Acheter un bien immobilier au Monténégro : ce qui est réellement à vendre bord de mer

La requête la plus tapée par les acheteurs français sur le Monténégro contient trois mots : bord de mer. Kotor, Budva, Tivat, Bar. C'est aussi, juridiquement, la partie du pays où la question « qu'est-ce que j'achète exactement ? » a la réponse la moins intuitive.

Parce que sur le littoral monténégrin, il existe une bande que personne ne possède — ni l'État au sens où il pourrait la vendre, ni le promoteur, ni vous. Elle n'apparaît pas comme telle sur une annonce. Elle apparaît dans un registre séparé, et dans un article de loi.

Cette page ne répond pas à la question « faut-il acheter au Monténégro ». Elle répond à la question qui vient avant : qu'est-ce qui, dans ce pays, peut légalement changer de mains — et ce que la France continue de taxer une fois que c'est fait.

Textes utilisés : Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (droit des biens monténégrin), Journal officiel du Monténégro n° 19/2009 et modifications ultérieures ; Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Journal officiel n° 36/2013, 3/2023, 28/2023 et 33/2026 ; Zakon o porezu na dodatu vrijednost (texte appliqué, chaîne 65/2001 et suivants) et la nouvelle loi TVA n° 104/26 du 17 juillet 2026 ; Zakon o državnoj imovini ; Zakon o međunarodnom privatnom pravu ; Uredba o viznom režimu, texte consolidé n° 108/26 du 23 juillet 2026. Côté français : convention fiscale franco-yougoslave du 28 mars 1974, publiée par le décret n° 75-849 et rangée par l'administration fiscale française sous « Monténégro » ; convention de La Haye du 2 juillet 2019 sur la reconnaissance des jugements ; article 1583 du code civil.

Le bord de mer : la zone que personne ne possède

Le littoral monténégrin est couvert par le morsko dobro, le domaine maritime. Ce n'est pas une restriction visant les étrangers — c'est une catégorie de biens que personne ne peut détenir en propriété, monténégrin compris. Le Zakon o državnoj imovini le classe parmi les biens d'usage général.

Trois conséquences que l'annonce immobilière ne mentionne jamais :

• Ce qui se vend est un droit d'usage à durée déterminée, pas la propriété du sol. Le vocabulaire commercial parle de « propriété en front de mer » ; l'acte, lui, porte sur autre chose.
• Les constructions édifiées sur le domaine maritime reviennent à la collectivité. Vous financez un ouvrage dont le sort à l'échéance ne vous appartient pas.
• À l'extinction du droit, aucune indemnité n'est prévue. Ce n'est pas une lacune du contrat : c'est le régime.

Nous avons détaillé ce régime, articles à l'appui, dans une analyse en anglais : Coastal Property and the Maritime Domain in Montenegro.

Le domaine maritime dispose en outre de son propre registre, distinct du cadastre ordinaire. Un extrait cadastral classique, même impeccable, ne dit rien de ce qui relève de ce second registre. Il faut aller le chercher.

Un projet de réforme de ce régime a été déposé en juillet 2026. Il est en commission. Ce n'est pas une loi, et aucune décision d'achat ne devrait reposer sur ce qu'il deviendra.

Trois autres choses qui ne changent pas de mains

La France a un système d'autorisation : un ressortissant hors Espace économique européen qui achète en France passe par une procédure. L'acheteur français transpose ce réflexe et cherche au Monténégro le formulaire équivalent.

Il n'existe pas. Le Monténégro ne délivre aucune autorisation d'acquérir. Il a autre chose : une liste fermée de catégories qu'un étranger ne peut tout simplement pas détenir. L'article 415 alinéa 1 du droit des biens en énumère sept — richesses naturelles, biens d'usage général, terres agricoles, forêts et terrains forestiers, monuments culturels d'importance exceptionnelle, biens situés dans la bande frontalière d'un kilomètre et sur les îles, et zones fermées par la loi pour raisons de sécurité.

Il n'y a pas de dérogation à demander. Il y a une exception, à l'alinéa 3 : un étranger peut acquérir un terrain jusqu'à 5 000 m² lorsqu'il supporte une maison d'habitation qu'il acquiert en même temps. C'est étroit, et c'est tout.

