Durum tarihi: 4 Eylül 2026. Statü: Yürürlükte. Enstrüman: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Taşınmaz Alım-Satım ve Kirasında Aracılık Kanununda Değişiklik ve Ekleme Yapılmasına Dair Kanun), "Sl. list CG" 114/2026, yayım 3 Ağustos 2026, yürürlük 11 Ağustos 2026. Temel kanun: 89/2025, yürürlük 13 Ağustos 2025.
Sahilde daire bakıyorsanız, size daireyi gezdiren kişi artık kamuya açık bir listesi olan düzenlenmiş bir meslek. Yakın zamana kadar size bunun hangi maddelerle yürüdüğünü söyleyemiyorduk: 2025 kanununun kabul edilen metni güvendiğimiz hiçbir kaynakta yoktu, biz de madde numarası yazmaktan kaçındık. Artık öyle değil. Hem temel kanun hem bu değişiklik, Meclis arşivindeki ukaz'lı nüshalardan okundu; aşağıdakiler madde numaralı.
Temel kanun neyi kurdu
- maddenin birinci fıkrası, Registar posrednika'ya (aracı sicili) kaydı işi yapmanın koşulu hâline getiriyor; 10. madde de halkayı kapatıyor: aracı, faaliyete şirket kurulumuyla değil, "sicile kayıtla" başlayabiliyor. Bakanlık usulüne uygun talebi on beş gün içinde karara bağlıyor, karardan sonra en geç üç gün içinde tescil ediliyor; ret hâlinde idari dava yolu açık. 11. madde sicili kamuya açık ve elektronik yapıyor — alıcı açısından asıl önemli kısım bu: acentenizi listeden bakabiliyorsunuz.
Fiziki koşulu 9. maddenin birinci fıkrası koyuyor. Aracının, uygun ekipmanı olan, "başka amaçlı alanlardan tamamen ayrılmış" ve Bakanlığın belirlediği asgari teknik koşulları sağlayan bir mekânı olmalı. Sicile kayıtsız çalışmanın cezaları 36. maddede: tüzel kişiye 4.000–20.000 avro, preduzetnik'e 2.000–6.000 avro; para cezasının yanında otuz günden altı aya kadar faaliyet yasağı ve kararın kamuya ilanı koruma tedbiri de verilebiliyor.
- madde, hâlihazırda çalışan acentelere kanuna uyum ve başvuru için kanunun yürürlüğünden itibaren on iki ay veriyordu. O saat 13 Ağustos 2025'te başladı.
Değişiklik neyi değiştirdi
Dört madde; ajandaya yazılacak olan üçüncüsü.
| Madde | Değişiklik |
|---|---|
| 1 | 36/3: gerçek kişi ve tüzel kişideki sorumlu kişi cezası 1.000–2.000'den 2.000–4.000 avroya çıkıyor |
| 2 | Yeni 37a: mekân ihlalleri ayrıca cezalandırılıyor |
| 3 | 41. madde: "12 ay" ibaresi "24 ay" oluyor |
| 4 | Yayımdan sonraki sekizinci gün — 11 Ağustos 2026 |
Üçüncü maddenin zamanlaması üzerinde durmaya değer. On iki aylık süre 13 Ağustos 2026'da doluyordu. Bu değişiklik 11 Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi — yani iki gün önce. Yirmi dört aya çıkan süre böylece 13 Ağustos 2027'ye taşındı ve kanun kitabına ancak bir hafta sonu payıyla yetişti.
Asıl ekleme yeni 37a maddesi. Tüzel kişi, aracılık faaliyetini 9/1'e aykırı olarak başka amaçlı alanlardan ya da konut alanından tamamen ayrılmamış bir işyerinde yürütürse 1.500–5.000 avro; mekân uygun ekipmana sahip değilse ve asgari teknik koşulları sağlamıyorsa 500–2.000 avro ceza alıyor. Aynı iki fiil için preduzetnik'e 300–1.500 avro, tüzel kişideki sorumlu kişiye 500–1.000 avro.
