Le dossier se présente presque toujours de la même façon. Un appartement à Kotor, un seul nom sur l'acte d'achat, et un contrat de mariage rédigé avec soin chez le notaire à Lyon. Les deux documents sont valables. Aucun des deux, seul, ne dit à qui appartient ce bien.
C'est une question de dossier, pas de couple. Aux questions de dossier, on répond par des numéros d'articles.
Ce que vous apportez avec vous
Commençons par la bonne nouvelle, rarement dite aux acheteurs français : votre intuition est ici plus proche du droit monténégrin que celle d'un acheteur allemand ou israélien.
L'article 1400 du Code civil pose le principe : « La communauté, qui s'établit à défaut de contrat ou par la simple déclaration qu'on se marie sous le régime de la communauté, est soumise aux règles expliquées dans les trois sections qui suivent. » La communauté française est immédiate, pas différée.
L'article 1402 y ajoute une présomption : « Tout bien, meuble ou immeuble, est réputé acquêt de communauté si l'on ne prouve qu'il est propre à l'un des époux par application d'une disposition de la loi. »
Et l'article 1424 protège l'immeuble par une double signature : « Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté... »
Communauté immédiate, présomption de communauté, double signature pour les immeubles : le droit monténégrin dit des choses très voisines. C'est précisément pour cela que les deux endroits où il diverge passent inaperçus.
Ce que dit le droit monténégrin
Le Code de la famille monténégrin — Porodični zakon, « Journal officiel de la République du Monténégro » n° 001/07 et « Journal officiel du Monténégro » n° 053/16 et 076/20 — retient à l'article 288 que constitue le bien commun ce que les époux ont acquis par leur travail pendant la communauté de vie, ainsi que les revenus qui en proviennent. L'article 286 laisse de côté ce qui a été acquis avant le mariage, ainsi que les successions, donations et autres acquisitions à titre gratuit. Jusqu'ici, rien qui surprenne un lecteur français ; le tableau plus bas reprend les autres correspondances.
Première divergence : les deux présomptions ne portent pas sur la même chose
Le point tient en une phrase : l'article 1402 présume quelque chose sur le bien, l'article 289 alinéa 2 monténégrin présume quelque chose sur l'inscription. Ce dernier dispose que si un seul époux est inscrit au registre foncier comme propriétaire d'un bien commun, l'inscription est réputée faite au nom des deux époux — sauf si elle est intervenue sur le fondement d'un contrat écrit conclu entre les époux. Lisez l'exception de près : elle est bien plus étroite que ce à quoi un juriste français s'attend.
| Ce que vous connaissez | Ce que prévoit le droit monténégrin | Article |
|---|---|---|
| Présomption d'acquêt portant sur le bien | Présomption portant sur l'inscription : un nom au registre vaut deux | 289 al. 2 PZ |
| Renversée en prouvant le caractère propre par une disposition de la loi | Renversée uniquement si l'inscription elle-même procède d'un contrat écrit entre époux | 289 al. 2 PZ |
| Double signature pour aliéner un immeuble commun | La part dans le bien commun non partagé ne peut être ni cédée ni grevée entre vifs | 290 PZ |
| Plus-value d'un bien propre : récompense en argent | Augmentation négligeable : créance. Augmentation importante : part dans le bien | 287 PZ |
| Partage par moitié | Parts égales, sauf contribution « manifestement et sensiblement » plus grande | 294 PZ |
La conséquence est contre-intuitive : un contrat de mariage français parfaitement valable et notarié, mais qui n'a pas servi de fondement à l'inscription au cadastre monténégrin, ne renverse pas la présomption de l'article 289 alinéa 2. Ce n'est pas l'existence du contrat qui compte, c'est son lien avec l'inscription.
Cela vaut aussi si vous achetez : un extrait list nepokretnosti portant un seul nom ne dit pas de façon fiable de qui le consentement est requis. Question traitée côté acheteur, en anglais, sous One Name on the Deed, Two Owners in Law, et le déroulé de l'achat sous acheter un bien immobilier au Monténégro.
Deuxième divergence : l'opposabilité passe par le registre monténégrin
L'article 1424 vous protège à l'intérieur du système français ; au Monténégro, l'opposabilité se joue au registre. L'article 83 de la loi monténégrine de droit international privé — Zakon o međunarodnom privatnom pravu, « Journal officiel du Monténégro » n° 1/2014 et modifications ultérieures — pose que le choix d'une loi étrangère ne peut porter atteinte aux droits des tiers, sauf si ceux-ci connaissaient ou devaient connaître son application, et que si les exigences d'inscription de l'État de situation sont satisfaites, les tiers sont réputés informés. Tant que rien n'y figure, une banque ou un créancier n'a aucune raison de savoir sous quel régime vous êtes.
