Většina zahraničních průvodců začíná varováním, že „v cizině je všechno jinak". Pro českého kupujícího to v Černé Hoře neplatí — alespoň ne v tom bodě, který bývá pro ostatní Evropany nejnebezpečnější.
Podle § 1105 občanského zákoníku platí: „Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu." Vlastníkem se tedy nestáváte podpisem, ale vkladem. A podle § 10 katastrálního zákona nastávají právní účinky zápisu k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu; tímtéž okamžikem se řídí i pořadí.
Černohorské právo funguje na stejném principu. Článek 8 tamního katastrálního zákona říká, že zápisem do katastru nemovitostí práva k nemovitostem vznikají, převádějí se, omezují a zanikají, nestanoví-li zákon jinak. Článek 12 přidává pravidlo pořadí podle času podání a stanoví, že účinek vůči třetím osobám nastává okamžikem podání návrhu, nikoli okamžikem jeho vyřízení. Článek 10 doplňuje, že zapsané údaje se považují za správné.
Jinými slovy: mechanika, na kterou je Čech zvyklý, tam platí. Rozdíly jsou jinde — a právě proto se přehlížejí. Jsou tři: forma smlouvy, seznam zakázaných kategorií a otázka, který soud spor rozhodne.
Použité texty: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (černohorské věcné právo), Úřední list Černé Hory č. 19/2009, novelizovaný č. 029/25 z 21. března 2025; Zakon o strancima (zákon o cizincích), konsolidované znění č. 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024 a 3/2026; Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (katastrální zákon); Zakon o međunarodnom privatnom pravu (č. 1/2014 ve znění změn). Na české straně § 1105, § 560 a § 561 občanského zákoníku, § 10 a § 18 katastrálního zákona a smlouva č. 207/1964 Sb.
Rozdíl první: forma smlouvy
Tady česká intuice selhává, a to směrem k podcenění.
V České republice stačí pro převod nemovitosti písemná smlouva. Ustanovení § 560 občanského zákoníku vyžaduje písemnou formu pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, a § 561 odst. 2 dodává, že projevy více osob se v takovém případě vyžadují na téže listině. Pro vklad se pak podpisy úředně ověří. Notářský zápis zákon nežádá — kupní smlouvu na byt může sepsat advokát a často i sepsána bývá.
V Černé Hoře tato možnost neexistuje. Právní jednání, jehož předmětem je převod nebo nabytí vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti, musí mít formu notářského zápisu (notarski zapis); jednání učiněné jinak nevyvolává právní účinky. Nejde o formalitu navíc, ale o podmínku platnosti. Váš černohorský advokát smlouvu připraví a vyjedná, k notáři však musíte.
Druhý rozdíl ve formě je méně nápadný a stojí za pozornost. České vkladové řízení má vestavěnou ochrannou lhůtu: podle § 18 odst. 1 katastrálního zákona nelze rozhodnutí o povolení vkladu vydat dříve než po uplynutí 20 dnů od odeslání informace vlastníkovi podle § 16 odst. 1. Je to pojistka proti podvodným listinám. V černohorském řízení se na obdobnou čekací dobu nespoléhejte — ochranu tam nese jiný mechanismus, totiž pořadí podle článku 12. Prakticky to znamená jediné: návrh na zápis podat okamžitě, ne „někdy příští týden".
Rozdíl druhý: co si cizinec vůbec smí koupit
Článek 415 odst. 1 černohorského věcného práva vylučuje vlastnictví cizince u přírodního bohatství, statků obecného užívání, zemědělské půdy, lesů a lesních pozemků, kulturních památek mimořádného a zvláštního významu, nemovitostí v pozemním pohraničním pásmu o hloubce jednoho kilometru a na ostrovech a v oblastech, které zákon uzavřel z bezpečnostních důvodů.
Odstavec 3 připouští jedinou úzkou výjimku: fyzická osoba — cizinec může nabýt zemědělský nebo lesní pozemek o výměře do 5 000 m², a to jen tehdy, je-li předmětem převodní smlouvy obytná budova stojící na tomtéž pozemku.
