Au Monténégro, la légalisation d'un bâtiment sans permis repose sur l'orthophotographie officielle de juillet 2025 : ce qui n'y figure pas ne peut pas être inscrit. L'échéance du 14 août 2027 n'est pas une date limite de dépôt au sens français, c'est le délai pour engager l'inscription du bâtiment au cadastre ; passé ce délai, l'inspecteur doit ordonner la démolition.
Cette page répond au message que je reçois le plus souvent de propriétaires francophones déjà sur place, et il prend presque toujours l'une de ces trois formes. La maison achetée il y a des années comporte une extension que personne n'a jamais déclarée. Le permis obtenu en 2022 n'a jamais été suivi de travaux. Le gros œuvre est là, l'entreprise est partie. Trois situations, trois régimes juridiques différents — et une seule erreur commune, celle d'attendre.
Commençons par le vocabulaire, parce que le réflexe français induit en erreur : il n'existe pas ici de « permis de régularisation » de droit commun. Il existe une loi spéciale, limitée dans le temps, avec ses propres conditions.
| Votre situation | Régime applicable | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Bâtiment ou extension sans permis | Loi sur la légalisation des constructions sans permis (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | L'orthophoto de juillet 2025 décide ; ce qui n'y figure pas ne s'inscrit pas |
| Permis délivré, chantier jamais ouvert dans les 2 ans | Loi sur la construction, article 35 | Le droit de construire s'éteint, sans prorogation : nouvelle demande |
| Chantier ouvert, non achevé dans les 5 ans | Loi sur la construction, article 43 | Redevance annuelle sur la valeur estimée et mise en sécurité du chantier |
| Bâtiment terminé, sans permis d'habiter | Loi sur la construction, articles 53 à 60 | Utilisation interdite, inscription impossible |
| Feuille de propriété sans mention | Loi sur la légalisation, article 51 | Le cadastre dispose de 36 mois pour inscrire d'office : une feuille propre ne prouve rien |
Ce que dit exactement la loi sur la légalisation
Le point de départ n'est pas une demande, c'est une preuve. L'article 7 fonde tout le régime sur l'image satellite et aérophotogrammétrique officielle du Monténégro de juillet 2025, publiée par le ministère sur le géoportail. L'article 48 alinéas 3 et 4 en tire la conséquence : l'inscription au cadastre d'un bâtiment sans permis qui n'apparaît pas sur cette image est interdite, et si elle a eu lieu, le cadastre doit annuler sa décision. C'est la première chose que je vérifie dans chaque dossier, parce qu'elle décide si la suite a un sens.
L'article 2 définit le bâtiment sans permis comme celui construit, reconstruit, agrandi ou surélevé sans acte autorisant la construction ou en contradiction avec lui — et son alinéa 2 précise que lorsqu'un permis existe mais que la surface a été dépassée, seul l'excédent est irrégulier. Beaucoup de villas côtières relèvent de ce cas plutôt que de l'illégalité totale, et cela change tout le dossier.
Le délai du 14 août 2027, et ce qu'il est vraiment
À l'origine, le propriétaire disposait de six mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi, le 14 août 2025, pour engager l'inscription au cadastre. La modification de février 2026 l'a porté à douze mois, puis celle publiée le 7 août 2026 au 14 août 2027 (Sl. list CG 117/2026). Je n'ai pas lu ce dernier texte in extenso — ma recherche le documente par sa publication et par des sources spécialisées, pas par le texte complet au journal officiel — donc prenez la date au sérieux, mais faites-la confirmer avant de déposer. Passé le délai, l'article 48 alinéa 2 impose à l'inspecteur de rendre une décision de démolition.
Pourquoi c'est le cadastre, et pas l'amende, qui coûte cher
Deux articles pèsent plus lourd que la légalisation elle-même. L'article 33 interdit la circulation juridique du bâtiment sans permis : il ne peut être ni vendu ni transmis, et aucune activité économique ou autre ne peut y être exercée. La mention d'interdiction est portée en partie G de la feuille de propriété et peut être requise par l'administration, par les organes qui délivrent des autorisations d'activité, par les inspecteurs et par le notaire appelé à instrumenter la vente. L'article 51, lui, donne au cadastre 36 mois pour porter ces mentions d'office. Autrement dit, une feuille de propriété propre en 2026 ne signifie pas que le bien est en règle : elle signifie que l'administration n'y est pas encore passée.
