O většině nákupů pozemku v Černé Hoře rozhodnou dvě věty, a téměř nikdy nejsou ve smlouvě.
První: sousedi tudy jezdili vždycky. Druhá: na listu nemovitosti o tom nic není. Obojí může platit zároveň, a co z toho plyne, není samozřejmé — protože v Černé Hoře může právo cesty existovat bez zápisu, může vás vázat i nevázat podle toho, kdy jste koupili, a po třech letech nevykonávání může tiše zaniknout.
Úvodem k celé stránce: uvádíme zde výhradně černohorské právo. Lhůty a pojmy, které znáte z domova, se sem nepřenášejí a nepoužívají se zde jako číselné srovnání. České výrazy slouží jen k orientaci.
Jde-li o dům místo pozemku, viz napadení usnesení shromáždění a sousedské spory; obecný rámec koupě je v průvodci koupí nemovitosti.
Kde ve spisu služebnost žije — a co zápis neříká
List nemovitosti (list nepokretnosti) je členěn do pojmenovaných oddílů. Podle článku 53 Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A je pozemek-parcela, B oprávněný k ní, V budovy a jednotky s jejich oprávněnými, V – část 1 vodovi (vedení) s jejich oprávněnými, a G břemena a omezení.
Článek 78 umisťuje do této G-listiny věcné a osobní služebnosti, hypotéku a podhypotéku, nájmy a koncese delší než pět let, předkupní právo a zákazy zcizení a zatížení.
Článek 79 pak doplňuje tři věci, které je dobré vědět, než takový zápis přečtete:
- Věcná služebnost se zapisuje dvakrát: jako právo panujícího pozemku (povlasno dobro) a jako břemeno na pozemku služebném (poslužno dobro). Kupujete-li zatížený pozemek, břemeno má být na vašem vlastním listu, ne jen na sousedově.
- Služebnosti se zapisují s obsahem a rozsahem práva, bez uvedení jakékoli peněžní hodnoty. Zápis vám tedy neřekne, co byla hodna ani co bylo zaplaceno.
- Je-li výkon práva prostorově omezen, musí být prostorové hranice přesně určeny — a za přesně určené se považují jen tehdy, jsou-li zakresleny do skici (*skica*) přiložené k listině, na jejímž základě byl zápis požadován.
Poslední bod je ten praktický. „Právo cesty" jako holý řádek v G-listině vám říká, že něco existuje, ne kudy to vede. Vyžádejte si listinu, na níž zápis stojí, a hledejte skicu.
Tři způsoby vzniku
Článek 201: věcná služebnost vzniká právním jednáním, rozhodnutím soudu nebo jiného státního orgánu a vydržením (*održaj*). Rozhoduje soud, neurčuje-li zvláštní zákon jiný orgán.
Dohodou (článek 202). Služebnost se nabývá zápisem do katastru, nebo jiným zákonem stanoveným způsobem. Smlouva musí být písemná a ověřená příslušným orgánem nebo notářem. Podání ruky služebností není; a podepsaná, ale nezapsaná listina také ne — to je nárok na zápis, nikoli právo samo.
Rozhodnutím (článek 206). Soud nebo státní orgán zřídí služebnost, nemůže-li vlastník panujícího pozemku tento pozemek zcela nebo zčásti užívat bez odpovídajícího užívání pozemku služebného, a v dalších zákonem stanovených případech. Nabývá se dnem právní moci rozhodnutí (pravosnažnost), nestanoví-li zákon jinak.
Vydržením — a tam jsou překvapení.
Cesta užívaná dvacet let
Článek 203 stanoví tři různé lhůty, a nejde o nabídku k výběru:
- 20 let — vykonával-li vlastník panujícího pozemku služebnost fakticky a vlastník služebného pozemku se tomu nebránil.
- 10 let — pro poctivého a oprávněného držitele služebnosti.
- 15 let — na základě poctivé držby.
A vyloučení, které rozhoduje reálné spory: služebnost nelze vydržet, byla-li vykonávána zneužitím důvěry vlastníka nebo držitele služebného pozemku, násilím, lstí, anebo byla-li poskytnuta do odvolání (do opoziva). Soused, kterému bylo řečeno „jasně, zatím projížděj", dostal odvolatelné svolení, a odvolatelné svolení ve právo nedozraje.
Článek 204 zužuje dál: vydržet lze jen viditelné služebnosti, a viditelná je ta, jejíž existenci provází nějaký vnější viditelný znak. Vyjetá kolej, brána, propustek, sloup — něco v terénu.
Pak článek 205, pro kupujícího rozhodující:
Věcná služebnost nabytá vydržením může být uplatněna vůči třetí poctivé osobě od okamžiku zápisu do katastru.
