Deux phrases décident la plupart des achats de terrain au Monténégro, et elles ne figurent presque jamais dans le contrat.
La première : les voisins sont toujours passés par là. La seconde : le feuillet cadastral n'en dit rien. Les deux peuvent être vraies en même temps, et ce qui en découle n'a rien d'évident — car au Monténégro un droit de passage peut exister sans être inscrit, peut vous lier ou non selon la date de votre achat, et peut s'éteindre en silence après trois ans d'inusage.
Un avertissement valable pour toute la page : on n'expose ici que le droit monténégrin. Les délais et notions que vous connaissez en France ne se transposent pas et ne servent pas ici de comparaison chiffrée. Les mots français ne sont là que pour se repérer.
Si le sujet est l'immeuble plutôt que le terrain, voyez contester une décision d'assemblée et le voisinage ; pour l'achat en bord de mer, acheter un bien immobilier au bord de mer.
Où vit une servitude dans le dossier — et ce que l'inscription ne dit pas
Le feuillet immobilier (list nepokretnosti) est bâti en sections nommées. Selon l'article 53 de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti : A est la parcelle, B le titulaire du droit sur elle, V les bâtiments et lots avec leurs titulaires, V – partie 1 les vodovi (canalisations et lignes) avec leurs titulaires, et G les charges et restrictions.
L'article 78 place dans cette liste G les servitudes réelles et personnelles, l'hypothèque et la sous-hypothèque, les baux et concessions de plus de cinq ans, le droit de préemption et les interdictions d'aliéner et de grever.
L'article 79 ajoute trois points à connaître avant d'en lire une :
- Une servitude réelle est inscrite deux fois : comme droit du fonds dominant (povlasno dobro) et comme charge sur le fonds servant (poslužno dobro). Si vous achetez le fonds grevé, la charge doit apparaître sur votre propre feuillet, pas seulement sur celui du voisin.
- Les servitudes s'inscrivent avec le contenu et l'étendue du droit, sans mention d'aucune valeur en argent. L'inscription ne vous dira donc ni ce qu'elle valait ni ce qui a été payé.
- Lorsque l'exercice du droit est limité dans l'espace, les limites spatiales doivent être déterminées avec exactitude — et elles ne sont réputées telles que si elles sont dessinées sur un croquis (*skica*) joint à l'acte sur le fondement duquel l'inscription a été demandée.
C'est ce dernier point qui compte en pratique. « Droit de passage » en ligne nue dans la liste G vous apprend que quelque chose existe, non par où cela passe. Demandez l'acte sur lequel l'inscription repose, et cherchez le croquis.
Les trois modes de constitution
Article 201 : la servitude réelle se constitue par acte juridique, par décision d'un tribunal ou d'un autre organe de l'État, et par prescription acquisitive (*održaj*). Le tribunal décide, sauf si une loi spéciale désigne un autre organe.
Par convention (article 202). La servitude s'acquiert par l'inscription au cadastre, ou d'une autre manière prévue par la loi. Le contrat doit être écrit et certifié par l'organe compétent ou par un notaire. Une poignée de main n'est pas une servitude ; un écrit signé mais non inscrit non plus — c'est une prétention à l'inscription, pas le droit lui-même.
Par décision (article 206). Le tribunal ou l'organe étatique constitue la servitude lorsque le propriétaire du fonds dominant ne peut l'utiliser, en tout ou en partie, sans un usage approprié du fonds servant, ainsi que dans les autres cas prévus par la loi. Elle est acquise le jour où la décision devient définitive (pravosnažnost), sauf disposition légale contraire.
Par prescription — et c'est là que se logent les surprises.
Le chemin utilisé depuis vingt ans
L'article 203 fixe trois délais distincts, qui ne sont pas au choix :
- 20 ans — lorsque le propriétaire du fonds dominant a effectivement exercé la servitude et que le propriétaire du fonds servant ne s'y est pas opposé.
- 10 ans — pour le possesseur de bonne foi et légitime de la servitude.
- 15 ans — sur le fondement d'une possession de bonne foi.
Et une exclusion qui tranche les cas réels : la servitude ne peut pas être acquise par prescription lorsqu'elle a été exercée par abus de la confiance du propriétaire ou possesseur du fonds servant, par violence, par fraude, ou lorsqu'elle avait été concédée jusqu'à révocation (do opoziva). Le voisin à qui l'on a dit « bien sûr, passez pour l'instant » a reçu une permission révocable, et une permission révocable ne mûrit pas en droit.
L'article 204 resserre encore : seules les servitudes apparentes peuvent être acquises par prescription, une servitude étant apparente si son existence est accompagnée d'un signe extérieur visible. Une ornière, un portail, un ouvrage de traversée, un poteau — quelque chose au sol.
