Yarım kalmış bir projeyi devralmanın fiyatını belirleyen soru arsa değeri değil, üç belge sorusudur: ruhsatın hangi saatinin işlediği (iki yıllık başlama mı, beş yıllık tamamlama mı), ruhsatın yeni yatırımcıya nasıl geçeceği — ki bu usulü konsolide metinden doğrulayamadım ve dolayısıyla yazılı idari görüş almadan fiyat konuşulmamalı — ve tapudaki yükler. Hisse devriyle mi varlık devriyle mi girdiğiniz de sorumluluğunuzun tavanını değiştiriyor: pay devrinde devreden ve devralan, devirden önce muaccel olmuş borçlardan şirkete karşı sınırsız sorumlu; varlık devrinde sorumluluk edinilen aktiflerin değeriyle sınırlı.
Karadağ sahilinde yarım kalmış proje stoku var: yükleniciyle anlaşmazlık, mevzuat değişikliği, yatırımcının uzun süre ülke dışında kalması. Bu projeler fiyat olarak cazip görünüyor, ama üzerinde yürütülecek hukuki inceleme normal bir arsa alımından farklı ve daha derin.
Bu sayfa devralan tarafın kontrol listesi. Ruhsat süresi dolmuş bir projenin sahibiyseniz başlangıç noktanız ruhsat süresi doldu sayfası; yüklenici sözleşmesinin kendisi sabit fiyat ve gecikme cezası sayfasında yazılı.
| Kontrol | Ne aranır | Dayanak |
|---|---|---|
| Hangi saat işledi | 2 yıl içinde başlama; 5 yıl içinde tamamlama | ZIO m.35, m.43 |
| Aşım | Beş yılı aşan her başlanan yıl için ücret + şantiye güvenliği | m.43 |
| Ruhsat devri | Promjena investitora usulü doğrulanamadı — idareden yazılı görüş | açık boşluk |
| Yapılan ile proje | Teknik muayene inşa edileni ruhsat ve ana projeyle karşılaştırır | m.55-58 |
| Denetim dosyası | Şantiye defteri, faz raporları, nihai rapor | m.50-52 |
| Tapu yükleri | İpotek, şerh, ihtilaf; inşaat şerhi yatırımcı adına | Kadastro Kanunu m.65, m.98 |
| Ruhsatsız kısım | Hukuki dolaşım dışı; şerh talep üzerine yazılır | ZLBO m.33 |
| Hisse devri | Devreden ve devralan sınırsız müteselsil sorumlu | ZPD m.381 |
| Varlık devri | Sorumluluk edinilen aktiflerin değeriyle sınırlı; sınırlayan hüküm alacaklıya karşı geçersiz | ZOO m.461 |
| Çalışanlar | Varlık devrinde halef işveren çalışanları devralır | ZoR m.108 (künye zinciri teyit edilmeli) |
| Sağlamlık sorumluluğu | 10 yıl, sonraki iktisap edene karşı da işler | ZOO m.712 |
Önce teşhis: hangi durumdaki projeye bakıyorsunuz
Karadağ'da tamamlanmamış bir yapı üç durumdan birinde: ruhsatlı ve kullanım izinli (tam dolaşımda), ruhsatlı ama kullanım izni yok (hukuka aykırı değil, ama m.60 gereği kullanılamaz ve tamamlanmış yapı tescil edilemez) ya da ruhsatsız veya ruhsata aykırı (ayrı kanunun konusu; ZLBO m.33 uyarınca hukuki dolaşım dışında).
İlk iki durum satın alınabilir; üçüncüsü satın alınamaz — ancak legalizacija dosyası açılmışsa ve o dosyanın durumu belliyse konuşulabilir. Bu yüzden ilk isteyeceğim belgeler şunlar: güncel tapu kaydı (arsa ve varsa yapı için ayrı), ruhsat ve tarihi, revize ana proje, denetim dosyası, varsa legalizacija başvurusu.
