Stává se to častěji, než brožury naznačují. Parcela se koupí od prodávajícího, jehož titul pokrývá méně než plot. Vila vyroste pár metrů za zaměřenou linií. Zděděný dům stojí dvacet let na pozemku, který na papíře patří bratranci, jenž se vystěhoval. V každém případě budova existuje, někdo ji zaplatil a katastr říká, že pozemek patří někomu jinému.
Černohorské právo to nenechává na obecných zásadách. Články 41 až 45 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima staví matici: kdo co věděl, kdo a kdy se ohradil a která ze dvou hodnot — pozemek, nebo stavba — je vyšší. Výsledek závisí na těchto skutečnostech a na lhůtách, které běží ode dne dokončení stavby.
Nejprve varování. Hledáte-li toto téma česky nebo německy, narazíte na instituty, které s Černou Horou nesouvisejí: německojazyčný materiál vede k Erbbaurecht, a nauka jiných civilistických řádů tvrdí, že vlastník nemůže vynutit demolici. V Černé Hoře 🔴 článek 42 dává vlastníkovi pozemku výslovně možnost žádat demolici a uvedení do původního stavu. Každé pravidlo a každé číslo níže pochází z černohorského textu.
Kde ustanovení stojí
Článek 29 vypočítává způsoby nabytí vlastnictví ze zákona: vytvoření nové věci, spojení, smíšení, 🔑 stavba na cizím pozemku, oddělení plodů, vydržení (održaj), nabytí od neoprávněného, okupace a další zákonem stanovené případy.
Zařazení je důležité. Nejde o návrh, aby bylo právo přiznáno: je to pravidlo, které vlastnictví přiřklo dřív, než se kdokoli dostane k soudu. Řízení slouží k určení, který případ nastal a jaká náhrada z něj plyne.
Čtyři kombinace
Stavebník v dobré víře, vlastník pozemku ve zlé
🔴 Článek 41. Kdo zřídí stavbu na pozemku, k němuž má vlastnické právo jiný, nabývá vlastnictví ke stavbě i k pozemku, na němž je stavba zřízena, jakož i k pozemku nezbytnému pro řádné užívání této stavby — pokud nevěděl ani vědět nemohl, že staví na cizím pozemku, a vlastník pozemku o výstavbě věděl a bez odkladu se jí nevzepřel.
Jsou potřeba obě poloviny. Nevědomost stavebníka musí být omluvitelná a mlčení vlastníka muselo být mlčením informovaným. Vlastník, který sledoval, jak na jeho parcele roste dům, a nic neřekl, o pozemek přichází.
Co mu zbývá, je peněžitý nárok, a je časově omezený: může žádat, aby mu stavebník nahradil hodnotu pozemku v tržní ceně v době vydání soudního rozhodnutí, a to ve lhůtě tří let ode dne, kdy se dozvěděl o dokončené stavbě, nejpozději však do deseti let od dokončení.
Všimněte si, která cena platí. Ne ta při zakládání základů, ne ta ze smlouvy, jež problém vyvolala — tržní cena ke dni rozhodnutí. Na rostoucím trhu to zvýhodňuje vlastníka; a proto není prodlení neutrální pro žádnou stranu.
Stavebník ve zlé víře, vlastník pozemku v dobré
🔴 Článek 42. Věděl-li stavebník, že staví na cizím pozemku, nebo to vědět musel, a vlastník se ihned ohradil, může vlastník pozemku žádat:
- aby mu připadlo vlastnické právo ke stavbě; nebo
- aby stavebník stavbu zboural a uvedl pozemek do původního stavu; nebo
- aby stavebník zaplatil tržní cenu pozemku.
V každém z těchto případů má vlastník právo i na náhradu škody.
Vezme-li si stavbu, musí stavebníkovi nahradit její hodnotu ve výši průměrné stavební ceny takové stavby v místě, kde se nachází, v době vydání soudního rozhodnutí.
🔴 A pak lhůta, která rozhoduje většinu sporů: vlastník může toto právo volby uplatnit nejpozději do tří let od dokončení stavby. Po uplynutí této lhůty může žádat pouze zaplacení tržní ceny pozemku.
Tři roky po položení střechy přestává být demolice dostupná. Prostředek se zužuje na peníze.