Číst v obou směrech.
Kupujete-li služebný pozemek, vydržená, ale nezapsaná služebnost vám není bez dalšího uplatnitelná — jste-li třetí poctivou osobou. To je právní podstata rady spolehnout se na list.
Kupujete-li panující pozemek proto, že „přístup tu byl vždycky", je situace horší, než vypadá. Vydržené nezapsané právo může být mezi starými sousedy zcela reálné a přesto nebýt uplatnitelné vůči tomu, kdo příští rok koupí druhou stranu. Přístup opřený o nezapsanou služebnost je přístup s expirací navázanou na nejbližší prodej souseda.
Nemá-li pozemek cestu: nezbytná cesta
Článek 215 je prostředek pro obklopený pozemek a je členitější, než kupující čekají.
Vlastník, který nemá východ na veřejnou cestu nebo se k ní dostane jen nadměrnou oklikou — obklopený pozemek, enkláva — má právo žádat, aby mu byl za zaplacení náhrady povolen průchod přes cizí pozemek. To je nužni prolaz.
Může být zřízena jako právo průchodu pro pěší, povozy, motorová vozidla, zemědělské stroje a podobně. Otázka tedy nikdy nezní jen „je tu právo cesty", ale „k čemu".
Dále pět pravidel, která rozhodují praktický výsledek.
Past dělení. Vznikla-li enkláva dělením, nezbytná cesta může být povolena jen přes ten pozemek, který před tímto dělením tvořil s enklávou jeden celek. Byla-li velká pobřežní parcela rozparcelována a ta vaše skončila za ostatními, nemůžete přecházet k nejpohodlnějšímu sousedovi: jste omezeni obrysem mateřské parcely — a je-li ta trasa zastavěná nebo vlastník nevstřícný, je to i tak trasa, na kterou vás zákon odkazuje.
Nejmenší škoda. Oprávněnému lze uložit opatření zajišťující, že přecházení probíhá za podmínek nejméně škodlivých pro nemovitost, přes kterou vede.
Dům a dvůr. Nezbytnou cestu nelze zřídit přes dům a dvůr, s výjimkou případu, kdy není jiný východ na veřejnou cestu.
Protitahy zatíženého vlastníka. Může žádat, aby oprávněný odkoupil část nemovitosti sloužící k průchodu. A při změněných poměrech může žádat, aby se průchod vykonával na jiném místě téže nemovitosti.
Může být zrušena. Je-li vybudována nová veřejná cesta nebo pominou-li důvody jinak, může zatížený vlastník žádat zrušení — a musí pak vrátit část přijaté náhrady, podle odhadu soudu.
Co dostane zatížený vlastník
Článek 208 je krátký a ten, kdo právo žádá, jej často přehlédne.
Vlastník služebného pozemku má právo na náhradu za zřízenou služebnost. Nedohodnou-li se, výši určí soud na návrh vlastníka služebného pozemku, s přihlédnutím ke všem okolnostem a zejména ke škodě v podobě ušlého prospěchu (*izmakla korist*) a snížené hodnoty služebného pozemku.
Plyne z toho dvojí. Náhrada není zdvořilostní platba za obtěžování: měří se i tím, co břemeno udělá s hodnotou pozemku. A o její určení žádá zatížený vlastník — kdo si průchod vezme a nic nezaplatí, tedy neušetřil, jen odložil ocenění.
Vedení a kabely přes váš pozemek
Článek 216 upravuje potrubí a kabely. Vlastník pozemku je povinen, za náhradu, strpět na svém pozemku umístění vodovodních a kanalizačních trubek, plynovodů, elektrických a telefonních kabelů, sloupů, drátů a podobně, jestliže by umístění jinde vyžadovalo nepřiměřené náklady.
Vlastník přitom není jen divákem:
- Je-li užitná hodnota pozemku podstatně snížena, může na oprávněném z vedení žádat, aby tuto část odkoupil.
- Může vedení na vlastní náklad přemístit na jiné místo téže nemovitosti, nezhorší-li se tam podmínky užívání vedení.
- Je-li přemístění žádáno kvůli změněným poměrům, jimiž se užívání pozemku stalo nepřiměřeně obtížným, může žádat, aby náklady přemístění zcela nebo zčásti nesl oprávněný z vedení — a soud váží všechny okolnosti, zejména kolik času uplynulo od umístění.
Článek 217 pokrývá druhou cestu: umístění vedení a jiných zařízení na cizí nemovitosti bez souhlasu vlastníka je možné ve veřejném zájmu v souladu se zákonem.
