Durum tarihi: 9 Eylül 2026. Statü: Yürürlükte. Enstrüman: Zakon o oduzimanju imovinske koristi stečene kriminalnom aktivnošću ("Sl. list CG" 131/2026, akt 2255); yayım 7 Eylül 2026, yürürlük 8 Eylül 2026 (m.96). Aynı gün eski kanun ("Sl. list CG" 58/15, 47/19 ve 54/24) yürürlükten kalktı (m.95).
Bize gelen soru genelde şu cümleyle başlıyor: "List nepokretnosti'de bir şerh var, satıcı önemli değil diyor." Bu kanun o cümleyi tartışılır hâle getiriyor, çünkü suç geliri şüphesiyle konan dondurma kararının katastara işlenmesini açıkça emrediyor. Aşağıda önce metnin ne dediğini, sonra ne demediğini madde numarasıyla gösteriyoruz.
Metin ne diyor
- madde dondurma tedbirlerini sekiz kalemde sayıyor. İlk iki kalem doğrudan taşınmazla ilgili: taşınmazın kullanımının yasaklanması ve tasarrufunun yasaklanması, ikisi de "uz zabilježbu zabrane u katastru nepokretnosti" — yani yasağın taşınmaz sicilinde şerh edilmesiyle. Beşinci kalem şirket paylarının devrini ve rehnini kamu sicilinde şerhle yasaklıyor, yedincisi şirkete geçici yönetim atıyor, sekizincisi taşınırları ve kripto varlığı kapsıyor. Tedbiri kural olarak sudija za istragu (soruşturma hâkimi) rješenje ile veriyor; savcı acil hâlde naredbe ile koyabiliyor ama sekiz gün içinde gerekçeli talebini vermezse tedbir kanun gereği kendiliğinden kalkıyor (m.24).
| Ne dondurulabilir | Dayanak | Kayda nasıl geçer |
|---|---|---|
| Taşınmazın kullanımı | m.22/1 tç.1 | Katastarda zabilježba |
| Taşınmazın devri | m.22/1 tç.2 | Katastarda zabilježba |
| Şirket payı, hisse | m.22/1 tç.5 | Kamu sicillerine upis |
| Kripto ve diğer dijital varlık | m.22/1 tç.8 | İlgili sicilde zabilježba |
| Karşılık değerde başka mal | m.22/2 | Tedbir türüne göre |
İki eşik metinde yazılı. Kesin mahkûmiyet olmadan el koyma için 2. maddenin 2. fıkrası üç şartı birlikte arıyor: suçun kriminalno udruženje içinde işlenmiş olması, iddianamenin doğrulanmış olması ve mal varlığının değerinin en az 50.000 avro olması. Aynı rakam finansal soruşturmanın açılma eşiği olarak 13. maddenin 2. fıkrasında tekrarlanıyor. Mahkeme burada ödenmiş vergiler düşüldükten sonraki mal varlığı ile yasal gelir arasındaki açık orantısızlığa bakıyor.
Üçüncü kişiler ayrı bir başlık. 2. maddenin 3. fıkrası koristi hukuki selef, halef, aile üyesi ve üçüncü kişilerden de alıyor; ölçüt, devrin amacının el koymayı engellemek olduğunu bilmek, bilebilecek olmak ya da bilmekle yükümlü olmak. 4. fıkra iki karineyi sayıyor: bedelsiz ya da gerçek değere açıkça uymayan bedelle devir, ve devirden sonra failin fiilî kontrolü sürdürmesi. 7. maddenin 11. bendi ise savjesno treće lice, yani iyiniyetli üçüncü kişi tanımını kuruyor: hakkı kazandığı anda bilmeyen, bilemeyecek olan ve bilmekle yükümlü olmayan kişi.
Bu tanımın karşılığı 52. maddede. Birinci fıkra kısa ve net: el koyma, iyiniyetli üçüncü kişinin o mal üzerindeki haklarını etkilemez. Dördüncü fıkra ise bedelini söylüyor: usulden haberdar edilmiş olduğu hâlde kesinleşmeye kadar usule katılmayan iyiniyetli üçüncü kişi, el konan mal varlığından alacağını isteme hakkını kaybeder. Haberdar etme kanalı 28. maddede: dondurma kararı "Službeni list Crne Gore"da yayımlanıyor ve mahkemenin ilan tahtasına asılıyor, yanında iyiniyetli üçüncü kişilere usule katılma çağrısıyla.