Deux pièges se referment ici sur les recherches françaises les plus courantes :

« Maison avec terrain ». Une belle propriété en arrière-pays, au-dessus de la baie, est souvent une maison plus des parcelles agricoles. La maison est acquérable. Les parcelles, non — au-delà de l'exception des 5 000 m². L'acte peut être signé et la part agricole rester hors de votre patrimoine.

Le bâti sans permis. Le Monténégro compte un parc considérable de constructions non régularisées, le bespravni objekat. Un tel bien ne peut pas être transféré. La mention figure au cadastre sur une liste dédiée, le notaire peut en exiger la production, et la période de régularisation court jusqu'au 14 août 2027. Un compromis signé sur un bien non régularisé n'aboutit pas à une inscription.

Ajoutez-y les limites non bornées. Lorsqu'une parcelle n'a pas de bornage matérialisé, la loi cadastrale prévoit que la portion litigieuse peut être inscrite au nom de l'État, avec un délai d'un an pour revenir dessus. Un acheteur français, habitué au bornage et au géomètre-expert, ne pense pas à vérifier ce point. C'est pourtant celui qui fait perdre des mètres carrés réels.

Ce qui se vend vraiment — et le réflexe français à désactiver

Reste ce qui s'achète normalement : l'appartement dans un immeuble, la maison en pierre de Boka, le neuf sur plan.

Sur l'appartement, une précision de copropriété qui surprend : au Monténégro, la façade et les fenêtres relèvent des parties communes. Le remplacement des menuiseries de « votre » appartement n'est donc pas votre décision seule. La gestion et les charges relèvent en outre d'une loi distincte de celle qui régit la propriété, et une décision prise dans ce cadre par l'organe compétent constitue un titre exécutoire — elle se recouvre sans passer par un procès.

Puis vient le réflexe le plus coûteux, et il est spécifiquement français.

En droit français, la vente est parfaite et la propriété est acquise dès l'accord sur la chose et le prix (article 1583 du code civil). La publicité foncière rend la vente opposable aux tiers ; elle ne la crée pas. Un acheteur français vit donc la signature comme le moment du transfert.

Au Monténégro, la signature devant notaire est nécessaire, mais la propriété naît de l'inscription au cadastre. Entre les deux, il existe une fenêtre pendant laquelle le vendeur figure toujours comme propriétaire — et pendant laquelle son patrimoine reste exposé à ses propres créanciers. C'est cette fenêtre qui commande l'ordre des opérations : ce qu'on paie, quand, et contre quoi.

Ce que vous payez au moment de l'acquisition

Le droit de mutation monténégrin n'est pas un taux unique. Depuis la modification publiée au n° 33/2026, l'article 11 fixe un barème progressif :

Le détail du partage entre droit de mutation et TVA fait l'objet d'une note séparée, en anglais : Property Transfer Tax and VAT in Montenegro.

Beaucoup de pages francophones annoncent encore « 3 % » comme un taux général. Sur un appartement de bord de mer à Budva ou à Tivat, c'est la deuxième ou la troisième tranche qui s'applique.

Quatre points de mécanique que le barème ne dit pas :

• Le neuf n'est pas dans ce barème. L'article 6 exclut du droit de mutation l'acquisition de constructions neuves et de terrains à bâtir soumis à la TVA. Les deux régimes s'excluent : soit droit de mutation, soit TVA — dont le taux général est de 21 %. Le prix affiché par un promoteur et celui d'une revente ne se comparent donc pas directement.
• Le fait générateur est la signature, pas l'inscription. L'article 15 alinéa 1 place la naissance de la dette fiscale au jour de la conclusion du contrat. Pour un bien futur — la vente sur plan — l'alinéa 2 la place à la remise des clés.
• Vous disposez de 15 jours. L'article 16 impose de déposer la déclaration et de calculer soi-même l'impôt dans les 15 jours suivant le fait générateur, et de payer au moment du dépôt. Le défaut est sanctionné, pour une personne physique, d'une amende de 100 à 1 000 €.
• L'exonération « première acquisition » ne vous concerne pas. L'article 12 la réserve aux citoyens monténégrins domiciliés au Monténégro. Aucun acheteur français n'y entre.

Ce que la France taxe quand même

C'est la partie que les guides francophones sautent, et c'est celle qui coûte le plus cher.

