La plupart des conseils sur un promoteur monténégrin en retard s'arrêtent à la couche commerciale — vérifiez l'échéancier, inscrivez une zabilježba, liez les tranches à l'avancement. Ce conseil est juste, et c'est la couche précédant celle dont vous avez besoin une fois la date réellement passée.
Ce qui tranche alors, c'est la Zakon o obligacionim odnosima, articles 119 à 131. Et sa première question n'est pas de savoir de combien ils sont en retard. C'est de savoir si la date de livraison était un élément essentiel de votre contrat — car ce seul fait change si vous devez leur laisser une chance de plus, ou si le contrat a déjà pris fin sans que vous ayez rien fait.
Une note sur la numérotation avant de commencer. Des sources croates et serbes traitent les mêmes règles sous d'autres numéros d'articles — vous verrez la règle du délai supplémentaire citée comme « article 363 ». Ce n'est pas la numérotation monténégrine. Au Monténégro c'est l'article 121. Tous les numéros d'articles de cette page viennent du texte monténégrin.
Résoudre ou exiger l'exécution — et des dommages dans les deux cas
L'article 119 pose le cadre. Dans les contrats synallagmatiques, lorsqu'une partie n'exécute pas, l'autre peut — sauf disposition contraire — exiger l'exécution, ou, aux conditions de la loi, résoudre par simple déclaration lorsque la résolution n'opère pas de plein droit. Et en tout état de cause :
a en tout cas droit à la réparation du dommage.
Cette dernière incise se saute facilement. Résoudre ne consomme pas la créance de dommages ; elle l'accompagne.
La question qui décide de tout : la date était-elle essentielle ?
Article 120 — lorsque l'exécution dans le délai est un élément essentiel du contrat. Si le débiteur n'exécute pas dans ce délai, le contrat est résolu de plein droit (po samom zakonu). Personne n'a rien à déclarer.
Cela tranche dans les deux sens, et c'est pourquoi les acquéreurs se trompent dans les deux directions.
Si vous voulez le bien — un lot en retard mais désirable dans un marché qui monte — un contrat déjà dissous par la loi n'est pas ce que vous voulez. L'article 120 vous donne le moyen de le maintenir :
Le créancier peut maintenir le contrat en vigueur si, à l'expiration du délai, sans retard, il notifie au débiteur qu'il exige l'exécution.
Sans retard. Pas « dans les prochaines semaines, on verra bien ». Et si vous avez ensuite exigé l'exécution sans l'obtenir dans un délai raisonnable, vous pouvez tout de même déclarer la résolution.
L'article règle aussi deux situations discutées : il vaut lorsque les parties ont elles-mêmes prévu que le contrat sera réputé résolu faute d'exécution à une date, et lorsque la ponctualité est essentielle par la nature de l'affaire.
Article 121 — lorsque le délai n'est pas un élément essentiel. Ici la position s'inverse. Le débiteur conserve le droit d'exécuter même après l'échéance, et le créancier peut exiger l'exécution. Si le créancier veut résoudre :
il doit laisser au débiteur un délai supplémentaire approprié (naknadni rok) pour exécuter.
Si le débiteur n'exécute pas dans ce délai supplémentaire, les mêmes conséquences se produisent que si la date était essentielle.
La séquence pratique pour la plupart des contrats sur plan est donc : déterminer si la date était essentielle ; si elle ne l'était pas, fixer par écrit un délai supplémentaire approprié ; et seulement alors résoudre.
Trois situations où vous n'avez pas à attendre
Article 122 — le débiteur l'a clairement montré. Le créancier peut résoudre sans délai supplémentaire s'il résulte du comportement du débiteur qu'il n'exécutera pas même dans un délai supplémentaire. Comportement, non de simples paroles : un chantier abandonné, une société qui ne répond plus, des travaux visiblement en recul.
Article 123 — avant même l'échéance. Lorsque, avant l'expiration du délai, il est évident qu'une partie n'exécutera pas, l'autre peut résoudre et demander réparation. Vous n'êtes pas tenu de regarder approcher une échéance que tout le monde sait manquée d'avance.
Article 124 — contrats à obligations successives. Si une obligation n'est pas exécutée, l'autre partie peut, dans un délai raisonnable, résoudre quant à toutes les obligations futures, s'il est évident au vu des circonstances que celles-ci ne seront pas non plus exécutées. Et davantage : la résolution peut s'étendre aux obligations déjà exécutées, lorsque leur exécution sans celles qui manquent n'a pas d'intérêt pour elle. Le débiteur peut l'empêcher : il peut maintenir le contrat en fournissant une sûreté appropriée.
Pour un projet à paiements échelonnés, c'est l'article qui compte. Une échéance manquée n'est pas seulement un problème sur cette échéance.
Deux limites à la résolution
Article 125 — dites-le. Le créancier qui résout pour inexécution doit le communiquer au débiteur sans retard. La résolution ne se constate pas plus tard dans une lettre d'avocat : c'est une déclaration à émettre et à communiquer.
Article 126 — proportion. Le contrat ne peut être résolu pour l'inexécution d'une partie insignifiante de l'obligation. Un meuble haut de cuisine manquant n'est pas un cas de résolution.