Puis l'article 205, décisif pour l'acquéreur :
Une servitude réelle acquise par prescription peut être opposée au tiers de bonne foi à compter de l'inscription au cadastre.
À lire dans les deux sens.
Si vous achetez le fonds servant, une servitude prescrite mais non inscrite ne vous est pas automatiquement opposable — à condition que vous soyez tiers de bonne foi. C'est la substance juridique derrière le conseil de se fier au feuillet.
Si vous achetez le fonds dominant parce qu'il « a toujours eu son accès », la situation est pire qu'elle n'en a l'air. Un droit prescrit non inscrit peut être parfaitement réel entre les anciens voisins et néanmoins inopposable à celui qui achètera l'autre côté l'an prochain. Un accès qui repose sur une servitude non inscrite est un accès dont l'échéance est celle de la prochaine vente du voisin.
Si le terrain n'a pas de route : le passage nécessaire
L'article 215 est le remède du fonds enclavé, et il est plus structuré qu'on ne l'imagine.
Le propriétaire qui n'a pas d'issue sur une voie publique, ou ne peut l'atteindre qu'au prix d'un détour excessif — terrain entouré, enclave — a le droit d'exiger que lui soit permis, moyennant paiement d'une indemnité, le passage sur le terrain d'autrui. C'est le nužni prolaz.
Il peut être établi comme droit de passage pour piétons, charrettes, véhicules à moteur, machines agricoles et similaires. La question n'est donc jamais seulement « y a-t-il un droit de passage », mais « pour quoi ».
Puis cinq règles qui décident du résultat pratique.
Le piège de la division. Si l'enclave est née d'une division, le passage nécessaire ne peut être autorisé que sur le terrain qui formait un tout avec l'enclave avant cette division. Si une grande parcelle littorale a été lotie et que la vôtre s'est retrouvée derrière les autres, vous ne pouvez pas traverser vers le voisin le plus commode : vous êtes confiné à l'emprise de la parcelle mère — et si ce tracé est bâti ou le propriétaire hostile, c'est pourtant celui vers lequel la loi vous renvoie.
Moindre dommage. Il peut être imposé au titulaire de prendre des mesures assurant que le passage se fasse dans les conditions les moins dommageables pour le bien traversé.
Maison et cour. Un passage nécessaire ne peut être établi à travers une maison et sa cour, sauf lorsqu'il n'existe aucune autre issue sur la voie publique.
Les contre-mesures du propriétaire grevé. Il peut exiger que le titulaire achète la partie du bien qui sert au passage. Et, en cas de circonstances modifiées, il peut demander que le passage s'exerce à un autre endroit du même bien.
Il peut être supprimé. Si une nouvelle voie publique est construite, ou si les raisons cessent autrement, le propriétaire grevé peut en demander la suppression — et doit alors restituer une partie de l'indemnité reçue, selon l'appréciation du tribunal.
Ce que reçoit le propriétaire grevé
L'article 208 est bref et souvent négligé par celui qui réclame le droit.
Le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité pour la servitude établie. À défaut d'accord entre eux, le tribunal en fixe le montant à la demande du propriétaire du fonds servant, en tenant compte de toutes les circonstances et en particulier du préjudice subi sous forme de gain manqué (*izmakla korist*) et de moindre valeur du fonds servant.
Deux conséquences. L'indemnité n'est pas un paiement de courtoisie pour le dérangement : elle se mesure aussi à l'effet de la charge sur la valeur du terrain. Et c'est le propriétaire grevé qui en demande la fixation — celui qui prend le passage sans rien payer n'a donc rien économisé, il a seulement différé l'évaluation.
Canalisations et câbles sur votre terrain
L'article 216 traite des conduites. Le propriétaire du terrain est tenu, moyennant indemnité, de permettre sur son fonds la pose de conduites d'eau et d'assainissement, de gazoducs, de câbles électriques et téléphoniques, de poteaux, de fils et similaires, si les poser ailleurs exigeait des coûts disproportionnés.
Le propriétaire n'est pas pour autant un simple spectateur :
- Si la valeur d'usage du terrain est substantiellement réduite, il peut exiger du titulaire des conduites qu'il achète cette partie.
- Il peut déplacer les conduites à ses frais à un autre endroit du même bien, pourvu que les conditions d'utilisation ne s'y dégradent pas.
- Si le déplacement est demandé parce que des circonstances modifiées ont rendu l'usage du terrain disproportionnément difficile, il peut demander que le coût du déplacement soit supporté, en tout ou partie, par le titulaire des conduites — le tribunal appréciant toutes les circonstances, en particulier le temps écoulé depuis la pose.