La France et le Monténégro sont liés par la convention fiscale franco-yougoslave du 28 mars 1974, entrée en vigueur le 1er août 1975 et publiée par le décret n° 75-849. L'administration fiscale française la range aujourd'hui, sur sa propre liste des conventions internationales, sous l'entrée « Monténégro ». Elle vise des impôts yougoslaves qui n'existent plus ; c'est son article 2 paragraphe 4, qui l'étend aux impôts « de nature identique ou analogue » entrés en vigueur ensuite, qui assure la continuité.

Trois articles décident de votre situation.

Article 6 — les loyers sont imposables au Monténégro. Les revenus de biens immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, et le paragraphe 3 vise expressément la location.

Article 23 A — la France exonère, mais garde le taux. Le a) exonère d'impôt français les revenus imposables de l'autre côté. Le c) ajoute que l'impôt français « peut être calculé au taux correspondant au montant global du revenu imposable ». C'est l'exonération avec maintien du taux effectif : votre loyer monténégrin n'est pas imposé une seconde fois, mais il remonte le taux appliqué au reste de vos revenus.

Article 13 paragraphe 1 — la société ne déplace pas la plus-value. Les gains tirés de la cession d'immeubles et de parts de sociétés dont l'actif est principalement immobilier sont imposables là où l'immeuble se trouve. Acheter via une société monténégrine puis revendre les parts ne fait donc pas sortir la plus-value du Monténégro. C'est une idée qu'on entend souvent ; l'article la ferme.

Et le point que presque personne n'écrit : la convention ne couvre, côté français, que l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés (article 2 paragraphe 3 a). Elle ne mentionne aucun impôt sur la fortune. Un résident fiscal français est imposé à l'IFI sur son patrimoine immobilier mondial : la convention de 1974 ne vous offre aucune protection sur ce terrain, parce qu'elle ne parle pas de cet impôt. Ce n'est pas un avis sur votre situation personnelle — c'est ce que dit le texte, et c'est le point à porter à votre conseil fiscal avant de signer, pas après.

Dernier élément, daté : la convention multilatérale (MLI) est en vigueur pour la France depuis le 1er janvier 2019 et entre en vigueur pour le Monténégro le 1er septembre 2026. À noter — et c'est vérifiable sur la page de l'administration française — celle-ci publie une version consolidée « modifiée par la convention multilatérale » pour la Serbie et pour la Bosnie-Herzégovine, mais pas pour le Monténégro. Le texte français consultable aujourd'hui reste donc la version non consolidée de 1974. C'est une raison de plus de faire vérifier le point conventionnel à la date de votre opération plutôt que de se fier à un PDF.

Si le dossier tourne mal, votre juge ne sera pas français

L'acheteur français raisonne naturellement en termes de clause attributive de juridiction : on prévoit le tribunal de Paris, et l'affaire est réglée.

Elle ne l'est pas. Le droit international privé monténégrin donne aux tribunaux monténégrins une compétence exclusive sur les droits réels portant sur un immeuble situé au Monténégro et sur les litiges cadastraux. Trois effets s'enchaînent :

1. Une clause de juridiction étrangère est inopérante sur ce terrain.
2. Un jugement étranger n'y est pas reconnu, la compétence exclusive constituant un motif de refus.
3. Donc un jugement français relatif à votre bien monténégrin n'a, sur ce bien, aucun effet.

La convention de La Haye du 2 juillet 2019 sur la reconnaissance des jugements ne change rien à cela — elle le confirme. Elle est en vigueur pour la France depuis le 1er septembre 2023 et pour le Monténégro depuis le 1er mars 2026. Deux réserves comptent : son article 6 ne reconnaît un jugement statuant sur un droit réel immobilier que si l'immeuble est dans l'État d'origine ; et sa règle transitoire exige qu'elle ait été en vigueur entre les deux États au moment où l'instance a été introduite — une procédure engagée avant mars 2026 reste donc hors de son champ.

La conséquence pratique est simple, et elle porte sur le calendrier plutôt que sur le contentieux : puisque le litige se jugera au Monténégro, tout ce qui protège l'acheteur doit être placé avant la signature, pas gardé en réserve pour un procès qui se tiendrait chez lui.

Combien de temps pouvez-vous rester ?

Question banale, réponse contre-intuitive, et elle dépend du document que vous sortez à la frontière.

