V bytě někdo bydlí. Prodávající říká, že je to „jen pronájem, vyřešíme to před převodem". Podepíšete, necháte zapsat, stanete se vlastníkem — a nájemce zůstane, za podmínek, které sjednal někdo jiný, po celou dobu své smlouvy.
Není to nehoda obchodu. Je to pravidlo. Článek 619 Zakon o obligacionim odnosima staví kupujícího na místo prodávajícího a jeho odstavec 2 mu brání požadovat nemovitost zpět před uplynutím nájemní doby.
A je tu druhá polovina, kterou většina kolujícího materiálu podává špatně: u obvyklého jedno- či dvouletého nájmu vám katastr neřekne, že nájemce existuje.
Jádro pravidla, v jediném článku
🔴 Článek 619. V případě zcizení věci dříve odevzdané jinému do nájmu vstupuje nabyvatel věci na místo pronajímatele a práva a povinnosti z nájmu napříště vznikají mezi ním a nájemcem.
>
Nabyvatel nemůže na nájemci požadovat vydání věci před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, a není-li doba trvání určena ani smlouvou, ani zákonem, pak před uplynutím výpovědní lhůty.
>
Za povinnosti nabyvatele vůči nájemci odpovídá převodce jako solidární ručitel.
Plyne z toho hned trojí. Nájem zdědíte, ať jste ho chtěli, nebo ne. Koupí jej nezkrátíte. A prodávající prostě neodejde: ručí vedle vás za to, co tomu nájemci náleží.
Článek 620 rozděluje peníze. Není-li ujednáno jinak, náleží nabyvateli nájemné od prvního platebního termínu následujícího po nabytí; přijal-li je převodce předem, musí mu je postoupit. A od okamžiku, kdy je nájemce o zcizení vyrozuměn, může platit jen nabyvateli. Vyrozumět nájemce tedy není zdvořilost — je to to, co přesměruje peníze.
Článek 622 dává nájemci něco na oplátku: přejdou-li práva a povinnosti pronajímatele na nabyvatele, může nájemce v každém případě vypovědět smlouvu při zachování zákonných výpovědních lhůt. Změna vlastníka je tedy únikovými dveřmi pro něj, ne pro vás.
Varianta, která závisí na tom, co jste věděli
Existuje druhý scénář a právě v něm může být postavení kupujícího lepší.
🔴 Článek 621. Byla-li věc, o níž byla uzavřena nájemní smlouva, odevzdána nabyvateli, a nikoli nájemci, vstupuje nabyvatel na místo pronajímatele a přejímá jeho povinnosti vůči nájemci, pokud v okamžiku uzavření smlouvy o zcizení o existenci nájmu věděl.
>
Nabyvatel, který v tomto okamžiku o nájmu nevěděl, není povinen věc nájemci odevzdat a nájemce může požadovat pouze náhradu škody po pronajímateli.
Dělicí čárou mezi články 619 a 621 je odevzdání. Byl-li nájemce již v držbě, nájem je váš, tečka. Byla-li nemovitost odevzdána vám místo jemu, rozhoduje, co jste věděli při podpisu.
Proto mimochodem pronesená poznámka prodávajícího o „nájemci, který se stěhuje příští měsíc", není společenská konverzace. Je to skutečnost, která spouští článek 621.
Proč vás katastr obvykle nezachrání
Černohorský katastr nájemní práva skutečně eviduje. Článek 49 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti při výčtu obsahu katastru jmenuje pravo zakupa — nájemní právo — mezi břemeny a omezeními, která obsahuje. Zatím uklidňující.
Pak přijde práh:
🔴 Článek 78. Věcné a osobní služebnosti, hypotéka, podhypotéka, nájem a koncese na dobu delší než pět let, předkupní právo a zákazy zcizení a zatížení se zapisují do listu G list nepokretnosti.
Delší než pět let. Roční nájem v Budvě, dvouletý zimní pronájem, tříletý firemní nájem — žádný ten práh nedosahuje a žádný se neobjeví v listu G, který jste tak pečlivě četli. Můžete získat čistý výpis a přesto koupit nemovitost, v níž někdo bydlí na smlouvu, která vás váže.
Anglicky psané doporučení, jež k tomuto tématu koluje, radí nechat nájem zapsat, aby se kupující považoval za vědomého. V zásadě není chybné — článek 92 připouští predbilježbu, poznámku o nájmu, prokazuje-li listina jak existenci práva, tak vůli stran je zapsat — ale je v rozhodujícím bodě neúplné, protože vynechává podmínku pěti let, která teprve rozhoduje, zda je zápis vůbec možný.
