Construire au Monténégro suit une chaîne fixe : vérification de la feuille de propriété et de la nature du terrain, conditions techniques d'urbanisme (UTU) téléchargées sur le géoportail du ministère, avant-projet approuvé par l'architecte en chef, projet principal soumis à une révision indépendante, permis de construire, suivi technique obligatoire sur le chantier, puis réception technique et permis d'habiter. Il n'existe ni déclaration préalable ni attestation d'achèvement signée par le maître d'ouvrage.
Trois demandes reviennent chaque mois dans mon bureau de Budva, de France, de Belgique et de Suisse romande. Un particulier a repéré une parcelle au-dessus de Bečići et veut savoir combien coûte la villa. Un promoteur veut monter une petite opération de quelques unités et demande s'il peut travailler avec sa société française. Un propriétaire a hérité ou acheté un bien avec une extension que personne n'a jamais déclarée. Les trois ont un réflexe français commun : penser que le permis est la première étape. Ici, c'est la cinquième.
Cette page est la carte complète. Pour chaque étape : qui délivre quoi, quel délai la loi fixe réellement, et à quel endroit le réflexe français vous fait sortir de la route. Le détail de chaque étape se trouve sur les pages dédiées.
Les sept étapes en un tableau
| Étape | Acte ou document | Qui le délivre | Délai fixé par la loi | Où la France ne coïncide pas |
|---|---|---|---|---|
| 1. Terrain | List nepokretnosti (feuille de propriété), acte notarié, inscription | Uprava za nekretnine (cadastre) | Aucun délai : c'est la date d'inscription qui compte | La propriété naît de l'inscription, pas de la signature |
| 2. Urbanisme | UTU (conditions techniques d'urbanisme) | Géoportail du ministère | Concessionnaires de réseaux : 15 jours, puis silence valant conformité | Pas de certificat d'urbanisme communal |
| 3. Projet | Avant-projet, projet principal, révision | Concepteurs inscrits à la chambre, architecte en chef | Approbation de l'avant-projet sous 30 jours | Révision par un tiers indépendant, pas une simple attestation |
| 4. Permis | Građevinska dozvola | Commune sous 3 000 m², ministère à partir de 3 000 m² et pour les hôtels 4 et 5 étoiles | Ouverture du chantier sous 2 ans, achèvement sous 5 ans | Aucune déclaration préalable, même pour une villa |
| 5. Société et fiscalité | DOO, immatriculation, contrats | CRPS, administration fiscale | Personnalité juridique au jour de l'inscription au CRPS | Impôt sur les sociétés progressif : 9, 12 et 15 % |
| 6. Chantier | Contrat écrit, suivi technique, titres de travail | Investisseur, directeur des travaux, MUP | Quota annuel de titres pour étrangers | Le suivi technique est à la charge de l'investisseur |
| 7. Réception | Réception technique et permis d'habiter | L'organe qui a délivré le permis | Demande sous 7 jours après le rapport final, délivrance sous 7 jours | Pas de DAACT : une commission passe et contrôle |
Ce découpage n'est pas le mien. L'article 2 de la loi sur la construction (Zakon o izgradnji objekata, Sl. list CG 19/25, 92/25, 160/25, 114/2026 ; texte consolidé lu le 27.08.2026) énumère comme chaîne de la construction le relevé, la documentation technique, l'accord de l'architecte en chef, la révision, le permis, la construction, le suivi technique, la réception technique et le permis d'habiter.
Étape 1 : le terrain et ce qu'un Français peut acheter en son nom
C'est ici que je perds le plus de temps avec les clients francophones, parce qu'ils arrivent convaincus qu'en tant que ressortissants de l'Union européenne ils sont assimilés aux Monténégrins. Pas encore.
La loi sur les rapports de propriété (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima), article 415 alinéa 1 (Sl. list CG 19/09 et 29/25 ; vérifié le 20.08.2026), interdit à la personne étrangère la propriété des terres agricoles, des forêts, des biens à usage général, de la bande d'un kilomètre le long de la frontière terrestre et des îles. La réforme de 2025 a bien ajouté un alinéa 4 assimilant les personnes de l'Union aux nationaux, mais l'article 422a en reporte l'application au jour de l'adhésion du Monténégro à l'Union (vérifié le 25.08.2026). Aujourd'hui, cet alinéa ne s'applique pas.
Si la parcelle est inscrite comme poljoprivredno zemljište, la personne physique française ne peut pas l'acquérir en son nom, sauf l'exception étroite de l'article 415 alinéa 3 : jusqu'à 5 000 m², et seulement si une maison s'y trouve déjà et que c'est elle qui fait l'objet du contrat. Une société constituée et immatriculée au Monténégro est en revanche une personne morale nationale, quelle que soit la nationalité de ses associés. D'où le réflexe inverse : dans la plupart des dossiers, la DOO existe avant l'achat, pas après.
