Bezprávní objekt se v Černé Hoře řeší podle zákona o legalizaci bezprávních objektů: rozhodující je, zda je stavba zachycena na státní ortofotomapě z července 2025, a lhůta pro zahájení zápisu takového objektu do katastru byla novelou vyhlášenou 7. srpna 2026 posunuta na 14. srpna 2027. Propadlé stavební povolení se ale legalizací neřeší — tam se jde novou žádostí, protože právo stavět po dvou letech nečinnosti zaniká.
Tohle je nejčastější telefonát, který od Čechů dostávám, a skoro nikdy nezní tak, jak vypadá. Někdo koupil dům od místního prodávajícího a po letech zjistil, že přístavba není nikde zapsaná. Někdo má povolení z roku 2022 a nikdy nekopl do země. Někdo převzal rozestavěnou hrubou stavbu po zhotoviteli, který zmizel. Tři různé situace, tři různé právní cesty — a jediná společná chyba je čekat, až se to vyřeší samo.
Tahle stránka je rozcestník. U každé situace píšu, co ještě jde podat, co už ne, co to znamená pro prodej a pronájem a jak se stavba nakonec dostane do katastru.
Nejdřív si přeložte pojmy
Český slovník tady vede vedle. „Černá stavba" odpovídá pojmu bespravni objekat, ale „dodatečné povolení stavby" podle českého stavebního zákona v Černé Hoře nemá přímý protějšek: místo něj existuje časově omezený zákon o legalizaci s vlastními podmínkami. „Kolaudace" je upotrebna dozvola a nikdy se nedělá prohlášením stavebníka — předchází jí technická prohlídka komise.
| Situace | Černohorský režim | Co to prakticky znamená |
|---|---|---|
| Stavba nebo přístavba bez povolení | Zákon o legalizaci bezprávních objektů (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Rozhoduje ortofotomapa z července 2025; co na ní není, se nezapíše |
| Povolení vydáno, stavba nezahájena do 2 let | Zákon o výstavbě objektů, článek 35 | Právo stavět zaniká, prodloužení zákon nezná — jde se novou žádostí |
| Stavba zahájena, nedokončena do 5 let | Zákon o výstavbě objektů, článek 43 | Poplatek z odhadnuté hodnoty za každý započatý rok a zabezpečení staveniště |
| Stavba hotová, bez kolaudace | Zákon o výstavbě objektů, články 53 až 60 | Bez užívacího povolení se objekt nesmí užívat ani zapsat |
| Objekt v katastru bez poznámky | Zákon o legalizaci, článek 51 | Katastr má na úřední poznámku 36 měsíců — čistý list nic nedokazuje |
Situace 1: stavba nebo přístavba bez povolení
Základem legalizace není žádost, ale důkaz. Článek 7 zákona o legalizaci staví celý režim na oficiální ortofotomapě z července 2025 zveřejněné na geoportálu: objekt, který na snímku fyzicky není, se do procesu nedostane, a článek 48 odst. 3 a 4 to promítá do zápisu — co na snímku není, se nezapíše. To je první věc, kterou u každého spisu ověřuji, protože rozhoduje o tom, jestli má smysl cokoli dalšího.
Lhůta pro zahájení zápisu bezprávního objektu do katastru byla nejdřív šest měsíců od účinnosti zákona (14. srpna 2025), novelou z února 2026 se prodloužila na dvanáct měsíců a novelou vyhlášenou 7. srpna 2026 byla posunuta na 14. srpna 2027 (Sl. list CG 117/2026). Text téhle poslední novely jsem celý nečetl — v mé rešerši je doložený zveřejněním a odbornými zdroji, ne úplným zněním ve sbírce — takže datum berte vážně, ale před podáním si ho ověřte v aktuální sbírce zákonů. Po marném uplynutí lhůty má inspektor podle článku 48 odst. 2 nařídit odstranění objektu.
Dvě věty ze zákona rozhodují o penězích víc než samotná legalizace. Článek 33 zakazuje právní obrat bezprávního objektu: neprodáte ho, nepřevedete a nesmíte v něm provozovat hospodářskou ani jinou činnost, a poznámku o zákazu do části G listu vlastnictví může vyžádat i notář, který má převod sepisovat. Článek 51 pak dává katastru na zanesení těchto poznámek z moci úřední 36 měsíců. Čistý list vlastnictví v roce 2026 tedy neznamená, že je objekt v pořádku — znamená jen, že se k němu katastr ještě nedostal. Kupující stranu téhle rovnice rozebírá průvodce koupí nemovitosti.
Situace 2: povolení propadlo nebo běží pátý rok
Legalizace se týká staveb postavených bez povolení. Když povolení máte, ale nezačali jste, řeší se to jinak a hůř: podle článku 35 zákona o výstavbě objektů musí být stavba zahájena do 2 let od vydání povolení, jinak právo stavět zaniká a prodloužení zákon nepřipouští. Cesta pak vede novou žádostí — a v mezidobí se mohly změnit urbanisticko-technické podmínky parcely, takže nový projekt nemusí odpovídat starému.
Druhé hodiny běží pět let na dokončení (článek 43). Za každý započatý rok navíc se platí poplatek z hodnoty stavby odhadnuté v revidovaném projektu a staveniště se musí zabezpečit; sazbu poplatku jsem v konsolidovaném znění nenašel a nebudu ji odhadovat. U rozestavěné hrubé stavby proto vždy nejdřív zjišťuji dvě data: kdy bylo povolení vydáno a kdy byla stavba prokazatelně zahájena.
Situace 3: hrubá stavba po zhotoviteli, který odešel
Tady je právní stav obvykle lepší, než klient čeká, a smluvní horší. Pokud je povolení platné a lhůty běží, dostavba je technická a finanční otázka. Problém bývá v tom, co po zhotoviteli zbylo: neúplná dokumentace skutečného provedení, neuhrazené subdodávky a žádný odborný dozor, který by potvrdil, co je skutečně postaveno.