Bir uyarı, çünkü alıcı tarafında en sık yapılan hata bu: bugün temiz görünen bir G listesi, arsadaki yapının ruhsatlı olduğunu kanıtlamaz. Ruhsatsız yapıya ilişkin şerh noterin ya da hukuki menfaati olan herkesin talebiyle yazılır ve kadastronun bu şerhleri re'sen işlemesi için uzun bir süresi var. Ruhsatlılık, ruhsat ve proje belgeleriyle kontrol edilir; sicil özetiyle değil.
Ruhsat: devralanın en kritik ve en belirsiz kalemi
Ruhsattan sonra iki saat işliyor: iki yıl içinde işe başlama (m.35), beş yıl içinde tamamlama (m.43). Beş yıl aşılırsa başlanan her yıl için, revize projede takdir edilen değer üzerinden hesaplanan bir ücret doğuyor ve şantiyenin güvenliğe alınması gerekiyor. Bu ücretin oranını yazmıyorum: doğrulanmış kaynakta yok.
Devralan için asıl soru şu: ruhsat size geçer mi, geçerse nasıl? İnşaat Kanunu'nun elimdeki konsolide metninden ne iki yıllık sürenin uzatılabilirliğini ne de yatırımcı değişikliğinin (promjena investitora) usulünü doğrulayabildim. Bu boşluğu kapatmadan fiyat konuşmayın: ruhsatı veren idareden yazılı görüş isteyin. Aksi hâlde satın aldığınız şey bir hak değil, bir beklenti oluyor — ve o beklentinin bedelini fiyata koymuş oluyorsunuz.
İkinci soru: inşa edilen ile ruhsat ve ana proje örtüşüyor mu? Teknik muayene tam bunu karşılaştırıyor (m.55-58). Yıllarca denetimsiz ilerlemiş bir şantiyede sapma neredeyse kesin, ve sapmayı satın alma öncesinde bulmak sonrasında bulmaktan çok daha ucuz. Denetim dosyası burada belirleyici: şantiye defteri, faz raporları ve nihai rapor (m.50-52) hem sapmaların hem de kimin ne zaman uyardığının kaydı.
Yükler ve borçlar: neyin peşinden geldiğini bilin
Yarım kalmış projede tapu yükleri normalden daha karmaşık oluyor, çünkü çoğu proje bir kredinin teminatı olarak başlamış ve kredi şantiye dursa da işlemeye devam etmiş.
Kontrol listesi: G listesindeki ipotekler, irtifaklar ve şerhler; inşaat şerhinin kimin adına olduğu (Kadastro Kanunu m.65 uyarınca yatırımcı adına); önceki yüklenicinin açtığı ya da açabileceği davalar; ve varsa vergi/komunalije borçları. Bunların bir kısmı yapıyı takip etmez ama teminat hakları ve derdest davalar üzerinden fiilen yapışabilir.
Üçüncü bir kalem de var ve genelde en sona bırakılıyor: önceki yükleniciyle sözleşme. O sözleşme feshedilmiş mi, feshedilmişse hangi gerekçeyle, karşılıklı alacaklar tasfiye edilmiş mi? Devraldığınız projede yarım kalmış bir sözleşme ilişkisi varsa, sizin yeni yükleniciyle imzalayacağınız sözleşme baştan bir sınır sorunuyla başlıyor: hangi imalat kime ait?
Hisse devri mi varlık devri mi: sorumluluğun tavanı
Burada iki yol var ve ikisi arasındaki fark, devraldığınız riskin tavanını belirliyor.
Hisse devri (share deal). Projeyi taşıyan şirketin paylarını alırsınız; ruhsat, sözleşmeler ve tapu şirkette kaldığı için "her şey olduğu gibi devam eder" görünümü verir. Ama Zakon o privrednim društvima m.381 uyarınca pay devrinde devreden ve devralan, devirden önce muaccel olmuş yükümlülüklerden şirkete karşı müteselsilen ve sınırsız sorumludur. Yani bilmediğiniz bir borç, ödediğiniz bedelle sınırlı kalmaz.
