Výstavba v Černé Hoře jde pevným řetězcem: prověření listu vlastnictví a druhu pozemku, urbanisticko-technické podmínky (UTU) z geoportálu ministerstva, ideové řešení se souhlasem hlavního architekta, hlavní projekt s nezávislou revizí, stavební povolení, odborný dozor na stavbě a nakonec užívací povolení po technické prohlídce. Žádný článek řetězu se nepřeskakuje a povolení není ohlášení.
Do mé kanceláře v Budvě chodí od Čechů a Slováků skoro vždy stejná trojice dotazů. Někdo koupil před lety pozemek nad Bečići a teď se ptá, proč se na něm nedá stavět to, co mu tehdy ukázali. Někdo má rozestavěnou vilu a stavebníka, který přestal zvedat telefon. A někdo teprve vybírá a chce vědět, jestli to zvládne z Prahy. Ty tři situace mají jedno společné: český stavební reflex tady sedí jen zpola.
Tahle stránka je mapa celého řetězce. U každé fáze píšu, kdo co vydává, jaké lhůty zákon skutečně stanoví a v kterém místě vás české zvyklosti — ohlášení, jednotné environmentální stanovisko, kolaudace na papíře — dovedou vedle. Podrobnosti k jednotlivým fázím jsou na navazujících stránkách.
Sedm fází v jedné tabulce
| Fáze | Dokument nebo úkon | Kdo vydává | Lhůta ze zákona | Kde se to liší od Česka |
|---|---|---|---|---|
| 1. Pozemek | List nepokretnosti, notářská smlouva, zápis (upis) | Uprava za nekretnine (katastr) | Žádná lhůta: rozhoduje den zápisu | Vlastnictví vzniká zápisem, ne podpisem smlouvy |
| 2. Územní parametry | UTU (urbanisticko-tehnički uslovi) | Geoportál ministerstva | Správci sítí 15 dnů, pak se mlčení bere jako souhlas | Neexistuje územní rozhodnutí ani stavební úřad obce jako jediné okno |
| 3. Projekt | Idejno rješenje, glavni projekat, revizija | Projektanti zapsaní v komoře, hlavní architekt | Souhlas s ideovým řešením do 30 dnů | Revizi dělá nezávislý revident, ne autorizovaný projektant sám |
| 4. Povolení | Građevinska dozvola | Obec do 3 000 m², ministerstvo od 3 000 m² a u hotelů 4 a 5 hvězd | Zahájení do 2 let, dokončení do 5 let | Žádné ohlášení stavby: povolení je formální akt pro každou budovu |
| 5. Firma a daně | d.o.o., DIČ, smlouvy | CRPS, Poreska uprava | Právní osobnost dnem zápisu do CRPS | Daň z příjmu právnických osob je pásmová: 9, 12 a 15 procent |
| 6. Stavba | Písemná smlouva, odborný dozor, povolení pro pracovníky | Investor, stavbyvedoucí, MUP | Roční kvóta povolení pro cizince | Odborný dozor platí a zajišťuje investor, ne zhotovitel |
| 7. Kolaudace | Tehnički pregled a upotrebna dozvola | Týž orgán, který vydal povolení | Žádost do 7 dnů od závěrečné zprávy, vydání do 7 dnů od prohlídky | Bez technické prohlídky se objekt užívat nesmí |
Tyhle fáze nejsou moje rozdělení. Článek 2 zákona o výstavbě objektů (Zakon o izgradnji objekata, Sl. list CG 19/25, 92/25, 160/25, 114/2026; konsolidované znění čteno 27. 8. 2026) vyjmenovává jako řetězec výstavby zaměření, technickou dokumentaci, souhlas hlavního architekta, revizi, povolení, samotnou stavbu, odborný dozor, technickou prohlídku a užívací povolení.
Fáze 1: pozemek a co si smí Čech koupit na své jméno
Tady ztrácím s českými klienty nejvíc času, protože přijíždějí s představou, že jako občané Evropské unie mají v Černé Hoře stejné postavení jako domácí. Zatím nemají.
