Kupovina stana u Crnoj Gori ne daje boravak automatski. Zakon poznaje taj osnov, ali ga vezuje za tri stvari koje se u oglasima rijetko pominju: vrsta nepokretnosti, poreska osnovica od najmanje 150.000 eura — koja se od državljanina Srbije traži, a od državljanina Njemačke ne — i pravilo da dozvola prestaje ako budete van Crne Gore duže od 30 dana. To posljednje ruši najčešći model kupca iz Srbije: kupiti stan na moru, a živjeti i raditi u Beogradu.
Ovaj tekst prolazi kroz osnov, uslove, prag, rokove i ono gdje se boravak po ovom osnovu gasi — svaki put sa članom zakona.
Izvori, provjereni 21.09.2026: Zakon o strancima, prečišćeni tekst, lanac „Sl. list CG" 012/18, 003/19, 086/22, 077/24, 003/26 od 09.01.2026 i 033/26 od 10.03.2026; Uredba o viznom režimu, prečišćeni tekst, lanac zaključno sa 108/26. Ovo je opšta informacija o postupku, a ne savjet za vaš predmet.
Osnov postoji — ali je tačka 8 zatvorene liste
Član 38 stav 1 Zakona o strancima nabraja svrhe zbog kojih se privremeni boravak može odobriti strancu koji namjerava da boravi duže od 90 dana. Lista je zatvorena, a nepokretnost je na njoj pod tačkom 8: korišćenje i raspolaganje pravom na nepokretnosti koju posjeduje u Crnoj Gori.
Dvije stvari koje ta lista ne sadrži vrijedi reći odmah, jer se obje redovno prodaju kao da postoje:
- Nema kategorije „ulaganje". Ne postoji osnov „investitor". Rad je tačka 12, digitalni nomad tačka 12a, nepokretnost tačka 8 — i to je sve što nepokretnost može biti.
- Nema prelaska s osnova na osnov. Član 38 stav 2 je izričit: privremeni boravak se može produžiti samo ako stranac podnese zahtjev za produženje po istom pravnom osnovu po kom mu je prethodni odobren. Izuzetak u stavu 3 je usko postavljen i tiče se spajanja porodice. Znači, „uzmi prvo boravak preko stana, pa kasnije pređi na firmu" nije produženje nego nov postupak.
Šta se računa kao nekretnina — i šta ne
Ovdje najviše kupaca iz Srbije pogriješi, jer je kupljeno ono što je bilo jeftinije. Član 56 stav 3 nabraja šta se u smislu ovog osnova smatra nepokretnošću, i lista je konačna.
| Ulazi u osnov (član 56 stav 3) | Ne ulazi |
|---|---|
| porodične kuće · vikend kuće · vile | plac, građevinsko zemljište |
| stanovi | poljoprivredno zemljište |
| ugostiteljski objekti | |
| stambeno-poslovni objekti · poslovni prostori |
Zemljište nije na listi, bez obzira na cijenu. Plac od 300.000 eura ne otvara ovaj osnov; stan od 150.000 eura otvara. Ako ste kupili plac da biste gradili, boravak dolazi tek kad objekat postoji i bude upisan — što je tema našeg teksta o tome kako se kupuje plac i gradi vila u Crnoj Gori.
Član 56 stav 2 dodaje jedan koristan izuzetak: dozvola se može izdati i suvlasniku, ako ima najmanje ½ nepokretnosti. Manji idealni dio ne nosi osnov — što znači da podjela stana na troje rođaka gasi osnov svima.
Prag od 150.000 eura — i zašto se od vas traži, a od Nijemca ne
Član 56 stav 1 traži, pored opštih uslova iz člana 43, dva dokaza: list nepokretnosti (ili drugi dokaz o vlasništvu u skladu sa propisom o katastru) i dokaz o vrijednosti nepokretnosti koji izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza.
Stav 4 precizira šta je taj dokaz i koliko mora da iznosi: to je rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti, čiji iznos osnovice za oporezivanje nije manji od 150.000 eura. Dakle mjerodavna nije ugovorena cijena nego poreska osnovica iz rješenja. Ako je osnovica utvrđena ispod tog iznosa, dokaz ne ispunjava uslov ma šta pisalo u ugovoru.
