L'acheteur français hésite devant une annonce de particulier parce qu'il compare, sans le formuler, avec ce qu'il connaît : l'agent titulaire d'une carte professionnelle, la garantie financière, et surtout le notaire qui instruit le dossier avant la signature. Renoncer à l'agence donne l'impression de renoncer à une couche de contrôle.
La loi monténégrine répond plus précisément que le doute n'est posé. L'obligation de vérifier les titres existe, elle est écrite noir sur blanc et une sanction pénale administrative la garantit. Elle n'est simplement pas due à vous — et elle ne vous était pas due non plus lorsqu'une agence se trouvait dans la pièce.
L'obligation que vous croyez abandonner est due à quelqu'un d'autre
Toute la loi sur l'intermédiation en matière de vente et de location de biens immobiliers repose sur une relation unique. L'article 17 alinéa 1 définit le contrat d'intermédiation : l'intermédiaire s'engage à trouver et à mettre en relation une personne avec le nalogodavac — le mandant — et le mandant s'engage à payer une commission si l'opération est conclue. L'alinéa 2 précise qui peut être mandant : le vendeur, l'acheteur, le bailleur ou le preneur.
L'article 20 énumère ensuite ce à quoi l'intermédiaire s'engage, et son point 2 est exactement ce que vous pensiez perdre. L'intermédiaire doit examiner les documents établissant le droit de propriété ou un autre droit réel sur le bien objet de l'opération, et avertir le mandant en particulier sur deux points : les risques possibles liés aux droits et aux charges inscrits sur ce bien au cadastre, et l'existence de droits de préemption et de restrictions à la libre disposition prévus par des réglementations particulières.
Lisez la phrase encore une fois : l'avertissement est dû au mandant. Si le mandant est le vendeur — ce qui est le cas ordinaire quand vous répondez à l'annonce d'une agence —, l'examen des titres a été fait pour lui et l'avertissement lui a été adressé. Vous n'y aviez pas droit.
Une seule voie change cela, et elle figure dans le texte : l'article 17 alinéa 2 permet à l'acheteur d'être mandant. Signez votre propre contrat d'intermédiation et les obligations de l'article 20 courent à votre profit. C'est une décision qui se prend avant les visites, pas un statut que l'on acquiert en se présentant au rendez-vous de quelqu'un d'autre.
Ce qui disparaît réellement, c'est la discipline de l'annonce
La partie du régime qui s'évapore porte sur l'annonce, pas sur le bien.
L'article 25 alinéa 1 impose à l'intermédiaire qui publie une annonce relative à un bien dont il assure l'intermédiation — dans les médias, sur internet, dans ses propres locaux ou en tout autre lieu où l'affichage est permis — d'y faire figurer, outre son nom et le numéro sous lequel il est inscrit au Registre des intermédiaires, les données relatives à la localisation, à la superficie et à la structure du bien. L'alinéa 2 ajoute que les conditions de vente ou de location fixées dans le contrat d'intermédiation doivent correspondre en tout point à celles qui sont annoncées.
Ce ne sont pas des vœux. L'article 38 alinéa 1 punit la personne morale d'une amende de 1.000 à 6.000 euros notamment lorsqu'elle emploie pour des activités d'intermédiation une personne n'ayant pas passé l'examen professionnel (point 1), lorsqu'elle ne conclut pas le contrat d'intermédiation conformément à l'article 18 alinéa 2 (point 2), et lorsqu'elle omet les mentions de l'article 25 alinéa 1 dans son annonce (point 3).
Une annonce de particulier ne porte rien de tout cela — non parce que les vendeurs particuliers seraient moins honnêtes, mais parce que les obligations s'attachent à l'intermédiaire, pas au bien. Cela vous donne au passage le test le moins coûteux qui soit : une annonce d'allure professionnelle sans numéro de Registre signale soit une vente de particulier déguisée, soit une intermédiation exercée hors du régime.
L'assurance existe, mais ce n'est pas une assurance de titre
L'article 8 alinéa 1 oblige chaque intermédiaire à souscrire une assurance de responsabilité pour les dommages qu'il pourrait causer au mandant ou à d'autres personnes dans l'exercice de l'activité d'intermédiation, auprès d'une compagnie ayant son siège au Monténégro. L'alinéa 2 fixe le plancher : la somme assurée ne peut être inférieure à 20.000 euros par sinistre, ni à 60.000 euros pour l'ensemble des demandes d'indemnisation d'une même année civile d'assurance. L'alinéa 3 autorise, sous condition, une assurance auprès d'un assureur établi dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen si le contrat couvre les services rendus au Monténégro.
