Il existe en droit monténégrin une action qui ne demande pas à qui appartient le bien.
Elle ne lit pas le feuillet cadastral. Elle ne pèse pas le contrat. Elle ne se soucie pas de savoir si celui qui l'exerce a le moindre droit d'être là. Elle pose deux questions seulement — quel était le dernier état de la possession, et qu'est-ce qui l'a troublé — puis elle rétablit le premier et fait cesser le second.
Elle s'appelle smetanje državine et figure aux articles 385 à 411 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima. Pour le propriétaire qui arrive au printemps et trouve les serrures changées, une clôture déplacée ou un chemin barré, c'est en général le bon instrument. Et il s'éteint vite.
Avertissement pour toute la page : on n'expose ici que le droit monténégrin. Les délais et notions français ne se transposent pas et ne servent pas de comparaison chiffrée. Si le problème est l'indivision plutôt que la possession, voyez indivision, quote-part et partage.
La possession est un fait, non un droit
L'article 385 est la base : la possession est le pouvoir de fait sur une chose.
Pas le titre. Pas le contrat. Le pouvoir de fait. Le locataire l'a. Celui qui a pris le bien illicitement l'a aussi — et c'est sur ce dernier point que le remède surprend.
La loi gradue la possession sans changer qui peut user du remède :
- Article 389 — possession légitime : elle repose sur un fondement juridique valable requis pour acquérir le droit dont le possesseur exerce le contenu. La possession de l'héritier est légitime si celle du défunt l'était.
- Article 390 — possession de bonne foi : lorsque le possesseur ne sait ni ne peut savoir qu'il n'est pas titulaire du droit. La bonne foi est présumée. Pour la personne morale, elle s'apprécie chez son représentant.
- Article 391 — possession viciée (manljiva) : acquise par violence, fraude, abus de confiance ou d'autres agissements semblables.
Retenez ces trois étiquettes : elles comptent énormément pour acquérir la propriété avec le temps — et, on va le voir, presque pas dans l'action possessoire elle-même.
Deux règles qui maintiennent la possession pendant vos absences
Les propriétaires étrangers passent l'essentiel de l'année ailleurs ; ces deux dispositions travaillent donc beaucoup.
Article 401. La possession se perd lorsque le possesseur cesse d'exercer le pouvoir de fait. Mais : la possession ne se perd pas si le possesseur est temporairement empêché de l'exercer indépendamment de sa volonté. Et la possession, une fois acquise, est réputée se poursuivre sans interruption — celui qui prétend qu'elle a cessé doit prouver les circonstances de cette cessation.
Article 400. Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé par le passé est présumé avoir possédé entre-temps. Et la possession rétablie dans un procès possessoire, ou recouvrée par une autotutelle permise, est réputée n'avoir jamais été interrompue.
Article 397 complète le tableau pour les biens hérités : l'héritier devient possesseur au moment de l'ouverture de la succession, indépendamment du moment où il a acquis le pouvoir de fait sur la chose. Lorsque la possession du défunt est passée à deux cohéritiers ou plus, tous sont devenus copossesseurs, sauf disposition contraire du testament ou du juge de la succession.
Un héritier à l'étranger qui n'a jamais mis les pieds dans la maison en est, en droit, déjà possesseur.
L'action elle-même
Article 402 : tout possesseur de choses et de droits a droit à la protection contre le trouble ou la dépossession — smetanje državine.
Deux formes, et elles décident de ce que l'on demande au juge. Le trouble (uznemiravanje) est l'ingérence sans dépossession : une clôture en travers du chemin, le voisin qui stationne dans la cour, l'accès entravé. La dépossession (oduzimanje) est la mise dehors : serrures changées, appartement occupé.
L'autotutelle et ses trois conditions
L'article 403 permet l'autotutelle — mais les conditions sont cumulatives et étroites.
Le possesseur a droit à l'autotutelle contre celui qui le trouble illicitement dans sa possession ou l'en a dépossédé, à condition que le danger soit immédiat, que l'autotutelle soit nécessaire et que le mode de son exercice corresponde aux circonstances dans lesquelles le danger existe.
Le même droit appartient, aux mêmes conditions, au pritežalac — le détenteur qui exerce le pouvoir de fait pour autrui.
Lisez ces trois conditions comme une liste de contrôle, non comme une licence. Danger immédiat, non une situation vieille de deux semaines. Nécessaire — aucune autre voie. Et proportionnée. Hors de ce cadre, l'autotutelle n'est pas une défense : c'est un nouveau fait illicite, et l'article 391 rend alors votre propre possession viciée.
Trente jours, et l'année extérieure
L'article 404 tranche la plupart de ces affaires avant même le fond.
La protection judiciaire contre le trouble ou la dépossession peut être demandée dans les 30 jours à compter du jour de la connaissance du trouble et de son auteur, et au plus tard dans un délai d'un an à compter du trouble survenu (procès pour trouble de possession).
Deux horloges qui courent ensemble :
- L'horloge subjective — 30 jours, depuis le jour où vous avez appris à la fois le trouble et son auteur. Savoir pour la clôture sans savoir qui l'a posée ne la déclenche pas ; savoir les deux, si.