Pamatujte, že vedení mají vlastní oddíl listu — V – část 1, článek 53. Pozemek protnutý vedením to může vykazovat jinde než v G-listině.
Jak služebnost zaniká
Tři ustanovení, a každé může být odpovědí na „mysleli jsme, že máme přístup".
Článek 209 — nevykonávání proti odporu. Věcná služebnost zaniká, brání-li se vlastník služebného pozemku jejímu výkonu a vlastník panujícího pozemku své právo tři po sobě jdoucí roky nevykonával. Zaniká také, není-li vykonávána po dobu potřebnou k jejímu vydržení, stane-li se tatáž osoba vlastníkem obou pozemků, nebo zánikem některého z nich.
Tři roky jsou málo. Rekreační pozemek, na který vlastník jezdí zřídka, a soused, který začne namítat — to je běžný vzorec.
Článek 210 — stala se zbytečnou. Zatížený vlastník může žádat zánik, stala-li se služebnost pro užívání panujícího pozemku nepotřebnou, nebo pominul-li jiný důvod jejího zřízení.
Článek 211 — změněné poměry. Zatížený vlastník může za spravedlivou náhradu žádat zánik, stal-li se v důsledku změněných poměrů užitek pro panující pozemek nepřiměřeným břemeni, které představuje pro pozemek služebný. Tohoto práva se může vzdát — ale nejvýše na 10 let. Při určení náhrady soud přihlíží ke všem okolnostem, zejména k tomu, jak dlouho služebnost trvala a jaký zisk a ztrátu její zrušení znamená.
Za tím vším stojí článek 199: služebnost se vykonává způsobem nejméně zatěžujícím služebný pozemek, a nové potřeby panujícího pozemku, které nejsou důsledkem jeho normálního rozvoje a využívání, rozsah práva neovlivňují. Cesta povolená pro polní cestu se nestane příjezdovou cestou hotelu proto, že oprávněný změnil plány.
Okna, světlo a výhled
Článek 219 je krátký a končí častý spor. Právo okna ve zdi služebného pozemku dává vlastníkovi panujícího pozemku jen právo na světlo a vzduch — a na výhled jen tehdy, bylo-li mu toto oprávnění zvlášť dáno. Kdo nemá právo na výhled, musí na žádost vlastníka zdi opatřit své okno mříží. Kdo má právo okna, musí otvor udržovat a odpovídá za škodu ze zanedbání.
Co ověřit před koupí
- Přečtěte G-listinu kupované parcely — a pamatujte na článek 79: je-li pozemek zatížen, břemeno má být na vašem listu, ne jen na sousedově.
- Ke každému zápisu služebnosti si vyžádejte listinu, na níž stojí, a hledejte skicu. Bez ní je rozsah věta, ne linie v terénu.
- Zkontrolujte oddíl V – část 1 kvůli vedením.
- Vede-li přístup přes cizí pozemek a není nic zapsáno, považujte přístup pro účely ceny za neexistující a zjistěte, jakou trasu by vám zákon skutečně dal — článek 215 to váže na historii dělení parcely, ne na pohodlí.
- Existuje-li přístup, ale je málo užíván, ptejte se, kdy naposledy a zda někdo namítal. Článek 209 běží na tři roky.
- Řeknou-li vám, že soused „má svolení", zjistěte, zda bylo dáno do odvolání. Podle článku 203 se z něj právo nikdy nestane.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
RoNa Legal DOO pracuje pro vlastníky a kupující, ne pro developery, zprostředkovatele či prodávající. Platí nás klient, pro kterého jednáme, a nikdo jiný v transakci: žádná provize, žádná odměna za doporučení, žádný podíl na smlouvě, kterou přezkoumáváme.
Úkony vyžadující zastoupení před černohorským soudem nebo státním orgánem provádí advokát zapsaný u černohorské advokátní komory. Naší rolí je přípravná a poradenská vrstva: přečíst list a listiny za každým zápisem v G-listině, rekonstruovat historii dělení parcely, aby bylo vidět, co by článek 215 skutečně umožnil, a připravit spis, s nímž advokát pracuje.
Pokud jste už koupili
Je-li přístup k vašemu pozemku sporný, prvními dvěma fakty jsou historie dělení parcely a co je zapsáno na obou listech — vašem a listu pozemku, přes který přístup vede. Pošlete nám list nepokretnosti obou a listiny za každým zápisem služebnosti, a řekneme vám, zda se přete o existující právo, o nárok z vydržení, nebo o nezbytnou cestu, kterou je teprve třeba zřídit.
Přechází-li někdo váš pozemek bez zapsaného práva, otázky zní: od kdy, bránili jste se, a bylo svolení odvolatelné.