danu zakašnjenja (čl. 278 st. 1).
Za novčane obaveze kazna nije dozvoljena (čl. 277 st. 3): kašnjenje u plaćanju rate ide u režim zatezne kamate (čl. 284). Klauzula koja izvođaču daje „penale" na vaše kašnjenje s plaćanjem ne stoji u tom obliku.
Dvije odredbe odlučuju hoćete li kaznu naplatiti. Prva je čl. 279 st. 2: ako je do neizvršenja ili docnje došlo iz uzroka za koji dužnik ne odgovara, sporazum o kazni gubi pravno dejstvo — a to obuhvata i zastoje koje je izazvao sam naručilac, na primjer neblagovremenim odlukama ili neplaćenim situacijama. Druga je čl. 280 st. 5: ako povjerilac primi ispunjenje, a ne saopšti bez odlaganja da zadržava pravo na ugovornu kaznu, gubi to pravo. U praksi to znači jednu rečenicu u zapisniku o prijemu radova; bez nje, kazna nagomilana kroz cijelu godinu nestaje tog dana.
Kod docnje povjerilac može tražiti i ispunjenje i kaznu (čl. 280 st. 4). Sud će na zahtjev dužnika sniziti kaznu ako je nesrazmjerno visoka u odnosu na štetu (čl. 281), ali kazna se može tražiti i kad štete uopšte nema; ako je šteta veća od kazne, razlika se traži do punog obeštećenja (čl. 282 st. 1-2).
Nadzor, gradilišni dnevnik i primopredaja
Zakon o izgradnji objekata stavlja stručni nadzor na investitora: investitor obezbjeđuje obavezno prisustvo nadzora po fazama gradnje i snosi njegov trošak (čl. 50). Nadzorni organ upisuje zapažanja u građevinski dnevnik, o odstupanju od revidovanog glavnog projekta ili od zakona bez odlaganja pisano obavještava investitora, može ostaviti rok izvođaču, a ako se ne otkloni — bez odlaganja prijavljuje građevinskoj inspekciji (čl. 51). Uz to idu izvještaji po fazama i završni izvještaj (čl. 52).
Za investitora koji nije stalno u Crnoj Gori, građevinski dnevnik je glavni dokaz u svakom kasnijem sporu o roku, višku radova ili nedostacima. Ugovorom tražite pravo pristupa dnevniku i redovnu dostavu kopija; ako to nije uređeno, dnevnik ostaje kod onih koji su ga vodili.
Primopredaja ima svoj rok: u roku od 60 dana od dobijanja upotrebne dozvole vrši se primopredaja i konačni obračun, ako ugovorom nije drukčije određeno; završni radovi se konačno primopredaju u roku od 30 dana od isteka garantnog roka; a ako investitor počne da koristi objekat ili njegov dio prije predaje, smatra se da je primopredaja izvršena (ZIO čl. 63). Posljednje pravilo je zamka: useljenje „samo da se vidi kako radi" pravno je prijem.
Zadržani iznos (retencija), bankarska garancija za dobro izvršenje posla i avansna garancija u crnogorskom ZOO nisu propisani kao obavezni instrumenti — oni postoje samo ako ih ugovorite. Njihove procente i uslove aktiviranja zato ne treba prepisivati iz stranih obrazaca bez provjere kako će biti naplativi pred crnogorskom bankom i sudom.
Desetogodišnja odgovornost za solidnost: klauzula koju ne možete ugovoriti
Ovo je odredba koju investitori iz regiona najčešće ne znaju da imaju. Izvođač odgovara za nedostatke u solidnosti objekta koji se pojave u roku od deset godina od predaje i prijema radova (čl. 712 st. 1); isti rok važi i za nedostatke tla, osim u slučaju iz st. 2 koji se tiče nalaza specijalizovane organizacije, a ako nedostatak potiče iz projekta, odgovara i projektant (st. 3).