Le décret sur le régime des visas — texte consolidé n° 108/26 du 23 juillet 2026 — traite ces deux cas dans deux articles différents :

• Article 1 : la France y figure nommément. Avec un passeport en cours de validité : 90 jours, sans visa.
• Article 2 : les ressortissants des États membres de l'Union européenne peuvent entrer avec une carte nationale d'identité — pour 30 jours.

La même personne, le même voyage, 90 ou 30 jours selon le document. Pour un propriétaire qui vient suivre des travaux, l'écart n'est pas théorique. Et la référence de ce décret compte douze numéros depuis 2019, dont trois pour la seule année 2026 : la règle se vérifie à la date du voyage.

Un point à ne pas confondre : acheter un bien ne donne pas de titre de séjour. Ce sont deux régimes distincts, régis par des textes différents.

Le droit européen arrive avant l'adhésion

Les Français cherchent aussi « Monténégro union européenne ou pas ». Aucune date d'adhésion ne peut être affirmée, et cette page n'en avancera pas.

Mais il existe un indicateur factuel, et il est récent. Le Monténégro a adopté le 9 juillet 2026 une nouvelle loi sur la TVA, publiée au n° 104/26 du 17 juillet 2026, qui transpose la directive européenne 2006/112/CE. Son dernier article prévoit qu'elle entre en vigueur huit jours après publication — mais qu'elle ne s'appliquera qu'à compter du jour de l'adhésion du Monténégro à l'Union européenne.

Autrement dit : le pays a déjà écrit son droit d'après-adhésion et l'a mis en attente.

Cela a une conséquence immédiate et très concrète pour qui rédige ou lit un contrat aujourd'hui. Un moteur de recherche vous conduira volontiers vers ce texte de 2026 — il est officiel, il est en vigueur, il est le plus récent. Il ne s'applique pas encore. Le texte applicable reste l'ancienne loi, où le taux général de 21 % figure à un autre article. Le chiffre est identique ; la référence, non. C'est exactement le type d'erreur qu'on ne voit pas passer.

De quel côté nous sommes, et comment nous sommes payés

Il faut le dire clairement, parce que c'est la différence structurelle sur ce marché.

Nous ne percevons aucune commission d'une agence immobilière, d'un promoteur ou d'un intermédiaire. Nous sommes rémunérés par des honoraires, payés par notre client, et par personne d'autre. Nous n'avons donc aucun intérêt à ce qu'une transaction se conclue plutôt qu'elle échoue.

Cela a une traduction concrète : quand la vérification révèle une parcelle agricole non acquérable, un bâti non régularisé, une limite non bornée ou une emprise du domaine maritime, nous le disons, y compris quand cela met fin au dossier. Une chaîne rémunérée à la commission n'a pas la même incitation.

Le droit monténégrin encadre d'ailleurs ce point : le code de déontologie de la profession, renouvelé en 2026, traite expressément la situation de l'avocat qui interviendrait pour les deux parties d'une même opération.

Un dernier repère sur les intermédiaires : une nouvelle loi sur l'intermédiation immobilière a été adoptée en 2025 (n° 89/2025). Son texte définitif n'est pas accessible dans les sources publiques consultées, et cette page ne cite donc aucun de ses articles. Nous préférons signaler une lacune que combler un vide par une référence invérifiable.

Avant de signer

L'ordre compte plus que la liste. Ce qui suit se fait avant l'acte, pas après :

1. Faire établir la nature cadastrale de chaque parcelle de l'ensemble, séparément — pas du « bien » globalement.
2. Vérifier le registre du domaine maritime, distinct du cadastre, dès que le bien est proche du rivage.
3. Contrôler l'existence d'une mention de construction non régularisée.
4. Vérifier que les limites sont effectivement bornées.
5. Déterminer le régime applicable : droit de mutation ou TVA — et donc quelle tranche, ou quel taux.
6. Faire examiner, côté français, la question de l'IFI et du taux effectif, avant l'engagement.
7. Caler le paiement sur l'inscription au cadastre, pas sur la signature.

Si vous en êtes au stade où un compromis vous a été présenté, ou si l'on vous demande un acompte avant que ces vérifications soient faites, c'est le moment d'en parler. Écrivez-nous : nous vous dirons ce que le dossier suppose de vérifier, et si nous sommes les bons interlocuteurs pour le faire.