- L'horloge objective — un an depuis le trouble lui-même, quoi que vous ayez su.
Le même article étend les deux délais aux héritiers et ayants cause qui connaissaient l'acquisition illicite de possession par leur prédécesseur.
Pour qui vient en juillet et découvre quelque chose fait en mars, l'arithmétique est impitoyable : l'horloge subjective démarre en juillet, mais l'année objective court depuis mars.
Ce que le juge regarde — et ce qu'il refuse de regarder
L'article 405 est la raison de la rapidité de ce remède, et la raison pour laquelle il déconcerte.
Le tribunal accorde protection selon le dernier état de la possession et le trouble survenu, le droit à la possession, le fondement juridique de la possession et la bonne foi du possesseur étant sans influence.
Le juge ne juge pas la propriété. Il ne lit pas votre contrat. Il rétablit la situation telle qu'elle était et interdit la répétition.
Puis la phrase qui découle de cette logique et surprend toujours :
Le possesseur qui a acquis la possession par violence, clandestinement ou par abus de confiance a droit à la protection — sauf à l'égard de la personne dont il a obtenu la possession de cette manière, si les délais de l'article 404 ne sont pas expirés.
Un occupant a donc l'action possessoire contre tous sauf contre celui qu'il a évincé, et même contre celui-ci une fois les délais écoulés. Le remède protège l'état de fait, non la partie méritante. Si vous reprenez votre bien par la force après l'expiration des horloges, vous pouvez vous retrouver défendeur.
Ce que le juge peut ordonner
Article 406 : la décision prononce l'interdiction de tout nouveau trouble de la possession sous menace d'une amende, ou la restitution de la possession enlevée, ainsi que les autres mesures nécessaires à la protection contre de nouveaux troubles.
Puis une limite à connaître avant d'engager des frais :
Lorsque le trouble de possession a été réalisé par une construction, le juge du procès possessoire ne peut prononcer la remise en état antérieur si la démolition de l'ouvrage érigé constituerait un dommage notable.
Si le voisin a construit plutôt que simplement clôturé, la voie possessoire peut ne pas obtenir la suppression de l'ouvrage. Cela ne vous laisse pas sans action : cela signifie que la question de l'ouvrage relève d'une autre procédure, plus lente, et que l'action possessoire fait quelque chose de plus étroit.
Qui peut agir contre qui
C'est ici que le chapitre devient vraiment utile en matière locative, familiale et d'indivision.
Article 407. Le possesseur direct peut demander protection même contre le possesseur indirect. Un locataire peut agir en possessoire contre le bailleur qui a changé les serrures.
Article 409. Le possesseur effectif — direct et indirect — jouit de la protection possessoire à l'encontre de la personne inscrite au cadastre qui n'a pas la possession de la chose.
À relire si vous achetez. L'inscription ne gagne pas un procès possessoire. Le nom sur le feuillet, resté hors du bien, ne peut se servir lui-même : il doit passer par la procédure comme tout le monde.
Article 410. A également droit à la protection possessoire celui qui détient une partie de l'immeuble — un appartement, d'autres locaux et similaires.
Article 411. Le copossesseur jouit de la protection de l'article 405 tant à l'égard des tiers que dans les rapports réciproques avec les autres copossesseurs, lorsque l'un empêche l'autre dans le mode d'exercice du pouvoir de fait qui existait jusque-là.
C'est le cas des frères et sœurs : deux cohéritiers utilisent la maison selon un schéma établi, l'un change les serrures, et l'autre dispose d'une action possessoire contre lui — sans que quiconque ait d'abord à prouver quotes-parts ou titre.
Que faire la première semaine
- Fixez les deux dates : quand le trouble a eu lieu, et quand vous l'avez su ainsi que l'identité de l'auteur. Ce sont elles qui décident si l'article 404 est encore ouvert.
- Photographiez et datez l'état antérieur si vous en avez trace : le juge statue sur le dernier état de la possession, donc la preuve de cet état est l'affaire.
- Ne reprenez pas par la force si l'article 403 n'est pas réellement satisfait sur les trois conditions. Hors de là, l'autotutelle vous fait passer de demandeur à défendeur et vicie votre possession au sens de l'article 391.
- Si le trouble est une construction et non une barrière, prenez conseil avant d'agir : l'article 406 limite ce qu'un juge possessoire peut ordonner sur les ouvrages.
- Si vous avez hérité, rappelez-vous l'article 397 : vous êtes possesseur depuis l'ouverture de la succession, que vous soyez venu ou non.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agences ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : ni commission, ni honoraires d'apport, ni part dans un contrat que nous examinons.
Les actes qui requièrent une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : établir le dernier état de la possession et les deux dates de l'article 404, réunir les preuves de cet état et préparer le dossier — vite, car c'est le remède qui s'éteint.
Si c'est déjà arrivé
Envoyez-nous à quoi ressemblait le bien avant, ce qui a changé, quand, quand vous l'avez appris et qui l'a fait. Si vous êtes dans les délais de l'article 404, c'est une action rapide. Si l'année objective est passée, c'est une autre affaire et nous le dirons plutôt que de déposer quelque chose qui ne peut aboutir.