Deuxième écart, mécanique celui-là : la propriété s'acquiert par l'inscription au cadastre (article 84 de la même loi). Tant que la feuille de propriété ne porte pas votre nom en partie B, vous détenez une créance, pas un terrain.
Étape 2 : urbanisme et projet, les paramètres viennent du géoportail
En France, on demande un certificat d'urbanisme à la mairie. Au Monténégro, les paramètres de la parcelle — destination, alignement, hauteur, surface hors œuvre, coefficients, stationnement — sont les conditions techniques d'urbanisme et se téléchargent sur le géoportail du ministère, article 8 alinéa 5 de la loi sur la construction (vérifié le 26.08.2026). Les gestionnaires de réseaux disposent de 15 jours pour transmettre leurs conditions techniques ; leur silence vaut conformité aux UTU (article 8 alinéa 8). C'est l'un des rares silences valant accord du système.
Le projet avance ensuite par paliers : l'avant-projet est soumis à l'architecte en chef de l'État ou de la ville, qui décide dans les 30 jours (article 25 alinéa 1) ; suit le projet principal signé par des concepteurs inscrits à la chambre des ingénieurs, puis la révision par un réviseur indépendant. Pour les immeubles commerciaux, collectifs et touristiques, un dossier sans rapport de révision favorable n'entre pas en instruction. Pour la maison individuelle, la pratique ne l'exige pas, mais je n'ai pas d'article à vous citer et je le dis comme tel.
La signature du projet n'est pas une formalité. Les licences de conception, de révision, d'exécution et de suivi sont accordées par le ministère, par décision rendue dans les 15 jours d'une demande complète, et pour les licences de révision et de suivi l'entreprise doit compter au moins un réviseur licencié salarié par discipline (Pravilnik o licencama, Sl. list CG 42/2025 ; chambre des ingénieurs, consultée le 02.09.2026). Devient ingénieur agréé celui qui a un diplôme de niveau VII1 ou un diplôme étranger reconnu par équivalence, trois ans de pratique et un casier vierge. Un tampon d'architecte français ne vaut rien seul dans un dossier monténégrin.
Étape 3 : le permis, ni déclaration préalable ni horloge unique
La loi de 2025 a supprimé la prijava građenja, la déclaration qui avait remplacé le permis pendant des années, et a rétabli la građevinska dozvola comme acte administratif formel. L'article 31 dispose qu'on construit sur la base du permis et qu'il est interdit de construire sans. Il n'existe pas de déclaration préalable pour une villa.
La compétence est partagée par l'article 32 alinéa 2 (Sl. list CG 19/25 ; vérifié le 26.08.2026) : sous 3 000 m² de surface hors œuvre, l'administration locale décide ; à partir de 3 000 m² inclus, et pour les hôtels 4 et 5 étoiles, villages de vacances et resorts, c'est le ministère. La loi indique 30 jours pour statuer sur un dossier complet et 60 jours lorsqu'une évaluation environnementale est requise ou en zone UNESCO ; je n'ai pas réussi à rattacher ce délai à un article du texte consolidé, je le donne donc comme repère et non comme délai de forclusion.
Le permis porte deux horloges, et c'est là que les dossiers français se cassent. L'article 35 impose d'ouvrir le chantier dans les 2 ans, faute de quoi le droit de construire s'éteint, sans prorogation possible. L'article 43 impose d'achever dans les 5 ans ; au-delà, une redevance est due pour chaque année commencée, calculée sur la valeur de l'ouvrage estimée dans le projet révisé, et le chantier doit être sécurisé (vérifiés le 27.08.2026 ; le taux de la redevance ne figure pas dans mes sources). « Le permis vaut deux ans » est une phrase fausse qui coûte cher.
Étape 4 : DOO, succursale et fiscalité vue de France
La société se constitue sous la nouvelle loi sur les sociétés (Zakon o privrednim društvima, Sl. list CG 90/25 et 121/25, applicable depuis le 1er janvier 2026 ; vérifié le 28.08.2026). La DOO acquiert la personnalité juridique au jour de son inscription au CRPS (article 6 alinéa 1), le capital minimum est d'un euro et le gérant n'a pas d'obligation de résidence. La succursale d'une société française n'est pas une personne morale (article 542 alinéa 3) : la maison mère reste cocontractante et constitue, au plan fiscal, un établissement stable qui ne peut pas déduire les frais administratifs du siège (loi sur l'impôt sur les bénéfices, article 11 point 5 ; consolidation 088/24, vérifiée le 28.08.2026). Pour un chantier pluriannuel, la DOO l'emporte presque toujours.
