Apartmán u moře v Černé Hoře si Češi obvykle vybírají stejně jako doma: prohlídka, rezervace, „rezervační záloha" několik tisíc eur a pak smlouva. Jenže právní význam té první platby se v Černé Hoře liší od toho, na co jste zvyklí. To, co v Česku voláte zálohou, bývá podle černohorského zákona o závazkových vztazích kapara, a kapara má vlastní pravidla. Ta se projeví teprve ve chvíli, kdy od koupě chcete odstoupit vy, nebo prodávající.
Nejdřív proto pár pravidel, která je dobré znát, než pošlete první peníze.
Záloha, závdavek a kapara nejsou totéž
V českém občanském zákoníku máte dva pojmy. Záloha je platba předem, která se započte na cenu a při nerealizaci obchodu se zpravidla vrací. Závdavek (§ 1808) potvrzuje uzavření smlouvy a slouží jako jistota: nesplní-li dluh ten, kdo závdavek dal, může si ho druhá strana ponechat; nesplní-li ho ten, kdo závdavek přijal, může druhá strana žádat dvojnásobek, splnění, nebo náhradu škody.
Černohorský zákon o závazkových vztazích (Zakon o obligacionim odnosima) zná kaparu a její pravidla jsou blíž českému závdavku než záloze:
- čl. 75 odst. 1: dala-li jedna strana při uzavření smlouvy druhé straně peníze jako znamení, že smlouva byla uzavřena, považuje se smlouva za uzavřenou okamžikem předání kapary, nebylo-li ujednáno jinak.
- čl. 75 odst. 2: při splnění smlouvy se kapara vrací, nebo započítává na cenu.
- čl. 75 odst. 3: nebylo-li ujednáno jinak, strana, která kaparu dala, nemůže od smlouvy odstoupit tím, že kaparu nechá druhé straně, a druhá strana nemůže odstoupit vrácením dvojnásobku.
Třetí bod je past. Mnoho kupujících počítá s tím, že když si to rozmyslí, „přijdou o zálohu" a tím to skončí. V Černé Hoře to tak ze zákona není: prodávající může místo ponechání kapary trvat na splnění smlouvy.
Co se stane, když smlouvu někdo nesplní
Čl. 76 dává straně, která za nesplnění neodpovídá, na výběr:
| Kdo smlouvu nesplnil | Co může požadovat druhá strana | Ustanovení |
|---|---|---|
| Kupující (dal kaparu) | splnění smlouvy, je-li ještě možné; nebo náhradu škody se započtením kapary; nebo se spokojit s kaparou | čl. 76 odst. 1 |
| Prodávající (přijal kaparu) | splnění smlouvy; nebo náhradu škody a vrácení kapary; nebo vrácení dvojnásobku kapary | čl. 76 odst. 2 |
| Kdokoli, pokud druhá strana žádá splnění | navíc náhradu škody z prodlení | čl. 76 odst. 3 |
Dvě věci na české straně chybí. Soud může na návrh přehnaně vysokou kaparu snížit (čl. 76 odst. 4). A pokud chcete mít právo od koupě odstoupit za cenu propadnutí kapary, musíte si ho výslovně sjednat: podle čl. 79 se pak kapara považuje za odustanicu (odstupné). Kdo odstoupí a kaparu dal, přijde o ni; kdo ji přijal, vrací dvojnásobek.
Předsmlouva: forma a lhůta
Kapara se v praxi platí při podpisu předsmlouvy (predugovor), tedy obdoby české smlouvy o smlouvě budoucí. Tady jsou tři rozdíly, které stojí za pozornost:
| Otázka | Česká republika | Černá Hora |
|---|---|---|
| Forma | převod nemovitosti vyžaduje písemnou formu, notář není nutný (§ 560) | na předsmlouvu se vztahuje forma hlavní smlouvy, je-li podmínkou platnosti (čl. 40 odst. 2); převod nemovitosti vyžaduje notářský zápis (zákon o notářích, čl. 52 odst. 1 bod 6) |
| Následek vadné formy | — | úkon bez předepsané notářské formy nemá právní účinky (zákon o notářích, čl. 52 odst. 3) |
| Lhůta k vymáhání | vyzvat k uzavření v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku; jinak povinnost zaniká (§ 1785, § 1788) | uzavření hlavní smlouvy lze u soudu požadovat do šesti měsíců od uplynutí sjednané lhůty (čl. 40 odst. 5) |
| Co udělá soud | určí obsah budoucí smlouvy (§ 1787) | uloží druhé straně hlavní smlouvu uzavřít (čl. 40 odst. 4) |
Nejpraktičtější důsledek plyne z posledních dvou řádků: šest měsíců je v Černé Hoře krátká doba. Pokud developer nebo prodávající hlavní smlouvu neuzavře a vy necháte lhůtu uplynout, nárok na uzavření smlouvy u soudu ztratíte. Zbude vám jen spor o peníze.