37a'yı 9/1 ile yan yana koyunca temel metnin lafzen söylemediği bir şey çıkıyor. 9/1 "başka amaçlı alanlardan" ayrılmayı istiyor; ceza maddesi ise "ya da konut alanından" diye açıkça yazıyor. Budva ve Kotor'da az rastlanmayan, sahibinin dairesinden yürüyen acente artık ceza hükmünde adıyla anılıyor.
Metin ne demiyor
Sicilin bir kalite işareti olduğunu söylemiyor. 10. maddeye göre kayıt, kanunun aradığı koşulların sağlanmasına bağlı; yetkinlik ya da müvekkil parasının nasıl tutulduğu üzerine bir değerlendirme değil. Sicilde görünmeyi tavsiye olarak okumayız.
Ertelenmiş bir soruyu da çözmüyor. Temel kanunun 42. maddesi, 3. maddenin ikinci fıkrasının ancak Karadağ'ın Avrupa Birliği'ne katıldığı günden itibaren uygulanacağını söylüyor. O fıkranın ne yaptığını ve dolayısıyla katılımda neyin değişeceğini okuduğumuz metinden ortaya koyamıyoruz; kabul edilen kanun elimizde ama o hükmü sicil rejimiyle birlikte henüz çalışmadık. Tahmin yürütmüyoruz.
Bizim okumamız
Alıcı için pratik değer 11. maddede: sicil kamuya açık ve elektronik, dolayısıyla vitrini delil saymak yerine acentenin kaydını isteyin ve bakın. 13 Ağustos 2027'ye kadar kayıtsız bir acente mutlaka ihlalde değil — 41. maddenin penceresi içinde olabilir. Bu yüzden dürüst soru "kayıtlı mısınız" değil, "kayıtlı mısınız, değilseniz başvurunuzu ne zaman yaptınız". O tarihten sonra 36. madde riski gerçek; altı aya kadar faaliyet yasağı da işlemi ortasında bırakacak kısım.
Acente işletenler için 37a, evden çalışmanın hesabını değiştiriyor. Ayrılık şartı zaten 9/1'de vardı; eksik olan fiyatıydı. Artık bir fiyatı var ve 11 Ağustos 2026'dan beri işliyor — 2027 tarihinden değil. O tarih kaydı yönetiyor, mekânı değil. Bunlar iki ayrı saat ve geç olanın ikisini birden kapsadığını sanmak kolay. Bir alım dosyasını nasıl yürüttüğümüzü Karadağ gayrimenkul sayfamızda anlattık.
Değişmeyenler
- maddenin birinci ve ikinci fıkralarına dokunulmadı: kayıtsız tüzel kişiye 4.000–20.000 avro, preduzetnik'e 2.000–6.000 avro ve koruma tedbirleri duruyor. 10. maddedeki kayıt mekaniği — karar için on beş gün, tescil için üç gün, redde idari dava — aynı; 11. maddedeki sicilin kamuya açıklığı da aynı. 9/1'in esas şartı değişmedi, yeni olan yalnız ihlalin cezası. Değişiklik 42. maddeye de dokunmuyor; katılıma bağlı hüküm olduğu yerde kalıyor.
Nasıl doğrularsınız
İki metin de Meclis arşivinde ukaz olarak duruyor. Değişiklik EPA 1023 XXVIII dosyasında: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/4194 — listenin sonundaki 16-2/26-2/9 numaralı, 29 Temmuz 2026 tarihli belgeyi açın; dört madde göreceksiniz ve on iki ayın yirmi dört ayla değiştirilmesi 3. maddede. Temel kanun EPA 420 XXVIII dosyasında: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/3583; mekân kuralı 9., kayıt mekaniği 10., cezalar 36. ve geçiş süresi 41. maddede.
Resmî künye, temel kanunu 5 Ağustos 2025 yayım ve 13 Ağustos 2025 yürürlük, değişikliği ise 3 Ağustos 2026 yayım ve 11 Ağustos 2026 yürürlük olarak kaydediyor. 2027 tarihi bu iki tarihten kuruluyor. Bu başlığı Mevzuat Takibi sayfasında izliyoruz.