Ce que la résolution vous rend réellement
L'article 127 mérite deux lectures, car il contient une règle que peu d'acquéreurs anticipent.
- Les deux parties sont libérées de leurs obligations, hormis celle de réparer un éventuel dommage.
- La partie qui a exécuté en tout ou partie a droit à la restitution de ce qu'elle a donné.
- Si les deux doivent restituer, les restitutions réciproques suivent les règles de l'exécution des contrats synallagmatiques.
- Chaque partie doit à l'autre compensation des avantages qu'elle a eus entre-temps de ce qu'elle doit restituer.
- Puis :
La partie qui restitue de l'argent est tenue de payer les intérêts moratoires à compter du jour où elle a reçu le paiement.
Pas du jour de la résolution. Pas du jour de la mise en demeure. Du jour de l'encaissement. Pour un acompte versé il y a trois ans sur un immeuble jamais sorti de terre, c'est un montant matériellement différent de l'acompte — et la raison pour laquelle la discussion sur le remboursement ne devrait jamais commencer par « rendez-moi mon argent ».
Quand personne n'est en faute : les circonstances changées
Les articles 128 à 131 sont la voie distincte, et ils ne concernent pas le retard : ils concernent un contrat devenu écrasant.
Article 128. Si, après la conclusion, surviennent des circonstances imprévisibles rendant l'exécution d'une partie excessivement difficile, ou lui causant une perte excessivement grande, le tribunal peut, à sa demande, modifier ou résoudre le contrat. Mais non lorsque la partie qui les invoque était tenue de les prendre en compte à la conclusion, ou aurait pu les éviter ou les surmonter.
Article 129. La partie fondée à invoquer les circonstances changées doit informer l'autre de son intention dès qu'elle a su que de telles circonstances étaient survenues — à défaut, elle répond du dommage que l'autre a subi faute de communication en temps utile.
Article 130. Pour décider, le tribunal se guide sur la bonne foi, en tenant compte en particulier du but du contrat, du risque normal dans les contrats de ce type, de l'effet et de la durée des circonstances extraordinaires et des intérêts équilibrés des deux parties.
Article 131. Les parties peuvent renoncer d'avance à invoquer certaines circonstances changées — sauf si cela contrevient au principe de bonne foi.
Lisez attentivement le « risque normal dans les contrats de ce type » de l'article 130 avant de compter sur cette voie contre un promoteur. Le retard de chantier est, dans un contrat de construction, proche d'un risque normal. Les circonstances changées ne sont pas une sortie de secours générale d'une mauvaise affaire.
Ce que cela ne fait pas
Deux choses que ce chapitre ne donne pas, et sur lesquelles le conseil commercial a raison.
Il ne crée pas de protection des acomptes. Aucune obligation ici pour un promoteur de cantonner votre argent ou d'assurer l'achèvement. Ce qui protège l'acquéreur en pratique, c'est un contrat authentifié avec une annotation inscrite sur le lot précis et un échéancier lié à l'avancement plutôt qu'un versement d'avance.
Et il ne répond pas des vices. Sur l'indivision voyez indivision, quote-part et partage ; sur la possession, trouble de possession.
Que faire la semaine où la date passe
- Trouvez la clause de livraison et déterminez, d'après ses termes et la nature de l'affaire, si la date était un élément essentiel. Tout le reste en découle.
- Si elle l'était et que vous voulez le lot, notifiez sans retard que vous exigez l'exécution — l'article 120 est intraitable sur le mot sans.
- Si elle ne l'était pas et que vous voulez sortir, fixez par écrit un délai supplémentaire approprié et conservez la preuve de remise de cette lettre.
- Si le chantier est abandonné ou la société muette, examinez les articles 122 et 123 : vous n'avez peut-être pas à attendre.
- Sur un projet par phases, lisez l'article 124 avant de traiter une échéance manquée comme un problème isolé.
- Quand vous chiffrez votre demande, calculez les intérêts moratoires à compter de la date de chaque paiement, non de la date de votre réclamation.
De quel côté nous sommes et comment nous sommes rémunérés
RoNa Legal DOO travaille pour les propriétaires et les acquéreurs, non pour les promoteurs, les agences ou les vendeurs. Nous sommes rémunérés par le client pour lequel nous agissons et par personne d'autre dans l'opération : ni commission, ni honoraires d'apport, ni part dans un contrat que nous examinons.
Les actes qui requièrent une représentation devant une juridiction ou une autorité monténégrine sont accomplis par un avocat inscrit au barreau du Monténégro. Notre rôle est la couche préparatoire et consultative : lire la clause de livraison au regard des articles 120 et 121, rédiger la notification qui préserve le contrat ou ouvre le délai supplémentaire, calculer la position d'intérêts de l'article 127 et préparer le dossier.
Si la date est déjà passée
Envoyez-nous le contrat, les justificatifs de paiement avec leurs dates et la correspondance postérieure à l'échéance. Les deux premières réponses que nous pouvons donner vite sont si la date était essentielle — ce qui décide si vous avez encore un contrat — et quelle est la position d'intérêts de l'article 127 sur ce que vous avez déjà versé.