A onda dolazi stav 5, koji je za čitaoca iz Srbije najvažnija rečenica u cijelom članu:
| Državljanstvo kupca | Mora li dokazati vrijednost od 150.000 € |
|---|---|
| Država članica Evropske unije, i članovi njihovih porodica bez obzira na sopstveno državljanstvo | Ne — oslobođeni (član 56 stav 5) |
| Island, Lihtenštajn, Norveška, Švajcarska | Ne — oslobođeni |
| Srbija | Da |
| Bosna i Hercegovina, Kosovo, Sjeverna Makedonija, Turska, ostali | Da |
Obaveza dostavljanja dokaza o vrijednosti ne odnosi se na državljane država članica EU i članove njihovih porodica, niti na državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske. Srbija nije na toj listi. Kupac iz Beograda i kupac iz Minhena kupuju isti stan u istoj zgradi, a samo prvi mora da priloži rješenje sa osnovicom od najmanje 150.000 eura.
To nije carina ni porez — prag se ne plaća. To je dokazni uslov, i jedini način da se ispuni je da poreska osnovica bude na tom nivou. Zato se o njemu odlučuje prije potpisa, a ne poslije.
Opšti uslovi iz člana 43
Osnov iz člana 56 nadograđuje se na opšte uslove koje član 43 traži za svaku dozvolu za privremeni boravak: sredstva za izdržavanje, obezbijeđen smještaj, zdravstveno osiguranje, važeća strana putna isprava ili lična karta izdata od nadležnog organa druge države — čiji rok važenja mora biti najmanje tri mjeseca duži od roka na koji se odobrava boravak — te odsustvo zabrane ulaska, odsustvo pravosnažne bezuslovne osude na zatvor duži od šest mjeseci (u Crnoj Gori i u državi porijekla) i odsustvo smetnji nacionalne bezbjednosti ili javnog zdravlja.
Zapazite da član 43 tačka 4 izričito prihvata ličnu kartu. To je važno, ali ne rješava pitanje koliko dugo smijete da ostanete dok postupak traje — a to zavisi od dokumenta sa kojim ste ušli.
Dokument sa kojim prelazite granicu određuje vaš prozor
Uredba o viznom režimu razdvaja dva režima za iste ljude, po dokumentu:
- Član 1 nabraja države čiji državljani mogu ulaziti i boraviti do 90 dana bez vize, sa važećom putnom ispravom. Srbija je na toj listi.
- Član 2 nabraja države članice EU, Albaniju, Andoru, BiH, Island, Kosovo, Lihtenštajn, Sjevernu Makedoniju, Monako, Norvešku, San Marino, Srbiju, Svetu Stolicu i Švajcarsku — čiji državljani mogu boraviti do 30 dana bez vize, sa važećom ličnom kartom.
Isti čovjek, dakle, ima 90 dana sa pasošem i 30 dana sa ličnom kartom. Ako ste prešli granicu ličnom kartom jer je bilo brže, prozor u kojem treba da pribavite rješenje o porezu na promet, list nepokretnosti, dokaz o osiguranju i smještaju sveden je na trideset dana. Sa pasošem je tri puta duži.
🔴 Pravilo od 30 dana koje ruši model
Ovo je odredba zbog koje najviše dozvola po osnovu nepokretnosti prestane da važi, i zbog koje kupac iz Srbije treba dvaput da razmisli prije nego što uđe u postupak.
Član 65 stav 1 tačka 3: dozvola za privremeni boravak prestaje da važi ako za vrijeme trajanja privremenog boravka stranac boravi van Crne Gore duže od 30 dana.
Tri stvari koje se uz to obično pogrešno pretpostave:
- Izuzetak ne pokriva ovaj osnov. Stav 2 predviđa izuzetak samo za dozvolu izdatu radi spajanja porodice, i to uz naročito opravdane razloge humanitarne prirode i uz dokaz koji se policiji dostavlja prethodno. Nepokretnost tu nije pomenuta.
- U tekstu ne piše „uzastopno". Odredba govori o boravku van Crne Gore duže od 30 dana, bez riječi koja bi to ograničila na neprekidan period. Ne učitavajte ograničenje kojeg u zakonu nema — svako odsustvo koje se približava mjesec dana tretirajte kao rizik.
- Prodaja stana gasi osnov. Član 65 stav 1 tačka 2 vezuje prestanak za prestanak razloga na osnovu kojih je dozvola izdata. Tačka 6 dodaje slučaj kada stranac boravak ne koristi u svrhu zbog koje je odobren.
Za kupca koji radi u Srbiji, a stan koristi vikendom i ljeti, ovo znači da dozvola po ovom osnovu nije „papir koji stoji uz ključeve" nego status koji traži prisustvo.