Praktický důsledek je neelegantní a nevyhnutelný: u tohoto rizika není katastr hlavním nástrojem. Jsou jím prohlídka, prohlášení prodávajícího a smlouva.
Co zděděný nájem skutečně znamená
Jakmile jste pronajímatelem, rozděluje břemena zákon. Tato ustanovení rozhodují, co nyní dlužíte.
Článek 598. Pronajímatel musí věc po dobu nájmu udržovat v řádném stavu a provádět nutné opravy a nahradit nájemci náklady údržby, které měl nést sám. Ale 🔴 náklady drobných oprav vyvolaných obvyklým užíváním a náklady samotného užívání jdou k tíži nájemce. Nájemce musí pronajímatele o opravě vyrozumět.
Článek 599. Brání-li nutné opravy užívání ve značné míře a po delší dobu, může nájemce vypovědět; a má právo na slevu z nájemného úměrnou omezení.
Článek 600. Bez souhlasu nájemce nesmíte na pronajaté věci provádět změny, pokud by to bránilo jejímu užívání, a sníží-li změny užívání, sníží se v odpovídajícím poměru i nájemné.
Články 601 až 604. Pronajímatel odpovídá za vady bránící sjednanému nebo obvyklému užívání, ať o nich věděl, či nikoli; k vadám menšího významu se nepřihlíží. Odpovědnost lze smluvně vyloučit — ale 🔴 vylučovací ujednání je neplatné, pokud pronajímatel vadu znal a úmyslně o ní neinformoval, pokud vada znemožňuje užívání, nebo pokud ji pronajímatel vnutil s využitím monopolního postavení.
Článek 605. Nájemce vás musí bez zbytečného odkladu vyrozumět o každé vadě, která se během nájmu projeví, a o každém nepředvídaném nebezpečí hrozícím věci. Kdo tak neučiní, ztrácí nárok na náhradu škody a odpovídá za škodu tím způsobenou.
Článek 613. Na konci vrací nájemce věc nepoškozenou — ale neodpovídá za opotřebení vzniklé obvyklým užíváním ani za zhoršení způsobené sešlostí. Oddělitelné přídavky si může odnést; vy si je můžete ponechat, nahradíte-li jejich hodnotu k době vrácení.
Ustanovení o třetí osobě, které vede k titulu
V kapitole o nájmu je ustanovení, které patří do každé due diligence, protože spojuje nájem se vším, co je proti nemovitosti zapsáno.
🔴 Článek 608. Osobuje-li si třetí osoba právo k pronajaté věci a obrátí-li se s tím na nájemce, nebo mu ji svémocně odejme, musí nájemce vyrozumět pronajímatele. Zjistí-li se, že třetí osobě náleží právo, které zcela vylučuje právo nájemce věc užívat, nájemní smlouva se ruší ze zákona, a pronajímatel musí nájemci nahradit škodu. Omezuje-li právo třetí osoby právo nájemce jen zčásti, volí nájemce mezi výpovědí a slevou z nájemného — a v každém případě má právo na náhradu škody.
Je-li na bytě, který jste právě koupili a pronajali, zapsáno doživotní právo bydlení nebo požívací právo, je ten zápis právem třetí osoby ve smyslu článku 608 — a náhrada jde z vaší strany.
Podnájem: ve výchozím stavu dovolen
Článek 614. Není-li ujednáno jinak, může nájemce věc dát do podnájmu nebo ji z jiného důvodu přenechat jinému k užívání — ale jen tehdy, nezpůsobí-li tím pronajímateli škodu. Nájemce ručí pronajímateli, že podnájemce bude věc užívat podle nájemní smlouvy.
Čtěte to jako pokyn k formulaci. Nechcete-li, aby se váš byt v Budvě dále pronajímal po nocích, musí to smlouva říci, protože mlčení to dovoluje.
Je-li souhlas potřebný, článek 615 dovoluje odepřít jej jen z ospravedlnitelných důvodů. Článek 616 umožňuje vypovědět smlouvu pro podnájem uskutečněný bez potřebného souhlasu. A 🔴 článek 617 vám otevírá přímou cestu k penězům: k vymožení svých pohledávek za nájemcem vzniklých z nájmu můžete požadovat zaplacení přímo po podnájemci částek, které dluží vašemu nájemci. Článek 618 ukončuje podnájem vždy, když skončí nájem.
Neplacení a dvě různé hodiny
Zde se bytový a obecný režim rozcházejí a špatné hodiny stojí čtvrt roku.
