Le propriétaire d'un appartement au Monténégro découvre presque toujours le litige au passé. Le contrat de ravalement est signé. La surélévation est votée. Le local du rez-de-chaussée rejette des fumées de cuisine dans la cour depuis toute une saison.
La question n'est alors plus ce que l'assemblée aurait dû faire. Elle est de savoir ce qui reste possible contre ce qu'elle a fait. Une réponse existe, et elle est plus étroite qu'un copropriétaire français ne l'imagine, parce qu'elle tient à un délai.
Un avertissement qui vaut pour toute cette page : on y expose uniquement le droit monténégrin. Les délais, quorums et recours que vous connaissez chez vous ne se transposent pas ici, et ne sont pas utilisés ici comme comparaison chiffrée. Les mots français ne servent qu'à se repérer.
Deux lois, et une seule contient un tribunal
Un immeuble d'habitation monténégrin relève simultanément de deux lois.
La Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) régit l'argent et les travaux : qui vote, ce que fait le gestionnaire, où se trouve le compte commun, ce que contrôle l'inspecteur. Cette couche est déjà traitée dans la page sur l'assemblée et le syndic au Monténégro.
La Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 et 29/2025) régit en revanche la propriété elle-même : ce qu'est l'immeuble comme sujet de droit, l'effet d'une décision sur celui qui a voté contre, et ce qu'un voisin peut exiger d'un autre.
Cette séparation a une conséquence très concrète. Dans le texte de la loi sur l'entretien, le mot sud — tribunal — n'apparaît pas une seule fois : pas d'action, pas d'annulation, pas de juge. Tous les délais contentieux de cette matière se trouvent dans la loi sur les rapports de propriété. Les deux lois ne s'ignorent pas : l'article 33 de la loi sur l'entretien envoie précisément l'inspecteur du logement vérifier des obligations définies par l'article 178 de la loi sur les rapports de propriété. Elles sont complémentaires.
Une note sur les modifications, souvent mal lue. La loi sur les rapports de propriété n'a été modifiée qu'une fois, en 2025. Cette modification n'a touché que l'article 415 sur l'acquisition par des étrangers, l'article 416 et un nouvel article 422a. Les articles 161 à 192 sur la propriété par étages et 250 à 268 sur les rapports de voisinage restent dans leur rédaction de 2009.
L'immeuble est une personne morale, et cela décide qui vous assignez
L'article 163 est bref et lourd de conséquences : l'immeuble d'habitation a la qualité de personne morale dans les actes juridiques relatifs à son entretien et à son usage.
Pour un propriétaire, cela règle l'identité de l'adversaire. Un litige sur le contrat de façade, sur le compte d'entretien ou sur le programme de travaux n'est pas un litige contre trente-neuf copropriétaires pris un par un.
L'inverse est vrai aussi. Quand c'est l'immeuble qui agit, le résultat retombe sur les propriétaires — et c'est exactement pour cela que l'article 192 existe.
Ce qui se décide à main levée, et ce qui ne s'y décide pas
L'article 186 fixe les seuils.
L'assemblée délibère si plus de la moitié de ses membres est présente, et chaque propriétaire dispose d'une voix.
- Entretien courant et travaux urgents : majorité des présents.
- Tout ce qui excède le cadre de l'entretien courant — la loi nomme expressément la surélévation (*nadogradnja*), la transformation de parties privatives ou communes en locaux commerciaux et les travaux nécessaires — exige l'accord des membres détenant plus de la moitié de la surface totale des parties privatives de l'immeuble.
Cette seconde règle mérite deux lectures. Ce n'est pas un décompte par tête. Décider de bâtir au-dessus de l'immeuble, ou de transformer une partie commune en local commercial, se mesure en mètres carrés : quelques grands lots peuvent l'emporter.
Deux mécanismes complètent le tableau. Si le règlement des propriétaires prévoit que seuls certains supportent le coût de certaines parties, le vote sur ces coûts peut être réservé à ceux-là. Et le vote est réputé avoir eu lieu lorsque les propriétaires donnent leur accord écrit, selon les mêmes critères — une décision peut donc se former sans réunion à laquelle vous ayez été convoqué à siéger.
Trente jours, à compter de la publication
L'article 187 est la disposition qui tranche la plupart de ces litiges avant même qu'ils ne commencent.