Zákon o vlastnických vztazích (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima), článek 415 odst. 1 (Sl. list CG 19/09 a 29/25; ověřeno 20. 8. 2026), zakazuje cizí osobě vlastnictví zemědělské půdy, lesů, statků v obecném užívání, pásu jednoho kilometru od pozemní hranice a ostrovů. Novela z roku 2025 doplnila odstavec 4, který staví občany a společnosti z Unie naroveň domácím, jenže článek 422a odkládá jeho použití na den vstupu Černé Hory do Unie (ověřeno 25. 8. 2026). Dnes ten odstavec neplatí, a to je věta, kterou u mě čeští kupující slyší nejneradši.
Když je v listu vlastnictví napsáno poljoprivredno zemljište, česká fyzická osoba si pozemek na sebe nezapíše. Výjimka z článku 415 odst. 3 je úzká: do 5 000 m², a jen pokud na pozemku už dům stojí a předmětem smlouvy je ten dům. Naproti tomu společnost založená a zapsaná v Černé Hoře je tuzemská právnická osoba bez ohledu na to, odkud jsou její společníci. Proto ve většině spisů, které vedu, kupuje pozemek d.o.o. — a zakládá se před koupí, ne po ní.
Druhý rozdíl je mechanický: vlastnictví se nabývá zápisem do katastru (článek 84 téhož zákona). Dokud v listu vlastnictví není v části B vaše jméno, máte pohledávku, ne pozemek. Jak se list vlastnictví čte a co v něm hledat, rozebírá průvodce koupí nemovitosti v Černé Hoře.
Od 1. dubna 2026 podléhá převod stavebního pozemku s již vydaným povolením DPH (novela zákona o DPH, Sl. list CG 12/26; čteno v přehledu KPMG Crna Gora z března 2026 — samotné znění novely jsem nečetl) a zákon o dani z převodu nemovitostí v článku 6 (Sl. list CG 33/26, 10. 3. 2026; ověřeno 26. 8. 2026) stavební pozemek pořízený s DPH z převodní daně vylučuje. Pozemek bez povolení: mimo DPH, uvnitř převodní daně, jejíž pásma začínají na 3 procentech do 150 000 eur.
Fáze 2: UTU a projekt, parametry píše geoportál
V Česku jde projektant na stavební úřad pro územně plánovací informaci. V Černé Hoře jsou parametry parcely — účel, stavební čára, výška, hrubá podlažní plocha, indexy, parkování — obsahem urbanisticko-technických podmínek a stahují se z geoportálu ministerstva podle článku 8 odst. 5 zákona o výstavbě objektů (ověřeno 26. 8. 2026). Správci infrastruktury mají 15 dnů na sdělení technických podmínek; když mlčí, má se za to, že jejich stanovisko je v souladu s UTU (článek 8 odst. 8). Je to jedno z mála skutečných mlčky udělených souhlasů v celém systému.
Projekt pak jde po schodech. Ideové řešení se předkládá ke schválení hlavnímu architektovi státu nebo města a rozhodnutí má padnout do 30 dnů (článek 25 odst. 1; ověřeno 26. 8. 2026). Následuje hlavní projekt podepsaný projektanty zapsanými v Inženýrské komoře a po něm revize nezávislého revidenta. U obchodních, bytových a turistických objektů se bez kladné revizní zprávy spis do řízení nedostane. U rodinného domu se v praxi revize nevyžaduje, ale článek, kterým bych to podepřel, jsem v konsolidovaném znění nenašel, takže to říkám jako praxi, ne jako pravidlo.
