La version courte de l'indivision monténégrine circule partout : la quote-part se vend librement, et les autres indivisaires ont un droit de préemption. C'est exact, et cela représente environ un dixième de ce qui décide ces affaires.
Le reste se trouve aux articles 131 à 152 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, et répond aux questions que les gens posent réellement. Qui décide des travaux. Qui peut hypothéquer le bien. Ce qui se passe si un indivisaire cesse de payer. Si l'on peut arrêter un frère qui force la vente. Et ce qu'un tribunal ordonnera concrètement lorsque personne ne s'entend.
Avertissement valable pour toute la page : on n'expose ici que le droit monténégrin. Les délais et notions français ne se transposent pas et ne servent pas de comparaison chiffrée ; les mots français servent à se repérer. Si le sujet est l'immeuble plutôt que le bien indivis, voyez contester une décision d'assemblée ; pour le passage sur le fonds d'autrui, droit de passage.
Ce que vous pouvez toujours faire, et les dix jours qui suivent
L'article 131 institue l'indivision sur une chose non partagée où la quote-part de chacun est déterminée — une moitié, un tiers, 3/8.
L'article 132 fait quatre choses à la fois.
L'indivisaire a le droit de détenir et d'utiliser la chose avec les autres, proportionnellement à sa quote-part, sans porter atteinte aux droits des autres indivisaires.
L'indivisaire peut disposer de sa quote-part sans le consentement des autres. C'est la phrase que tout le monde cite, et elle est réellement inconditionnelle : aucune permission, aucun veto.
En cas de vente de la quote-part, les autres disposent d'un droit de préemption. Et voici le détail opératoire que les résumés omettent : si l'indivisaire n'accepte pas dans les 10 jours à compter du jour où l'offre écrite d'achat de la quote-part lui a été remise, l'offrant peut vendre sa quote-part à un tiers.
Dix jours, courant depuis la remise d'une offre écrite. Pas trente. Pas depuis qu'il en a entendu parler.
Enfin, les fruits et autres revenus de la chose se partagent entre les indivisaires proportionnellement à la taille de leurs quotes-parts — loyers compris.
Les décisions se comptent en valeur, non par têtes
C'est là que les indivisaires étrangers se trompent le plus souvent, car trois personnes ne font pas trois voix.
L'administration ordinaire (article 134) exige le consentement des indivisaires dont les quotes-parts représentent ensemble plus de la moitié de la valeur de la chose. Celui qui détient 60 % décide seul de l'administration ordinaire.
Deux soupapes figurent dans le même article. Si ce consentement n'est pas atteint et que l'acte est nécessaire à l'entretien ordinaire de la chose, le tribunal décide. Et — la partie à retenir — tout indivisaire peut saisir le tribunal même lorsque la majorité en valeur a consenti, si l'acte entrepris peut causer un dommage notable aux autres indivisaires. La majorité n'a pas le dernier mot.
La nomination et la révocation d'un administrateur (article 135) exigent la même majorité en valeur. L'administrateur est mandataire des indivisaires : sauf disposition contraire de ceux-ci, ses droits, obligations et la cessation de ses pouvoirs relèvent des règles du mandat. C'est un lien plus léger et plus révocable qu'on ne le suppose.
La réglementation du mode d'usage (article 136) — qui utilise quelle pièce, quelle saison, quelle place de stationnement — exige également plus de la moitié de la valeur.
Ce qui exige tout le monde
L'article 138 énumère ce qui excède l'administration ordinaire, et c'est la liste à lire avant toute signature :
aliénation de la chose entière, changement de sa destination, location de la chose entière, constitution d'une hypothèque sur la chose entière, mise en gage, constitution de servitudes réelles, réparations majeures, agrandissement, surélévation, réaménagement et similaires
Tout cela exige le consentement de tous les indivisaires. Celui qui détient 90 % ne peut pas hypothéquer le bien. Une majorité ne peut pas y consentir un droit de passage. Une majorité ne peut pas le louer en entier.
À défaut d'unanimité, tout indivisaire a le droit de demander que le tribunal décide. Le blocage n'est pas une impasse : c'est la voie vers un juge.