Produženje: prozor od 60 do 30 dana prije isteka
Član 64 stav 1 postavlja rok koji se lako propusti: zahtjev za produženje stranac podnosi lično Ministarstvu u mjestu boravka, najranije 60, a najkasnije 30 dana prije isteka važenja dozvole. Uz zahtjev se prilaže važeća putna isprava ili lična karta, dokaz o obezbijeđenom smještaju i dokaz o opravdanosti zahtjeva.
Spojeno sa članom 38 stav 2 — produženje samo po istom osnovu — to znači da se status po nepokretnosti obnavlja ciklično i da svaki ciklus traži da osnov i dalje postoji.
Ako već imate dozvolu izdatu ranije: prelazna pravila
Prag od 150.000 eura nije oduvijek u zakonu, i zakon je to riješio izričito — što je za vlasnike sa starijom dozvolom najvažnija odredba u cijelom tekstu.
Član 217b: strancu kojem je prije dana stupanja na snagu ovog zakona izdata dozvola za privremeni boravak radi korišćenja i raspolaganja pravom na nepokretnosti, postupak po zahtjevu za produženje podnijetom nakon tog dana okončaće se u skladu sa Zakonom o strancima („Sl. list CG", br. 12/18, 3/19, 86/22 i 77/24) — dakle po ranijem tekstu.
Član 217a stav 2 radi u istom pravcu za postupke koji su već bili u toku: zahtjevi za izdavanje i produženje dozvole za privremeni boravak započeti prije stupanja na snagu okončavaju se po ranijem tekstu.
Praktična posljedica: dvije porodice u istom ulazu mogu biti pod različitim režimom — ona koja je dozvolu dobila ranije produžava po starim uslovima, a ona koja danas prvi put podnosi zahtjev ulazi pod član 56 stav 4. Jedno upozorenje ide uz to: prečišćeni tekst ne datira svaki član posebno, pa se dan stupanja na snagu izmjene kojom je član 217b uveden utvrđuje iz same izmjene, a ne iz prečišćenog teksta. Ako se oslanjate na ovu odredbu, datum vaše dozvole i datum te izmjene treba uporediti prije nego što se zahtjev preda.
Gdje ovo vodi: stalni boravak
Član 86 stav 1: dozvola za stalni boravak može se izdati strancu koji je do dana podnošenja zahtjeva zakonito boravio u Crnoj Gori neprekidno pet godina na osnovu odobrenog privremenog boravka.
Član 88 stav 1 nabraja uslove, a dva se obično ne očekuju:
| Uslov za stalni boravak | Član |
|---|---|
| Važeća strana putna isprava | 88 stav 1 tačka 1 |
| Stalna, redovna i dovoljna sredstva za izdržavanje | tačka 2 |
| Zdravstveno osiguranje · obezbijeđen smještaj | tačke 3 i 4 |
| Znanje crnogorskog jezika u mjeri koja omogućava osnovnu komunikaciju | tačka 5 |
| Dokaz o izvršenim poreskim obavezama za vrijeme privremenog boravka | tačka 6 |
Jezik i poreska istorija, dakle, nisu formalnost na kraju puta nego uslov — i poreska obaveza se dokazuje za cijeli period privremenog boravka, što znači da se uređuje od prve godine, a ne u petoj.
Šta provjeriti prije kapare
Redoslijed je obrnut od onoga kako se obično radi. Vrsta objekta i poreska osnovica odlučuju o osnovu, a oboje se utvrđuje prije potpisa: objekat mora biti sa liste iz člana 56 stav 3, a rješenje o porezu na promet mora dati osnovicu od najmanje 150.000 eura. Poslije potpisa te dvije stvari više nisu u vašim rukama.
Ako tek ulazite u kupovinu, pravni okvir i zamke samog sticanja svojine obrađeni su odvojeno, u tekstu o tome šta strano lice smije da kupi u Crnoj Gori, a granica koja iznenadi kupce na prvoj liniji mora objašnjena je u tekstu o morskom dobru. Za predložene izmjene koje uvode poseban investicioni osnov — i koje su, kako stvari sada stoje, pisane za državljane EU — vidjeti izmjene Zakona o strancima.
Ako ste već potpisali predugovor ili platili kaparu, pošaljite nam ugovor i podatke o objektu prije nego što se rješenje o porezu na promet izda. Osnovica se utvrđuje jednom, a o osnovu za boravak odlučuje ona, a ne cijena iz oglasa. Naš tekst o tome kako advokat radi sa strancima u Crnoj Gori objašnjava šta se u toj fazi provjerava.