Ključni je st. 4: izvođač i projektant odgovaraju ne samo naručiocu nego i svakom drugom sticaocu objekta, a ta se odgovornost ne može ugovorom ni isključiti ni ograničiti. Svaki „limit odgovornosti" iz ugovora tu ne dopire. Za investitora koji gradi da bi prodavao, to ima dvije strane: kupci vaših stanova imaju direktno pravo prema izvođaču i projektantu, ali i vi kao naručilac imate pravo koje vam izvođač ne može ugovorom oduzeti.
Rokovi su, međutim, kratki i tu se prava najčešće gube: naručilac ili sticalac koji u roku od šest mjeseci od saznanja za nedostatak o njemu ne obavijesti izvođača i projektanta, gubi pravo, a samo pravo prestaje godinu dana od te prijave (čl. 713 st. 1-2). Prava prelaze na kasnijeg sticaoca, ali se rok ne računa iznova (čl. 711).
Dvije dopune vrijedi zapamtiti. Rad po nalogu naručioca ne oslobađa izvođača, ali ako je prije izvođenja upozorio na opasnost od štete, odgovornost mu se smanjuje, a prema okolnostima može i otpasti (čl. 714). Projektant koji vrši i nadzor odgovara za propuste izvođača koje je normalnim i razumnim nadzorom mogao uočiti, a za regres prema podizvođaču ima rok od dva mjeseca od prijave (čl. 715).
Sud, arbitraža i jezik ugovora
Za sporove o stvarnim pravima na nepokretnosti u Crnoj Gori nadležnost crnogorskih sudova je isključiva i ne može se ugovorom otkloniti (ZMPP čl. 119). Klauzula o rješavanju sporova uređuje samo ugovorne zahtjeve — naplatu, kaznu, raskid, naknadu štete.
Strana sudska odluka proizvodi dejstvo u Crnoj Gori tek nakon priznanja pred crnogorskim sudom (čl. 141), a priznanje se odbija ako postoji isključiva nadležnost crnogorskog suda (čl. 144) i ako je strani sud zasnovao nadležnost na okolnostima koje crnogorsko pravo za to ne priznaje (čl. 145). Za izvršenje se uz potvrdu pravnosnažnosti traži i potvrda izvršnosti po pravu države porijekla (čl. 149). Prevedeno na jezik pregovora: forum u Beogradu ili Sarajevu izgleda udobno dok ne dođe trenutak izvršenja u Crnoj Gori.
Crna Gora je sukcesijom strana Njujorške konvencije iz 1958. godine, uz zadržane rezerve, pa arbitražna klauzula može biti razumna alternativa za čisto ugovorne zahtjeve; arbitraža pri Privrednoj komori Crne Gore je uobičajen izbor. Da li su sporovi o stvarnim pravima na crnogorskoj nepokretnosti uopšte arbitrabilni, ne tvrdim — to pitanje nisam mogao razriješiti iz primarnog teksta i držim ga otvorenim.
Za investitora koji ne govori jezik: ugovor potpisan samo na stranom jeziku vodi ka prevodima u sporu, pa dvojezični tekst sa naznakom koja verzija mjerodavna prevazilazi taj problem prije nego što nastane. Punomoćje iz inostranstva rješava se apostilom po Haškoj konvenciji iz 1961. i ovjerenim prevodom.
Ako imate nacrt ugovora na stolu, pošaljite ga zajedno sa projektnom dokumentacijom i podacima o parceli preko kontakt stranice. U roku od tri radna dana dobijate pisano čitanje: koje klauzule su ništave ili neprimjenjive, gdje zakon daje više nego što nacrt nudi, koje rokove morate sami držati i šta tražiti prije potpisa — bez obećanja ishoda, jer ishod zavisi od objekta, izvođača i onoga što je već potpisano. Za širi kontekst rada sa strancima u Crnoj Gori korisna je i stranica o advokatu za strance.