Varlık devri (asset deal). Arsayı ve yapıyı (imovinska cjelina veya bir kısmını) devralırsınız. ZOO m.461/1 uyarınca bu yolla devralan, devredilen malvarlığına ilişkin borçlardan önceki sahiple müteselsilen ama yalnız edinilen aktiflerin değeriyle sınırlı sorumludur; m.461/2 ise bu sorumluluğu dışlayan ya da sınırlayan sözleşme hükmünün alacaklılara karşı hükümsüz olduğunu söyler. Yani tavanı kanun koyuyor, sözleşmeniz değil.
Varlık devrinde bir de çalışan tarafı var: işveren değişikliği hukuki işlemle de gerçekleşir; halef işveren çalışanları devralır ve devir tarihine kadar doğan iş yükümlülüklerinden selefle müteselsilen sorumlu olur, bildirim ve sözleşme süreleriyle birlikte (ZoR m.108). Bu maddelerin künye zincirini not düşerek veriyorum: elimdeki atıflar 086/24'e kadar künyeli ve sonraki değişikliklerden sonra madde numaraları teyit edilmedi — güncel konsolide metinden doğrulatın.
Pratik sonuç basit: şirketin geçmişi bilinmiyorsa varlık devri daha güvenli, çünkü sorumluluk tavanı kanunla sınırlı. Şirketin geçmişi biliniyor ve ruhsat/izin dosyası şirkete bağlıysa hisse devri işlem kolaylığı sağlar — ama o zaman inceleme çok daha derin olmalı.
Fiyatı hangi kalemler hareket ettiriyor
Yarım kalmış projede pazarlık, m² üzerinden değil belirsizlik üzerinden yürüyor. Beş kalem fiyatı doğrudan hareket ettiriyor.
Kalan süre. Beş yıllık tamamlama süresinden ne kadar kaldığı, sizin inşaat takviminizin ne kadar sıkışacağını belirliyor — ve sahilde yaz sezonu yasağı olan bir belediyedeyseniz, kalan takvim göründüğünden kısa.
Belgelerin bütünlüğü. Ruhsat, revize ana proje ve denetim dosyası eksiksizse devralan bilinen bir riski satın alıyor; eksikse bilinmeyen bir riski. Denetim dosyası olmayan projede teknik muayenenin ne çıkaracağı tahmin bile edilemiyor ve bu belirsizlik doğrudan fiyattan iniyor.
Sapma ihtimali. Denetimsiz ilerlemiş şantiyede inşa edilenin ruhsat ve ana projeyle örtüşmemesi olağan. Sapmanın giderilmesi bazen imalat, bazen proje değişikliği, bazen ikisi birden demek — ve proje değişikliği izin hattını baştan başlatabiliyor.
Yükün büyüklüğü. İpotekli bir yapıda alacaklının pozisyonu, satışın kurgusunu (hisse mi varlık mı, ödemenin hangi aşamada serbest kalacağı) belirliyor; bu bir hukuki ayrıntı değil, ödeme planının kendisi.
Kullanım iznine uzaklık. Kaba yapısı biten ama izne aylar uzaktaki bir proje ile nihai denetim raporunu almış bir proje arasındaki fark, aynı binada iki ayrı fiyat demek — çünkü ikincisi tescile ve dolayısıyla ipoteğe, yani kredili alıcıya haftalar uzaklıkta.
Bu beş kalemi satın alma öncesi netleştirmek, pazarlıkta elinizdeki tek somut malzeme. "Nasıl olsa ucuz" diye alınan projelerde tamamlama maliyeti, ilk hesapta görünmeyen üç kalemle — sapma giderme, gecikmiş ücretler ve yeniden proje — büyüyor.
Ortak girmek: çıkış hükümlerini baştan yazın
Devralmanın üçüncü yolu ortaklık: arsa ya da yarım yapı sahibi kalır, siz sermaye ve yönetimi koyarsınız. Bu modelde en sık atlanan şey değerleme değil, çıkış.