Obě strany v dobré víře
🔴 Článek 43 dopadá na případ, kdy je stavebník v dobré víře a vlastník o výstavbě nevěděl — nikomu nelze nic vytknout. Zde zákon porovnává hodnoty.
- Má-li stavba podstatně vyšší hodnotu než pozemek: stavba spolu s pozemkem připadá stavebníkovi, který vlastníkovi dluží náhradu v tržní ceně pozemku.
- Je-li hodnota pozemku podstatně vyšší: na návrh vlastníka soud přisoudí stavbu jemu a uloží mu nahradit stavebníkovi průměrnou stavební cenu. Návrh je třeba podat do tří let od dokončení stavby.
- Jsou-li obě hodnoty přibližně stejné: soud přisoudí stavbu — případně stavbu i pozemek — vlastníkovi a stavebníkovi, 🔴 s přihlédnutím k jejich potřebám, zejména k jejich bytovým poměrům, s náhradou podle odstavce 1.
Právě třetí varianta zahraniční kupující překvapuje nejvíc: soudu je uloženo vážit, kdo potřebuje bydlet, nejen kdo drží papír.
Obě strany ve zlé víře
Článek 44. Jsou-li obě strany ve zlé víře, použije se pravidlo stanovené pro stavebníka ve zlé víře a vlastníka v dobré víře — tedy článek 42 s jeho tříletým oknem.
Když materiál patřil třetí osobě
Článek 45. Pravidla o stavbě na cizím pozemku se použijí i tehdy, použil-li stavebník při stavbě materiál třetí osoby bez svolení jeho vlastníka. Vlastník materiálu má právo na hodnotu materiálu a na náhradu škody. Lze-li použité části oddělit bez poškození, může vlastník žádat jejich vrácení — 🔴 ve lhůtě dvou měsíců od zjištění, nejpozději však do jednoho roku.
Dva měsíce jsou málo. Je to nejtěsnější lhůta v této části zákona a patří na kontrolní seznam každého, kdo dodával materiál na stavbu, která se pak zvrtla.
Stavba na vlastním pozemku
Pro úplnost, protože teprve tato ustanovení činí výjimky čitelnými:
Článek 46. Vlastník pozemku nabývá stavbou vlastnictví ke stavbě, kterou zřídil v souladu se zákonem.
Článek 47. Vlastník, který stavěl na svém pozemku, stává se vlastníkem stavby i tehdy, použil-li cizí materiál, byla-li stavba zřízena v souladu se zákonem. Vlastník materiálu má právo na jeho hodnotu a na náhradu škody; lze-li části oddělit bez poškození, může žádat jejich vrácení a náhradu škody.
Doložka v obou článcích váží mnoho: v souladu se zákonem. Je pantem mezi touto kapitolou a celou vrstvou povolení a legalizace.
Když byla překročena hranice
Existuje užší varianta: stavba stojí na vlastním pozemku, ale přesahuje přes čáru na sousední parcelu.
🔴 Článek 48. Je-li stavba zřízena na vlastním pozemku, avšak byla při tom překročena hranice a zabrána část sousední parcely, má vlastník sousedního pozemku právo — bez ohledu na dobrou či zlou víru stran — žádat uvedení do předešlého stavu, je-li to možné bez značné škody na ostatní části stavby, anebo hrozí-li vlastníkovi zabraného pozemku v důsledku překročení hranice nepoměrně velká škoda.
🔴 Článek 49. Nejsou-li splněny podmínky pro uvedení do předešlého stavu podle článku 48, soud stavebníkovi zřídí odpovídající pozemkovou služebnost, nebo mu určí vlastnické právo k ploše sousedního pozemku zabrané stavbou. Vlastník zabraného pozemku má právo na náhradu ve výši snížené hodnoty parcely, respektive tržní hodnoty zabrané části, jakož i právo žádat po stavebníkovi, aby od něj za tržní ceny odkoupil zbývající část pozemku, ztratila-li tato podstatně své hospodářské určení nebo stalo-li se její využívání pro vlastníka neúčelným či značně ztíženým. Vedle toho náleží náhrada škody.
A nakonec pojistný ventil celé kapitoly:
🔴 Článek 50. Uvedení do předešlého stavu lze žádat i tehdy, když vlastník pozemku stavebníka včas varoval, nebo byl-li stavebník jinak ve zlé víře. Výjimečně soud uvedení do předešlého stavu nepovolí, shledá-li, že by to nebylo společensky odůvodněné vzhledem k okolnostem případu — zejména s ohledem na:
- nepatrnou hodnotu zabraného pozemku ve srovnání s rozsahem škody, kterou by demolice stavebníkovi způsobila;
- majetkové poměry stran; a
- jejich chování v průběhu výstavby.