Süreler de metinde. Tedbir en çok kesin karara kadar sürer; ön inceleme aşamasında konmuşsa altı ay içinde soruşturma başlamazsa, soruşturmada konmuşsa iki yıl içinde iddianame kesinleşmezse kendiliğinden kalkar, ve iki yıl dolduktan sonra aynı kişi ve aynı mal için yeni talep verilemez (m.33). Karara itiraz süresi sekiz gün ve itiraz icrayı durdurmuyor (m.29). Talep reddedilir ya da beraat çıkarsa mal on beş gün içinde iade ediliyor; tazminat davası kesin kararın tebliğinden itibaren altı ay içinde açılıyor ve tazminattan Karadağ sorumlu (m.76). İade sırasında semereler de veriliyor, mal satılmışsa satış bedeli Karadağ'da vadesiz mevduata uygulanan ortalama faizle birlikte ödeniyor (m.77).
Metin ne demiyor
Kanun zabilježba'nın katastara işleneceğini yazıyor ama list nepokretnosti'nin hangi bölümünde, hangi ibareyle görüneceğini yazmıyor. Alıcı tarafında pratik soru tam burada: belgeyi okuyan kişi bu şerhi ipotekten ve haciz şerhinden nasıl ayıracak? Bunu bu metinden gösteremiyoruz.
İkinci boşluk satışta. 73. madde, dondurulmuş taşınmazın mahkeme onayıyla satılabileceğini iki hâlde kabul ediyor: saklama ve bakım masrafları malın değerini önemli ölçüde aşıyorsa ya da mal çürümeye yüz tutmuşsa. Satışın usulünü Hükümet belirleyecek. 94. madde ikincil düzenlemelere 60 gün veriyor; 8 Eylül 2026'dan sayınca bu 7 Kasım 2026 ediyor. Bu koşuda yayımlanmış bir hükümet düzenlemesi bulamadık.
Bizim okumamız
Alıcı tarafında iki alışkanlık değişmeli. Birincisi, list nepokretnosti'yi imza tarihine yakın bir tarihte, ön sözleşme anındaki nüshaya güvenmeden almak; zabilježba tedbir kararıyla birlikte doğuyor ve tarih önemli. İkincisi, satıcının fiyat mantığını yazılı bırakmak: 2. maddenin 4. fıkrası "gerçek değere açıkça uymayan bedel"i bilme karinesi sayıyor, yani piyasa altı fiyat sonradan aleyhe okunabiliyor. Değerleme raporu ve ödeme kanalının banka üzerinden yürümesi bu karineye karşı elinizde kalan iki belgedir.
Hakkı olan tarafta ise takvim işliyor. 52. maddenin 4. fıkrası, haberdar edilmiş kişinin sessiz kalmasını hak kaybı sayıyor; 5. fıkra yalnız katılmamanın kendi kusurundan kaynaklanmadığını kanıtlayana geri dönüş veriyor. Bu yüzden ilan edilmiş bir dondurma kararı gördüğünüzde beklemek yerine usule katılmayı öneriyoruz. Alacaklı iseniz ayrıca 54. maddeye bakın: tedbir konduktan sonra o mal üzerinde icra, vergi alacağının cebri tahsili ve gönüllü tasfiye başlatılamıyor, başlamış olanlar duruyor ve bu sürede zamanaşımı kesiliyor.
Değişmeyenler
Bu kanun yabancılara özgü bir kısıtlama getirmiyor; ölçüt uyruk değil, mal varlığının kaynağı. Yabancının Karadağ'da taşınmaz edinme kuralları, şirket kurma ve oturum rejimi bu metinden etkilenmiyor. İyiniyetli alıcının hakkı 52. maddenin 1. fıkrasıyla açıkça korunuyor; kanun bir vergi ya da harç da yaratmıyor. Eski kanunla başlamış el koyma davaları eski kanunla sürüyor, ilk derece kararı bozulup yeniden yargılamaya dönerse devamı bu kanuna tabi oluyor (m.92-93).
Nasıl doğrularsınız
Metnin resmî nüshası Službeni list'in kendi sayfasında: sluzbenilist.me/propisi/397923. Orada aradığınız maddeler 22 (tedbir listesi), 33 (süreler), 52 (iyiniyetli üçüncü kişi) ve 96 (yürürlük). Sayının içeriğini görmek isterseniz 131/2026 sayısının fihristi aynı sitede; künye alanında yürürlük tarihi 08.09.2026 ve kayıt numarası 2255 yazıyor. Kanun metninin sonundaki yıldız dipnotu, hükümlerin 2014/42/EU sayılı direktiften aktarıldığını söylüyor.
Sicil tarafında kontrol edeceğiniz belge list nepokretnosti; emlak aracınızın sicile kayıtlı olup olmadığını da ayrıca doğrulayın, bunun kuralını emlak aracılık sicili yazımızda anlattık. Karadağ'da alım ya da şirket dosyanız varsa hangi kayıtların imzadan önce yenilenmesi gerektiğini Karadağ yatırım sayfasındaki çerçeveyle birlikte okuyabilirsiniz; bu başlığın Hükümet düzenlemesi çıktığındaki güncellemesini Mevzuat Takibi sayfasında yayımlayacağız.