Les mots « ou à d'autres personnes » sont le seul endroit de cette loi où une obligation dépasse le mandant. Un acheteur non représenté n'en est donc pas catégoriquement exclu — mais c'est une action à intenter, pas une police que vous détenez.
Il n'y a jamais eu de séquestre obligatoire à perdre
C'est le point qui inquiète le plus l'acheteur français, habitué au séquestre entre les mains du notaire.
L'article 34 dispose que l'intermédiaire peut ouvrir des comptes spéciaux auprès de banques commerciales pour recevoir, conserver et remettre des fonds au nom et pour le compte des mandants — des comptes de dépôt — conformément à l'autorisation spéciale de l'article 26, et que ces comptes ne sont pas considérés comme les comptes d'exploitation de l'intermédiaire et ne peuvent faire l'objet d'une exécution forcée contre lui.
Le mot qui compte est peut. L'article 26 précise ce à quoi cette faculté est suspendue : muni d'une autorisation certifiée conformément à la loi régissant la certification des signatures, l'intermédiaire peut conclure l'avant-contrat ou le contrat au nom du mandant et recevoir tout ou partie du prix, y compris la kapara et l'éventuelle odustanica.
Autrement dit, le tiers neutre obligatoire n'existe pas ici. Il est facultatif et rattaché à l'autorisation donnée par le mandant. Acheter de particulier à particulier ne vous prive pas d'un séquestre : vous n'en aviez pas, et l'acheteur passé par une agence n'en avait pas davantage. En revanche, une règle de paiement s'applique dans les deux cas — le circuit bancaire monténégrin —, exposée dans acheter un bien en crypto au Monténégro, où la même norme forme la colonne vertébrale.
Le piège propre à la vente devenue directe
Un risque n'apparaît que lorsqu'un bien passé par une agence devient une affaire de particulier à particulier.
L'article 27 alinéa 1 ouvre le droit à commission au moment de la conclusion de l'opération objet du contrat d'intermédiation — ou, si les parties en ont convenu, au moment de la conclusion de l'avant-contrat dans la forme prescrite par la loi. L'alinéa 2 interdit à l'intermédiaire d'exiger un paiement partiel anticipé, avant l'opération conclue ou l'avant-contrat.
Puis vient la disposition qu'il faut connaître : sauf stipulation contraire expresse du contrat d'intermédiation, l'intermédiaire conserve son droit à commission lorsque, dans un délai de neuf mois à compter de la fin du contrat d'intermédiation, le mandant conclut avec un tiers une opération qui résulte des démarches directes de l'intermédiaire accomplies avant cette fin.
Donc « nous nous sommes rencontrés par l'agence, concluons directement et économisons la commission » peut laisser le vendeur débiteur de la commission malgré tout. Cette dette n'est pas la vôtre, mais elle atteint votre dossier autrement : sous forme de prix, de préférence soudaine sur la date de l'avant-contrat, ou de vendeur soucieux de raconter la rencontre d'une certaine manière.
Symétriquement, l'article 28 énumère les obligations du mandant : informer l'intermédiaire de toutes les circonstances importantes, et lui présenter les documents originaux établissant son droit sur le bien — y compris, pour un terrain, les documents relatifs à sa destination — et l'avertir de toutes les charges inscrites et non inscrites. Sans intermédiaire, personne n'est tenu de cette divulgation envers vous : c'est à votre contrat de la créer.
Ce que le Registre peut vous dire en 2026 — et ce qu'il ne peut pas encore
L'article 41 alinéa 1 imposait aux sociétés et entrepreneurs exerçant déjà l'activité de se mettre en conformité et de demander leur inscription au Registre des intermédiaires dans les 12 mois de l'entrée en vigueur de la loi.
Ce délai a changé. L'article 3 de la loi modificative de 2026 remplace les mots « 12 mois » par « 24 mois ». La période d'alignement court donc encore.
La conséquence pratique est importante et rarement dite : une absence d'inscription aujourd'hui ne prouve rien. Ce que le Registre peut vous apprendre est plus étroit et reste utile — si l'agence en face de vous y est déjà inscrite, et si une sanction a été enregistrée contre elle.