Les décisions de l'assemblée sont obligatoires pour tous les propriétaires et pour le gestionnaire. Elles sont publiées selon les modalités que l'assemblée détermine elle-même. Et ensuite :
Contre une décision de l'assemblée, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent d'une demande d'annulation dans les 30 jours à compter du jour où la décision a été publiée.
Trois conséquences en découlent, et chacune frappe précisément ceux qui vivent ailleurs.
Le délai part de la publication, non d'une notification qui vous serait faite. C'est l'assemblée qui détermine les modalités de publication. Un panneau d'affichage dans le hall est une modalité de publication. Celui qui passe dix mois par an en France peut épuiser le délai sans avoir jamais vu la décision.
Ce sont trente jours, et la décision est déjà obligatoire entre-temps.
La voie est une demande d'annulation devant le tribunal compétent. La loi dit nadležnom sudu et ne désigne pas de degré de juridiction ; nous n'en désignons donc pas non plus. Ce n'est ni un recours devant une autorité de contrôle, ni un signalement à l'inspecteur, dont les pouvoirs portent sur des obligations de la loi sur l'entretien et non sur la validité d'un vote.
La protection pratique n'est donc pas la vigilance a posteriori : c'est d'organiser à l'avance d'être averti dès la publication des décisions.
Quand l'immeuble plaide et que vous étiez contre
L'article 192, presque personne ne le lit avant l'arrivée du décompte des frais, et il est délibérément asymétrique.
Lorsque l'immeuble décide d'engager une procédure, le propriétaire qui n'y a pas consenti peut se libérer de la responsabilité des conséquences du litige en cas d'échec, en adressant une demande au gestionnaire. Cette demande doit lui parvenir dans les 30 jours à compter du jour de la notification de la décision de l'assemblée.
Puis l'asymétrie :
Si l'issue du litige est favorable aux propriétaires, le propriétaire qui n'avait pas consenti mais qui en retire un avantage est tenu de participer à la charge de tous les frais pesant sur les autres propriétaires.
S'opposer protège de la perte, pas du prix d'un gain dont on profite. Et cela ne fonctionne que si la demande est arrivée à temps et entre les bonnes mains — le gestionnaire, non l'assemblée, non son président.
⚠ Les deux délais ne tombent pas le même jour. L'article 187 court à compter de la publication de la décision. L'article 192 court à compter de sa notification. Trente jours l'un et l'autre, points de départ différents.
Le règlement des propriétaires est un document public
L'article 191 porte sur les pravila vlasnika : les règles relatives aux parties privatives et communes, aux conditions de leur jouissance, à l'usage des parties communes, à la répartition des charges, à la préservation de l'aspect de l'immeuble et à la gestion.
Elles sont adoptées à la majorité des présents, et tout propriétaire peut en prendre l'initiative. Elles sont ensuite déposées dans un registre tenu par l'organe compétent de l'administration locale et — voici la partie utile avant l'achat, non après —
toute personne y ayant intérêt peut en consulter le contenu.
C'est un document de due diligence accessible à un acquéreur qui n'a encore rien signé. Il dit ce que l'immeuble a déjà décidé sur la location de courte durée, les modifications de façade, les animaux, l'usage des terrasses et la répartition des charges, et il se trouve dans un registre public plutôt que dans le tiroir du vendeur.
Le critère envers les voisins n'est pas « cela me gêne », mais « au-delà de la mesure usuelle »
L'article 266 est la règle monténégrine des immissions, et elle est plus précise que l'intuition avec laquelle on arrive.
Le propriétaire doit s'abstenir d'actes et supprimer les causes provenant de son bien qui rendent plus difficile l'usage des autres biens — la loi énumère la propagation de fumée, d'odeurs désagréables, de chaleur, de suie, de trépidations, de bruit, l'écoulement d'eaux usées et autres. Le seuil est atteint lorsque l'atteinte :
- dépasse la mesure usuelle compte tenu de la nature et de la destination du bien et des circonstances locales ; ou
- cause un dommage notable ; ou
- est illicite en vertu d'une réglementation spéciale.
Les circonstances locales font partie du test. La même hotte peut rester dans la mesure usuelle dans une rue commerçante et la dépasser dans un immeuble d'habitation : c'est la règle qui fonctionne comme prévu, non une incohérence.
Provoquer ces atteintes au moyen de dispositifs particuliers, sans fondement juridique particulier, est interdit en soi.