Et une phrase qui vaut plus qu'il n'y paraît : tout indivisaire a le droit, à tout moment, d'exiger qu'il soit rendu compte et que tous les avantages soient partagés. Si l'un encaisse le loyer, les autres n'ont pas besoin d'un motif particulier pour réclamer les chiffres.
L'exception pour l'urgence
Article 137 : un indivisaire peut, sans le consentement des autres, entreprendre les actes nécessaires et urgents à l'entretien ou à la conservation de la chose.
Une canalisation qui cède n'attend pas une majorité en valeur. Mais notez les deux adjectifs — nécessaires et urgents. Une toiture qui fuit depuis deux hivers n'est ni l'un ni l'autre.
Les charges, et la sanction à laquelle on ne s'attend pas
L'article 139 met les frais d'usage, d'administration et d'entretien, ainsi que les autres charges relatives à la chose entière, à la charge des indivisaires proportionnellement à la taille de leurs quotes-parts.
Puis l'exécution :
Si un indivisaire ne paie pas sa part des frais, les autres peuvent demander que le paiement soit prélevé sur sa part des fruits ou autres revenus de la chose, et lorsque cela ne suffit pas à couvrir les frais, ou que le recouvrement serait impossible, ils peuvent demander la vente de sa quote-part aux enchères publiques.
Celui qui cesse de payer n'est pas seulement débiteur des autres : sa quote-part est exposée. Pour un bien de famille dont une branche a émigré et ne contribue plus, c'est la disposition qui finit par trancher.
Le droit d'en sortir — et pourquoi on ne peut y renoncer
L'article 140 est la colonne vertébrale du chapitre.
L'indivisaire a le droit à tout moment de demander le partage de la chose, sauf à un moment où ce partage serait au détriment des autres indivisaires, si la loi n'en dispose autrement.
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Ce droit ne se prescrit pas.
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Est nul le contrat par lequel un indivisaire renonce définitivement au droit de partage de la chose.
Trois conséquences. Personne n'est enfermé à jamais dans une indivision. L'écoulement du temps n'affaiblit pas la prétention, quelles que soient les décennies passées. Et une clause d'un arrangement familial promettant de ne jamais demander le partage n'est pas seulement difficile à faire respecter : elle est nulle.
La seule réserve est temporelle : le partage peut être refusé à un moment où il nuirait aux autres. C'est une objection de temps, non une objection définitive.
Le bloquer temporairement : cinq ans, et qui est lié
Les indivisaires peuvent décider à l'unanimité que, pendant un certain temps mais pas plus de cinq ans, le partage ne peut être demandé (article 141). À l'unanimité, et plafonné.
L'article 142 répond ensuite à la question qui décide de la valeur d'un tel accord : il produit également effet à l'égard de l'ayant cause de l'indivisaire — celui qui achète ou hérite la quote-part — sauf si cet ayant cause est devenu indivisaire sur le fondement d'un acte à titre onéreux et qu'il ne connaissait ni ne pouvait connaître l'accord.
L'acquéreur à titre onéreux qui l'ignorait vraiment en est donc libéré ; l'héritier, ou l'acquéreur qui savait, non.
Le même article ouvre une voie extérieure : le créancier personnel d'un indivisaire peut demander le partage s'il n'a pu se satisfaire sur les autres biens de celui-ci. L'accord de non-partage ne protège pas la quote-part d'un créancier à court d'autres actifs.
Comment le partage se déroule réellement
Par accord (article 143). Les indivisaires peuvent partager à l'amiable. Pour les immeubles, le contrat de partage est établi par écrit et certifié auprès de l'organe compétent ou du notaire.
Par le tribunal (article 144). Tout indivisaire peut demander que le tribunal procède au partage en procédure gracieuse (vanparnični postupak). Les indivisaires décident d'un commun accord du mode de partage ; à défaut d'accord, le tribunal décide du mode.
De là, la loi remet au juge une boîte à outils graduée.
Article 145 — la quote-part infime. Lorsque le partage est demandé par un indivisaire dont la quote-part est infime et que les autres s'y opposent, le tribunal peut décider que les autres lui paient sa quote-part. Celui qui détient 2 % ne force pas nécessairement la vente de l'ensemble.