L'article 217 couvre l'autre voie : la pose de conduites et d'autres installations sur le bien d'autrui sans le consentement du propriétaire est possible dans l'intérêt public, conformément à la loi.
Rappelez-vous que les conduites ont leur propre section au feuillet — V – partie 1, article 53. Un terrain traversé par une ligne peut le faire apparaître ailleurs que dans la liste G.
Comment meurt une servitude
Trois dispositions, et chacune peut être la réponse à « nous pensions avoir l'accès ».
Article 209 — inusage contre opposition. La servitude réelle s'éteint si le propriétaire du fonds servant s'oppose à son exercice et que le propriétaire du fonds dominant n'a pas exercé son droit pendant trois années consécutives. Elle s'éteint aussi si elle n'est pas exercée pendant le temps nécessaire à son acquisition par prescription, lorsque la même personne devient propriétaire des deux fonds, ou par la perte de l'un ou de l'autre.
Trois ans, c'est court. Un terrain de villégiature dont le propriétaire vient rarement, et un voisin qui commence à s'y opposer : c'est le schéma courant.
Article 210 — elle est devenue inutile. Le propriétaire grevé peut demander la cessation lorsque la servitude est devenue non nécessaire à l'usage du fonds dominant, ou lorsque l'autre raison de sa constitution a cessé.
Article 211 — circonstances modifiées. Le propriétaire grevé peut, moyennant une indemnité équitable, demander la cessation si, du fait de circonstances modifiées, l'utilité pour le fonds dominant est devenue disproportionnée par rapport à la charge pesant sur le fonds servant. Il peut renoncer à ce droit — mais pour dix ans au plus. Pour fixer l'indemnité, le tribunal tient compte de toutes les circonstances, en particulier de la durée de la servitude et de ce que sa suppression fait gagner au fonds servant et perdre au fonds dominant.
Derrière tout cela, l'article 199 : la servitude s'exerce de la manière qui grève le moins le fonds servant, et les besoins nouveaux du fonds dominant qui ne résultent pas de son développement et de son exploitation normaux n'affectent pas l'étendue du droit. Un passage accordé pour un chemin agricole ne devient pas la voie de service d'un hôtel parce que le titulaire a changé de projet.
Fenêtres, lumière et vue
L'article 219 est court et clôt une dispute fréquente. Le droit de fenêtre dans le mur du fonds servant ne donne au propriétaire du fonds dominant que le droit à la lumière et à l'air — et à la vue seulement si cette faculté lui a été spécialement accordée. Celui qui n'a pas droit à la vue doit, à la demande du propriétaire du mur, poser une grille à sa fenêtre. Celui qui a le droit de fenêtre doit entretenir l'ouverture et répond du dommage résultant de sa négligence.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Lisez la liste G de la parcelle achetée — et rappelez-vous l'article 79 : si le fonds est grevé, la charge doit figurer sur votre feuillet, pas seulement sur celui du voisin.
- Pour chaque inscription de servitude, demandez l'acte sur lequel elle repose et cherchez le croquis. Sans lui, l'étendue est une phrase, pas un tracé sur le terrain.
- Contrôlez la section V – partie 1 pour les canalisations.
- Si l'accès passe sur le fonds d'autrui et que rien n'est inscrit, traitez l'accès comme absent pour le prix, et établissez quel tracé la loi vous donnerait réellement — l'article 215 le fait dépendre de l'histoire des divisions de la parcelle, non de la commodité.
- Si l'accès existe mais est peu utilisé, demandez quand il l'a été pour la dernière fois et si quelqu'un s'y est opposé. L'article 209 court sur trois ans.
- Si l'on vous dit que le voisin « a la permission », vérifiez si elle a été donnée jusqu'à révocation. Avec l'article 203, cette permission ne devient jamais un droit.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agences ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : ni commission, ni honoraires d'apport, ni part dans un contrat que nous examinons.
Les actes qui requièrent une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : lire le feuillet et les actes derrière chaque inscription de la liste G, reconstituer l'histoire des divisions de la parcelle pour voir ce que l'article 215 permettrait réellement, et préparer le dossier dont l'avocat se servira.
Si vous avez déjà acheté
Si l'accès à votre terrain est contesté, les deux premiers faits sont l'histoire des divisions de la parcelle et ce qui est inscrit sur les deux feuillets — le vôtre et celui du fonds que l'accès traverse. Envoyez-nous le list nepokretnosti des deux et les actes derrière toute inscription de servitude, et nous vous dirons si vous discutez d'un droit existant, d'une prétention par prescription, ou d'un passage nécessaire à constituer de zéro.
Si quelqu'un traverse votre terrain sans droit inscrit, les questions sont : depuis quand, vous y êtes-vous opposé, et la permission était-elle révocable.