Kdo projekt podepisuje, není formalita. Licence pro projektování, revizi, provádění a odborný dozor uděluje ministerstvo rozhodnutím do 15 dnů od úplné žádosti a u revizní i dozorové licence chce mít firma alespoň jednoho licencovaného revidenta v pracovním poměru pro každou projektovou disciplínu (Pravilnik o licencama, Sl. list CG 42/2025; Inženjerska komora Crne Gore, čteno 2. 9. 2026). Oprávněným inženýrem se stane, kdo má vysokoškolské vzdělání stupně VII1 nebo nostrifikovaný zahraniční diplom, tři roky praxe a čistý rejstřík. České razítko samo o sobě v černohorském spisu neplatí.
Fáze 3: stavební povolení, žádné ohlášení a dvoje hodiny
Zákon o výstavbě objektů z roku 2025 zrušil prijavu građenja — ohlášení, které roky nahrazovalo povolení — a vrátil stavební povolení do role formálního správního aktu. Článek 31 říká, že se staví na základě povolení a že stavět bez něj je zakázáno. Pro rodinný dům žádné české ohlášení neexistuje.
Příslušnost dělí článek 32 odst. 2 (Sl. list CG 19/25; ověřeno 26. 8. 2026): do 3 000 m² hrubé podlažní plochy rozhoduje místní správa (Sekretarijat za urbanizam), od 3 000 m² včetně a u hotelů se 4 a 5 hvězdami, turistických vesnic a resortů rozhoduje ministerstvo. Zákon uvádí 30 dnů na rozhodnutí od úplné žádosti a 60 dnů tam, kde je potřeba posouzení vlivů na životní prostředí nebo jde o pásmo UNESCO; číslo článku jsem v konsolidovaném znění nedohledal, takže to berte jako orientaci, ne jako propadnou lhůtu.
Povolení má dvoje hodiny a obojí se v českých spisech přehlíží. Článek 35 ukládá zahájit do 2 let od vydání, jinak právo stavět zaniká a prodloužení zákon nezná. Článek 43 ukládá dokončit do 5 let; za každý započatý rok navíc se platí poplatek z hodnoty stavby odhadnuté v revidovaném projektu a staveniště se zabezpečuje (ověřeno 27. 8. 2026; procentní sazbu poplatku jsem v textu nenašel). Věta „povolení platí dva roky" je nepřesná a vede k nejdražším chybám, jaké tu vidím.
Fáze 4: d.o.o., pobočka a daně pohledem z Prahy
Společnost se zakládá podle nového zákona o obchodních společnostech (Zakon o privrednim društvima, Sl. list CG 90/25 a 121/25, používaný od 1. ledna 2026; ověřeno 28. 8. 2026). Společnost s ručením omezeným nabývá právní osobnosti dnem zápisu do CRPS (článek 6 odst. 1), základní kapitál je 1 euro a společníků může být nejvýše 30. Pobočka české firmy právní osobností není (článek 542 odst. 3): smluvní stranou zůstává matka a pro daně jde o stálou provozovnu, která si navíc nemůže odečíst správní náklady ústředí (zákon o dani z příjmu právnických osob, článek 11 bod 5; konsolidované znění 088/24, ověřeno 28. 8. 2026). U víceleté stavby vychází d.o.o. skoro vždy lépe.
Daň z příjmu právnických osob je pásmová: 9, 12 a 15 procent podle výše zisku. Na platby nerezidentům dopadá srážková daň 15 procent a výjimečně 30 procent. Smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a tehdejším Srbskem a Černou Horou byla podepsána 11. 11. 2004 a vstoupila v platnost 27. 6. 2005, s pozměňovacím protokolem účinným od 28. 2. 2011; Černá Hora ji po osamostatnění nadále uplatňuje (podle přehledů daňových správ, samotné vyhlášení jsem neověřoval). Podstatné je, jak se smlouva uplatní: nerezident musí plátci prokázat rezidenci potvrzením příslušného orgánu druhého státu a být skutečným vlastníkem příjmu — bez toho se srazí domácí sazba a spor se vede až potom.