Jak platit: nad 10 000 € jen přes černohorský účet
Zákon o předcházení praní peněz (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma) má pro nemovitosti dvě pravidla, která se týkají už kapary:
- čl. 65: platbu v hotovosti ve výši 10 000 € a více nelze přijmout ani provést, a to ani rozdělenou do několika souvisejících plateb.
- čl. 65a odst. 1: platby podle smlouvy nebo předsmlouvy o koupi nemovitosti s cenou 10 000 € a více lze provést jen tehdy, pokud alespoň jeden z účastníků platí z účtu nebo na účet u úvěrové instituce v Černé Hoře. Notář musí odmítnout sepsat zápis, který by toto pravidlo obcházel (čl. 65a odst. 2), a pokud bylo zaplaceno před ověřením, musí si vyžádat doklad o platbě; pouhé prohlášení stran nestačí (čl. 65a odst. 3-4).
Platba z českého účtu přímo prodávajícímu na jeho černohorský účet tedy pravidlu vyhovuje. Platba z českého účtu na zahraniční účet prodávajícího nebo „na ruku" nikoli.
Co napsat do předsmlouvy, než pošlete peníze
Z pravidel výše vyplývá krátký seznam, který používáme u klientů kupujících apartmány na pobřeží:
- Pojmenujte platbu. Má-li být vratnou zálohou, a ne kaparou, musí to smlouva říct výslovně (čl. 75 odst. 1: „nebylo-li ujednáno jinak").
- Pokud chcete možnost odstoupit, sjednejte ji a výši odstupného (čl. 79). Bez toho odstoupit „za kaparu" nemůžete.
- Termín hlavní smlouvy a jeho vazba na podmínky: čistý list vlastnictví, stavební a užívací povolení, v případě novostavby dokončení. U staveb v legalizaci je čl. 33 zákona o legalizaci jasný v tom, že je nelze převést.
- Postup při zpoždění: kdy můžete odstoupit a v jaké lhůtě se vrací peníze. Když developer nestíhá, platí pravidla, která jsme popsali v samostatném textu.
- Forma a platba: předsmlouva jako notářský zápis a platba přes černohorský účet.
Kde přesně u moře končí soukromé vlastnictví a začíná morsko dobro, které nikdo vlastnit nemůže, jsme rozebrali zvlášť. Když kupujete bez realitní kanceláře, přečtěte si i tento text, a když kupují manželé, pravidla o společném jmění.
Co tento text neřeší
Neposuzujeme konkrétní projekty ani ceny a nehodnotíme developery. Celý postup koupě od prohlídky po zápis do katastru najdete v průvodci koupí nemovitosti a širší přehled nemovitostí, pobytu a podnikání pro Čechy v samostatném přehledu.
Než podepíšete rezervaci
Pošlete nám rezervační formulář nebo návrh předsmlouvy, list vlastnictví (list nepokretnosti) a informaci, kolik a jak máte zaplatit. Řekneme vám, zda jde podle textu o zálohu, nebo o kaparu, co se stane, když od koupě odstoupíte vy nebo prodávající, a co je potřeba do smlouvy doplnit, než odešlete první platbu.
Právní základ (stav k 27. září 2026): Zakon o obligacionim odnosima (Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17, 123/24), čl. 40, 75, 76, 79; Zakon o notarima (Sl. list RCG 068/05, Sl. list CG 049/08, 055/16, 084/18, 141/25), čl. 52; Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma (konsolidované znění po 059/26), čl. 65 a 65a; Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/2025, 18/2026, 117/2026), čl. 33; český občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 560, § 1785–1788 a § 1808. Obecná informace, nikoli právní rada v konkrétní věci.