La même loi modificative a durci deux séries d'amendes : l'article 1 porte la sanction de l'article 36 alinéa 3 à 2.000 à 4.000 euros pour la personne physique et la personne responsable au sein d'une personne morale, et l'article 2 insère un article 37a punissant de 1.500 à 5.000 euros la personne morale qui exerce l'activité dans des locaux qui ne sont pas entièrement séparés des locaux à d'autres usages ou d'un local d'habitation.
Enfin, un point qui concerne les acheteurs européens venus avec leur propre agent : l'article 3 alinéa 2 permet à une société ayant son siège dans un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen et y étant enregistrée pour l'intermédiation d'exercer ici — mais la disposition finale de la loi ne rend cet alinéa applicable qu'à compter de l'adhésion du Monténégro à l'Union européenne. Jusque-là, une agence opérant depuis Paris ou Bruxelles n'entre pas dans ce régime.
Ce que vous faites à la place
- Devenez mandant si vous voulez l'article 20. C'est la seule voie prévue par le texte pour que l'examen des titres vous soit dû.
- Cherchez le numéro de Registre sur l'annonce. Son absence sur une annonce professionnelle est le signal le moins cher du dossier.
- Faites écrire dans l'avant-contrat ce que l'article 28 impose au mandant : documents originaux, destination du terrain, charges inscrites et non inscrites.
- Vérifiez vous-même le registre foncier, le jour même. Ce que l'extrait ne montre pas est un sujet distinct.
- N'attendez pas de séquestre automatique. Il est facultatif et suspendu à une autorisation du mandant.
- Si le bien est passé par une agence, datez et documentez la mise en relation. Le délai de neuf mois de l'article 27 vit dans le dossier du vendeur, mais il pèse sur votre négociation.
Ce que vous achetez réellement en bord de mer, et où s'arrête votre propriété, est traité dans ce qui est réellement à vendre bord de mer. Le cas particulier d'une résidence de marque avec place de port figure dans Porto Montenegro. Et si vous êtes marié, le régime matrimonial se heurte au registre monténégrin d'une manière que ce billet détaille.
De quel côté nous sommes, et comment nous sommes payés
Tous les autres professionnels autour d'une transaction monténégrine sont payés par la transaction. La commission de l'agent dépend de la conclusion de la vente — l'article 27 alinéa 1 le dit en toutes lettres. L'équipe commerciale du promoteur appartient au promoteur. Le notaire doit ses obligations à l'acte, pas à vous contre l'autre partie.
Nous ne percevons aucune commission de vendeurs, de promoteurs, d'agents ou d'intermédiaires — sous aucune forme et dans aucun dossier. Notre seul revenu est l'honoraire que vous payez, et il n'augmente pas si vous signez. Vous dire de ne pas poursuivre ne nous coûte rien.
Concrètement : nous obtenons nous-mêmes les extraits de registre au lieu d'accepter les copies transmises par le vendeur ou l'agence, nous lisons le contrat au regard de votre position et non de la date de signature, et nous écrivons noir sur blanc que l'affaire ne devrait pas se faire lorsque c'est la réponse. Lorsque le dossier exige une représentation devant une autorité ou une juridiction monténégrine, elle est assurée par un avocat inscrit au barreau du Monténégro avec lequel nous travaillons.
Une limite, non négociable : nous sommes juristes, non conseillers en investissement agréés. Nous ne conseillons pas sur des instruments financiers et ne vous disons pas si un bien sera rentable. Ce que nous protégeons, c'est votre position juridique — titre, contrat, inscription, statut, et les délais qui décident des quatre.
Avant de verser quoi que ce soit
Envoyez-nous l'annonce, l'extrait cadastral et le projet d'avant-contrat avant de signer ou de virer des fonds. Nous vous dirons à qui les obligations de vérification sont dues dans votre configuration, ce qu'il faut faire écrire pour qu'elles vous soient dues, et quel délai commence à courir avec votre signature. Si un délai court déjà, précisez-le dans votre message.
L'état du droit est arrêté à septembre 2026 et lu dans les textes adoptés : loi sur l'intermédiation en matière de vente et de location de biens immobiliers, Sl. list CG 89/2025, telle que modifiée par Sl. list CG 114/2026. Ce billet est une information générale sur un régime légal, non un conseil sur une opération déterminée.