Sözleşmeye baştan yazılması gerekenler: karar alma eşikleri (özellikle ek sermaye çağrısı ve yüklenici seçimi), tıkanıklık hâlinde çözüm mekanizması, tarafların paylarını devretme kısıtları, projenin durması hâlinde arsanın akıbeti ve — Karadağ'a özgü olarak — ruhsatın hangi tüzel kişide duracağı. Ruhsat bir tarafta, arsa diğer taraftaysa ortaklık bozulduğunda ikisi de tek başına işe yaramaz hâle gelir.
Bir de şu: ortaklık yapısı kurulurken yapının hukuki durumu (üç durumdan hangisi) sözleşmede tespit edilmeli. "Ruhsatlı olduğu beyan edilmiştir" cümlesi, ruhsat dosyası eklenmediği sürece bir tespit değil, bir temenni.
Devir sonrası ilk otuz gün
Devir kapandıktan sonraki ilk ay, sonraki iki yılın tartışmalarını belirliyor. Dört iş bu aya sığdırılmalı.
Birincisi tespit: mevcut imalatın durumu, eksikleri ve görünür kusurları, mümkünse denetim mühendisinin katılımıyla belgelenir ve şantiye defterine işlenir. İkincisi denetim: yeni denetim mühendisi sözleşmesi imzalanır — kanun bunu yatırımcının yükümlülüğü sayıyor, dolayısıyla devirle birlikte boşta kalan bir kalem oluyor. Üçüncüsü idare: ruhsat dosyasının durumu ve varsa yatırımcı değişikliği başvurusu için idareye yazılı başvuru yapılır; sözlü teyit bu dosyada işe yaramıyor. Dördüncüsü sözleşme: yeni yükleniciyle sözleşme, eski imalatın sınırını açıkça çizerek imzalanır.
Bu dördü yapılmadan şantiyeye dönülmesi, ileride hem teknik muayenede hem de kusur tartışmasında kimin ne yaptığının ayrıştırılamaması demek.
Devraldıktan sonra: on yıllık sorumluluk kimde
Yüklenici, teslim ve kabulden itibaren on yıl içinde ortaya çıkan sağlamlık kusurlarından — zemin kaynaklı olanlar dâhil — sorumludur; kusur projeden geliyorsa projektant da sorumludur. Bu sorumluluk yapının sonraki her iktisap edenine karşı işler ve sözleşmeyle ne kaldırılabilir ne sınırlanabilir (ZOO m.712). Süreler kısa: öğrenmeden itibaren 6 ay içinde bildirim, bildirimden itibaren 1 yıl içinde talep; taşerona rücu için 2 ay.
Yarım kalmış projede bu maddenin pratik sorusu sınır sorunudur: hangi imalat eski yükleniciye, hangisi yeni yükleniciye ait? Cevap ancak devralma anında düzenlenen bir tespit tutanağıyla verilebilir — mümkünse denetim mühendisinin katılımıyla ve şantiye defterine işlenerek. Bu tutanak yoksa, iki yıl sonra çatlağın kimin işi olduğunu tartışırken elinizde hiçbir şey olmaz.
Devir veya ortaklık düşünüyorsanız tapu kaydını, ruhsatı ve tarihini, revize ana projeyi, denetim dosyasını ve mevcut durumun fotoğraflarını inşaat ve proje danışmanlığı sayfası üzerinden gönderin. 3 iş günü içinde yazılı bir okuma alırsınız: yapı hangi durumda, hangi saat işlemiş, tapuda hangi yük var, hisse mi varlık devri mi daha uygun ve idareye hangi soruların yazılı sorulması gerekiyor — sonuç taahhüdü olmadan. Şirket devri tarafının kurgusu için şirket birleşme ve devralma sayfası, sınır ve kadastro ihtilafları için arsa sınır uyuşmazlığı sayfası ayrıca var.