L'acheteur français arrive avec un schéma installé : copropriété, règlement, tantièmes, syndic, assemblée générale. La ressemblance est réelle — et c'est précisément pour cela qu'elle égare. L'organe existe, le gestionnaire existe, mais le droit de vote, le calcul de la charge et le pouvoir du gestionnaire sur l'argent sont écrits autrement, dans la loi sur l'entretien des immeubles d'habitation, dont la chaîne de versions comprend aussi une décision de la Cour constitutionnelle.
Trois différences décident de la manière dont un propriétaire non résident doit s'organiser.
Première différence : un lot, une voix — pas de tantièmes
L'article 6 dispose que chaque propriétaire d'une partie privative dispose d'une voix à l'assemblée. Pas d'une voix proportionnelle à la surface : une voix.
Le propriétaire peut voter en personne, par un représentant muni d'un pouvoir, ou par voie électronique. Le vote électronique est admis si le propriétaire a remis au président de l'assemblée une déclaration écrite et certifiée sur les modalités de vote, comportant notamment l'adresse électronique depuis laquelle le vote sera exprimé.
Si une partie privative appartient à plusieurs indivisaires, ceux-ci disposent ensemble d'une seule voix et doivent désigner par écrit un représentant auprès du président.
Et une limite qui surprend l'acheteur d'un seul emplacement : le propriétaire qui n'a la propriété ou la copropriété que d'un garage, d'une cave ou d'une autre partie privative qui n'est ni logement ni local commercial ne vote que sur les décisions relatives à la gestion et à l'entretien de cet espace.
Pour un propriétaire résidant en France, la voie électronique de l'article 6 est la différence entre participer et être représenté par le silence — mais elle se met en place à l'avance, par écrit et avec certification.
Deuxième différence : le quorum récompense la présence
L'article 7 est bref et décisif. L'assemblée délibère si plus de la moitié de ses membres sont présents. À titre exceptionnel, si le quorum n'est pas atteint même après deux convocations pour la séance constitutive et/ou pour une séance ayant le même ordre du jour, l'assemblée délibère à la majorité des présents.
Un immeuble dont la plupart des propriétaires vivent à l'étranger ne devient donc pas ingouvernable : il devient gouvernable par la minorité qui se présente à la troisième tentative.
Une catégorie de travaux échappe entièrement à la règle : pour les travaux assurant l'accès, le déplacement, le séjour et le travail sans entrave des personnes à mobilité réduite et des personnes handicapées, l'accord des propriétaires n'est pas requis.
Troisième différence : ce que l'assemblée décide
L'article 5a énumère les compétences, plus larges qu'on ne l'imagine. L'assemblée gère l'immeuble ou choisit un gestionnaire professionnel ; élit et révoque le gestionnaire ; décide de la disposition des parties communes ; décide de leur usage en louant des portions à des tiers ou aux propriétaires ; détermine le montant mensuel payé par les propriétaires ; adopte le programme d'entretien ; donne son accord au plan d'efficacité énergétique ; décide de l'organisation et de l'externalisation de l'entretien ; décide de l'exécution des travaux ; décide de l'entretien, de l'usage et de la sécurisation du terrain attaché ; décide de l'amélioration des parties communes ; décide de l'assurance de responsabilité pour les dommages causés aux tiers par défaut d'entretien ; et décide de l'installation d'équipements sur les parties communes.
Ce qui est commun — et la surprise des zones touristiques
L'article 3 énumère, outre les parties communes déjà définies par le droit des biens : l'accès à l'entrée ; les locaux de service — rangements pour matériel de nettoyage, poussettes, vélos et cyclomoteurs ; les locaux d'entretien et de services domestiques — buanderies, séchoirs, locaux de repassage, espaces de loisirs et de rencontre des résidents ; les espaces verts, sportifs et autres aménagés qui ne sont pas des biens locaux à usage général ; et les stationnements qui ne sont pas des biens locaux d'intérêt général.
Puis l'alinéa qui concerne presque tout acheteur sur la côte. Dans les immeubles situés en zone touristique — « immeubles d'habitation exclusifs » — sont également parties communes : les locaux de réception des hôtes, c'est-à-dire l'accueil et le hall ; les locaux de sport et de loisirs comme les salles de fitness ; les locaux de récupération physique comme les salles de massage et les saunas ; les installations de sports aquatiques, piscines comprises ; et les locaux en copropriété où s'exerce une activité économique.
La piscine, l'accueil et le spa d'une résidence de tourisme sont donc, par l'effet de la loi, des parties communes : ils relèvent des décisions de l'assemblée, non de la disposition de celui qui les exploite aujourd'hui.
Et votre acte peut avoir déjà tranché
L'article 5, alinéa 1, confie à l'assemblée la décision sur l'organisation de l'entretien. L'alinéa 2 introduit toutefois une exception que l'acheteur sur la côte doit chercher avant de signer : en zone touristique, les tâches et les modalités d'entretien peuvent être déterminées par le contrat de transfert de propriété de la partie privative, conclu entre le promoteur et/ou un autre propriétaire et l'acquéreur.
Votre propre contrat peut donc avoir fixé le régime d'entretien avant qu'aucune assemblée ne se réunisse. Ce n'est pas mauvais en soi : c'est une clause à lire, non à découvrir.
L'alinéa 3 ajoute une obligation de dépôt : le gestionnaire doit remettre à l'autorité locale compétente les règles sur les rapports mutuels entre propriétaires et ce contrat dans les 15 jours de leur adoption ou de leur conclusion.