Ceux qui subissent des immissions excessives peuvent exiger du propriétaire du bien d'origine qu'il supprime les causes, répare le dommage et s'abstienne à l'avenir de ce qui les provoque, tant qu'il n'a pas pris toutes les mesures pour les empêcher.
Puis l'exception qui change les litiges commerciaux :
À titre exceptionnel, lorsque les immissions excessives proviennent d'une activité pour laquelle l'autorité compétente a délivré une autorisation, ceux qui les subissent n'ont pas le droit, tant que cette autorisation dure, d'en demander l'interdiction — mais ils peuvent demander la réparation du dommage et l'adoption de mesures propres à prévenir ou réduire à l'avenir les immissions excessives ou le dommage.
Un restaurant, un atelier ou une installation autorisés ne ferment donc pas sur le fondement de cet article tant que l'autorisation court. Ils paient, et ils atténuent. Celui qui a acheté en comptant sur une fermeture a mal lu le remède.
Enfin, celui dont le bien est menacé d'un danger prévisible d'immissions illicites qu'il ne serait pas tenu de supporter peut demander que des mesures préventives appropriées soient déterminées et mises en œuvre — une demande qui n'attend pas le dommage.
Votre voisin doit vous laisser entrer, et vous devez le payer
Deux articles règlent l'accès matériel, et jouent dans les deux sens.
Article 267. On peut utiliser des parties du fonds voisin lorsque cela est nécessaire à la réparation ou à la démolition d'un bâtiment situé sur son propre fonds. Le propriétaire du terrain doit permettre l'accès pour récupérer un animal échappé ou égaré, un essaim d'abeilles, les fruits d'un arbre du fonds voisin, ou des objets qui s'y sont retrouvés par l'effet de forces naturelles ou par hasard. Le voisin auquel cet usage cause un dommage a droit à réparation. Si le dommage a été causé par un animal échappé, le propriétaire peut le retenir jusqu'à ce que son propriétaire se manifeste, mais pas plus de trois jours.
Article 268. Celui qui doit exécuter des travaux nécessaires à l'usage de son bien peut utiliser temporairement le fonds voisin — installer un échafaudage et autres — si cela ne peut se faire autrement. Une indemnité appropriée est due sur demande du voisin, et celui qui a utilisé le fonds doit, dès que le besoin cesse, le remettre dans son état antérieur et réparer le dommage causé.
Pour une rénovation dans un vieil immeuble du littoral, où l'échafaudage ne peut se poser ailleurs que chez le voisin, c'est le fondement juridique — et la raison pour laquelle l'accord du voisin est une négociation sur le prix et non un veto.
Ce que vous faites concrètement
Les délais sont tout le problème. Chacun des recours ci-dessus existe ; la plupart se perdent sur le calendrier, non sur le fond.
- Demandez par écrit au gestionnaire d'envoyer les décisions publiées à une adresse électronique désignée. Le panneau d'affichage suffit à l'article 187 ; le courriel est ce qui rend les trente jours utilisables.
- Lisez le règlement des propriétaires avant d'acheter : il est dans un registre ouvert à toute personne y ayant intérêt (article 191), vous n'avez donc pas besoin du vendeur.
- Avant un vote sur une surélévation ou une transformation, établissez la position en surface, non en têtes (article 186).
- Si l'immeuble décide de plaider et que vous n'êtes pas d'accord, la demande de l'article 192 va au gestionnaire, dans les trente jours de la notification — et elle protège de la défaite, non de votre part des frais d'une victoire dont vous profitez.
- Face à des immissions, établissez tôt la situation d'autorisation de la source : elle décide si vous demandez une interdiction ou seulement des dommages et des mesures.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les gestionnaires ou les entreprises d'entretien. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : ni commission, ni honoraires d'apport, ni part dans un contrat que nous examinons.
Les actes qui requièrent une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : lire la décision et la trace de sa publication, fixer la date à laquelle le délai a commencé, vérifier la majorité effectivement atteinte au regard de l'article 186, et préparer le dossier dont l'avocat se servira.
Si une décision a déjà été publiée
Si une décision a été publiée et que vous la croyez viciée, le premier fait à établir est la date de publication, car elle décide si le reste compte encore. Envoyez-nous la décision, la convocation et toute trace de la manière et de la date de publication, et nous vous dirons où en sont les trente jours.
Si le problème est un voisin et non l'immeuble, envoyez une description de l'atteinte et, si vous le savez, si l'activité à l'origine est autorisée.