Článek 612 — obecné pravidlo. Pronajímatel může vypovědět, nezaplatí-li nájemce nájemné ani ve lhůtě 15 dnů poté, co jej pronajímatel vyzval k zaplacení. Smlouva zůstane v platnosti, zaplatí-li nájemce dlužnou částku dříve, než mu je výpověď sdělena.
🔴 Článek 631 — nájem bytu. Pronajímatel může nájem bytu vypovědět bez výpovědní lhůty, nezaplatí-li nájemce nájemné ve dvou po sobě jdoucích termínech. Výjimečně smlouva zůstane v platnosti, zaplatí-li nájemce dříve, než mu je výpověď sdělena, nebo má-li v té chvíli vůči pronajímateli pohledávku splňující podmínky zákonného započtení.
Výhrada započtení se snadno přehlédne a je přesně tím, po čem sáhne nájemce, který zaplatil opravy podle článku 598.
Ukončit nájem, který jste si nevybrali
Článek 623. Nájem sjednaný na určitou dobu končí pouhým uplynutím této doby.
🔴 Článek 624 — mlčky učiněné obnovení. Užívá-li nájemce věc po uplynutí sjednané doby dál a pronajímatel se tomu nebrání, má se za to, že byla uzavřena nová nájemní smlouva — na dobu neurčitou a za stejných podmínek jako předchozí. A zajištění poskytnutá třetími osobami pro první nájem zanikají uplynutím původní doby. Mlčení na konci doby je tedy jednáním: mění nájem na dobu určitou v nájem na dobu neurčitou a shazuje zajištění.
Výpovědní lhůty se pak podle režimu liší, a rozdíl je velký:
- Článek 625 — obecný. Není-li doba trvání určena ani určitelná, může kterákoli strana vypovědět; není-li délka stanovena smlouvou, zákonem ani místními zvyklostmi, činí osm dnů a výpověď nelze dát v nevhodnou dobu. Jsou-li pronajaté věci nebezpečné pro zdraví, může nájemce vypovědět bez jakékoli lhůty, i když o tom při uzavření věděl — a 🔴 tohoto práva se nemůže vzdát.
- 🔴 Článek 634 — byt. Není-li doba trvání určena ani určitelná, může kterákoli strana vypovědět; nestanoví-li smlouva délku, činí tři měsíce.
- 🔴 Články 651 a 652 — nebytové prostory. Nájem nebytových prostor na dobu neurčitou nemůže výpovědí skončit dříve než po uplynutí šesti měsíců od uzavření, nestanoví-li smlouva jinak. Výpovědní lhůta je ta ze smlouvy; chybí-li, tři měsíce — a není-li ujednáno jinak, lze vypovědět jen prvního nebo patnáctého dne v měsíci. Článek 653 vyžaduje písemnou výpověď doručenou doporučenou poštou nebo osobně.
Článek 610 je výjimkou, která tím vším prochází: užívá-li nájemce věc i po upomínce pronajímatele v rozporu se smlouvou nebo jejím účelem anebo zanedbává její údržbu, a hrozí značná škoda, může pronajímatel vypovědět bez jakékoli lhůty.
Pro nebytové prostory přidává článek 654 tři důvody, pro něž může pronajímatel vypovědět kdykoli bez ohledu na ujednání o trvání: rozporné užívání nebo značná škoda po písemné upomínce; nezaplacení splatného nájemného do patnácti dnů od písemné upomínky; a nemožnost pronajímatele — z důvodů, které nezavinil — užívat prostor, v němž provozoval svou činnost, a z toho plynoucí úmysl užívat prostor držený nájemcem.
Forma a ujednání, které smlouvu ruší
🔴 Článek 629. Nájemní smlouva o bytu musí být uzavřena v písemné formě a ověřena v souladu s předpisy. Smlouva uzavřená v rozporu s tím je neplatná. Týž článek dodává, že nájemní smlouva o bytu upravuje i vzájemné vztahy při správě bytového domu.
🔴 Článek 639 ukládá stejnou kázeň nebytovým prostorům: písemná forma, ověřená příslušným orgánem, pod sankcí neplatnosti. A článek 640 řeší kolizi: uzavřou-li dva nebo více nájemců odděleně smlouvy o týchž nebytových prostorách, náleží právo nájmu tomu, kdo uzavřel dříve.
Článek 630 pak činí obecná ustanovení o nájmu použitelnými i na nájem bytu, a proto se obě kapitoly čtou společně, nikoli alternativně.