Quelle loi s'applique, en réalité
Du côté français, le règlement (UE) 2016/1103 s'applique depuis le 29 janvier 2019 dans les États participant à la coopération renforcée, dont la France. Son article 21 soumet « l'ensemble des biens des époux » à la loi du régime matrimonial, quel que soit le lieu où ils sont situés. Précision de date à vérifier dans votre dossier : son article 69, paragraphe 3, ne vaut que pour les époux mariés après le 29 janvier 2019 ou ayant choisi la loi applicable après cette date ; pour les mariages antérieurs, des règles françaises antérieures jouent, que nous ne tranchons pas ici.
Mais le règlement s'arrête avant le cadastre monténégrin. Son article 1er, paragraphe 2, exclut sous les lettres g) et h) « la nature des droits réels » et « toute inscription dans un registre de droits sur des biens meubles ou immeubles, y compris les conditions légales d'une telle inscription, ainsi que les effets de l'inscription ou de l'absence d'inscription ». Et le Monténégro n'étant ni État membre ni participant, un juge monténégrin ne l'applique pas.
Il applique l'article 81, paragraphe 1, de sa propre loi, qui soumet les rapports patrimoniaux des époux à la loi régissant leurs rapports personnels, et l'échelle de l'article 80 : nationalité commune, puis résidence habituelle commune, puis dernière résidence habituelle commune, puis loi monténégrine. Deux ressortissants français atterrissent donc sur la loi française — non pas automatiquement, mais parce qu'une règle de conflit monténégrine le décide.
Le point de rattachement français est stable, le monténégrin bouge
L'article 22, paragraphe 2, du règlement précise que le changement de loi applicable intervenu pendant le mariage « n'a d'effet que pour l'avenir », sauf convention contraire.
L'article 81, paragraphe 2, de la loi monténégrine dit l'inverse : lorsqu'un changement de nationalité ou de résidence habituelle entraîne un changement de la loi applicable, la loi nouvelle s'applique aux biens des époux indépendamment du moment de leur acquisition.
Reste à savoir quand ce changement se produit, et c'est là qu'on se trompe. Tant que les deux époux sont uniquement de nationalité française, l'article 80, paragraphe 1, les maintient sur le premier barreau : un déménagement au Monténégro, seul, ne déplace pas le rattachement. Deux situations le déplacent : la nationalité mixte, et la naturalisation monténégrine de l'un des époux.
Le choix de loi : ce qui reste ouvert
Deux textes monténégrins coexistent sans dire la même chose. L'article 303 du Code de la famille pose une interdiction nette en une phrase : les époux ne peuvent convenir de l'application du droit d'un autre État à leurs rapports patrimoniaux. L'article 82 de la loi de droit international privé autorise précisément cela, dans un menu fermé et sous un intitulé qu'il faut lire — celui des rapports patrimoniaux contractuels des époux : la loi de la nationalité de l'un d'eux, celle de sa résidence habituelle, celle de l'État où ils entendent établir une résidence commune, et pour les immeubles, la loi du lieu de situation.
Les deux textes sont en vigueur. La lecture conciliante — le Code de la famille vise la situation interne, la loi de conflit la situation internationale, et elle est postérieure et spéciale — est plausible, mais c'est notre lecture et non une jurisprudence établie ; nous n'avons pas trouvé de décision monténégrine publiée tranchant la contradiction pour un immeuble. Nous l'écrivons plutôt que de le lisser.
La sortie pratique ne passe pas par ce débat : l'article 82, point 4 — la loi du lieu de situation de l'immeuble — ne le déclenche pas du tout. Choisir la loi monténégrine pour le bien monténégrin achète de la certitude, au prix de l'application à ce bien des règles du tableau ci-dessus.
La forme : un contrat français n'est pas encore un contrat monténégrin
L'article 301 du Code de la famille exige l'écrit et la certification par un notaire, lequel doit en donner lecture aux époux et les avertir que le contrat exclut le régime légal de communauté. Lorsqu'il porte sur des immeubles, il est inscrit au registre foncier — et seul un contrat visible au registre peut ébranler la présomption de l'article 289 alinéa 2.