S'y ajoute une redevance que les propriétaires découvrent souvent trop tard. L'article 26 institue une redevance annuelle d'occupation de l'espace lorsque aucune demande n'a été déposée, qu'elle a été rejetée, que l'inscription au cadastre n'a pas été engagée ou qu'une décision de démolition existe : de 0,5 à 2,0 % par mètre carré net si l'élaborat a été produit, de 1 à 3 % par mètre carré brut sinon, la base étant le prix moyen de construction des logements neufs publié par l'office statistique pour l'année précédente. Avec la valeur côtière de 2 081 euros/m² de fin 2025, la fourchette basse représente de l'ordre de dix à quarante euros par mètre carré et par an. Et l'article 31 alinéa 5 précise qu'une décision de démolition n'interrompt ni l'impôt foncier ni cette redevance.
Ce que coûte la légalisation quand elle aboutit
La redevance de régularisation urbaine (urbana sanacija) est fixée par le conseil municipal avec l'accord préalable du gouvernement, calculée au mètre carré net d'après l'élaborat validé par le cadastre, et payable en 120 mensualités au plus — 360 pour une habitation principale (article 23). Le produit se partage à 80 % pour la commune et 20 % pour l'État, intégralement pour les communes du nord. Pour un hôtel ou un resort touristique 4 et 5 étoiles, le montant est en revanche fixé par la loi elle-même : de 400 à 800 euros par mètre carré de surface construite, en une fois ou en 60 mensualités au plus (article 23 alinéa 12).
Les réductions existent mais ne se cumulent pas : jusqu'à 50 % pour l'habitation principale, jusqu'à 90 % pour des catégories vulnérables énumérées et jusqu'à 20 % en cas de paiement unique (article 23 alinéas 6 et 7). L'habitation principale suppose que le propriétaire et son foyer y vivent, y aient leur résidence et ne possèdent pas d'autre logement au Monténégro (article 10) : une villa de vacances détenue par un non-résident n'y entre pas. Sur le littoral s'ajoute une redevance spéciale au titre de l'adduction d'eau régionale, payable en 36 mensualités au plus (article 25). Les frais sont à la charge du propriétaire et la décision comporte une déclaration certifiée par laquelle il renonce à agir contre l'État, la commune et les sociétés publiques pour tout ce qui touche à la légalisation et à l'usage du bâtiment (article 12 alinéas 8 et 10).
Quand la décision de légalisation devient définitive, le cadastre l'inscrit dans les 40 jours et efface les mentions de construction sans permis et d'interdiction de vendre (article 21). C'est ce jour-là, et pas avant, que le bien redevient un objet de vente ordinaire. Pour les petits bâtiments — annexe ou maison d'au plus deux niveaux et 200 m² nets sans activité commerciale —, une déclaration certifiée du propriétaire assumant sa responsabilité envers les tiers peut remplacer l'analyse de stabilité ; au-delà de 500 m², le rapport est examiné par un réviseur licencié (article 15 alinéa 2).
Permis expiré ou chantier abandonné : ce n'est pas la même voie
La légalisation concerne ce qui a été bâti sans permis. Si vous aviez un permis mais n'avez pas ouvert le chantier, l'article 35 de la loi sur la construction éteint le droit de construire au bout de 2 ans, sans prorogation : il faut une nouvelle demande, et entre-temps les conditions techniques d'urbanisme de la parcelle ont pu changer. Si le chantier a été ouvert mais traîne, l'article 43 impose l'achèvement dans les 5 ans, puis une redevance par année commencée sur la valeur estimée dans le projet révisé.
Pour un gros œuvre laissé par une entreprise partie, la première urgence est de figer l'état : relevé géométrique, photos, inventaire des matériaux et décompte des acomptes. Sans cela, personne ne pourra dire plus tard ce qui a été construit avec votre argent. Vérifiez aussi deux articles avant de réclamer des pénalités : l'article 279 alinéa 2 de la loi sur les obligations les efface lorsque le retard n'est pas imputable à l'entrepreneur, et l'article 280 alinéa 5 lorsque vous avez réceptionné sans réserver votre droit sur-le-champ. En revanche, la responsabilité décennale de l'article 712 pour les défauts de solidité joue de plein droit et ne peut être écartée par contrat.
Dans tous les cas, la ligne d'arrivée est la même : réception technique, permis d'habiter — l'article 60 interdit d'utiliser le bâtiment avant —, puis inscription au cadastre. Si vous partez au contraire d'une parcelle nue, le parcours est décrit sur la page faire construire une villa au Monténégro, et la chaîne complète sur la page investir dans la construction au Monténégro.
Vous ne savez pas dans laquelle des trois situations vous êtes ? Envoyez-moi par la page de contact la feuille de propriété, le numéro de parcelle, des photos et tous les documents existants. Sous 3 jours ouvrés, vous recevez par écrit le classement de votre situation, ce qui peut encore être déposé et ce qu'il faut faire relever — sans promesse de résultat, puisqu'il dépend de l'orthophoto et de ce qui est inscrit au cadastre.