Novela z března 2025 doplnila ustanovení, které se dnes hojně cituje: osoby z členských států Evropské unie nabývají vlastnictví za stejných podmínek jako osoby tuzemské. Článek 422a téhož zákona však nařizuje použít je až ode dne přistoupení Černé Hory k Evropské unii.
Černá Hora je kandidátem, nikoli členem. Dnes proto platí seznam z odstavce 1 a pravidlo 5 000 m² z odstavce 3 — stejně jako pro kteréhokoli jiného cizince. Byt, dům, obchodní prostor ani ubytovací objekt na tom seznamu nikdy nebyly; problém začíná u pole, lesa nad zálivem nebo pozemku v pohraničním pásmu.
Srovnání v přehledu
| Otázka | Česká republika | Černá Hora |
|---|---|---|
| Kdy vzniká vlastnictví | Vkladem do katastru (§ 1105 o. z.) | Zápisem do katastru (čl. 8) |
| Účinky a pořadí | K okamžiku doručení návrhu (§ 10 kat. z.) | K okamžiku podání návrhu (čl. 12) |
| Forma smlouvy | Písemná, podpisy na téže listině (§ 560, § 561 odst. 2) | Povinný notářský zápis, jinak bez právních účinků |
| Ochranná lhůta ve vkladovém řízení | 20 dnů před povolením vkladu (§ 18 odst. 1) | Neopírejte se o ni; chrání pořadí podle čl. 12 |
| Omezení pro cizince | Nabývání bez zvláštního povolení | Uzavřený seznam kategorií (čl. 415) |
| Spor o vlastnické právo | České soudy | Výlučná příslušnost černohorských soudů |
Rozdíl třetí: kdo spor rozhodne
Toto se nedá napravit dodatečně, a proto patří do smlouvy, ne do korespondence po vzniku problému.
Černohorský zákon o mezinárodním právu soukromém je jednoznačný. Článek 119 odst. 1 zakládá výlučnou příslušnost soudů Černé Hory v řízeních, jejichž předmětem je věcné právo k nemovitosti nebo nájem nemovitosti, leží-li nemovitost v Černé Hoře. Článek 111 činí totéž pro spory o platnost zápisů ve veřejných rejstřících vedených v Černé Hoře, tedy i v samotném katastru. Na to navazuje článek 104, který dovoluje ujednat příslušnost cizího soudu jen tam, kde výlučná příslušnost není, a článek 144, podle něhož se cizímu rozhodnutí v takové věci uznání odepře.
Doložka posílající spor o vlastnictví bytu v Budvě k soudu v Praze tedy nepomůže.
Rozlišujte však dvě rodiny nároků. Výlučná příslušnost se týká věcných práv. Nárok čistě obligační — vrácení zálohy či závdavku, náhrada škody za nesplnění ze strany developera, smluvní odpovědnost — věcným právem není a volba soudu tam smysl má. A právě tam má český kupující k dispozici nástroj, který třeba španělský nebo portugalský kupující nemá: dvoustrannou smlouvu. Podle Ministerstva spravedlnosti se ve vztahu k Černé Hoře nadále užije Smlouva mezi Československou socialistickou republikou a Socialistickou federativní republikou Jugoslávií o úpravě právních vztahů ve věcech občanských, rodinných a trestních (Bělehrad, 20. 1. 1964, č. 207/1964 Sb.).
Mimo oblast výlučné příslušnosti navíc Černá Hora nevyžaduje vzájemnost. Jediná „uzajamnost" v tamním zákoně se týká osvobození od nákladů řízení (článek 140). Uznání probíhá podle článku 141 s obvyklými důvody odepření, mezi nimi výhradou veřejného pořádku podle článku 147.
Pobyt: co koupě dává a co ne
Koupě nezakládá pobyt automaticky. Otevírá cestu k žádosti o povolení k přechodnému pobytu z titulu užívání nemovitosti podle článku 56 zákona o cizincích.
Odstavec 4 žádá doložit hodnotu nemovitosti rozhodnutím o vyměření daně z převodu nemovitostí, v němž základ daně není nižší než 150 000 eur. Odstavec 5 ovšem výslovně stanoví, že tato povinnost se nevztahuje na státní příslušníky členských států Evropské unie ani na jejich rodinné příslušníky — bez ohledu na to, zda jsou sami občany Unie — ani na občany Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska.