Odborný dozor přitom zákon ukládá investorovi, ne zhotoviteli. Kdo ho neměl, nemá ani průběžné zprávy, o které se opře při technické prohlídce, a musí je nahradit dodatečným zaměřením a posudkem. U smluvní pokuty pozor na dvě ustanovení zákona o závazkových vztazích: podle článku 279 odst. 2 pokuta odpadá, když prodlení způsobila okolnost, za kterou zhotovitel neodpovídá, a podle článku 280 odst. 5 ji nemůže požadovat objednatel, který dílo převzal a bezodkladně si právo na ni nevyhradil. Jedna věta v předávacím protokolu tedy zachrání nárok, který se počítal měsíce.
Co legalizace stojí a co se platí, dokud se nepodá
Poplatek za urbanistickou sanaci (urbana sanacija) není v zákoně jedno číslo. U běžných objektů ho stanoví zastupitelstvo obce s předchozím souhlasem vlády, počítá se na čistý metr čtvereční podle elaborátu ověřeného katastrem a lze ho splácet nejvýše ve 120 měsíčních splátkách, u základní obytné stavby až ve 360 (článek 23). Výnos si obec a stát dělí v poměru 80 ku 20, v severních obcích zůstává celý obci. U hotelu a u turistického resortu se 4 a 5 hvězdami je sazba naopak pevně v zákoně: 400 až 800 eur za metr čtvereční zastavěné plochy, jednorázově nebo nejvýše v 60 splátkách (článek 23 odst. 12).
Slevy existují, ale nesčítají se: až 50 procent u základní obytné stavby, až 90 procent pro vyjmenované zranitelné kategorie a až 20 procent při jednorázové úhradě (článek 23 odst. 6 a 7). Základní obytnou stavbou se přitom rozumí objekt, ve kterém vlastník a jeho domácnost skutečně bydlí, mají tam hlášený pobyt a jiné bydlení v Černé Hoře nemají (článek 10) — na rekreační vilu Čecha se tedy nevztahuje. Pro pobřežní pás přibývá zvláštní poplatek podle zákona o regionálním vodovodu, splatný nejvýše ve 36 měsíčních splátkách (článek 25). Náklady legalizace nese vlastník (článek 12 odst. 10) a součástí rozhodnutí je ověřené prohlášení, kterým se vlastník vzdává nároků vůči státu, obci i veřejným společnostem v souvislosti s legalizací a užíváním objektu (článek 12 odst. 8).
Zajímavější než poplatek je ale to, co se platí, když se nepodá nic. Článek 26 zavádí roční poplatek za užívání prostoru pro objekty, u nichž nebyla podána žádost, byla zamítnuta, nebyl zahájen zápis do katastru nebo bylo vydáno rozhodnutí o odstranění. Sazba je 0,5 až 2,0 procenta z ceny za čistý metr čtvereční, pokud byl předložen elaborát, a 1 až 3 procenta z hrubé plochy, pokud předložen nebyl. Základem je průměrná cena výstavby nových bytů zveřejněná statistickým úřadem za předchozí rok — u pobřežní hodnoty 2 081 eur za m² z konce roku 2025 to u nižší sazby dělá řádově deset až čtyřicet eur za metr ročně. U stodvacetimetrového domu jde tedy o částku, která během několika let předčí samotný poplatek za sanaci. A vydání rozhodnutí o odstranění na tom nic nemění: článek 31 odst. 5 výslovně říká, že se tím vyměřování daně z nemovitosti ani tohoto poplatku nezastavuje.
Když rozhodnutí o legalizaci nakonec padne, katastr ho podle článku 21 zapíše do 40 dnů a poznámky o bezprávním objektu a o zákazu převodu vymaže. To je okamžik, kdy se z objektu stává normální předmět prodeje. U menších objektů — pomocná stavba nebo obytný dům do dvou podlaží a do 200 m² čisté plochy bez podnikání — lze místo statického posudku předložit ověřené prohlášení vlastníka o odpovědnosti vůči třetím osobám (článek 15 odst. 2); u větších se stabilita zkouší licencovanou organizací a nad 500 m² zprávu prověřuje licencovaný revident.
Konec cesty je vždycky kolaudace a katastr
Ať se řeší kterákoli ze tří situací, cíl je stejný: užívací povolení a zápis. Kolaudaci předchází technická prohlídka komise, žádost se podává do 7 dnů od závěrečné zprávy a povolení se vydává do 7 dnů od prohlídky. Článek 60 zakazuje objekt užívat před vydáním užívacího povolení — tedy i pronajímat turistům.
Teprve zapsaný objekt s užívacím povolením je normálním předmětem prodeje, zástavy a pronájmu. Ve spisech, které vedu, je zápis do katastru skoro vždy tím, co rozhoduje o ceně: dva stejně vypadající domy nad Bečići mají docela jinou hodnotu podle toho, co je o nich zapsáno.
Když stavíte od začátku a chcete se sem nedostat, projděte si postup na stránce koupit pozemek a postavit vilu a celý řetězec v přehledu investice do výstavby v Černé Hoře.
Máte pozemek, propadlé povolení nebo stavbu bez papírů a nevíte, do které ze tří situací patříte? Pošlete mi přes kontaktní stránku list vlastnictví, číslo parcely, fotografie a všechny papíry, které k objektu máte. Do 3 pracovních dnů dostanete písemné zařazení situace, seznam toho, co ještě jde podat, a co je potřeba doměřit — bez slibů o výsledku, protože ten závisí na ortofotomapě a na tom, co je v katastru zapsáno.