Jednu hranici je třeba mít stále na zřeteli. Článek 596 stanoví, že obecná kapitola o nájmu se nepoužije na nájmy upravené zvláštními předpisy — kde zvláštní zákon upravuje určitý druh nájmu, jde napřed.
Smrt, zánik věci a šestiměsíční okno
Článek 627 a 🔴 článek 635 pokračují oba v nájmu s dědici zemřelého nájemce nebo pronajímatele, není-li ujednáno jinak. Článek 635 přidává okno, které existuje jen u bytů: dědici nájemce mohou vypovědět před uplynutím sjednané doby, a to do šesti měsíců od smrti, při zachování výpovědní lhůty.
Článek 626 ukončuje nájem, zanikne-li věc vyšší mocí; zanikne-li zčásti nebo je-li jen poškozena, může nájemce vypovědět nebo zůstat a žádat odpovídající slevu z nájemného.
Když někdo bydlí zcela bez důvodu
Ne každý v černohorském bytě je nájemcem. Pro toho, kdo se prostě nastěhoval, nebo jehož důvod odpadl, má zákon vlastní cestu:
🔴 Článek 636. Nastěhuje-li se osoba do zvláštních nebo společných částí bytového domu bez právního důvodu, nebo tento důvod odpadne, může každá osoba s právním zájmem požádat o její vystěhování u orgánu místní správy. Řízení o vystěhování je urychlené.
Všimněte si, co ustanovení říká a co ne. Směruje to k orgánu místní správy, nikoli k soudu, a řízení označuje za urychlené. Je to jiná kolej než výpověď z nájmu a platí tam, kde není nájem, který by šlo vypovědět.
Co udělat před podpisem
- Zeptejte se písemně, zda je nemovitost pronajata, za jakých podmínek a od kdy — a vtělte odpověď do smlouvy jako prohlášení a záruku. Článek 619 z toho dělá nejzávažnější otázku hned po samotném titulu.
- Přečtěte list G, ale nespoléhejte na jeho mlčení. Článek 78 zapisuje nájem jen nad pět let; pod tou hranicí chybějící zápis nedokazuje nic.
- Zjistěte, zda je nájemce již v držbě. To je skutečnost, která odděluje článek 619 od 621, a 621 závisí na tom, co jste věděli při podpisu.
- Je-li nájemce na místě, opatřete si smlouvu a ověřte její formu podle článku 629: neověřený nájem bytu je neplatný, což mění celý rozhovor.
- Zkontrolujte, zda sjednaná doba již neuplynula, zatímco nájemce dál bydlí. Článek 624 ji mohl proměnit v nájem na dobu neurčitou za stejných podmínek, bez zajištění třetích osob.
- Určete, které výpovědní hodiny platí: osm dnů, tři měsíce, nebo šest měsíců plus pravidlo prvního-či-patnáctého. Nejsou zaměnitelné.
- Zeptejte se prodávajícího na nájemné vybrané předem. Článek 620 mu ukládá je postoupit a před převodem se to nadnese snáz než po něm.
- Vyrozumějte nájemce o převodu. Dokud tak neučiníte, článek 620 mu dovoluje platit dál prodávajícímu.
K sousedním rámcům: požívací právo a právo bydlení ve výpisu, spoluvlastnictví, podíl, předkupní právo a vypořádání a k nedoplatkům, které můžete zdědit, promlčení, lhůty a přerušení.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
RoNa Legal DOO pracuje pro vlastníky a kupující, nikoli pro developery, zprostředkovatele nebo prodávající. Odměnu dostáváme od klienta, pro kterého jednáme, a od nikoho jiného v obchodu: žádné provize, žádné odměny za doporučení, žádný podíl na smlouvě, kterou kontrolujeme.
Úkony vyžadující zastoupení před černohorským soudem nebo státním orgánem provádí advokát zapsaný u černohorské advokátní komory. Naší rolí je přípravná a poradenská vrstva: položit otázku o užívání tak, aby dala použitelnou odpověď, přečíst nájemní smlouvu proti kapitole, která ji ovládá, určit platné výpovědní hodiny a vložit do kupní smlouvy správné záruky dřív, než se podepíše.
Jestliže v kupované nemovitosti někdo bydlí
Pošlete nám nájemní smlouvu, datum, kdy nájemce převzal držbu, přehled plateb včetně toho, co bylo zaplaceno předem, a list nepokretnosti. Z toho přijde první odpověď — zda jste vázáni, na jak dlouho a co s tím lze dělat — rychle.