Fáze 5: stavba, lidé a smlouva se zhotovitelem
Na stavbě jsou tři místa, kde české spisy nejčastěji krvácejí. První je smlouva o dílo. Smlouva o výstavbě podle zákona o závazkových vztazích umožňuje sjednat smluvní pokutu, jenže článek 279 odst. 2 pokutu ruší, pokud prodlení způsobila okolnost, za kterou zhotovitel neodpovídá — a článek 280 odst. 5 ji ruší i tehdy, když objednatel dílo převzal a bezodkladně si právo na pokutu nevyhradil. Věta o výhradě v předávacím protokolu je levnější než jakýkoli spor.
Druhé místo je odborný dozor. Zákon ho ukládá investorovi, ne zhotoviteli: dozor zajišťuje a platí ten, kdo staví na svůj účet. Kdo si ho odpustí, přijde o jediného člověka, který v jeho zájmu měří skutečně provedené práce.
Třetí místo jsou lidé. Cizinec smí v Černé Hoře pracovat jen na základě povolení k přechodnému pobytu a práci nebo potvrzení o přihlášení práce; bezvízový pobyt v režimu 90 ze 180 dnů je režim pobytu, ne práce. Vláda pro rok 2026 stanovila kvótu 28 988 povolení, z toho zhruba 6 000 pro stavebnictví (Odluka, Sl. list CG 161/2025, 30. 12. 2025). České firmy sem obvykle vysílají techniky a mistry a zbytek posádky nabírají místně; kdo počítá s tím, že si přiveze celou četu na turistický režim, počítá špatně.
Fáze 6: kolaudace, katastr a prodej
Užívací povolení je v Černé Hoře konec řetězce a zároveň podmínka všeho ostatního. Článek 60 zakazuje objekt užívat před vydáním upotrebne dozvole. Kolaudaci předchází technická prohlídka komise; žádost se podává do 7 dnů od závěrečné zprávy a povolení se vydává do 7 dnů od prohlídky. Teprve pak se objekt zapíše do katastru a teprve zapsaný objekt se dá běžně prodat, zastavit nebo pronajímat turistům.
Pokud jste koupili pozemek „s ruinou" nebo „s rozestavěným domem", platí ještě zákon o legalizaci bezprávních objektů (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026). Není to legalizace na počkání: důkazním základem je ortofotomapa z července 2025 zveřejněná na geoportálu (článek 7), a co na snímku není, to se nezapíše (článek 48 odst. 3 a 4). Lhůta pro zahájení zápisu bezprávního objektu do katastru byla novelou vyhlášenou 7. srpna 2026 posunuta na 14. srpna 2027 (Sl. list CG 117/2026); text té novely jsem celý nečetl, takže si datum před spolehnutím ověřte v aktuální sbírce. Po marném uplynutí lhůty má inspektor nařídit odstranění (článek 48 odst. 2), článek 33 zakazuje právní obrat bezprávního objektu a katastr má na úřední poznámku 36 měsíců (článek 51) — čistý list vlastnictví v roce 2026 tedy sám o sobě nic nedokazuje.
Máte-li pozemek, propadlé povolení nebo rozestavěnou stavbu, celý postup rozebírám na stránce o legalizaci, propadlém povolení a kolaudaci. Kdo teprve kupuje pozemek a staví vlastní dům, najde náklady a lhůty na stránce koupit pozemek a postavit vilu. Pobytovou a firemní stránku věci pokrývá text o nemovitostech, pobytu a podnikání.
Jestli máte pozemek, projekt nebo rozestavěnou stavbu v Černé Hoře a chcete vědět, kde se řetězec zadrhne, dřív než začnete utrácet: pošlete mi list vlastnictví, fotografie a představu o projektu. Do 3 pracovních dnů dostanete písemnou předběžnou proveditelnost — fáze, kdo co vydává a co je potřeba dořešit, bez slibů o výsledku. Výchozím bodem zůstává tahle stránka o investici do výstavby v Černé Hoře; dokumenty posílejte přes kontaktní stránku.