Většina rad o opožděném černohorském developerovi končí u obchodní vrstvy — zkontrolujte platební kalendář, zapište zabilježbu, navažte tranše na stavební fáze. Ta rada je správná a je to vrstva před tou, kterou potřebujete, jakmile termín skutečně uplynul.
Pak rozhoduje Zakon o obligacionim odnosima, články 119 až 131. A jeho první otázka nezní, jak moc jsou pozadu. Zní, zda byl termín předání podstatnou náležitostí vaší smlouvy — protože právě tento jediný fakt mění, zda jim musíte dát další šanci, nebo zda smlouva už skončila, aniž byste cokoli udělali.
Poznámka k číslování na úvod. Chorvatské a srbské zdroje probírají tatáž pravidla pod jinými čísly článků — pravidlo dodatečné lhůty uvidíte citované jako „článek 363". To není černohorské číslování. V Černé Hoře je to článek 121. Každé číslo článku na této stránce pochází z černohorského textu.
Odstoupit, nebo žádat splnění — a v obou případech náhradu škody
Článek 119 staví rámec. U dvoustranně zavazujících smluv může druhá strana, nesplní-li jedna svou povinnost — není-li stanoveno jinak — žádat splnění nebo, za podmínek zákona, odstoupit prostým prohlášením, nenastává-li odstoupení ze zákona. A v každém případě:
má v každém případě právo na náhradu škody.
Tato závěrečná věta se snadno přehlédne. Odstoupení nespotřebuje nárok na náhradu škody; stojí vedle něj.
Otázka, která rozhoduje o všem: byla lhůta podstatná?
Článek 120 — je-li splnění ve lhůtě podstatnou náležitostí smlouvy. Nesplní-li dlužník v této lhůtě, je smlouva zrušena ze zákona (po samom zakonu). Nikdo nemusí nic prohlašovat.
Řeže to na obě strany, a proto se kupující mýlí v obou směrech.
Chcete-li nemovitost mít — opožděnou, ale žádanou jednotku na rostoucím trhu — pak smlouva už zrušená ze zákona není to, co chcete. Článek 120 dává způsob, jak ji udržet:
Věřitel může smlouvu udržet v platnosti, jestliže po uplynutí lhůty bez odkladu oznámí dlužníkovi, že žádá splnění.
Bez odkladu. Ne „v příštích týdnech, uvidíme". A pokud jste pak splnění žádali a v přiměřené době je nedostali, můžete odstoupení přesto prohlásit.
Článek řeší také dvě sporné situace: platí, když si strany samy ujednaly, že smlouva bude považována za zrušenou, nebude-li splněna do data, a když je včasnost podstatná povahou obchodu.
Článek 121 — není-li lhůta podstatnou náležitostí. Zde se pozice obrací. Dlužník si ponechává právo splnit i po uplynutí lhůty a věřitel může splnění žádat. Chce-li věřitel odstoupit:
musí dlužníkovi poskytnout přiměřenou dodatečnou lhůtu (naknadni rok) ke splnění.
Nesplní-li dlužník v této dodatečné lhůtě, nastávají tytéž následky jako u podstatné lhůty.
Praktická posloupnost u většiny smluv na výstavbu tedy zní: zjistit, zda byla lhůta podstatná; pokud nebyla, stanovit písemně přiměřenou dodatečnou lhůtu; a teprve poté odstoupit.
Tři situace, kdy nemusíte čekat
Článek 122 — dlužník to dal najevo. Věřitel může odstoupit bez poskytnutí dodatečné lhůty, vyplývá-li z chování dlužníka, že nesplní ani v dodatečné lhůtě. Chování, nikoli pouhá slova: opuštěné staveniště, společnost, která přestala odpovídat, práce viditelně couvající.
Článek 123 — ještě před uplynutím lhůty. Je-li před uplynutím lhůty ke splnění zřejmé, že jedna strana nesplní, může druhá odstoupit a žádat náhradu škody. Nemusíte přihlížet, jak se blíží termín, o němž všichni vědí, že bude zmeškán.
Článek 124 — smlouvy s postupnými plněními. Nesplní-li jedna strana jedno plnění, může druhá v přiměřené lhůtě odstoupit ohledně všech budoucích plnění, je-li z okolností zřejmé, že ani ta nebudou splněna. A dále: odstoupení se může vztáhnout i na plnění již poskytnutá, nemají-li bez chybějících pro ni význam. Dlužník to může odvrátit: může smlouvu udržet poskytnutím přiměřeného zajištění.
U projektu s fázovanými platbami je to rozhodující článek. Jeden zmeškaný milník není jen problémem toho milníku.
Dvě meze odstoupení
Článek 125 — řekněte to. Věřitel, který odstupuje pro nesplnění, to musí dlužníkovi bez odkladu sdělit. Odstoupení se nezjišťuje později v advokátním dopise; je to prohlášení, které je třeba učinit a sdělit.
Článek 126 — proporce. Smlouvu nelze zrušit pro nesplnění nepatrné části závazku. Chybějící kuchyňská skříňka není důvodem odstoupení.