S'y ajoute la loi monténégrine sur le notariat : l'article 47 impose la présence d'un interprète judiciaire lorsqu'un participant ne comprend pas la langue de l'acte ou qu'une partie le demande, avec mention en fin d'acte que le texte a été traduit ; l'article 44 prévoit que l'acte est établi en monténégrin, et dans une langue étrangère seulement si le notaire est traducteur assermenté.
En cas de litige, quel juge
Le for ne se choisit pas librement non plus. Selon l'article 119, paragraphe 1, de la loi de droit international privé, le juge monténégrin est exclusivement compétent dans les procédures ayant pour objet un droit réel immobilier ou un bail immobilier lorsque l'immeuble est situé au Monténégro ; l'article 111 y ajoute la validité des inscriptions aux registres publics monténégrins, et l'article 144 refuse la reconnaissance d'une décision étrangère en présence d'une telle compétence exclusive. À l'inverse, l'article 130, paragraphe 2, étend la compétence monténégrine en matière matrimoniale aux rapports patrimoniaux entre époux.
Qualifier le partage d'un immeuble — droit réel au sens de l'article 119, ou affaire matrimoniale au sens de l'article 130 — dépend de la demande formée, et nous ne le tranchons pas ici. La partie pratique est sûre : une décision française ne déplace pas le cadastre d'elle-même ; il lui faut la reconnaissance, et l'article 144 est le mur contre lequel cette voie peut s'arrêter.
Ce que nous regardons en premier dans un tel dossier
- Un extrait *list nepokretnosti* récent, charges comprises — pas la copie du vendeur. Qui est inscrit, depuis quand, sur le fondement de quel acte.
- Le contrat de mariage d'origine et la date du mariage, qui déterminent si le chapitre III du règlement s'applique et sur quel barreau de l'article 80 vous êtes.
- Nationalités et historique de résidence des deux époux — passeports, naturalisations, titres de séjour, centre de vie effectif. C'est le déclencheur de l'article 81, paragraphe 2, et il ne figure dans aucun acte d'achat.
- L'acte d'acquisition : date et origine des fonds, notamment si des deniers propres ou successoraux sont intervenus — la frontière entre les articles 286 et 288 passe là.
- L'existence d'une inscription du régime au registre monténégrin. La réponse est presque toujours négative, et c'est presque toujours le point où le dossier reste réparable.
Ce que vous achetez réellement dans une marina est traité sous Porto Montenegro : ce que vous achetez vraiment, et l'angle fiscal de l'installation sous vivre au Monténégro.
De quel côté nous sommes, et comment nous sommes payés
Presque tous les autres intervenants d'une transaction sont payés par la transaction : la commission de l'agent dépend de la conclusion de la vente, le service commercial du promoteur travaille pour le promoteur, et l'obligation du notaire porte sur l'acte, pas sur vous. Rien de répréhensible là-dedans, mais il vaut mieux le savoir avant de prendre l'un d'eux pour son conseil.
Nous ne percevons aucune commission de vendeurs, de promoteurs, d'agents ou d'intermédiaires — sous aucune forme, dans aucun dossier. Notre seul revenu est l'honoraire que vous payez, et il n'augmente pas si vous signez. Vous dire qu'une inscription ne devrait pas rester en l'état ne nous coûte rien. Nous tirons nous-mêmes les extraits du registre plutôt que de les recevoir du vendeur, et nous lisons un acte depuis votre position, non depuis celle de la signature. Quand la réponse est « pas comme cela », vous l'obtenez par écrit.
Une limite n'est pas négociable : nous sommes avocats, pas conseillers en investissement agréés. Nous ne donnons aucun conseil en investissement personnalisé sur des instruments financiers et ne vous disons pas si un bien prendra de la valeur. Ce que nous protégeons, c'est votre position juridique : titre, contrat, inscription, statut, et les délais qui déterminent ces quatre éléments.
Comment nous ouvrons ce dossier
Notre premier livrable n'est pas un entretien mais une position juridique écrite. Envoyez-nous un extrait list nepokretnosti récent, le contrat de mariage, l'acte d'acquisition et une note brève sur la date du mariage, les nationalités et les résidences successives. Vous recevrez un travail au périmètre arrêté à l'avance : quelle loi a vocation à régir votre régime, ce que l'état du registre y change, ce qui reste à accomplir au Monténégro — et, lorsqu'un défaut est réparable, dans quel délai il le reste.
Nous ne proposons pas de consultation gratuite. La raison est simple : dans un tel dossier, la première heure est un examen et non un acte de vente ; qui l'offre soit n'examine pas, soit est payé par ailleurs.