Čtěte to jako odpověď na otázku, kterou pokládají všichni: opravdu mě přinutí bourat? Někdy; a zákon pojmenovává faktory, které o tom rozhodnou. Chování v průběhu výstavby je jedním z nich — proto má listinná stopa výzev, námitek a odpovědí stejnou cenu jako zaměření.
Signál, který se objeví v katastru
Katastr nezaznamenává jen výsledek; na jednom místě zaznamenává problém.
🔴 Článek 64 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti stanoví, že jako držitel práv ke stavbě se zapisuje: stavebník, který stavbu zřídil v souladu se zákonem; stavebník, jemuž bylo vydáno stavební povolení nebo kolaudační povolení; anebo stavebník stavby, která nebyla zřízena v souladu se zákonem nebo byla zřízena na více parcelách či na cizím pozemku — se zápisem poznámky o břemeni v listu G list nepokretnosti.
Tato třetí varianta je časné varování. Stavba přesahující přes více parcel nebo stojící na cizím pozemku má nést poznámku v listu G, a kdo čte list G, a nejen zápis vlastnictví, může problém uvidět dřív, než za něj zaplatí.
Článek 65 doplňuje souběžný zápis pro rozestavěné stavby: stavba ve výstavbě se zapisuje do listu G jako poznámka o stavbě na parcele, na níž byla stavba zahájena, s údaji o investorovi, technické dokumentaci, stavebním povolení, lhůtě dokončení prací a dalších významných skutečnostech.
Co dělat
- Určete datum dokončení stavby. Články 41, 42 a 43 na něm věší své tříleté okno a od něj běží i desetiletá vnější hranice článku 41.
- Zrekonstruujte, kdo co a kdy věděl. Článek 41 vyžaduje informované mlčení vlastníka, článek 42 jeho okamžitý odpor. E-maily, zprávy a obecní spisy rozhodnou, ve kterém článku se nacházíte.
- Zadejte včas obě ocenění. Článek 43 závisí na tom, která hodnota je podstatně vyšší, článek 42 na průměrné stavební ceně; zákon klade rozhodné datum ocenění k soudnímu rozhodnutí.
- Čtěte list G, ne jen zápis vlastnictví. Článek 64 tam poznámku umisťuje a je viditelná před koupí.
- Dodávali-li jste materiál, poznamenejte si dva měsíce. Okno článku 45 pro vrácení oddělitelných částí činí dva měsíce od zjištění, rok jako vnější hranici.
- Nepovažujte demolici ani za jistou, ani za vyloučenou. Článek 42 ji nabízí; článek 50 ji může odepřít z důvodů, které vyjmenovává.
- Uchovejte stopu chování. Článek 50 činí z chování během výstavby výslovné kritérium.
K sousedním rámcům: nezbytná cesta a služebnosti na vašem pozemku, spoluvlastnictví, podíl, předkupní právo a vypořádání a požívací právo a právo bydlení ve výpisu.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
RoNa Legal DOO pracuje pro vlastníky a kupující, nikoli pro developery, zprostředkovatele nebo prodávající. Odměnu dostáváme od klienta, pro kterého jednáme, a od nikoho jiného v obchodu: žádné provize, žádné odměny za doporučení, žádný podíl na smlouvě, kterou kontrolujeme.
Úkony vyžadující zastoupení před černohorským soudem nebo státním orgánem provádí advokát zapsaný u černohorské advokátní komory. Naší rolí je přípravná a poradenská vrstva: určit datum dokončení, sestavit důkaz o tom, kdo věděl a kdo se ohradil, zjistit, pod který z článků 41 až 44 skutkový stav spadá, a říci vám, které prostředky jsou ještě otevřené a jak dlouho.
Stojí-li stavba ve vašem spisu na nesprávné parcele
Pošlete nám list nepokretnosti s listem G, geodetický elaborát, existuje-li, stavební a kolaudační povolení a veškerou korespondenci se sousedem nebo prodávajícím. Z toho přijde první odpověď — který článek se použije, co přináší a které lhůty ještě běží — rychle.