Toto ustanovení platí dnes; na seznamu odložených předpisů není. Je to reálná výhoda českého občana, týká se však pobytu, nikoli nabývání.
Zbytek cesty je pro všechny cizince společný. Článek 43 stanoví obecné podmínky (prostředky k obživě, ubytování, zdravotní pojištění, cestovní doklad platný alespoň o tři měsíce déle než povolený pobyt, absence zákazu vstupu a kvalifikované trestní minulosti). Článek 61 vyžaduje osobní podání s fotografií, otisky dvou prstů a digitalizovaným podpisem. Článek 62 odst. 4 dává na rozhodnutí o úplné žádosti 40 dnů. Článek 63 omezuje povolení na jeden rok a článek 64 nařizuje požádat o prodloužení mezi 60. a 30. dnem před koncem platnosti, s doložením splněných daňových povinností.
A pak je tu ustanovení, na kterém plány nejčastěji ztroskotají: článek 65 odst. 1 bod 3 — povolení k přechodnému pobytu pozbývá platnosti, zdržuje-li se cizinec po dobu jeho platnosti mimo Černou Horu déle než 30 dnů. Není to pravidlo o prodlužování, ale důvod zániku. Kdo si povolení pořídí k letnímu bytu a odjede na zimu domů, o ně přijde.
Srovnání s odloženým unijním režimem je výmluvné. Článek 221 odkládá až ke dni přistoupení články 150 až 203, tedy celou kapitolu o občanech Unie: potvrzení o registraci, které článek 158 ukládá vydat ihned a nejpozději do 10 dnů, pravidlo nepřítomnosti podle článku 167 (až šest měsíců ročně, aniž se přeruší běh pěti let) i modrou kartu EU. Pro trvalý pobyt se dnes použije článek 86: pět let nepřetržitého legálního pobytu, s tolerancí nepřítomnosti do deseti měsíců celkem nebo jednorázově do šesti měsíců.
Vstup a daně stručně
Černá Hora sladila vízovou politiku s unijní, což bylo podmínkou uzavření kapitoly 24. Oficiální vládní oznámení jmenuje občany Běloruska, Číny, Ruska, Saúdské Arábie a Turecka — od 1. listopadu 2026 budou potřebovat vízum. Česká republika na seznamu není. Zůstává však strop krátkodobého pobytu: článek 8 odst. 1 bod 6 dovoluje odepřít vstup tomu, kdo již pobýval 90 dnů během 180 dnů, a článek 17 definuje krátkodobé vízum týmž limitem. Užitečná pojistka je v článku 61 odst. 5: kdo podá úplnou žádost o přechodný pobyt před uplynutím 90 dnů, může zůstat do vykonatelného rozhodnutí.
V daních je situace nově přehledná. Smlouva mezi Českou republikou a Černou Horou o zamezení dvojímu zdanění byla podepsána v Podgorici 20. února 2024, vstoupila v platnost 30. ledna 2025 (č. 94/2025 Sb. m. s.) a její ustanovení se provádějí od 1. ledna 2026. Jednu poznámku k datu si zaslouží mnohostranná úmluva MLI: vůči Černé Hoře vstupuje v platnost 1. září 2026 (ratifikační listinu uložila 6. května 2026) a česká smlouva je na jejím seznamu pokrytých smluv. Konkrétní dopad na zdanění nájmu za daný rok patří českému daňovému poradci; podrobněji jsme daně a náklady transakce rozebrali v průvodci nemovitostmi a pobytem.
Než podepíšete
Máte-li na stole rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí nebo návrh notářského zápisu, čas na jejich čtení je teď, ne v den návštěvy notáře. Kontrolujeme vždy totéž: co dnes ukazuje výpis z katastru, jaká zatížení jsou zapsána, zda předmět koupě leží mimo seznam z článku 415, kdo a v jaké lhůtě podá návrh na zápis a jak je formulována doložka o příslušnosti soudu ve světle článku 119.
Dokumenty nám můžete poslat přes kontaktní stránku nebo si projít katalog služeb. Zajišťujeme také zakládání společností v Černé Hoře, pokud to struktura koupě odůvodňuje.