L'impôt sur les bénéfices est progressif : 9, 12 et 15 % par tranches. Les paiements vers un non-résident supportent une retenue à la source de 15 %, portée à 30 % dans des cas particuliers. Côté conventionnel, la convention franco-yougoslave du 28 mars 1974, entrée en vigueur le 1er août 1975, continue de produire ses effets entre la France et le Monténégro par l'accord de succession signé à Paris le 26 mars 2003 (doctrine administrative française, BOI-INT-CVB-MNE ; je n'en ai pas relu le texte intégral, seulement la notice). Le point pratique compte plus que le taux : la convention ne s'applique que si le bénéficiaire prouve au payeur sa résidence par une attestation de l'autorité compétente et qu'il est le bénéficiaire effectif du revenu. Sans ce document au moment du paiement, la retenue interne s'applique et la discussion vient après.
Étape 5 : chantier, main-d'œuvre et contrat d'entreprise
Trois points font perdre de l'argent aux maîtres d'ouvrage francophones. Le premier est le contrat. Le contrat de construction permet de stipuler des pénalités de retard, mais l'article 279 alinéa 2 de la loi sur les obligations les efface lorsque le retard tient à une cause non imputable à l'entrepreneur, et l'article 280 alinéa 5 les efface aussi lorsque le maître d'ouvrage a réceptionné sans réserver immédiatement son droit. Une phrase de réserve dans le procès-verbal de réception vaut plus que n'importe quelle clause.
Le deuxième est la garantie. Ce que le lecteur français appelle décennale existe ici sous une autre forme, et elle est solide : l'article 712 de la loi sur les obligations rend l'entrepreneur responsable pendant dix ans, à compter de la remise et de la réception, des défauts affectant la solidité de l'ouvrage, y compris ceux tenant au sol ; le concepteur répond aussi si le défaut vient du projet. Cette responsabilité joue envers le maître d'ouvrage et envers tout acquéreur ultérieur, et ne peut être ni exclue ni limitée par contrat. En revanche les délais de réclamation sont courts : six mois à compter de la découverte pour dénoncer, et le droit s'éteint un an après la dénonciation (article 713).
Le troisième est la main-d'œuvre. Un étranger ne peut travailler au Monténégro que sur la base d'un titre de séjour et de travail temporaire ou d'une attestation d'enregistrement du travail ; le régime de séjour sans visa de 90 jours sur 180 est un régime de séjour, pas de travail. Pour 2026, le gouvernement a fixé un quota de 28 988 titres, dont environ 6 000 pour la construction (Odluka, Sl. list CG 161/2025, 30.12.2025). Les entreprises européennes détachent en général l'encadrement et recrutent le reste localement.
Étape 6 : réception, cadastre et revente
Le permis d'habiter clôt la chaîne et conditionne tout le reste. L'article 60 interdit d'utiliser le bâtiment avant sa délivrance. La réception technique est effectuée par une commission ; la demande se dépose dans les 7 jours du rapport final et le permis est délivré dans les 7 jours de la réception. Le bâtiment est ensuite inscrit au cadastre, et seul un bâtiment inscrit se vend, s'hypothèque ou se loue normalement. L'investisseur et l'entrepreneur procèdent à la remise et au décompte définitif dans les 60 jours de l'obtention du permis d'habiter, sauf stipulation contraire — et commencer à utiliser l'ouvrage avant vaut remise.
Si vous avez acheté un terrain « avec ruine » ou une maison agrandie sans papiers, c'est la loi sur la légalisation des constructions sans permis qui s'applique (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026). Ce n'est pas une amnistie de guichet : la base probatoire est l'orthophotographie de juillet 2025 publiée sur le géoportail (article 7), et ce qui n'y figure pas ne s'inscrit pas (article 48 alinéas 3 et 4). Le délai pour engager l'inscription cadastrale d'un bâtiment sans permis a été porté au 14 août 2027 par la modification publiée le 7 août 2026 (Sl. list CG 117/2026) ; je n'ai pas lu ce texte in extenso, vérifiez-le au journal officiel avant de compter dessus. L'article 33 interdit la circulation juridique du bâtiment sans permis et le cadastre dispose de 36 mois pour inscrire la mention d'office (article 51) : une feuille de propriété propre en 2026 ne prouve donc rien.
Le détail de chaque situation est ailleurs : le budget et le permis d'une maison individuelle sur la page faire construire une villa au Monténégro, les bâtiments sans permis sur la page légalisation d'une construction sans permis, et ce que l'on achète réellement dans un programme livré sur la page Porto Montenegro.
Vous avez un terrain, un projet ou un chantier arrêté au Monténégro et vous voulez savoir où la chaîne se bloque avant d'engager des dépenses ? Envoyez-moi la feuille de propriété, les photos et l'idée de projet : sous 3 jours ouvrés, vous recevez une pré-faisabilité écrite — les étapes, qui délivre quoi, les points à clarifier — sans promesse de résultat. Cette page reste le point de départ pour investir dans la construction au Monténégro ; les documents se transmettent par la page de contact.