Article 146 — le partage en nature d'abord. Le tribunal ordonne, chaque fois que c'est possible et si cela ne réduirait pas notablement la valeur de la chose, le partage physique de sorte que chacun reçoive en nature la part correspondant à la taille ou à la valeur de sa quote-part. Si les parts reçues ne correspondent pas en valeur aux quotes-parts, le tribunal ordonne à celui qui a reçu davantage de payer aux autres la différence en argent.
Article 148 — attribution à un seul. Lorsque le partage physique est impossible ou réduirait sensiblement la valeur, le tribunal peut — à la demande de certains indivisaires, lorsque les circonstances le justifient, en tenant compte de la taille des quotes-parts et du besoin de chacun — décider que la chose revienne à un indivisaire, qui paie aux autres la valeur de leurs parts dans le délai qu'il fixe. Puis la protection qui rend cela praticable :
Les autres indivisaires acquièrent un droit de gage sur la chose jusqu'au paiement de la valeur de leurs parts.
Article 149 — la vente publique. Si le tribunal juge le partage physique impossible ou de nature à réduire notablement la valeur, et n'attribue la chose à aucun indivisaire, il ordonne que la chose soit exposée à la vente publique et le produit réparti proportionnellement aux quotes-parts.
Article 150 — les frais. Les frais du partage sont supportés proportionnellement aux quotes-parts, sauf disposition légale ou accord contraire.
Après le partage : trois ans, et ce qui survit
Article 151. Les autres indivisaires garantissent les vices juridiques et matériels de la chose à celui à qui elle est échue par le partage, dans les limites de la valeur de leurs propres quotes-parts. Ce droit s'éteint à l'expiration de trois ans à compter du partage.
Un partage n'est donc pas une coupure nette dès le premier jour. Pendant trois ans les autres répondent de ce qui a été remis — et après trois ans, non.
Article 152. Les gages, servitudes et autres droits réels qui grevaient la chose indivise avant le partage peuvent être exercés comme auparavant. Mais lorsque l'exercice d'une servitude réelle ne concerne qu'une seule partie de la chose, ce droit cesse à l'égard des parties restantes.
Une hypothèque sur l'ensemble ne s'évapore pas parce que les indivisaires ont partagé. Un droit de passage qui ne traversait que la bande nord ne s'étend pas aux parties qui en ont été détachées.
Avant d'entrer en indivision
- Établissez les quotes-parts en valeur, non le nombre de noms. L'article 134 compte la valeur ; une minorité en valeur ne contrôle pas l'administration ordinaire, et une majorité en valeur ne peut rien de la liste de l'article 138.
- Si vous achetez une quote-part, demandez la preuve que l'offre écrite de l'article 132 a été remise aux autres indivisaires et que les dix jours ont couru. C'est l'exposition du vendeur, et elle devient la vôtre.
- Demandez s'il existe un accord de non-partage. S'il y en a un, vérifiez sa date au regard du plafond de cinq ans de l'article 141, et rappelez-vous l'article 142 : acquéreur à titre onéreux désormais informé, vous y êtes lié.
- Demandez les comptes. L'article 138 y donne droit à tout moment ; un vendeur qui ne peut les produire vous dit quelque chose.
- Vérifiez si un indivisaire est en retard. L'article 139 expose la quote-part du défaillant à la vente aux enchères, ce qui change l'identité de vos futurs indivisaires.
- Regardez la liste G pour les hypothèques et servitudes : sous l'article 152, elles survivent à un partage ultérieur.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agences ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : ni commission, ni honoraires d'apport, ni part dans un contrat que nous examinons.
Les actes qui requièrent une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : établir les quotes-parts en valeur, vérifier si la procédure de préemption a effectivement été suivie, lire un éventuel accord de non-partage au regard des articles 141 et 142, et préparer le dossier de la procédure de partage.
Si vous êtes déjà en indivision
Si vous voulez en sortir, les premiers faits sont votre quote-part en valeur, l'existence et la date d'un éventuel accord de non-partage, et la possibilité réaliste d'un partage physique — car c'est cela qui décide si vous allez vers l'article 146, 148 ou 149.
Si c'est vous que l'on pousse dehors, les questions sont de savoir si la quote-part qui demande le partage est infime au sens de l'article 145, et si le moment est de ceux où le partage nuirait aux autres selon l'article 140.
Envoyez-nous le list nepokretnosti, toute décision successorale ou convention de partage, et une note sur qui a payé quoi.