Co vám odstoupení skutečně vrátí
Článek 127 stojí za dvojí čtení, protože obsahuje pravidlo, s nímž téměř žádný kupující nepočítá.
- Obě strany jsou zproštěny svých závazků, s výjimkou povinnosti nahradit případnou škodu.
- Strana, která plnila zcela nebo zčásti, má právo na vrácení toho, co dala.
- Mají-li vracet obě, řídí se vzájemná vracení pravidly pro plnění dvoustranných smluv.
- Každá strana dluží druhé náhradu za užitky, které mezitím měla z toho, co má vrátit.
- A poté:
Strana, která vrací peníze, je povinna zaplatit úrok z prodlení ode dne, kdy platbu přijala.
Ne ode dne odstoupení. Ne od výzvy. Ode dne přijetí. U zálohy zaplacené před třemi lety na budovu, která nikdy nevyrostla, je to materiálně jiné číslo než sama záloha — a důvod, proč by rozhovor o vrácení nikdy neměl začínat slovy „vraťte mi peníze".
Když nikdo nemůže: změněné okolnosti
Články 128 až 131 jsou samostatná cesta a netýkají se prodlení — týkají se smlouvy, která se stala drtivou.
Článek 128. Nastanou-li po uzavření okolnosti, které nebylo možné předvídat a které činí splnění pro jednu stranu nadměrně obtížným, nebo by jí způsobily nadměrně velkou ztrátu, může soud na její návrh smlouvu změnit nebo zrušit. Nikoli však, byla-li strana, která se jich dovolává, povinna je při uzavření vzít v úvahu, nebo je mohla odvrátit či překonat.
Článek 129. Strana oprávněná dovolat se změněných okolností musí druhou o svém úmyslu vyrozumět, jakmile se dozvěděla, že takové okolnosti nastaly — neučinila-li tak, odpovídá za škodu, kterou druhá utrpěla tím, že jí požadavek nebyl včas sdělen.
Článek 130. Při rozhodování se soud řídí zásadami poctivosti a dobré víry, přihlíží zejména k účelu smlouvy, k normálnímu riziku u smluv daného druhu, k působení a trvání mimořádných okolností a k vyváženým zájmům obou stran.
Článek 131. Strany se mohou předem vzdát dovolávání se určitých změněných okolností — ledaže je to v rozporu se zásadou poctivosti a dobré víry.
Přečtěte si pozorně „normální riziko u smluv daného druhu" z článku 130, než se na tuto cestu proti developerovi spolehnete. Stavební prodlení je ve smlouvě o dílo blízké normálnímu riziku. Změněné okolnosti nejsou univerzálním únikem ze špatného obchodu.
Co to nedělá
Dvě věci, které tato kapitola nedává a v nichž má obchodní rada pravdu.
Nevytváří systém ochrany záloh. Není zde povinnost developera oddělit vaše peníze či pojistit dokončení. Kupujícího v praxi chrání ověřená smlouva s poznámkou zapsanou na konkrétní jednotce a platební kalendář navázaný na postup výstavby místo platby předem.
A neodpovídá za vady. Ke spoluvlastnictví viz spoluvlastnictví, podíl a vypořádání; k držbě ochrana držby.
Co udělat v týdnu, kdy termín uplyne
- Najděte doložku o předání a rozhodněte podle jejího znění a povahy obchodu, zda byl termín podstatnou náležitostí. Vše ostatní na tom závisí.
- Byl-li podstatný a chcete jednotku, oznamte bez odkladu, že žádáte splnění — článek 120 je u slova bez neúprosný.
- Nebyl-li podstatný a chcete ven, stanovte písemně přiměřenou dodatečnou lhůtu a uschovejte doklad o doručení dopisu.
- Je-li staveniště opuštěné nebo společnost mlčí, zvažte články 122 a 123 — možná nemusíte čekat vůbec.
- U fázovaného projektu si přečtěte článek 124, než jeden zmeškaný milník pojmete jako izolovaný problém.
- Při výpočtu nároku počítejte úrok z prodlení od data každé platby, ne od data, kdy jste je požadovali zpět.
Na čí straně stojíme a jak jsme placeni
RoNa Legal DOO pracuje pro vlastníky a kupující, ne pro developery, zprostředkovatele či prodávající. Platí nás klient, pro kterého jednáme, a nikdo jiný v transakci: žádná provize, žádná odměna za doporučení, žádný podíl na smlouvě, kterou přezkoumáváme.
Úkony vyžadující zastoupení před černohorským soudem nebo státním orgánem provádí advokát zapsaný u černohorské advokátní komory. Naší rolí je přípravná a poradenská vrstva: přečíst doložku o předání ve světle článků 120 a 121, sepsat prohlášení, které smlouvu zachová nebo spustí dodatečnou lhůtu, spočítat úrokovou pozici podle článku 127 a připravit spis.
Pokud termín již uplynul
Pošlete nám smlouvu, doklady o platbách s daty a korespondenci od termínu. První dvě odpovědi, které dáme rychle, jsou zda byl termín podstatný — což rozhoduje, zda vůbec ještě máte smlouvu — a jaká je úroková pozice podle článku 127 z již zaplaceného.