Le gestionnaire : qui peut l'être et sur quoi il décide
L'article 14 est volontairement large : peut être gestionnaire un propriétaire, une autre personne physique, une société, une autre personne morale, une coopérative d'habitation ou un entrepreneur immatriculé pour la gestion et l'entretien d'immeubles d'habitation. Et une règle qui professionnalise la fonction : la personne physique élue gestionnaire par plus d'une assemblée est tenue de s'immatriculer comme entrepreneur pour cette activité.
Sur l'argent, l'article 18 est net : les fonds destinés à l'entretien servent à l'entretien courant, aux travaux nécessaires, aux travaux urgents, au remboursement d'un emprunt contracté pour les financer et aux autres frais d'entretien — et le gestionnaire en dispose. L'article 19 l'oblige à ouvrir le compte commun de l'immeuble.
L'article 21 pose la contrepartie : le gestionnaire doit présenter à l'assemblée un rapport écrit dans les 30 jours de l'achèvement des travaux d'entretien courant de plus grande ampleur, des travaux nécessaires et urgents, ainsi qu'un rapport annuel, comportant les travaux exécutés, les prix et l'état du compte. L'assemblée l'adopte et le publie au tableau d'affichage, et tout propriétaire a le droit d'en prendre connaissance.
| Question | La règle monténégrine | Source |
|---|---|---|
| Combien de voix a mon lot | une, quelle que soit la surface | art. 6 |
| Nous sommes deux indivisaires | une seule voix, avec représentant désigné par écrit | art. 6 |
| Je ne possède qu'un garage | vous ne votez que sur cet espace | art. 6 |
| Puis-je voter depuis la France | oui, par voie électronique, après déclaration écrite et certifiée avec l'adresse électronique | art. 6 |
| Quand l'assemblée délibère-t-elle | avec plus de la moitié des membres présents | art. 7 |
| Personne ne vient | après deux convocations infructueuses, la majorité des présents décide | art. 7 |
| Qui ouvre le compte | le gestionnaire | art. 19 |
| Quel rapport m'est dû | dans les 30 jours des travaux importants et chaque année, avec prix et solde | art. 21 |
Ce que vous faites concrètement
- Mettez en place le vote électronique avant d'en avoir besoin. Il faut une déclaration écrite et certifiée avec l'adresse électronique (art. 6).
- En indivision, désignez le représentant par écrit. Une partie privative vaut une voix (art. 6).
- Ne comptez pas l'absence comme un veto. Après deux convocations infructueuses, les présents décident (art. 7).
- En zone touristique, lisez le contrat de transfert. Il peut avoir fixé le régime d'entretien (art. 5, al. 2).
- Demandez qui est gestionnaire et sur quel contrat. C'est lui qui dispose des fonds (art. 18) et ouvre le compte (art. 19).
- Réclamez le dernier rapport. Travaux, prix et solde en sont le contenu obligatoire (art. 21).
Ce que le régime de l'intermédiation change au moment de l'achat est traité dans acheter de particulier à particulier ; ce que vous achetez réellement en bord de mer, dans ce qui est réellement à vendre bord de mer ; et le cas d'une résidence de marque avec place de port, dans Porto Montenegro.
De quel côté nous sommes, et comment nous sommes payés
Presque tous les professionnels autour d'une transaction immobilière sont payés par la transaction. La commission de l'agent dépend de la conclusion. L'équipe commerciale du promoteur appartient au promoteur. Le gestionnaire est nommé par l'assemblée, pas par vous personnellement — et dans un immeuble en zone touristique, il peut avoir été proposé par le promoteur.
Nous ne percevons aucune commission de vendeurs, de promoteurs, d'agents ou d'intermédiaires — sous aucune forme et dans aucun dossier. Notre seul revenu est l'honoraire que vous payez, et il n'augmente pas si vous signez. Vous dire de ne pas poursuivre ne nous coûte rien.
Concrètement : nous lisons la clause d'entretien du contrat de transfert avant la signature et non après la première facture, nous mettons en place la représentation qui permet à un non-résident de voter réellement, et nous écrivons noir sur blanc que l'affaire ne devrait pas se faire lorsque c'est la réponse. Lorsque le dossier exige une représentation devant une autorité ou une juridiction monténégrine, elle est assurée par un avocat inscrit au barreau du Monténégro avec lequel nous travaillons.
Une limite, non négociable : nous sommes juristes, non conseillers en investissement agréés. Nous ne conseillons pas sur des instruments financiers et ne vous disons pas si un bien sera rentable. Ce que nous protégeons, c'est votre position juridique — titre, contrat, inscription, statut, et les délais qui décident des quatre.
Avant la prochaine assemblée
Envoyez-nous le contrat de transfert, les règles sur les rapports mutuels si vous les avez, et toute convocation reçue. Nous vous dirons ce que l'assemblée peut décider, ce que vaut votre voix et comment l'exprimer depuis la France. Si un délai court déjà, précisez-le dans votre message.
L'état du droit est arrêté à septembre 2026 et lu dans le texte consolidé de la loi sur l'entretien des immeubles d'habitation, Journal officiel du Monténégro 41/2016, 84/2018, 111/2022 (décision de la Cour constitutionnelle U-I n° 40/20 du 28 juillet 2022), 140/2022 et 84/2024. Un projet de nouvelle loi sur la gestion et l'entretien des immeubles d'habitation est en préparation et n'est pas du droit en vigueur. Ce billet est une information générale sur un régime légal, non un conseil sur une opération déterminée.
